住宅ローンには連帯保証人がいらない?必要になるケースや条件を解説

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新しい家を建てるために、住宅ローンを組みたいと考えているものの、連帯保証人が必要になるのではとお悩みの方は少なくないでしょう。連帯保証人は大きな責任が課せられため、そんな役割を身近な人に頼むのは申し訳なく思えて、ローンを申し込むにもためらいを感じてしまうのも仕方のないことです。

しかし実際は、連帯保証人がいなければならないということはありません

当記事では、連帯保証人が住宅ローンの契約に、どのような関係を持つかについてを解説します。連帯保証人がいなくてはならない場合や、連帯保証人はどのような役割を担っているのかについても紹介するので、お悩みの方はぜひ参考にしてみてください。

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住宅ローンの連帯保証人とは

連帯保証人という名前を聞いたことはあっても、具体的にどんな役割を担っているのかは、知らない方も少なくないでしょう。そこで連帯保証人の定義や請け負う内容について、類似した役割との比較を交えて解説します。ネガティブな印象を持つ言葉かもしれませんが、まずは連帯保証人の正しい意味を理解しましょう。

債務者と連帯して債務を行う役割

連帯保証人は、債務者が住宅ローン返済義務の履行が不可能になったときに、代わりに返済義務を負う人のことを指します。その名の通り、債務者がもう返済を行えなかったとしても、確実に債権が回収されるように保証する役割を担っています。

債務者からの支払いが滞った場合は、債務者に返済を行う能力があるか否かを問わず、連帯保証人によって返済の義務が履行されなくてはなりません。

連帯債務者とは保証範囲や内容が異なる

連帯保証人と名前の似た役割に、連帯債務者という役割が存在します。連帯保証人は、債務者が返済できなくなったときに履行する責任を負うのに対し、1つのローンを共同(連帯)で返済する人のことを、連帯債務者と呼びます。違いについては以下の通りです。

名称 役割 重要な点
連帯保証人 債務者が返済できなくなった際に返済義務を引き継ぐ 控除不可
連帯債務者 1つのローンを共同で返済する 控除可

連帯債務者は債務者の一種ですが、連帯保証人は債務者の性質を持っていません。あくまで万が一のときに、債務者に代わり返済を行う責任を負った役割です。連帯債務に関して、詳しくはこちらの記事で解説しているので、あわせてご一読ください。

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保証人と同じ点と違う点

債務者が返済できなくなったときに、代わりに返済を行うのが保証人と呼ばれている役割です。名前も役割も非常に似ていることから、連帯保証人とは混同されやすいものとされています。

しかし保証人とは決定的な相違点があり、債務者に少しでも返済する力がある場合には、保証人は返済を拒否することができる権利が生まれます。保証人は責任を負う範囲が異なるので、多くの金融機関では、より債権を回収しやすいであろう連帯保証人を要求することが一般的です

連帯保証人は住宅ローンの申し込みに必要か

住宅ローンも借金の一種なので、連帯保証人は必須だろうと捉えられることが多いです。しかし実際には、住宅ローンを利用するにあたって連帯保証人はどのような関係があり、どういったケースで求められるのかを、この章で詳しく解説していきます。

基本的には不要

原則として、住宅ローンの締結に連帯保証人は求められません。他の一般的な融資を受ける場合は、求められることが多いとされていますが、住宅ローンに関しては異なった基準が適用されています。

連帯保証人が不要な理由

住宅ローンの契約締結に連帯保証人が求められない理由は、担保になるものと保証会社の2つに分けられます。この項では、それらの2項目について解説します。

購入した家が担保になる

購入した家そのものが担保になって、不要になることが理由に挙げられます。家はローンを滞納するような事態に陥っても残る財産で、住宅ローンを支払うことができなくなった場合でも、家の売却によってローン返済が可能だと考えられています。

そのため、所有する家は住宅ローンが完済されるまでは抵当権が設定され、返済が行われなくなったら、家の売却によって再建の回収が行われるのです。これによって、金融機関側が貸し倒れをするリスクが大きく低減され、不要になる仕組みができています。

しかし、家の売却額によっては残ったローンを返済できない可能性があり、そうした場合はローンの残債を、また別の手段で返済し続けていくことになります。

連帯保証人の代わりの保証会社

金融機関の中には、保証会社との契約を融資の条件に設けていることがあります。保証会社とは、住宅ローンなどの契約申込者の経済的な状況の審査や、返済が滞った際の代理返済を行う会社です。債権者に万が一のことがあった場合は契約者の肩代わりをして、ローンの残債を支払うことを条件に不要となり、代わって保証会社が返済を履行することになります。

保証会社は、物件の購入だけでなく賃貸においても活用されてきています。保証料の相場は、おおむね家賃の半分から満額とされ、利用者も増加傾向にあるといわれています。物件購入における保証料の相場は、住宅ローンの審査内容が大きく影響するため一律ではありません。

しかし代わりをしてもらえるとはいえ、ローンの契約者にとって債務がなくなることも減ることもない点には、留意しておく必要があります。返済の遅滞がある場合には、督促や催告のあとに家の売却を要請されるので、頭に入れておきましょう。

例外的に必要になるケースもある

連帯保証人は、住宅ローンの借り入れには原則として不要ですが、例外的とはいえ必要なケースもあります。自身のローンがその例外に当てはまるかどうかを、事前に確認しておくことは重要です。

住宅ローンの借り入れにおいて、連帯保証人が必須になる4つのケースは以下の通りです。

  • 収入合算の場合
  • 親名義の土地に家を建てる場合
  • 親族や夫婦でペアローンを組む場合
  • 本審査で金融機関に要求された場合

この4つが当てはまる場合には、連帯保証人を用意しなくてはなりません。具体的な詳細に関しては、次の項目で解説していきます。

連帯保証人を要する住宅ローンの4つのケース

住宅ローンの締結において、連帯保証人を要するケースは4つあります。それぞれの内容を、具体的にチェックしていきましょう。

収入合算の場合

親や配偶者と収入を合算し、そこから住宅ローンを組み立てる場合は、その中の誰か1人がローンの契約者になり、合算を行った残りの人が連帯保証人になります。収入合算による住宅ローン締結には、申告する収入額を増やすことで、借入金額を増額できるメリットがあります。

例えばAさんとBさんの夫婦で、収入合算を行って住宅ローンを契約する際に、Aさんが住宅ローンの契約名義人となった場合は、Bさんが連帯保証人になるということです。このケースでは、ローンの契約そのものは、契約名義人となったAさんの分の1つだけになります。

なお離婚した場合においても、連帯保証人の解除を行うことは、基本的に不可能であるとされています。どうしても解除したい場合は、ローンの完済や借り換え、第三者との交代など、当記事の下部にあるQ&Aで紹介されているいくつかの手段もお試しください。

親名義の土地に家を建てる場合

子供が親の持つ土地に家を建て、なおかつ住宅ローンを利用するケースにおいては、土地の名義人である親が連帯保証人を引き受けることが一般的です。原則、土地もローンの担保に組み込まれるので注意しなくてはなりません。

仮に家を建てる土地に親の家があり、そこまでは担保に入れることを望まない場合は、分筆によって土地を区分して、必要な土地のみを担保にできるようにしておくとよいでしょう。

親族や夫婦でペアローンを組む場合

1つの物件に対して、2人で住宅ローンを契約することをペアローンといいます。複数人で申告する収入額を増やし、借入金額を増額できるのは収入合算方式の契約と似ています。しかしペアローンは「1つの物件に対して2件(2人分)の契約」であるため、「1つの物件、1つの契約、1人の連帯保証人」が特徴の収入合算とは、大きく異なります。

夫婦でペアローンを組んだ場合は、お互いがお互いの契約において連帯保証人になることが特徴といえるでしょう。万一、夫婦のどちらかが返済を行えなくなった場合には、連帯保証人であるもう1人の契約者に返済を行う義務が生まれます。そのため、ペアローンを締結する際はその点を忘れてはなりません。例え離婚した場合においても、連帯保証人の解除がほぼ不可能であることは収入合算と同様です。

本審査で金融機関に要求された場合

金融機関が本審査後に、連帯保証人を要求する可能性もあり、自営業やフリーランスなど、収入が安定していない人に要求することが多いといわれています。これは、住宅ローンは長期間にわたって返済が行われることが原因です。自営業者やフリーランスは、サラリーマンと比べて長期間の安定収入を得られない可能性が高いため、返済能力を持続できることを証明することが難しいからです。

特に開業してから間もない自営業者の場合や、借入額に比べて収入が低い場合には、支払い能力不足と判断され、連帯保証人を求められるケースが少なくありません。連帯保証人を求められるのは本審査を受けたあとになるため、万が一に備えて事前に連帯保証人を引き受けてくれそうな人を探しておくか、依頼を受けてくれそうな人に相談しておくのもひとつの選択肢です。

もし引き受けてくれる人を探すことが難しいようであれば、保証会社へ頼むことも視野に入れましょう。

住宅ローンの連帯保証人になる場合の注意点

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連帯保証人は、ネガティブなイメージとともに語られる場面も多いのですが、その背景には以下のような注意点があるためです。

  • 債務者が自己破産すると代わりに返済しなければならない
  • 離婚しても連帯保証人から外れることはできない
  • 親が定年を迎えたときに収入が減少する

この章では、そういった役割を引き受ける場合に、注意しなければならないことについて紹介していきます。

債務者が自己破産すると代わりに返済しなければならない

債務者が自己破産をして借金の支払いの免除を受けた場合は、連帯保証人が代わりに借金を返していくことになります。そうなると、連帯保証人のもとに残債務の返済の一括請求が行われることになるのです。

この時点で、家は債務者の手を離れることになります。ローンが残っている場合には、債権者によって残債の返済にあてるために売却されます。仮にローンを完済していたとしても、原則20万円以上の財産を処分するのが自己破産の原則なので、いずれにしても家は残りません。残った借金の返済は連帯保証人の役目です。

連帯保証人に返済能力がない場合は、今度は自身の財産を処分することで、返済資金を作りださなければなりません。別に家を持っていた場合は、その家をも競売にかけなければならない恐れもあります。最悪の場合は、債務者と同様に連帯保証人も、自己破産にいたってしまう可能性もあるでしょう。

離婚しても連帯保証人から外れることはできない

離婚しても連帯保証人から外れることは、ほぼ不可能だといわれています。この契約は、婚姻関係にあるから結べる契約というわけではなく、兄弟姉妹や親子はもちろん、友人などの他人も金融機関ごとの条件さえ満たしていれば、立てることが可能です。誰でも立てられる契約であるからこそ、結婚しているか離婚してしまったかは、重要ではないことが分かるでしょう。

仮に離婚時の協議で、借金負担の取り決めを行ったとしても、金融機関との契約は元夫婦間の合意より優先します。合意の内容にかかわらず責任は継続していくので、債務者が自己破産してしまった場合は、残債務の返済を求められることになります。

どうしても連帯保証人から外れたい場合には、金融機関に解除を申し出るしかありません。そのためには、変わりの保証人や別の不動産を担保に入れるなど、代替案を提示して交渉を行う必要があります。解除の承諾を受けることは簡単ではないので、もし解除を申し出るならしっかりと準備を行うようにしましょう。

親が定年を迎えたときに収入が減少する

親子リレーローンなど、親子間での連帯債務者関係を結んでいる場合は、親側が加齢により定年退職を迎えた場合にリスクが増大します。定年退職によって収入が大幅に減少すれば、返済の大部分を子供の収入だけで続けなくてはならないからです。

さらに年金を受給するまでの期間は、貯金を崩して返済に充てることも簡単ではないため、急な負担増に備える必要があるでしょう。

親子リレーローンについて詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。

親子リレーローンとは?概要からメリット・注意点まで徹底解説!
親子リレーローンに興味がある人のために、制度の概要とメリット、実際に利用する際の注意点について詳しく解説します。親が高齢でも住宅ローンが組みやすく、融資額が多くなるなどの利点がありますが、気をつけるべきポイントもあるため参考にしてください。

住宅ローンの連帯保証人から外れるための3つの方法

返済義務を肩代わりしなくてはならない恐れがある以上は、連帯保証人は決して軽い役目ではありません。一度引き受けてしまえば、役割から外れることは困難を極めます。しかしまったく方法がないというわけではありません。以下に連帯保証人から外れるために、利用できる3つの方法を紹介するので参考にしてください。

一括繰り上げ返済を選択する

連帯保証人の役割は、ローン返済の完了まで債権を担保することです。住宅ローンの残債を一括で繰り上げ返済できれば、連帯保証人の契約はおのずと解除されることになります。まとまった資金が求められるので、資産に余裕のある親戚や身内などに、立て替えをお願いするなどの工夫を試みることも、1つの手段といえるでしょう。

ただし、残債の全額を一括繰り上げ返済することは容易ではありません。そこで全額ではなく、一定額を繰り上げ返済して残債を減らすことができれば、連帯保証人から外れられる可能性があります

どの程度の割合の金額が必要になるのかは、金融機関や契約内容、時と場合によって異なるため、金融機関の担当者と交渉する準備をしておきましょう。

住宅ローンを借り換える

別の金融機関に変更して住宅ローンの借り換えを行うことで、連帯保証人を外すことが可能です。しかし新しい借入先から再び審査を受けることになり、さらに住宅ローンを組み直すための諸費用が、新たに発生することになるので注意しましょう。住宅ローンの借り換えには、新築物件で物件価格の3~7%、中古物件で物件価格の6~10%が目安といわれています。

またもう1つ重要な点として、この方法で第三者への移行がない場合は、連帯保証人から外れるためにはローンの残債が減っている必要があることです。債務者のみによる返済が可能な程度の残債であれば、連帯保証人を外れることも可能ですが、そうでない場合は、この手段で役割から外れることは難しいでしょう。

他の連帯保証人に変更する

第三者を新たな連帯保証人に立てることで、連帯保証人の役割から外れることが可能です。しかし、新しい連帯保証人を探すことは、その資格があると見られるかどうかや、相手の同意を得られるかどうかなど、多くの側面から容易ではありません。

例えば、連帯保証人としての関係が継続している元妻が、安定した収入のある相手と再婚する場合は、再婚相手を新しい連帯保証人として立てようとしても、相手の同意が得られなければ外れることはできません。逆に、連帯保証人を引き受ける意思があったとしても、安定収入がなければ金融機関に変更を認めさせることは難しいでしょう。

住宅ローンの連帯保証人に関するQ&A

連帯保証人に関しては、以下のような疑問がしばしば発生します。

  • 住宅ローン控除を受けられるのか
  • 連帯保証人の選び方は
  • 連帯保証人が見つからない場合は

この章では、このようなシーンでの対処方法を解説していきます。自分が連帯保証人である場合や、連帯保証人が必要な場合など、それぞれのケースでありがちな疑問とその答えについて見ていきましょう。

住宅ローン控除を受けられるのか

連帯保証人は、住宅ローン控除の対象になりません。住宅ローン控除は一定の条件を満たした債務者が、年末の残債に応じて所得税の控除を受けられる制度です。しかし、控除の対象はあくまでも住宅ローンの債務者自身で、連帯保証人は対象外と定められています。たとえ返済の義務を負うことになったとしても、住宅ローン控除を受けることはできません。

しかし、ペアローンなどの場合はそれぞれお互いに債務者でもあるので、債務者としての住宅ローンの控除を受けることが可能です。このように、債務者と連帯保証人は併存することもある役割です。債務者であるならば住宅ローン控除の対象になるので「自分は連帯保証人なのでダメだ」と早合点しないようにしましょう。

連帯保証人の選び方は

基本的には、親族などの身内に引き受けてもらうことが、ベターであるといわれています。連帯保証人が背負う義務は極めて重く、いくら仲がよくても友人に頼むのは、お互いにとってリスクが高過ぎるといえるでしょう。

夫婦でローンを組む場合は、より簡単に選ぶことができるでしょう。収入合算であれば夫を債務者に、妻を連帯保証人にすることができます。ペアローンを組むのであれば、お互いが債務者であり連帯保証人である状態にすることが可能です。

ペアローンにするのか収入合算にするか、収入合算ならどちらが連帯保証人になるのかなど、夫婦の収入や働き方に合わせて決めるようにしましょう。万が一離婚しても、連帯保証人の関係は解消できないため、双方でしっかり話し合い、納得の上で連帯保証人を引き受けてもらうことが重要です。

連帯保証人が見つからない場合は

親族に頼めそうな人がいない場合は、保証会社に連帯保証人の代わりを依頼することができます。連帯保証人はリスクのある役割なので、親族とはいえ、必ずしも依頼を受けてくれる人がいるとは限りません。こうしたケースはまれではないため、保証会社を頼ることは一般的な選択肢です。

保証を受けるためには審査が必要で、保証料を払うことで保証を受け続けることができます。あまりよい印象を抱かれない役割を、自分で用意できることはメリットといえます。

また、最初から連帯保証人が不要な住宅ローンを選ぶのも手段の1つです。一部の地方銀行やインターネットバンクなどに多く見られるサービスで、住宅金融支援機構(国土交通省住宅局と財務省大臣官房政策金融課が管轄する独立行政法人)と、民間の金融機関が提携している「フラット35」もその1種です。

ただし、これらのローンは保証人を立てない代わりに、審査が厳しいといわれているので、より多くの借入を受けたい場合は向いていない可能性が高いといえます。利用する際は、その点を留意しておきましょう。

まとめ

ふどうさん6261511マイホームを持つ上で現代の契約様式が続く以上は、住宅ローンと連帯保証人は「どこか遠くの怖い話」ではありません。確かに連帯保証人にまつわるリスクは非常に高いものですが、重要なことはその時々に必要な情報を正しく得ることです。

原則として、住宅ローンの契約のためには連帯保証人は必須ではありませんが、例外的なケースや保証会社による代行という形で契約に関わってきます。

自身が連帯保証人の依頼を受けた際は、相手が正常に返済を行えるかどうかや、自分の資産の状況を確認してから判断することが重要です。逆に自身が依頼を行う立場になった際も、条件やケースごとの説明が行えると引き受けてもらえる確率が上がるでしょう。必要なときに適切な行動が取れるように、ぜひ本記事を参考としてください。

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