無職だとマンション購入は不可能?3つの可能性と事前検討事項を解説

マンション購入

マンションを購入したくても現在は無職の場合、「マンションを購入することはできないのではないか」という懸念はありませんか?そもそも不動産の購入には相当量の資金やローンが必要になる事も多く、そこから「なんとなく」無職では難しそうという印象を抱いてしまうかもしれません。しかし、じつは無職でもマンションを購入することは可能です。

この記事では、無職でマンションを購入する上での問題点をしっかりと踏まえた上で、実際に購入する時にはどのような手法を取る事ができるのかを紹介します。必要な知識を把握し、印象を払拭した上でマンション購入を検討するようにしましょう。

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無職でマンション購入するときの問題点

マンションの購入には相当な金額が必要になる事が多く、住宅ローンの借り入れを利用する方が大半です。ローンの借り入れでは借主の返済能力が審査されるため、無職の方にとってはここが大きな不安材料となる事でしょう。また、返済能力の他にもローンの連帯保証人を見つけ出す必要もあります。

加えてマンションを維持するための費用など、不動産を持つ上では避けられない費用の問題もあります。無職であるか否かを問わずの問題点も含め、把握していきましょう。

無職で住宅ローンの審査を通るのが難しい

住宅ローンの借り入れ審査においては、借主の「属性」、就業状態や収入などが注目されます。このため無職で住宅ローンの審査を通る事は難しいと言えるでしょう。貸主の金融機関側としては、返済の見込みを立てる事ができません。つまり、無職でのマンション購入時にローンを利用するためには定期収入を得ている必要があります。

また、住宅金融支援機構が提供するフラット35は他の住宅ローンと比べ審査が緩く利用の候補にあがりますが、年収による返済比率で制限を受けるため属性状況が関係します。

住宅ローンの滞納でマンションを失う恐れ

無職で収入が無い場合、滞納のリスクは他のケースよりも上がる事になります。住宅ローンを借りマンションを手に入れる事ができても、滞納を続けてしまえば最終的にはマンションを失う事になるため注意が必要です。

しかし、滞納から即時に物件の明け渡しがあるわけではありません。まずは滞納金と遅延損害金の支払いから始まり、それを収める事ができなかった時には最終的に競売にかけられるという仕組みになっています。滞納から手放すまでの流れは以下のようになります。

  1. 金融機関から督促
  2. 金融機関から催告書が送付される
  3. 金融機関から期限の利益喪失通知が送付される
  4. ローン保証会社から代位弁済通知が送付される
  5. 裁判所から差押通知書と競売開始決定通知が送付される
  6. 競売準備のため現地調査
  7. 裁判所から期間入札決定通知が送付される
  8. 家を明け渡す
  9. 住宅ローン残債の支払い

また、滞納に関する記録は個人信用情報機関に残され、いわゆるブラックリスト入りをしてしまう可能性もあります。ブラックリスト入りによって自動車や携帯電話の購入のローン審査が通りにくくなる、という状況が5年、10年と続く事にもなります。

住宅ローンの滞納についてさらに詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

住宅ローンを滞納するとどうなる?対処法から相談先まで徹底解説!
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連帯保証人探しに苦労する

ローンの連帯保証人を求められた場合、これを請け負ってくれる人を探す事に苦労する可能性は高いと言えるでしょう。債務者が借金を返済できなくなった場合には連帯保証人に返済義務が生じるため、他のケースよりも滞納のリスクが高い無職者の連帯保証人になってくれる人は見つけにくいとされています。

連帯保証人自体の返済能力も審査される事になるため、誰でも連帯保証人にできるという訳にもいきません。連帯保証人を求められた際には、リスクを背負ってもらえると同時に金融機関の求める返済能力を満たしている人物を探す必要があります。

また、住宅ローンの連帯保証人は必要がないケースもあります。どのような場合で可否が決まるのか知りたい方は以下の記事を合わせてご覧ください。

住宅ローンには連帯保証人がいらない?必要になるケースや条件を解説
新しい家を建てる為に住宅ローンを組みたいが、やはり連帯保証人が必要なのだろうか?とお悩みの方は少なくないでしょう。この記事では住宅ローンを組むには連帯保証人が必要になるのかどうか、連帯保証人が担う責任は何かをケースごとに解説していきます。

購入したマンションは維持費がかかる

税金や建物自体の整備費用のため、マンションは持っているだけでもお金がかかります。マンションの維持費としてあげられるものには以下のようなものがあります。

  • 固定資産税
  • 管理費
  • 修繕積立金

固定資産税は毎年度不動産の所有者が収める必要のある税金です。納税額は土地や建物の価格に倍率をかけて計算されるため、値段の高い物件ほど多く支払う必要があります。

管理費は共用部分や水道代、清掃費など建物の維持のため日常的にかかる費用です。管理費の値段は地域によって平均価格が異なりますが、おおむね月当たり1万円前後の金額が必要です。

修繕積立金は長期的な視野に基づき、マンションの大規模修繕を行うために住民が積み立てておく費用です。新築の物件であれば月額1万円以内に収まる事も多いですが、古い物件であればそれ以上の額が求めれられる事もあります。

この他にも駐車場・駐輪場費用などを必要に応じて支払う事があります。目星をつけている物件がある場合は、どのような費用がかかるのかを事前にチェックしておきましょう。

年間での家の維持費も確認したい方は以下の記事もおすすめです。

家の維持費は年間いくら?一戸建てとマンション維持費の差を徹底比較
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無職でマンション購入する方法1:一括購入

前項では住宅ローンを利用する際に生じる問題について解説しましたが、物件の代金を全て自弁で支払ってしまえるならばローンを借りる必要が無いため、問題点を全て払拭する事ができます。ここではマンションの一括購入に必要な費用と、そのメリット・デメリットについて解説します。

マンションの一括購入に必要な費用

マンションの一括購入では以下のような費用が必要になります。

  • 物件購入費
  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 各種保険料
  • 固定資産税等精算金
  • 不動産取得税

物件購入費はそのままマンションの一括購入に支払う金額です。一括購入の場合は全額を一度に支払う事になるため、マンションの値段の額面通りの金額を一度に用意しましょう。

印紙税は売買契約書に印紙を貼付することで納税する税金です。不動産の購入費用によって変わりますが、5,000万円以下の物件では1万円から2万円程度が相場となっています。

仲介手数料は、物件の売却を担当した不動産会社に支払う手数料です。手数料は売却価格に比例するため、以下の計算式で求めましょう。

仲介手数料=売却価格の3%+6万円+消費税

登記費用は不動産の移転登記を行うために必要な費用です。所有権移転登記で3万円から6万円程度、抵当権設定登記で2万円から7万円程度が相場となっています。

各種保険料は火災保険や地震保険に加入するための費用です。合わせて2万円から3万円が相場ですが、毎年支払い続ける必要がある事に注意しましょう。

固定資産税等精算金は不動産の売主が負担した未経過固定資産税の精算金です。購入するマンションの評価額や、売主との負担按分によって変わるため、事前協議によって金額が定められます。

不動産取得税は、その名前の通り不動産を取得した際に支払う税金で、各都道府県に納める必要があります。費用は以下の計算式で求められます。

固定資産税評価額×3%

マンションを一括購入するメリット

マンションを一括購入するメリットとしてまずあげられるのは、ローンが不要のため手数料や金利がかからない事でしょう。無職での購入のケースでは、審査や保証人が必要にならない事も加えられます。住宅ローンの返済は長期に渡る事も多く、返済完了時に総費用を振り返れば数百万円もの金額が上乗せされている事にもなります。しかし一括購入であれば手数料や金利の心配をする必要もないため、最終的なコストは抑えられるというメリットがあるのです

さらにローン関係以外にも、値引き交渉の余地がある事もメリットと言えるでしょう。買い手がついていない物件にとって、一括購入を行おうという人は非常に魅力的です。多少の値引きをしてでも売り切ってしまいたいと考えるため、値引きのチャンスは大きいと言えるでしょう。逆に人気物件であれば値引きは難しいかもしれませんが、長期的な視野から応じる可能性もあるため、交渉をしてみる価値は大いにあると言えるでしょう。

マンションを一括購入するデメリット

一括購入は概して高額であるマンションの購入金額を一度に全て支払うため、保有している現金が大幅に減少してしまいます。一括購入の支払いそのものが生活を圧迫するリスクを抱えている上に、マンションを保有し続ける事そのものにも定期的に費用を支払わなくてはなりません。自身や家族、子供にかける事のできる費用が限られるだけではなく、病気やけがの対応費といった緊急性の高い出費にも対応し辛くなる事もあります。

住宅ローンを利用する事で受けられる税金の控除や給付金がいくつか存在している事から、それらを受ける事ができないのは一括購入のデメリットと言えます。それらを込みで考えた場合でも、返済完了時の金利込み支払額が一括購入時の費用よりもお得になる事はありませんが、一括購入時後の資金力に影響する点は上記と同じです。

一括購入後に資金繰りができなくなってしまえば、抑えられたコストを別の借金によって浪費してしまう可能性さえもある事には注意しておきましょう。

無職でマンション購入する方法2:定期収入で住宅ローン

無職でも定期収入があれば、住宅ローンを組む事は可能です。この項目では定期収入で住宅ローンを組み、マンションを購入する方法について解説します。

年金で返済を続ける

無職でも年金で収入があるなら、住宅ローンを組む事は可能です。もっとも年齢制限が存在しているため、現役世代が組むような長期的なローンを利用する事は難しいと言えるでしょう。多くの金融機関では65歳から71歳までの借り入れ、80歳から81歳未満での完済を条件としています。

返済期間が短期な分、返済負担率を上げる事で審査に通りやすくする事が可能です。受け取れる年金額から、返済に無理のない借り入れ額を決めるようにしましょう。

投資の収入を理由に融資を受ける

投資家として収入を得ている場合でも、公的な書類においては無職として取り扱われます。住宅ローンの借り入れ審査に際しても投資家は無職として扱われるため、そこから収入を証明し、支払い能力がある事を金融機関に納得させる必要があります。例えば無職でも投資収入がある場合には、住宅ローンの借り入れ利用が可能です。

なお、アパート経営などを行っている場合は無職ではなく貸家業として扱われるため、金融機関にとっても無職には該当しません。

転職先の収入を根拠に金融機関と交渉する

ローン審査の段階では無職であっても、転職先が決まっており年収の目途が立っている場合には、借り入れを受ける事ができる可能性があります。しかし、書類の上では未だに無職であるため、金融機関に対して難易度の高い交渉を挑む必要があります。転職先に連絡し、年収の見込みについての書類を用意するなど、説得のための材料は不可欠です。

住宅ローンについての審査基準については以下の記事もおすすめです。

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無職でマンション購入する方法3:0円の物件を探す

時には発想を柔軟に転換することも選択肢になります。もし資金が無いのならば、お金のかからない物件、0円のマンションを選べば良いのです。しかし「タダより高い物はない」という言葉が示すように、注意すべき点も多くあります。

とはいえ他の手段による調達と比較すれば、破格である事は間違いありません。この項目では、0円のマンションが存在する理由や、その探し方についてご紹介します。

0円のマンションが存在する理由

0円マンションが存在する理由は、所有し続けるよりも、誰かに譲渡した方が節約になる場合があるためです。通常、不動産は安価とされているものでさえ、それなりの値段がつくものです。つまり、それが0円で取引されるのは相応の理由があります。例えば理由は以下のようなものが考えられるでしょう。

  • 地方の物件は不人気
  • 不動産のみの相続放棄は不可能
  • 不動産は持っているだけで負担
  • 解体するにもお金がかかる

現在、日本では地方から都市への人口流出が絶えません。結果として地方の空き家は、その数の増加と反比例して需要が低下していくという苦境に立たされており、今後もその流れは続くと見られています。

加えて、日本の法律では不動産のみを相続放棄して手放す事が認められていません。財産相続は全てを相続するか、相続放棄するかの2択です。相続する限り、空き家であっても物件を管理しなければなりません。

しかし空き家を管理し続けるとなればお金がかかります。固定資産税や都市計画税に加え、土地が荒れたり、物件が老朽化しないように処置を施す必要があります。こういった処置を代行する業者も存在していますが、依頼を行う上で当然お金が必要です。

ならば物件を壊してしまおうとしても、一般的な木造住宅で150万円前後の費用がかかるのが解体の相場です。解体費用を賄えるだけの金額で土地を売却できれば良いものの、前述の地方の不人気といった理由から難しいケースも多いとされています。土地だけを持ち続けるにしても、住宅用地に対する軽減税率の適用は外されてしまいます。

結果として売る事も難しく、持っているだけでも負担となる物件が人々の手元に残りました。こうした状況を背景に、近年では不動産の無償譲渡が行われる事が多くなったのです。

しかし「0円のマンション」は存在するものの、各種手続きに購入費用が全くかからないという事はない点に注意が必要です。贈与税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税といった税金は必須の上、無償譲渡契約や贈与契約を結ぶ手続きで弁護士、司法書士や行政書士に支払う費用、痛んだ建物を改善するためのリフォーム費用、維持管理費など、必要に応じて出費が生じる場合があります。

住宅の不具合についても前の所有者が免責とされる場合も多いため、注意しておきましょう。

0円のマンションの探し方

各市町村のホームページなどで掲載される空き家バンクを利用する事で、0円のマンションを探し当てられる可能性があります。しかし空き家バンクの利用には各自治体への申請が必要なため、住みたい地域を定めてから探しましょう。

また、空き家バンク以外にも、空き家を保有している知人に交渉するといった方法や、インターネット上のポータルサイトといった手段で無償譲渡が行われる事があります。

購入費用をかけずにマンションを手に入れる方法については以下の記事でも解説しています。

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0円のマンションの注意点

空き家バンクには有償の物件も多く記載されているため、無償物件があるかどうかはタイミングにもよります。また自治体運営のため取引や情報更新が活発なケースも稀とされています。全ての空き家情報が空き家バンクに登録されている訳ではない事に注意しましょう。また、契約締結の際に仲介を担当してくれる不動産会社の紹介を受けられる可能性も低いため、書類の作成などが困難になる場合もあります。

また、前の持ち主と同じように、手放すのが難しい状態に陥る可能性も否定できません。0円マンションの譲渡を受ける際は、将来性なども見据える事が重要です。

無職でマンション購入を決断する前の検討事項

マンション購入の決定は人生に大きな影響を及ぼすものです。軽い気持ちで購入し資金繰りなどで苦しむことがないよう、以下のポイントについては事前に検討を重ねましょう。

本当に今マンションが必要なのか

一般的には、収入が無い状態よりも、収入が安定している状態の方が出費をカバーしやすいと言えます。購入時だけでなく維持にもコストもかかるため、資金繰りについては厳重に検討するようにしましょう。

また、結婚や出産、子供の進学といったライフイベントに合わせる事で、マンション購入を人生設計上に位置付けしやすくなります。資金繰りについては、将来の見通しを立てる事も重要です。

マンションの購入予算を決める際には、自身の収入関係を明確にしてから決めましょう。シミュレーションには以下の記事がおすすめです。

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また、現在のマンション価格の推移について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

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持ち家と賃貸のメリットデメリットを比較する

持ち家と賃貸にはそれぞれメリットとデメリットがあります。これらを比較した上で、今の住居を変える必要性について検討しましょう。

比較項目 メリット デメリット
持ち家
  • ローン完済後の負担が軽い
  • 内装や間取り、設備の自由度が高い
  • 賃貸よりも住居の質が良い
  • 引っ越しをしにくい
  • 税負担がある
  • 設備や修理、管理など費用項目が多い
賃貸
  • 引っ越しをしやすい
  • 設備や修理費用の負担がない
  • 家賃の支払いが続く
  • 内装や間取り、設備の自由度が低い

賃貸が単身者や転居の多い向けの性質を持っている事と比べて、家族が多い人や資産としての運用も考慮する人の場合は、持ち家の方が向いていると言えます。このようにライフスタイルによっても向き・不向きは変わるため、自分がどのような人生を生きるのかを踏まえて住居を選ぶ事がおすすめです。

マンション購入の手続きをする基礎知識

マンション購入には書類の手続きや専門的な知識が必要で、多くの場合はプロの力を借りる事になります。ここでは一般的なマンション購入の流れについて紹介します。

マンションの引き渡しまでの流れ

マンションの引き渡しは、大まかに分類すると以下のような流れで行われます。まずは新築マンションを購入する際の流れについて紹介します。

  1. 不動産会社・物件選び
  2. 見学
  3. 購入申し込み
  4. ローン事前審査
  5. 売買契約締結
  6. ローン申込
  7. ローン契約
  8. 入居説明会
  9. 内覧
  10. 引き渡し・決済

新築マンションの購入においては、事前予約のモデルルームの見学を行う事が多くあります。この見学ではスタッフが同伴するため、分からない事に関しては質問しておくようにしましょう。モデルルームと実際の部屋には相違点がある場合も考えられるため、この段階での検討は重要です。

一方、中古マンションの購入に関しては、リノベーション後のマンションとその予定の無いマンションか、あるいはリノベーションを予定しているマンションかどうかで見学の性質が変わります。前者であればモデルルームの代わりに実際の物件を見学する事になりますが、後者の場合は購入とリノベーション計画の検討を同時に進める事になるため、購入申し込みまでの流れが複雑になります。不動産業者と協議を重ねる必要があるため注意しましょう。

マンション購入で必要になる書類

前項のプロセスで紹介した段階によっては書類が求められます。書類が求められるのは購入申し込み・ローン事前審査・売買契約締結・引き渡し・決済のタイミングです。

書類が求められるタイミング 必要になる書類
購入申し込み
  • 購入申し込み書
  • 本人確認書類
ローン事前審査
  • 事前審査申込書
  • 本人確認書類
  • 収入証明書類
  • 物件に関する書類
売買契約締結
  • 本人確認書類
ローン申込
  • 借入申込書
  • 団体信用生命保険申込書兼告知書
  • 本人確認書類
  • 収入証明書類
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 物件に関する書類
ローン契約
  • 住宅ローン契約書
  • 抵当権設定契約書
  • 住民票
  • 印鑑証明書
引き渡し・決済
  • 住民票
  • 印鑑証明書

住民票と印鑑証明書は頻繫に求められる事になるため、一度に多めに用意しておく事で安心や手間の削減に繋がるでしょう。しかし、金融機関によっては数か月以内に発行されたものを求められる場合もあります。

仲介の依頼は信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション購入には専門的な知識が必要なため、仲介を担当する不動産会社の質によって快適さや分かりやすさに差が出ます。客の事情やニーズに対し親身になり、具体的な提案や返答を返す事のできる担当者や、メリット・デメリットを包み隠さず情報を提供してくれる事が選ぶ上でのポイントと言えるでしょう。

不適切な不動産会社を選んでしまった場合、曖昧なデータや意見に基づいた発言で顧客をごまかしたり、契約締結を急かしてきたりするなど、顧客にとって不利益をもたらす可能性もあります。複数の不動産会社から案内を受け実際に話し、信用できると感じられた会社を選ぶ事が重要です。

以下の記事で人気のおすすめ不動産会社をランキング形式でまとめています。興味がある方は合わせてご覧ください。

2022年最新の不動産仲介会社ランキング!売買実績を誇るおすすめ11社を徹底比較【専門家監修】
大切な不動産を売却する際に、どこに仲介を依頼するとベストなのか分からない、と迷っていませんか。 一般的に不動産売却にかかる期間は短くても3ヶ月は要し、仲介会社とは長い期間をともにすることになります。適当に選んでしまうと、気づかないうち...

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  • 不動産売買部門のアンケートで利用満足度No.1(※)
  • ネットに未公開の物件情報が豊富
  • マンション・戸建て・収益物件など多種多様な不動産の情報が届く
  • 住み替えのサポートが充実している
  • プライバシーマークを取得しているので安心して利用することができる

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まとめ

無職でのマンション購入には困難が伴う事もありますが、決して不可能ではありません。もちろん、リスクを伴う点は否めないため、正しい情報を身に付けた上でじっくりと判断を行う事が重要です。

住居の購入は人生の中でも大きなイベントです。納得のいく選択肢を取れるよう心がけましょう。

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