面白い土地活用に挑戦！活用法の選び方やメリットとデメリットを解説

2021年3月17日2023年6月16日

所有している土地が30坪未満の狭小地であったり、人口の少ない田舎にあったりする場合は、「活用するのが難しい」と考えて土地活用を諦めてしまう方も多いのではないでしょうか。

土地を活用せずに放置すると、管理の手間や税金の負担のみをし続けなくてはならないので、所有者が損をすることになります。

この記事では、狭かったり、立地が悪かったりして活用しにくい土地の面白い活用法を紹介しています。土地活用に共通するメリット・デメリット、土地活用を選ぶときの基準、土地活用を成功させるためのポイントについても解説しているので、土地活用を始めるときの参考にしてください。

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土地の面白い活用法

活用しにくい土地でも、その土地の長所を生かせば他にはない面白い活用法を見つけられる可能性があります。土地の面白い活用法の具体例は以下の通りです。

コンビニなどの商業施設経営
貸農園経営
戸建て賃貸経営
民泊経営
貸会議室などのオフィス経営
トランクルーム
介護施設経営
太陽光発電
コインランドリー経営

それでは面白い活用法の詳細を紹介していきます。

コンビニなどの商業施設経営

交通量が多い国道沿いや幹線道路沿いに土地を持っているなら、コンビニなどの小売店やチェーン系の飲食店に貸し出すのがおすすめです。店舗は道路沿いに出店したいと考える企業が多く、需要が高いので短期間で収益をあげられる可能性があります。

道路沿いの店舗を利用するのは車のドライバーがほとんどなため、駐車場のスペースが必要です。この場合は、狭い土地よりもある程度の広さがある土地が向いています。

道路沿いの店舗はエリアによって入れ替わりが早い場合もあるので、撤退リスクがあることを頭に入れておいてください。

商業施設の代名詞ともいえるコンビニを想定して、建設費や経営の心得を下記の記事でチェックしておきましょう。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/14412

貸農園経営

売れない田舎の土地や、交通アクセスが悪い狭小地を所有している場合は、果物や野菜を育てるための貸農園として経営するのがおすすめです。収益性はあまり期待することができませんが、定期的に農園を貸し出すことで、長期的に安定した収入が得られる可能性があります。

小さな農園を少人数に貸す場合は、水道や周囲を囲むフェンスを用意するだけで済むため、初期費用や管理費用を安く抑えることができます。

都会で育った子供に農業を体験をさせたい親や、老後の楽しみとして野菜作りに挑戦したい高齢者からの需要も考え、住宅街の中にぽつんと小さな土地を持っているのであれば、貸農園経営を検討してみましょう。

戸建て賃貸経営

駐車場を作るスペースがないくらい狭い土地でも、戸建て住宅を建設して貸し出せば、入居者から毎月一定の賃貸収入を得ることができます。一般的な賃貸経営と異なるのは、戸建て賃貸は最終的に入居者が買い取りたいと申し出る可能性があることです。

戸建て住宅の購入を希望された場合は、売却して現金化することもできます。入居者が買取を希望した場合は、市場価格に近い価格で売却できることと、不動産会社に支払う仲介手数料を節約できるという2つのメリットがあります。

戸建て住宅を売却した資金を元手に、新たな土地を購入して活用することも可能です。

民泊経営

地方に土地を持っていて活用法に困っている場合、訪日外国人を対象とした民泊経営がおすすめです。近年外国人観光客の増加により、ホテルなどの宿泊施設が不足しているため、田舎の空き家を民泊として提供してほしいという声が高まっています。

民泊は届け出を提出し、年間180日以内であれば、住宅宿泊事業法により宿泊事業者としての営業が許可されています。地方だけでなく都市部でも需要が高いため、全国どこでもできるという強みがあります。

観光地が近くにないなど、エリアによって不向きな場合もあるため注意が必要です。アパートも民泊として提供することができますが、賃貸にした場合と比較してどちらがより儲けることができるか考える必要があります。

民泊経営の知識はこちらの記事で解説していますのでぜひチェックしておきましょう。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9382

貸会議室などのオフィス経営

都市部の中心街に土地を持っている場合は、事業用の建物を建設して、企業相手に貸会議室やオフィスを貸し出すことができます。周囲が高層ビルばかりで日当たりが悪くアパートやマンションの賃貸経営には向かない土地でも、立地が良いのでオフィスとしてなら借りたいという企業が現れる可能性が高いです。

建物をすべて自分で管理すれば賃料もすべて自分のものにできますが、管理に相当な手間がかかります。業者に管理を委託すれば、委託料の支払いで賃料収入は少なくなりますが、管理の手間を格段に減らすことが可能です。

トランクルームの経営

狭い土地や郊外にある土地でも行うことができるのが、土地にいくつかの倉庫を設置して物置として貸し出すトランクルームです。高速道路の近くに土地を持っている場合は、大きな倉庫を建てることで毎月賃貸収入を得られる可能性があります。

インターネットショッピングの普及に伴い、物流倉庫の需要は高まっています。マンションも増加しているので、部屋が狭くて物の置き場に困っている個人に対して貸し出すことも可能です。

トランクルームは倉庫の設置費用が100万円程度で済む場合が多く、初期投資を抑えることができることもあり、初心者でも気軽に始めることができます。

トランクルーム経営のポイントはこちらの記事をご参考ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12237

介護施設経営

大きな土地を持っていたり、駅から遠い場所に土地を持っていたりする場合は、サービス付き高齢者向け住宅やグループホーム、デイサービスなどの介護施設経営がおすすめです。介護施設は郊外や多少アクセスが悪い場所にあっても効果が望める可能性が高い土地活用方法です。

少子高齢化社会が進行している現在、介護施設経営は今後需要が高まっていくことが期待できる活用法です。

介護施設経営は、建設した介護施設を介護サービス事業者に借り上げてもらうリースバックか、土地の状態から貸し出す定期借地という2つの方法から選ぶことができます。

介護施設の一つであるデイサービスについてより詳しく知りたい人はこちらの記事がおすすめです。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/10311

太陽光発電

周囲に山や畑しかない田舎の土地を所有している場合は、土地に太陽光パネルを設置して発電した電気を自身で使用したり、余った電気を電力会社に売電したりすることができます。太陽光発電は日当たりの良い土地であれば、安定した収入を得ることができます。

売電価格は徐々に低下していますが、2031年までは電力会社による一定の買い取り制度が適用されます。太陽光発電の技術が発展しているため、初期費用も以前に比べるとかなり安価になっています。

土地を貸し出す必要のない活用法のため、土地を他人に貸したくない人に向いています。

■太陽光発電の設置にかかる初期費用相場やリスクなど解説したこちらの記事もおすすめです。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/14932

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/15413

コインランドリー経営

住宅密集地に30坪程度の小さな土地を所有しているなら、コインランドリー経営を検討してみましょう。使用者は主婦が多いため、土地の近くに家族向けのマンションやアパートなどの集合住宅があれば、固定客も獲得しやすくなります。

コインランドリーは設備を設置すれば無人で経営することが可能なため、人件費がかからずサラリーマンでも副業にしやすいのが魅力です。ただし、導入する設備によって初期費用が高額になるため、ある程度の資金を用意しておく必要があります。

ただし、コインランドリー業者とリース契約ができれば、初期費用もある程度抑えることが可能です。

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面白い土地活用を選ぶときの基準

土地活用を考えるときは、土地の広さや需要の有無、賃料単価、土地の制限などを事前に確認しておく必要があります。面白い土地活用を選ぶときの基準についてまとめました。

土地の広さはどのくらいか

30坪未満の狭小地であっても、16坪以上あれば建物を建設することができます。狭小地に建物を建てると、建築費用が高くなったり、賃貸として貸し出すには狭すぎるというデメリットがあったりしますが、土地の魅力を最大限生かすことや土地の広さに応じた適切な収入を得ることが可能です。

狭すぎて建物を建てられない場合でも、車を2台分停めることができる15坪の面積があれば駐車場経営を行えます。ただし、太陽光発電や戸建て賃貸、介護施設経営を行うためには広いスペースが必要となるため、狭小地の活用には向きません。

■以下の記事では、土地の広さが20坪・50坪の場合にそれぞれにおすすめの土地活用法を紹介していますので併せてご参考ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/16723

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/16704

アービトラージを取り入れることができるか

マンションやアパートなどの貸し出す空間や、オフィス経営などで貸し出す時間を細かく区切ることで賃料単価が上がる不動産独自の性質をアービトラージと呼びます。土地の活用法を考えるときは、アービトラージの要素を取り入れて考えることが大切です。

アービトラージを取り入れた土地活用には、空室リスクがあるため収益の安定性がありません。施設運営の知識が必要となるので、賃貸よりも経営が難しいというデメリットがあります。

しかし、サービス面で競合との差別化を図ることができれば、多くの収益をあげることができることも可能です。

地域で需要があるか

土地活用を考えるときは、地域のニーズに対応しているかを考える必要があります。例えば高齢者が多い地域なら介護施設の建設、都市部ならオフィス賃貸、アパートやマンションが多い地域の場合はコインランドリーの建設がおすすめの活用法としてあげられます。

地域需要を満たすことは、賃貸収入という金銭的なメリットが得られるだけでなく、社会貢献を実現することも可能です。所有している土地の周辺に住んでいる人たちを幸せにできる活用法を考えましょう。

立地制限はないか

土地には都市計画法という法律によって用途地域が定められ、建築制限がかけられている場合があるため、自由に建物を建てることができず、活用が制限されてしまう可能性があります。人口の多い市街地には用途地域が定められているため、活用法を考える前に自分の所有している土地の用途地域を確認しておくことが大切です。

用途地域はインターネットで検索したり、各自治体の都市計画課の窓口で問い合わせたりすることで確認できます。また、不動産会社に相談すれば、直接自治体に電話で確認してもらうことも可能です。

■用途地域の一覧やその内容などはこちらの記事で紹介しています。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/14432

どんな土地活用でも共通するメリット

さて、面白い土地活用の事例をいくつかご紹介してきましたが、ここからは土地活用で得られる主なメリットを見ていきましょう。面白い土地活用法だけでなく、すべての土地活用においても共通する一般的な内容でもありますので、大前提として押さえておきましょう。

収入が増やせる

土地活用を行う最大のメリットは、自分自身の収入が増やせることです。マンションやアパート、戸建てを建築して賃貸経営を始めれば賃貸収入が得られるため、毎月安定した収入が得られます。太陽光発電なら、土地を貸さずに収益をあげることも可能です。

自分で建物を建設して貸し出すこともできますが、企業やサービス事業者とリース契約を結んでしまえば、不労所得を得ることもできます。

収入が増えれば、自分自身のための資金へ回すこともできるようになるため、生活を今よりもっと豊かにすることが可能です。

税金を軽減できる

土地は所有しているだけで税金がかかり続けますが、土地を活用することで大幅に減税できる可能性があります。例えば土地を所有している人に課せられる固定資産税は更地の状態だと減税措置が適用されませんが、建物を建てることで最大6分の1に減税することが可能です。

親の所有している土地を相続する場合も相続税が課せられますが、土地を貸すことで相続税評価額が下がるため、相続税を軽減することができます。建物を建設した場合も、建物が劣化すれば土地の評価額が下がるので、相続税の節税に繋がります。

どんな土地活用でも共通するデメリット

土地活用にはメリットばかりでなく、一定のリスクや初期費用の負担などのデメリットもあります。土地活用に共通するデメリットも確認しておきましょう。

一定のリスクがある

どんな形の土地活用にも、空室リスクや賃料の下落、自然災害など一定のリスクが存在します。リスクを完全になくすことはできませんが、事前の対策でリスクを減らすことは可能です。

たとえば空室リスクに備えて管理会社に一括借り上げをしてもらうという選択肢があります。収益性はやや落ちますが、空室による家賃収入の減少を防ぐことが可能です。

地震や洪水などの自然災害のリスクが高い地域なら、地震や火災保険への加入を検討するべきです。保険料の負担が必要になりますが、建物がダメージを受けた場合の修理や修繕費用の負担を減らすことができます。

土地活用にはリスクがあることをしっかり理解しておきましょう。

初期費用やローンの負担がかかる

土地の活用方法によって金額は異なりますが、建物の建設費用や設備費用などの初期費用を用意する必要があります。もし、手持ちの資金で初期費用を支払いきれない場合は、ローンを組み、土地活用で得た収入から返済していくことになります。

賃貸物件の建設費用は、デザインや建築方法を変更することでコストの削減が可能です。ただし、建築コストを削りすぎると建物の強度が下がる可能性が高いので、将来的な修繕費用のことも念頭に置いて検討することが大切です。

面白い土地活用を成功させるには

土地活用を成功させたいなら、信頼できる不動産会社を選んだり、土地活用の事例を学ぶ必要があります。面白い土地活用を成功させるためのポイントについてまとめました。

信頼できる不動産会社を見つける

長期的に土地を活用したいと考えているのであれば、信頼して業務を任せることができる不動産会社を見つけることが大切です。土地活用には専門的な知識も必要になるので、土地活用の実績が豊富な会社を選びましょう。

土地活用のプランを比較できるサイトもあります。プランの資料を取り寄せて複数の会社を比較し、自分の土地に合う土地活用を見極めましょう。

土地活用でおすすめの会社を紹介したこちらの記事を参考に、実際に依頼する業者を選びましょう。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/16737

成功事例と失敗事例を学ぶ

土地活用を始めた人全員が成功を収めているわけではありません。代表的な土地活用の成功例・失敗例を下記の表にまとめました。

土地活用の種類	成功事例	失敗事例
賃貸経営	・入居者の交渉をする担当者としっかりコミュニケーションをとっていた・過去のデータを検証した	・利回りの高さだけで決めてしまった・節税目的で始めてしまった
太陽光発電	・日照時間が長くて面積の広い土地を利用した	・安い太陽光発電システムを導入した
トランクルーム経営	・耐震対策を実施した	・安全性の確保を怠り近隣住民の反対にあった
駐車場経営	・固定資産税を考慮して計画を立てた・不動産会社に相談した	・建物の解体で固定資産税が倍増した・事前調査を怠った

成功事例だけでなく失敗事例も学ぶことで、土地活用の成功率を高めることが可能です。

まとめ

狭すぎる土地や立地条件の悪い土地でも、その土地ならではの特徴を生かした面白い活用方法を見出せる可能性があります。地域の需要と供給のバランスを考慮したり、用途地域を確認して、ベストな活用方法を選択しましょう。

土地活用にはメリットだけでなくデメリットもあるので、失敗を回避するためには事前にリスクを把握しておくことが大切です。

そして、土地活用を成功させるために大事なのは徹底した情報収集です。事前調査をしっかりと行い、所有している土地の特徴に適した活用法を選択して、土地活用を成功させましょう。