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20代の不動産投資はメリットばかり?注意点やリスク対策を徹底解説

不動産投資
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昨今、20代から不動産投資に興味を持つ人は増えています。将来、退職金や公的年金だけを頼りにできなくなっている現実で、若いうちから家賃収入などによる不労所得を成功させ、長期的に資産形成していくことは非常に有利なことといえます。

しかし、大半の20代の場合が社会人経験が浅く、運用資金もそれほど多くないことから、「お金を貯めてから」「知識を増やしてから」と考え、投資に踏み切ることを躊躇ってしまうようです。

そこで本記事では、20代で不動産投資をおこなうメリットおすすめの投資方法を紹介します。20代だからこそ知っておくべき注意点失敗リスクを下げるコツなども解説するので、ぜひ参考にして、これから不動産投資を始めるべきかどうかの判断材料にお役立てください。

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不動産投資を20代で始める5つのメリット

不動産投資を20代から始めることで、次の5つのメリットを得られます。

  • 得られる収益が増える
  • 自由に使えるお金が多い
  • 融資を受けやすい
  • スキルアップと実績がアドバンテージになる
  • 余裕を持って新たな道にチャレンジできる

詳しく見ていきましょう。

得られる収益が増える

不動産投資で利益を上げる方法にはインカムゲインキャピタルゲイン(※1)の2種類ありますが、初めての不動産投資で検討されるのは、家賃収入などで継続的に利益を得られるインカムゲインが主流です。

例えば、インカムゲインで毎月の家賃を10万円と設定した区分マンションを経営する場合、年間の家賃収入は120万円です。これを賃料変動なしで経営を持続できた場合、40歳から投資を初めて60歳で終えれば2,400万円の収益となるところ、25歳から始めれば4,200万円の収益が見込め、経費などの考慮を省けば不労所得を1,800万円も増やすことができる計算になります。

不動産投資をスタートする年齢が若いほど不労所得を得られる期間が長くなり、結果として得られる収益も多くなるメリットがあります。

注)
1.インカムゲインとは、自ら不動産を購入し賃貸として家賃収入を得る方法。キャピタルゲインは、購入した不動産を別の人に売却して利益を得る方法のこと。

自由に使えるお金が多い

30代を超えると、仕事・結婚・子育てなど責任が増え、リスクを取りづらい年代になります。それに比べ、20代のうちは自由に使える金額も多く、不動産投資を始めるにあたり初期投資を確保しやすくなります。

実際に不動産投資をおこなう際は、諸費用と頭金を考慮すれば最低でも物件の購入価格の30%程度が必要です。趣味や娯楽など、自分のためにお金を費やせる若年層だからこそ、多少のリスクを気にせず不動産投資に賭けることができるのが強みです。

融資を受けやすい

収益物件を購入する際、投資用ローンを組むことがほとんどです。融資を受ける際は金融機関の審査を受けることになりますが、20代では年収・勤続年数などで不利になる点が多く審査が厳しくなります。

しかし、若くて健康な20代の強みとして、ローンの契約に必要な「団体信用生命保険」に加入しやすいことが挙げられます。団体信用生命保険とは、返済期間中に契約者が死亡や高度障害状態に陥った際に残債が弁済される保険です。年齢が上がるにつれ健康状態が変動し、保険に加入しづらくなってしまうことを考えると、このような点も投資にチャレンジしやすくする若さの特権といえます。

また定年退職まで40年近くある20代のうちであれば、返済期間が長期であっても完済能力があると判断してもらえるメリットもあります。返済期間を長期にすることで月々の返済額を減らすこともできるため、より長期的な資産運用も可能になるでしょう。

スキルアップと実績がアドバンテージになる

20代から不動産投資をおこなうにあたり、インターネットやセミナーで情報収集したにもかかわらず失敗してしまうケースも少なくありません。

こうしたリスクを減らすためには、投資を実際におこなって経験を積むだけでなく、人と実際に会うことや多くの物件を確認することも重要です。飲み込みの早い若いうちから実績を積めば、投資スキルの早期向上も期待できます。経験を次のチャンスに活かすことで、さらなる中・上級者向けの不動産投資にもトライできる可能性を広げるでしょう。

余裕を持って新たな道にチャレンジできる

不動産投資を始めて安定的な収入源を作っておけば、ある程度の余裕を持ったうえで今後自分が進みたい道を決めることも可能になります。

例えば、自分の夢や目指す職業のため、福利厚生が少ない個人事務所やベンチャー企業への転職を考えている場合でも、ある程度の不労所得があれば前向きに挑戦できます。万が一、転職により年収が減った際も冷静に目の前の目標に向き合うことができるでしょう。

不動産投資を20代で始める注意点

メリットも多い20代からの不動産投資ですが、実際には注意しなくてはならないポイントもあります。ときには、20代という年齢自体がネックになるケースもあることを把握しておきましょう。

融資審査の難易度が上がる

20代は団信保険に加入しやすく融資が受けやすいと先述しましたが、一方で年収や勤続年数といった個人の属性において融資審査の基準を満たせないケースも多くあります。

公務員やサラリーマンとして勤めていても、まだ20代でこれまでに借り入れの返済実績がなかったり、年収が低かったりすると、融資における信用度が低いと判断されかねません。対策として、あらかじめ若い世代向けの融資を利用して、少しずつ実績を積む方法が考えられます。融資を受ける金融機関を、不動産投資に積極的かどうかで判断するのもよいでしょう。

情報収集をネットに頼りすぎる

情報収集はネットだけではなく、物件を現地に見に行ったり不動産の営業担当者と話し合ったりして、リスクがあることを理解した情報収集をおこなうことが重要です。ネットの情報収集は確かに簡単ですが、一方で「この情報は見たくない」と思えば、閲覧せずに放置することもできてしまいます。結果として片寄った知識しか得られず、利益の低い物件を選んでしまうかもしれません。

運用状態については、現地に足を運んだ上で周辺地域や物件の様子など、最低限のリサーチをおこなうことをおすすめします。担当の営業マンにはリサーチした際に気になったことを相談し、疑問を解決したうえで購入に踏み切りましょう。

短期間での成功を望まない

不動産投資は宝くじのように、一瞬で大金を生み出してくれるものではありません。1ヶ月目の収益が良かったとしても、1年で赤字に転ずることもあります。

実際に不労所得が期待できるようになるのは、借り入れた融資の返済が終わってからです。長期的に利益を積み重ねて、少しずつ資産を形成していくものと考えましょう。

20代におすすめの不動産投資4選

不動産投資といっても賃貸経営やテナント経営、借地などさまざまな方法があります。20代で不動産投資を始めるなら、どのような投資方法がベストなのでしょうか。

ここでは、初期費用をなるべく抑えつつ安定的な収益が期待できる、20代・初心者におすすめの投資方法を4つ厳選して紹介します。

ワンルームマンション経営

マンションの1部屋を買い上げ、賃貸物件として貸し出すワンルームマンション経営は、1棟物件を購入するよりもはるかに初期費用をかけずに始められる投資です。

立地条件が良い物件も探しやすく、複数戸所有することでリスク分散にもつながります。

平均利回り(※1) 新築:3~4%、中古:6%
メリット
  • 1室から始められるため初期費用が少ない
  • 担保価値の高い物件を選べば全額融資を受けられる可能性がある
  • 好立地の物件が手に入りやすい
  • 分散投資によりリスクヘッジしやすい
  • 管理にかかる手間が少ない
デメリット
  • 空室が発生すると収入減につながる
  • 他の部屋のオーナーの家賃設定に左右される可能性がある
  • 物件の資産価値が減少しやすい
向いている人
  • 長期的に投資による利益を得たいと思っている人
  • 借金をして返済することに前向きな人
  • 長期間のローン返済を具体的に考えられる人

注)
1.利回りとは、投資金額に対する利息含めた収益の割合のこと。

ただし区分マンションや区分アパートの経営では、初期費用が千万単位となるケースが多いため、収支をしっかりと把握することが重要です。不安がある場合は不動産のプロである投資会社へ相談し、入念なシミュレーションをおこなうことをおすすめします。

駐車場経営

広い土地にコインパーキングや月極駐車場を設置し、その収益を得るのが駐車場経営です。需要がある地域なら田舎や郊外でも収益性は十分見込めます。

最初に購入するのは土地だけでよいので、初期費用は数百万円ほどから始められます。すでに土地を持っている人ならより初期費用を下げられるでしょう。

平均利回り 月極駐車場:5%~15%、コインパーキング:15%~30%
メリット
  • 比較的土地の形状に左右されない
  • 自己資金が0円でも始められる
  • 建物を建てないので他の土地活用にも転用できる
  • 土地をすぐに売却できる
  • 短期間でも活用しやすい
デメリット
  • 思ったより利益が得られない可能性がある
  • 固定資産税や相続税など節税効果がない
  • 車を停めたいという需要がない地域では利益が出ない
向いている人
  • 相続などで土地を所有している人
  • 売りやすい状態で土地を所有しつつ投資もしたい人
  • 将来的には売却したいので短期間だけ投資したい人

駐車場経営では、まず駐車場としての需要があるか・どの経営形態が適しているかが重要です。観光地や商業地区の近辺であれば短時間駐車用のコインパーキング、住宅街の近辺であれば月極駐車場など、利用者のニーズを考慮した形態を選択しましょう。

不動産投資信託

10万〜100万円前後の出資で始められる不動産投資信託(REIT、J-REIT)は、複数のオーナーが不動産投資法人に対し出資をおこなう仕組みです。

不動産投資法人は投資家から受け取った資金を元に収益物件を運営し、その利益を投資してくれたオーナーへ、年に1~2回分配します。

分配金の平均利回り(10年間) J-REIT:3.47%、長期金利:0.08%、東証プライム市場:1.96%、スプレッド:3.39%
メリット
  • 最低出資額が低い
  • 借入せずに自己資金だけで投資できる
  • REIT自体を売買することで現金化しやすい
  • 投資のプロが運用してくれるため初心者でも利益を得やすい
デメリット
  • 株式市場よりも不況の影響を受けやすい
  • 運営法人が倒産する可能性がある
  • 災害で投資した物件が被災することがある
向いている人
  • 10万円単位で投資を始めてみたい人
  • できるだけリスクを少なくしたい人
  • いざというときに現金化が簡単なものを選びたい人

REITは投資証券であるため、価格は常に投資家の需要と供給の間で売買がおこなわれています。そのため、通常の不動産よりも市場の影響を受けやすい点が特徴です。ただし、マンション+商業施設+居住用物件のように、複数の分野に投資することもできるため、リスクを減らして投資できるという見方もあります。

不動産クラウドファンディング

初期費用をもっと下げて手軽に運用管理したいという人には、不動産クラウドファンディングがおすすめです。賃貸物件の家賃収入だけでなく、地域再生プロジェクトやリゾート開発事業など、通常の不動産投資では関われないような大規模な企画にも出資することができます。

事業者にもよりますが、多くの場合最低1万円の出資からスタートでき、不動産の運用や管理はすべて事業者や企画者がおこなうため投資家の管理の手間は一切発生しません。

平均利回り 3〜20%
メリット
  • 最低出資額が低い
  • 借入せずに自己資金だけで投資できる
  • 多数のプロジェクトに少額ずつ分散投資できる
  • 不動産経営をプロに任せられる
  • 空き家問題の解消・地域創生などの社会貢献に携わる案件がある
デメリット
  • 少額投資に対してはリターンも少額
  • 投資を自己都合でやめられない
  • 申し込みの競争率が激しい
向いている人
  • 1万円単位で気軽に投資したい人
  • 多種多様なプロジェクトに出資してみたい人
  • 管理の手間を省きたい人

不動産クラウドファンディングサービスを提供する事業者は多数あり、それぞれに取り扱っているファンドの特徴も異なります。自分に最適なファンドを見つけるためにも、複数の事業者を比較することをおすすめします。

編集部おすすめの不動産クラウドファンディングサービス3選
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その他の不動産投資・土地活用の方法も参考にしたい人は次の記事も併せて参考にしてください。

20代で始める投資方法を選ぶコツ

20代におすすめの不動産投資方法を紹介してきましたが、自分にはどの投資方法が合うかわからない、という人のため、最適な投資方法を選ぶコツを解説します。

選ぶ不動産投資で目的を達成できるか

いつまでにどれだけ稼ぎたいのか計画を立てることで、不動産投資の止め時や選び方が決まります。そもそも、投資の成功は数値化されておらず、いくら稼いだから成功とはいえません。そのため自分がなぜ投資するのか、目的と計画を持つ必要があります。

たとえば、副業程度に安定した少額収入が欲しいという目的があるとします。それを達成するためには、どうすればよいのかを具体的に考えていくことで、いつまでに何を始めればよいのか分かるようになるでしょう。

  • なぜ少額でもよいから安定した収入が欲しいのか
  • 少額収入とはいくらなのか
  • その額に見合う利益が得られそうな不動産投資にはどんな方法があるのか
  • 選んだ不動産投資を実現するためにはいくら貯めればよいのか

具体的な方法を考える中で、疑問にぶつかることもあるでしょう。その場合は書籍を通じて知識を得たり、セミナーやネットで情報を集めたりして、一つずつ解決していくことが大切です。

現実的な数字でシミュレーションする

不動産投資によって、毎月いくら収支を得ていくら支出が発生するのか、現実的な数字でシミュレーションをおこないましょう。シミュレーションなので必ずしも現実的に起きるとは限りません。しかし、計画段階でいつまでにいくら用意すればよいのか、毎月どのくらいの支出が起きるのかなど想定しておくことで、リスクに対処しつつ事前にその投資が儲かるかどうかを判断できるようになります。

数字のシミュレーションをおこなう際に欠かせないものとして、表面利回りと実質利回りが挙げられます。利回りとは投資した費用に対し、1年あたり利益をいくら得られたのかを計算した数値のことです。

利回り 概要 計算方法 計算例(物件価格3,000万円、家賃10万円の場合)
表面利回り 大まかな収益力を計算する (年間の家賃収入÷物件価格)×100 (120万円÷3,000万円)×100=4.0%
実質利回り 諸費用も含めて収益力を計算できる {(年間の家賃収入ー年間の経費)}÷物件価格)×100 {(120万円ー40万円)}÷3,000万円)×100=約2.6%

実質利回りを計算する場合は、どのような支出が発生するのかを検討することが求められます。たとえばワンルームマンションなら、次のような支出が起こりうるでしょう。

  • 電球などの備品代
  • 共有部の光熱費
  • 火災保険料
  • 管理委託料
  • アパートのローンの利子
  • 固定資産税や都市計画税

ざっくりと年間の家賃収入を計算するのも手ですが、より正確に計算したい場合はツールの利用がおすすめです。たとえば東急リバブルの「収益シミュレーション」や楽待の提供する「CF(キャッシュフロー)シミュレーション」など、最低限の情報でもシミュレーションをおこなえるツールもあります。

本業に支障がでない不動産投資にする

不動産投資をおこなうにあたり、本業の会社で副業の規制はないか確認しておきましょう。近年は副業も認められることが多くありますが、実際に禁止されている会社の場合は解雇には至らなくても、何らかの影響が出る恐れも考えられます。

また副業が禁止されていなかったとしても、不動産投資が忙しくなるあまり、業務に影響が出ては本末転倒です。本業に支障は出ないか、自分が管理者としてすべきことは何かを把握してから取り組みましょう。

20代の不動産投資で失敗リスクを下げる方法

不動産投資で目的を達成していくためには、リスクを下げるための準備が重要です。前章で紹介した注意点も念頭に、対策方法を確認していきましょう。

初心者向けの不動産投資セミナーに参加する

不動産投資に関する情報を集めるために、不動産会社が開催している不動産投資セミナーへ参加してみましょう。参加するメリットは次の4つです。

  • 講師となる専門家に直接相談できる
  • 最新のデータに基づく情報が仕入れられる
  • 自分が目指したい投資の種類に合わせて参加できる
  • 未公開物件の情報が得られる可能性がある

ただし注意したいことは、不動産投資セミナーと一口にいっても、入門向けもあれば区分マンション向けもあり、講師の質もまちまちということです。選ぶ際には次のようなポイントに注目してみましょう。

  • 自身の目指したい投資の種類や目的に合うセミナーを選ぶ
  • 不動産会社が管理する物件の稼働状況を確認
  • 開催数が多いセミナーを選ぶ
  • 公認会計士やファイナンシャルプランナーなど専門家に直接相談できるかで選ぶ
  • オンライン開催があるかどうかで選ぶ

選んだセミナーの質によっては、知っている情報しか聞けなかったり、思うような情報が得られなかったりするかもしれません。自分が現在必要とする情報は何なのかを明確にして、計画的に参加していきましょう。

本で不動産投資について学ぶ

不動産投資についてそれぞれの要素を広く学び、全体的なルールを勉強したい場合には本の活用がおすすめです。基礎から分かりやすく解説してあるだけでなく、具体的な失敗例を通じてリスクを学ぶこともできます。本を選ぶ際は、次のポイントで自分に合うものを選ぶのがおすすめです。

  • 自分のレベルに合う内容かどうかで選ぶ
  • 活字だけでなくイラストや漫画など読みやすさを重視して選ぶ
  • 投資対象にしたい不動産に関連する本を選ぶ
  • 出版時期が新しい本を選ぶ

また本を購入する以外にも、投資の専門家や企業の社員が手掛けるコラムやブログを読むのもおすすめです。本に比べると情報更新が早く、昨日や今日に出たニュースや市場変化がすぐに反映されます。専門家ごとに文体も異なり、独自の視点から切り込まれた情報を手にできるでしょう。

ただし注意点として、アフィリエイトブログのように、何らかの商材に片寄った情報を発信している可能性もあります。サイト自体の信頼性を考慮し、フラットな視点で選びましょう。

資格を取得する

不動産投資自体に資格は必須ではありませんが、投資に関する情報を詳しく理解するために資格を取得することも一つの手です。状況によっては不動産投資に役立てることもでき、独学でも取得できます。

不動産投資で役に立つ資格の例を以下に挙げました。

資格 メリット 取得難易度
FP(ファイナンシャルプランナー)
  • 資産運用に関する知識を幅広く手に入れられる
  • 最終的な出口戦略に活用できる
比較的簡単、3級なら1ヶ月ぐらいでも取得可能
簿記
  • 投資や税金対策など幅広く役立てられる
  • 確定申告書の作成に役立てられるため実用的
比較的簡単、3級くらいでも十分活用できる
公認ホームインスペクター
  • 物件の欠陥や修繕の知識を得られる
  • 業者に依頼すべき欠陥が分かるようになる
独学でも取得可能、ネットでも勉強できる

ほかにも、半年以上の時間はかかりますが、宅地建物取引士や不動産鑑定士といった就職に有利な資格を取得する方法もあります。現在の収入では投資が難しい場合は、こうした資格を取得してより安定した企業へ勤めるのも手です。

ただし、不動産投資のための勉強の一環であることは忘れてはなりません。時間がかかりすぎて、本業や不動産投資そのものがおろそかになっては本末転倒です。資格を取ることで目的を達成するためにどんなメリットが得られるのかを、十分に意識して勉強することをおすすめします。

不動産投資のために自己資金を確保する方法

不動産投資では、投資用ローンを組んで返済しながら運営を始めるのが一般的ですが、用意できる自己資金が少なすぎると、最終的に月々の返済額が高くなり、赤字経営やキャッシュフローがマイナスとなる恐れもあります。

不動産投資を始めるなら、挑戦したい投資方法に合わせてある程度の自己資金は必要です。ここからは、20代でも十分な資金を用意する方法を解説します。

家計簿をつけてお金の流れを把握

毎月の支出や日々の細かなお金の流れを家計簿で把握することで、お金が残らない原因や貯められない理由が分かります。大きな節約にはつながらなくても、無駄遣いの理由を確認して貯金が計画的におこなえているかを、確かめることが可能です。

家計簿のつけ方として、たとえば買い物したときのレシートや領収書をこまめにノートへ貼り、無駄だと感じた部分にペンでマークをつける方法があります。一目で無駄を確認できるだけでなく、ノートへ書き込む必要もないため気軽に始められるでしょう。

また、クレジットカードや電子マネーを使うことが多い場合は、スマホの家計簿アプリのほかに、利用情報を自動で蓄積してくれる銀行やカード会社のアプリを使うのも手です。自分が続けやすい方法でお金の流れを把握していきましょう。

節約効果を実感しやすい固定費の見直し

家賃やスマートフォンの利用料、光熱費など、毎月同じ額がかかる出費を見直しましょう。一度見直して節約することで効果が長期間続き、貯蓄に回す額も増やしやすくなります。さらに固定費なら、こまめな節約のように日々の生活スタイルを変える必要もないため、継続しやすいのがポイントです。

固定費 見直しポイント
電気代 電力会社やプランの切り替えをして今の使い方に合わせる
ガス代 ガス会社やプランの切り替えをして今の使い方に合わせる
家賃 手取りの30%以下に収めるようにする
通信費(スマホ代金) 格安SIMに乗り換える、オプションを解約する
保険料 保険内容の重複が起きていないか確認する
車の維持費 駐車場やガソリン代の見直し、そもそも車を所有しないことを検討する

事業を始めるため支援制度を利用する

20代からの不動産投資に利用できる支援制度として、日本政策金融金庫がおこなう「女性、若者/シニア起業家支援資金」が挙げられます。融資限度額は7,200万円で、通常の不動産投資ローンと比べると金利が低く、担保不要なら1.41~2.65%、担保が必要の場合は0.51~2.35%です。

「貯蓄した自己資金だけでは不安がある」「無保証人で申し込みたい」という場合に、検討してみてもよいかもしれません。

まとめ

不動産投資は長期的に資産を形成するため、20代で始めることで将来に備えやすくなります。不労所得を得る期間が長く、投資に充てる資金も確保しやすいので投資の経験を今後に生かすこともできます。

そのためには投資をおこなう目的を明確にし、本やセミナー、資格取得を通じて知識を身につけましょう。現実的な数字でシミュレーションをおこなったうえで、本業に支障が出ないようにスタートすることも重要です。まずは、どうして不動産投資を始めたいのか、目的を明確することから始めてみませんか。

【編集部のおすすめ】不動産投資会社ランキングTOP3!

マイナビ編集部では、不動産投資会社の利用者に独自アンケートを実施し、その満足度で採点したランキングを作成しました!投資方法や投資会社選びに迷っている人はぜひ参考にしてください。
また、その他の企業も比較したい人はこちらの記事も参考にしてください。
【2023年最新】おすすめ不動産投資会社ランキング17選!口コミを会社ごとに詳しく掲載
不動産投資には興味があるけど、どの不動産会社を選べば良いか分からない人も多いのではないでしょうか? 編集部 会社の実績や評判などをチェックし、信頼できる投資会社を見極めることがとても重要です。 本記...

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
https://www.fsa.go.jp/


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