任意売却物件の購入は得？メリット・デメリットから購入方法や注意点まで解説

マイホーム探しにおいて、任意売却物件の購入を検討していませんか。任意売却物件は相場より割安ですが、大幅に値下げができなかったり、余計な出費が必要になったりする可能性があります。そのため、任意売却物件の購入を検討している場合は理解を深めておく必要があります。

このページでは、任意売却物件を購入するのはお得なのかどうかを解説しています。具体的には、任意売却物件を購入するメリット・デメリットや方法、注意ポイント、お得にマイホームを購入するコツなどを取り上げます。本記事を読んでいただければ、任意売却物件について理解できるだけでなく、物件探しの選択肢を広げられるようになるでしょう。

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任意売却物件とは何か

任意売却物件とは住宅ローンの返済が難しくなり、売却しても一括返済額に至らない場合に、金融機関の同意を得て売却される不動産です。簡単にまとめると、売却による債務の返済を目的とした物件のことです。

通常の不動産売買で取引する物件とは異なり、住宅ローンの債権者である金融機関の了承を得ています。売主側は、強制的に物件を差し押さえられてしまう競売を防ぐために、任意売却を行います。

競売は任意売却よりも安い価格になってしまうため、物件所有者も住宅ローンの債権者も、任意売却を進めることが一般的です。次の章からは、そんな任意売却物件を購入する場合のメリット・デメリットを紹介します。

任意売却物件を購入する3つのメリット

まずは、任意売却物件の購入のメリットを紹介します。

上記のようなメリットを把握して、任意売却物件をマイホームとして購入すべきか検討しましょう。

相場より割安な価格設定になっている

市場相場よりもやや低い価格で購入できることは、任意売却物件の大きなメリットです。相場より割安な価格設定になっている理由は以下のとおりです。

• 競売を回避するために売り主は早期に売却したいため
• 通常の物件よりもマイナスと考えられる要素が多いため

物件によってはかなり値下げしているケースもあるため、掘り出しものの物件に出会える可能性もあるでしょう。

入居までの計画が建てやすい

任意売却の場合は、金融機関・不動産会社と綿密な打ち合わせをして、いつ売りに出すのか、引き渡し時期はいつにするのかなど、スケジュールが明確になっていることも多いです。そのため、購入する側は引っ越しなどのスケジュールを立てやすくなります。

また、任意売却物件であっても通常の手続きと大きく変わらないため、スムーズに取引できるでしょう。

リースバックで資産運用をしやすい

任意売却では、資金難などやむを得ない事情で家を手放す人が多くいます。人によっては、本来ならずっと住み続けたいと考えているケースもあるでしょう。

そんな任意売却物件を購入した場合は、元の所有者に物件を貸す「リースバック」という投資が可能です。自分が住むのではなく「資産運用を始めたい」「投資を考えている」という場合においても、任意売却物件の購入はおすすめです。

任意売却物件を購入する5つのデメリット

任意売却物件を購入することにはメリットだけでなく、デメリットもあります。

各デメリットを知り、任意売却物件を購入するかどうか検討しましょう。

通常の物件の購入より時間がかかる

任意売却物件の場合は、通常の不動産売買よりも時間がかかってしまうことはデメリットといえます。時間のかかる理由は、売主や不動産会社だけではなく、金融機関などの債権者からの承諾も必要だからです。通常の不動産売買であれば金融機関からの承諾は不要で、物件によっては短期間で売買できる可能性もあるでしょう。

任意売却は債務の返済を目的としているため、金融機関による条件面などのチェックが欠かせません。債権者が簡単に任意売却を認めてくれない場合もあるため、任意売却物件を購入する際は早めに対応することを心がけましょう。

大幅な値下げ交渉ができない

任意売却は資金回収することが目的のため、大幅な値下げは不可能であることを留意しましょう。通常の不動産売買では、値下げ交渉に応えてくることも珍しくありませんが、任意売却物件の場合は売却価格を下げすぎると回収金額も少なくなり、金融機関の承認を得られないことも。そのため大幅な値引き交渉は、現実的には難しいでしょう。

物件によって契約不適合責任が免除されている

通常の不動産売買では売主側は「契約不適合責任」を負いますが、任意売却では免除されています。契約不適合責任がなければ、購入した物件に雨漏りや構造欠陥などの不備があったとしても、売主ではなく購入者が対応しなければなりません。そのため、むだな出費が増えてしまう可能性があるでしょう。

契約不適合責任とは何か

契約不適合責任とは、物件売買後に欠陥が発覚した場合に、売主が修繕・賠償をする責任のことです。主な欠陥には、雨漏りや建物の傾き、シロアリ被害などがあります。また買主は、売主が契約内容と異なる物件を売った際に、以下の権利によって請求可能です。

権利	詳細
追完請求	欠陥を修繕する費用請求
代金減額請求	追完請求が駄目な場合に請求できる
催告解除	追完請求に応じない場合に催告して解除できる
無催告解除	契約の目的を達しないときだけ行える
損害賠償請求	登記費用や営業利益などを請求可能

通常の売買ではこうした権利を使えますが、契約不適合責任が免除されている任意売却の場合は、請求・解除に対応できない可能性もあります。よって、購入前にしっかりと欠陥をチェックしておきましょう。

交渉中に競売にかけられる可能性がある

売主が競売の取り下げをしていないとその手続きが進んでしまい、任意売却物件を購入できない可能性があります。競売は裁判所を通じて不動産が差し押さえられ、強制的に売却されてしまうため、契約の途中であっても物件を購入することはできません。

そのため購入希望の物件の交渉前に、競売の期間について確認することをおすすめします。

物件に余計な物が残っていると処分に費用がかかる

任意売却の物件は売主の資金難によって、家具だけでなく衣服まで残っているケースも少なくありません。また、こうした余計なものが残っていたとしても、撤去費用は買主負担になりやすいです。

さらに、勝手に処分してしまうとトラブルに発展する可能性もあるため、余計なものの処分については事前に確認しておくとよいでしょう。

ゴミ処理にかかる費用の詳細については、以下の記事がおすすめです。

ゴミ屋敷って売却できるの！？売却方法と手順、必要な費用を詳しく解説します

任意売却物件を購入する方法

任意売却物件は、以下の手順で購入します。

1. 理想の家の条件を決める
2. 購入したい任意売却物件を探す
3. 不動産会社に問い合わせをして内覧
4. どんな条件で購入するのかを交渉する
5. 住宅ローンの申し込みをする
6. 重要事項説明を受けて契約
7. 住宅ローンの本審査受け引き渡し時に支払い

スムーズに購入できるように、しっかりと手順を理解しておきましょう。

理想の家の条件を決める

任意売却物件を購入する前に、以下のような欲しい家の希望条件を決めておきましょう。

予算を検討する場合は「最低でも頭金は物件価格の10%」ということを意識しておくことが大切です。頭金はなくてもフルローンで家を購入できますが、その分金利が増えてしまう可能性があります。また、立地や間取りも事前に考えておかなければ、通勤や通学、住みやすさなどに影響があるので、できる限り細かく条件を絞っておきましょう。

購入したい任意売却物件を探す

理想の家の条件を決めたら任意売却物件を探します。物件は通常の不動産ポータルサイトでも見つけられますが、任意売却物件だけを探すなら専用のサイトを利用しましょう。

任意売却物件を探すこと自体はそれほど難しくありませんが、優良業者なのかそうではないのかを判断することは困難なため、業者を選定する際は慎重に検討する必要があります。

不動産会社に問い合わせをして内覧

気になる物件を見つけたら、内覧を行います。時間帯や曜日を変えて内覧をすると、物件の状況を把握しやすいため、スケジュールを調整しておきましょう。また、内覧では部屋の様子をチェックするだけでなく、外観・屋内ともに、細かい部分まで確認することをおすすめします。そうすることで、購入後の修繕などに費用をかける必要がなくなるからです。

外観であれば、以下の項目をチェックしておきましょう。

• 屋根の破損や塗装剥がれなどはないか
• 外壁や基礎にひび割れがないか　など

外観の場合は、肉眼では確認できない部分もあるため、内覧時に双眼鏡などを持っていくと安心です。屋内のチェックポイントは次のとおりです。

• 玄関ドアや窓、収納扉は開閉しにくくないか
• 全体的に日当たりは良好か
• キッチンや浴槽は下水・カビ臭くないか
• 壁やクロスにひび割れ・剥がれがないか　など

どんな条件で購入するのかを交渉する

欲しい物件を見つけて買うことを決定したら、どんな条件で購入するのかを交渉します。価格や手付け金、引き渡し時期などを交渉する際は、仲介業者に買付証明書を渡しましょう。

買付証明書を渡したとしても、他の買主からよりよい条件が提示されたケースや、売主が条件に納得できないケースなどは、売却を断られることがあることも認識しておいてください。

買付証明書で購入の意思を伝える

買付証明書は、売主あるいは業者に物件を購入する意思があることを伝える書面です。法的拘束力はありませんが、売買の条件交渉において活躍します。また買付証明書は、提出した買主の意思でキャンセルすることも可能です。

住宅ローンの申し込みをする

購入する物件が決定したら、住宅ローンの仮審査の申し込みを行います。その際に必要な書類は次のとおりです。

住宅ローンの仮審査は1週間程度で結果が出ます。スムーズに取引できるように、物件の購入申し込みとほぼ同時に、住宅ローンの申請を行うようにしましょう。

重要事項説明を受けて契約

契約する前には重要事項説明を受けます。重要事項説明とは、売買契約の前に必ず行われる物件や条件についての説明のことです。その内容の詳細は以下のとおりです。

契約をすると基本的に後戻りはできず、破棄する場合は違約金などが発生するため注意しましょう。

住宅ローンの本審査受け引き渡し時に支払い

売買契約を結んだあとは、住宅ローンの本審査を受けます。そのときに必要なものは次のとおりです。

ローンの契約を結ぶときには、金利の交渉も行うようにしましょう。引き渡し時は物件の代金以外に、印紙税や登録免許税、仲介手数料なども一緒に支払う必要があります。

登録免許税は不動産戸数あたり1,000円です。印紙税は、売主と買主がぞれぞれ契約書を作成した場合は2通、原本をどちらかが所有し、一方がコピーを受け取る場合は1通が一般的です。税額は以下のように契約金額によって異なります。

契約金額	本則税率	軽減税率
100万〜500万以下	2,000円	1,000円
500万〜1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万〜5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万〜1億円以下	60,000円	30,000円
1億円〜5億円以下	100,000円	60,000円

仲介手数料の上限額は、以下のようにその取引額によって定められます。

売買価格	速算式
200万以下	売買価格×5％+消費税
200万超～400万円以下	売買価格×4％+2万円+消費税
400万円超	売買価格×3％+6万円+消費税

また、仲介手数料の売買価格別の早見表は次のとおりです。

売買価格	仲介手数料上限	仲介手数料+税
100万円	5万円	5万5,000円
200万円	10万円	11万円
300万円	14万円	15万4,000円
400万円	18万円	19万8,000円
500万円	21万円	23万1,000円
1,000万円	36万円	39万6,000円
1,500万円	51万円	56万1,000円
2,000万円	66万円	72万6,000円
2,500万円	81万円	89万1,000円
3,000万円	96万円	105万6,000円
3,500万円	111万円	122万1,000円
4,000万円	126万円	138万6,000円
4,500万円	141万円	155万円1,000円
5,000万円	156万円	171万6,000円
5,500万円	171万円	188万1,000円
6,000万円	186万円	204万6,000円
6,500万円	201万円	221万1,000円
7,000万円	216万円	237万6,000円
7,500万円	231万円	254万1,000円
8,000万円	246万円	270万6,000円
8,500万円	261万円	287万1,000円
9,000万円	276万円	303万6,000円
9,500万円	291万円	320万1,000円
1億円	306万円	336万6,000円

任意売却物件を購入する注意点

任意売却物件を購入する注意点は、以下の3つです。

こうした注意ポイントについて理解を深めて、スムーズに任意売却物件を購入しましょう。

問題点の見過ごしは自己責任で対処が必要

任意売却物件の購入においては、契約不適合責任を適用できない場合が多いため、内覧や重要事項説明などで問題がないかを徹底的に確認することおすすめします。そうしなければむだな出費が増えてしまったり、すぐに引っ越しすることになったりする可能性があります。

不動産売買における問題点の見過ごしは、自分の責任で対処が必要なことを認識しておきましょう。

想定していない債務者からの差し押え

住宅ローン以外でも滞納がある場合は、想定していない債権者から物件を差し押えられる可能性も否定できません。そのため、できる限り売主の債務状況を確認しておくとよいでしょう。

任意売却物件を購入する際は、あらゆるリスクを想定して早めに対応することをおすすめします。「通常の物件を購入するわけではない」ということを頭に入れておきましょう。

手付け金を持ち逃げされるケースがある

任意売却物件においては、経済的に困窮している売主が手付金を持ち逃げするケースもあります。できるだけリスクを避けるために、手付け金は業者に渡して金額は抑えておくとよいでしょう。任意売却物件購入の際には、手付金を売り主である債務者に直接渡すことは避けてください。

お得にマイホームを購入するコツ

お得にマイホームを購入するコツは次の3つです。

このようなコツも把握して、損することなくマイホームを入手しましょう。

住宅ローンは支払う総額でプラン作り

住宅ローンは可能であれば頭金を用意して、返済期間を短くすると支払う総額を抑えられます。また、しっかりとライフプランを考えて、生活に困らない返済額にすることも意識しておきましょう。さらに、住宅ローン控除で節税することも可能です。

住宅ローン控除は、個人が住宅ローンを利用して家を購入した際に、各年末の住宅ローン残高あるいは住宅の取得対価のうち、少ないほうの金額の1％が所得税から控除されるものです。控除額は種類や消費税率、所得税額によって違い、所得税から控除しきれない場合は住民税からも一部控除されます。

不動産会社の話は鵜呑みにしない

不動産会社によっては顧客の話を聞かずに、自社の利益優先で物件を紹介してくる場合もあります。そのため、
ある程度は自身で任意売却物件について情報収集をしておくとよいでしょう。優良不動産業者を見極めるコツは以下のとおりです。

• 免許番号の更新回数をチェックすることで業者の信頼度を確認できる
• 過去に行政処分を受けたことがあるのか「ネガティブ情報等検索システム」からチェックできる
• 正確なスケジュールを教えてくれない場合や対応が悪い場合は、信頼度が高くない　など

こうしたポイントを参考にして、不動産会社の話を鵜呑みにすることなく信頼できる業者を見つけましょう。

補助金や助成金の申請をする

マイホームの購入で使える補助金や助成金はたくさんあります。その詳細は以下のとおりです。

名称	内容・条件	金額
ZEH補助金	エネルギー生産に特化した住宅を新築する場合にもらえる	70万円（生産可能エネルギーを利用したZEH＋に認定された場合は105万円）
エネファーム（家庭用燃料電池システム）導入支援事業補助金	エネファームの導入によってもらえる	1～4万円（LPガスなどの追加条件を満たすと3万円追加）
地域型住宅グリーン化事業補助金	省エネルギー性に優れた木造住宅を新築した場合にもらえる	50～140万円
家庭用蓄電システム補助金	太陽光発電設備と併用し、災害時のための家庭用蓄電池を導入する場合にもらえる	最大60万円
市区町村独自の補助金制度	市区町村ごとに独自の補助金制度を設けている場合にもらえる	市区町村ごとに異なる

家の購入を検討していて、できるだけ安く買う方法はないかと考えている場合は、こうした制度を活用しましょう。

まとめ

任意売却物件を購入するデメリットは、通常の物件の購入より時間がかかることと、大幅な値下げ交渉ができないことです。物件によって契約不適合責任が免除されていたり、余計なものが残されていると処分に費用がかかったりすることも、デメリットに挙げられるでしょう。

一方、任意売却物件を購入するメリットは、相場より割安な価格設定になっていることや、入居までの計画が建てやすいこと、リースバックで資産運用をしやすいことです。

お得にマイホームを買うために自身でも情報を収集し、不動産会社の話を鵜呑みにしないようにしましょう。さらに、補助金や助成金の申請をすることもおすすめです。住宅ローンは支払う総額でプラン作りすることも意識しておきましょう。任意売却物件についてさまざまな角度から理解を深め、理想通りのマイホームを入手しませんか。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

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