「土地を使った資産運用に興味がある」「どのような資産運用の方法があるのかを知りたい」と考えていませんか。
資産運用にはさまざまな種類があり、中にはアパートやマンションなどを建てずに土地活用できる方法もあります。資産運用を成功させたい方はそれぞれの運用方法を把握して、自分に合ったものを選びましょう。
この記事では、土地を使った資産運用について詳しく紹介します。
土地の資産運用で知っておくべき基本や土地のまま活用する6つの資産運用、土地に建物を建てる5つの資産運用、土地の資産運用で損しないための3つのコツなどを取り上げます。
本記事を読めば、具体的に土地を使った資産運用方法を把握でき、自身に合ったものを決められるようになるでしょう。
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土地の資産運用で知っておくべき基本
まずは、土地の資産運用で知っておくべき基本知識を紹介します。規制の種類や税金、利回りなどを見ていきましょう。
土地にかけられた規制の種類と特徴
所有している土地によっては、自由に資産運用することを認められていないこともあります。土地によって規制があり、建物を建てられなかったり土地活用の方法に制限が設けられているケースも少なくありません。土地にかけられた規制の種類と特徴は次の通りです。
| 土地にかけられた規制の種類 | 特徴 |
| 市街化調整区域 | 建物建築に制限あり |
| 宅地造成等規制法 | 宅地造成に制限あり |
| 農地法 | 農地以外の利用に制限あり |
| 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律 | 自然災害を免れるために土地活用に制限あり |
| 都市緑地法 | 都市環境を守るための法 |
| 森林法 | 森林生産力向上を目指した法 |
| 自然公園法 | 自然風景を保護するための法 |
| 地すべり等防止法 | 山の崩壊を防ぐために土地活用に制限あり |
| 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 | 土砂災害対策のために土地活用に制限あり |
このように土地によって規制があるため、場所によってはやりたい資産運用を実現できない可能性があります。資産運用を開始する前に、こうした規制について必ず確認しておきましょう。
土地を所有していると税金がかかる
土地を持っているだけで、毎年固定資産税や都市計画税がかかります。固定資産税の計算式は次の通りです。
固定資産税＝課税標準額（固定資産税の基準となる価格）×1.4%
課税標準額は、自治体ごとの基準に基づき不動産の価値について評価した金額です。3年に一度見直され、その時点の地価に応じて課税標準額が決定します。
また都市計画税は、都市計画法による市街化区域内にある不動産のみが対象で、一部の人のみ課税対象です。都市計画税の計算式は以下の通りです。
都市計画税＝課税標準額×0.3%
このように土地所有者は、固定資産税を必ず毎年納める必要があることを認識しておきましょう。
利回りの高さと稼ぎ収益の違い
土地を所有していると、借地などで運用することを検討する方も多いでしょう。しかし、不動産の利益を1年あたりの平均にした割合である利回りが高くても、それが収益に結び付くとは限りません。利回りには大きく分けて次の3種類あります。
- 大まかな収益力を把握する「表面利回り」
- 諸経費などを計算に入れた「実質利回り」
- アパートなどの満室状態で計算する「想定利回り」
表面利回りが高くても、諸経費などを計算に入れないため収益が高くない可能性があります。利回りの高さだけで資産運用方法を決めてしまうと、思ったほどの稼ぎにならないでしょう。
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土地のまま活用する6つの資産運用
土地のままで始められる資産運用は以下の6つです。
- 立地でやり方が変わる駐車場経営
- 更地のまま利用してもらう資材置き場
- 産業向けで稼ぐ太陽光発電
- 土地の定期借地
- 専門家に資産運用してもらう土地信託
- 農地のまま資産運用するなら市民農園
初期投資の金額や期待できる利回りとともに、各方法について見ていきましょう。
立地でやり方が変わる駐車場経営
駐車場経営は、初期投資0円からでも始められる方法です。月極駐車場とコインパーキングの2種類から選ぶことができることも、特徴として挙げられるでしょう。
それぞれの特徴については、まず月極駐車場は設備を導入する必要がなく、敷地内の地面が砂利であっても問題ありません。
また郊外や田舎であっても、人が住む場所であれば利用者を増やせます。次にコインパーキングは、設備を導入するために初期費用が高くなってしまうものの、安定した収益が得られる方法です。繁華街の付近や人が集まる場所であれば、多くの利用者が見込めるでしょう。
なお月極駐車場の表面利回りは5～15%程度、コインパーキングは15～30%程度が相場です。駐車場経営の基礎知識から成功する秘訣まで解説したこちらの記事もおすすめです。
更地のまま利用してもらう資材置き場
事業者をターゲットにする資材置き場も、土地のままで資産運用できる方法です。土地の形や周辺の環境に関係なく活用できるだけではなく、例えば田舎の土地であっても需要があることがメリットです。
また、他の活用方法へすぐに転換できるというメリットもあります。ただし、初期コストがほとんどかからずに利回りは高い傾向にあるものの、高い収益を目指せる方法とはいえません。
産業向けで稼ぐ太陽光発電
日当たりの良い場所であれば、太陽光発電も資産運用としておすすめです。太陽光発電は、設備を設置して電力を会社に売る方法です。広い田舎の土地でも稼ぎを期待できるだけではなく、他の方法と異なり集客する必要もありません。
ただし、初期費用が1,000万円以上かかってしまうケースがあり、利回りは平均10％程度なので、単純計算すれば初期費用を回収するのに10年かかります。
太陽光発電の初期費用について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
土地の定期借地
土地を指定した期間で貸し出して地代を得る定期借地も、初期費用がほとんどかからない方法として知られています。土地所有者は、資金の負担がなく安定した収入を見込めるメリットがあるため、土地活用がうまくいかずに赤字経営が続くリスクもありません。
こうした定期借地には以下の3種類あります。
- 一般定期借地権：存続期間50年以上、建物の利用用途に制限なし
- 建物譲渡特約付借地権：存続期間30年以上、建物の利用用途に制限なし
- 事業用定期借地権：存続期間10年以上50年未満、事業用のみに用途が制限
ただし、定期借地は長期間の土地活用になることや、賃貸経営などと比べると収益性が劣ることがデメリットです。
利回りを上げたいのであれば、地代を高くするように交渉しましょう。定期借地についての詳細は、以下の記事でも詳しく解説しています。
専門家に資産運用してもらう土地信託
信託会社と契約を結び、専門家に資産運用してもらう土地信託もリスクの少ない土地活用法です。会社に手数料を支払う必要はありますが運用益からまかなえるため、一度手続きをしてしまえば定期的な収入を期待できるでしょう。
また建物を建てる場合は、相続税や固定資産税の節税対策として利用することも可能です。利回りを上げるためには契約する信託会社が重要なので、複数の会社と相談して正当に評価してくれる会社を選びましょう。
農地のまま資産運用するなら市民農園
農地を所有している場合は、市民農園として利用することも検討しましょう。市民農園は農業を楽しんだり、子ども達が農業体験したりする場所を提供して利益を得る方法です。
そのまま農地を利用するため、初期費用が大きくかからず、地域社会に貢献できるメリットがあります。
ただし、ローリスクローリターンの資産運用になるため、利回りをアップさせたい場合は利用料を高くするなどの工夫が必要です。
土地に建物を建てる5つの資産運用
土地のまま活用するのではなく、建物を作って始める資産運用には次の5つの方法があります。
- アパートや戸建ての賃貸経営
- 立地に合ったテナントの経営
- 高齢者向け施設の経営
- 郊外でもニーズがあるトランクルーム経営
- 建物の所有権を得られる等価交換
初期投資の金額や期待できる利回りとともに、各方法について解説します。
アパートや戸建ての賃貸経営
土地に建物を建てる資産運用としてよく知られているのは、アパートや戸建ての賃貸経営です。この方法は、場合によっては大きな建物を作らなければならず、どうしても初期費用が高くなってしまいます。
しかし融資を受けて始められるため、手持ちのお金に余裕のない場合でも安心です。
また、入居者を集めることができればハイリターンですが、空き室が多くなってしまう場合は赤字経営が続くリスクがあります。戸建てよりアパートのほうが空き室のリスクは少ないため、戸建てでの資産運用も視野に入れておきましょう。アパート経営の利回りは5%程度が理想的な数値です。
マンション経営の初期費用について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
アパート経営の基礎知識と成功する秘訣について詳しく知りたい人は、こちらの記事も参考にしてください。
立地に合ったテナントの経営
テナントの経営も建物を建てる資産運用としておすすめです。テナントの経営とは、オフィスや飲食店、コンビニなどを経営する方法のことです。
アパートや戸建ての賃貸経営と同様に、初期費用が高くなる傾向にあるものの、各テナントの経営がうまくいけば大きな利益に直結します。そのため、高い利回りを期待できる資産運用といえるでしょう。
高齢者向け施設の経営
老人ホームや介護施設、サービス付き高齢者住宅といった高齢者向け施設の経営も、よく知られている土地活用法です。大きな建物を建てる必要があるため、高額の初期費用と広い土地が必要ですが、現状日本は高齢化社会が拡大すると予想されているため、ニーズのある経営スタイルといえます。
ただし、利益がたくさん出るビジネスモデルではないため、高い利回りを期待できるとは言い切れませんが、社会貢献できるという別の価値があります。儲けること以外に活用したいという場合は、うってつけの資産運用です。
高齢者向けの施設について詳しく知りたい方は、以下の記事がおすすめです。
郊外でもニーズがあるトランクルーム経営
建物を建てる資産運用の中でも、トランクルームは初期費用を安く抑えられる手法です。空いている土地にトランクルームを設置するだけなので、高いコストを必要としません。また頻繁に利用されるものではないため、郊外の土地でもニーズがあるでしょう。
トランクルームが満室になれば、20％以上の高利回りも狙えることもメリットです。貸倉庫経営の経営形態や利回りについて、詳しく知りたい人はこちらの記事もご覧ください。
建物の所有権を得られる等価交換
ディベロッパーに土地を提供し、建てられた建築物と土地の交換を行う等価交換もおすすめです。立地の良い土地でなければ相手が見つかりませんが、オフィスビルなら賃料の一部が、分譲マンションなら売却益の一部が自分のものになります。
等価交換は駅チカの土地や、マンションが建てられるほどの面積がある土地には向いているでしょう。また建築費は事業者が負担するため、0円で済むというメリットもあります。ただし課税される金額が大きくなる可能性があり、利回りが低くなるリスクがあることは認識しておきましょう。
土地の資産運用で損をしない3つのコツ
土地の資産運用で損をしないためのコツとして、次の3つが挙げられます。
- 土地を使った資産運用の目的を決めておく
- 複数の資産運用プランを比較する
- リスクを下げるため投資を分散する
失敗したくない、損をしたくないという方はぜひ参考にしてください。
土地を使った資産運用の目的を決めておく
いつまでにどの程度の資産を形成したいのかなど、資産運用の目的を決めておくことは重要です。目的を掲げておくことで、達成するためにはどうすればよいのか考えて行動できるため、計画を立てずに資産運用を始めるよりも、損するリスクを回避できます。
また、どれぐらい初期費用がかかるのかも、最初の段階で確認することをおすすめします。どの資産運用も基本的には初期費用がかかるため、予想以上にコストが膨らんでしまっては損をするばかりです。無計画での資産運用は避けるようにしましょう。
複数の資産運用プランを比較する
いくつかの資産運用プランを候補に挙げて、それぞれを比較検討することも土地の資産運用で失敗しないコツです。一つのプランにこだわるのではなく、複数の資産運用プランを比較することで、自身の希望にあった最適なプランを見つけられます。
資産運用プランは、土地活用のポータルサイトなどで資料請求しましょう。そうすれば、想定していなかった土地活用法が見つかる可能性もあります。
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リスクを下げるため投資を分散する
できるだけリスクを回避するために、複数の資産運用を行うことも意識しておきましょう。複数の土地を所有すれば、一つの資産運用が失敗したときのリスクを下げられます。
例えば、アパート経営の場合は物件を複数所有していると、一つの物件で赤字になっても他の物件でカバーできるでしょう。自己資金に余裕のある場合は、複数の土地を所有することをおすすめします。
資産運用する土地の出口戦略
土地の資産運用では失敗しても損するリスクを減らせるように、出口戦略を考えておくことが重要です。ここでは、2つの戦略を紹介します。
相続で節税するなら不動産のまま相続
相続で節税する場合は、現金化せずに不動産のままで相続することをおすすめします。不動産のほうが、現金化するよりも相続税を計算するときの評価額が下がり、節税につながるためです。
また、賃貸物件にしていれば評価額はさらに下がります。特例や控除を適用できるケースが多く、活用することで大幅な節税になるでしょう。
将来性がない土地は売却
現状は資産運用する価値があったとしても、数十年後はどうなるかわからないため、将来性がない土地の場合は売却することも出口戦略です。利益が見込めない土地は相続する側も困ってしまうため、売却しておいたほうがよいでしょう。
土地をできるだけ高値で売りたい場合は、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトを活用することで査定価格を比較でき、売却しやすくなります。将来性がない土地は売却を検討しておきましょう。
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また、一括査定サービスについて詳しく知りたい方は以下の記事がおすすめです。
まとめ
土地の資産運用を始める際は、土地にかけられた規制の種類や各種税金、利回りの高さと稼ぎ収益の違いについて理解を深めておくことが重要です。土地のままで始められる資産運用は、駐車場経営や太陽光発電、土地信託など複数の種類から選べます。
また、アパート・戸建ての賃貸経営やトランクルーム経営など、土地に建物を建てる資産運用もたくさんあります。各方法の特徴を把握し、自身に合った方法で資産運用することで損するリスクを避けられるでしょう。複数の資産運用プランを比較し、リスクを下げるために投資先を分散することも資産運用で得するコツです。
土地を使って自身に合った方法で、資産運用を始めてみましょう。
※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/
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