不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得として確定申告が必要になります。譲渡所得にかかる税金は税率20.315〜39.63%と高く、経費を正しく計上するかどうかで数十万〜数百万円の差が生じることも珍しくありません。
本記事では、不動産売却で譲渡費用として計上できる7つの経費と取得費に含められる項目、逆に経費にならないものを一覧で解説します。さらに、売却から税額算出までの具体的なシミュレーションや活用できる特例・控除もまとめているので、確定申告の準備にお役立てください。
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- 不動産売却時に譲渡費用として計上できる経費は、仲介手数料・印紙税・解体費用・立退き料・違約金・名義書換料・測量費の7項目。取得費も含めて漏れなく計上することで課税額を大幅に抑えられる
- 経費として計上できないものも明確に決まっている。修繕費・固定資産税・引越し費用・税理士費用などは譲渡費用に含まれないため、間違って計上しないよう注意が必要
- 経費計上に加えて、3,000万円特別控除や10年超軽減税率などの特例を活用すれば、税額をさらに軽減できる。自分に適用できる特例があるか必ず確認しよう
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不動産売却でなぜ経費の計上が重要か
譲渡所得の計算式と経費の関係
土地や建物を売却して得た利益を「譲渡所得」と言い、以下の計算式で算出します。
課税譲渡所得金額 ＝ 収入金額（売却代金）−（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額
この計算式からわかるように、取得費や譲渡費用といった経費を多く計上するほど、課税される譲渡所得が少なくなり、結果として税額を抑えられます。
取得費とは、その不動産を購入・建築する際にかかった費用のことです。譲渡費用とは、売却するために直接かかった費用を指します。どちらも「経費」として譲渡所得から差し引けるため、漏れなく計上することが節税の基本です。
短期・長期譲渡所得の税率
譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定される点に注意してください。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
例えば、譲渡所得が1,000万円の場合、短期なら約396万円、長期なら約203万円と約193万円もの差が生じます。所有期間5年の前後で税額がほぼ倍になるため、売却時期の判断にも影響する重要なポイントです。
所有期間は「実際に所有した年数」ではなく「売却した年の1月1日時点での所有年数」で判定されます。例えば、2021年4月に購入した不動産を2026年5月に売却した場合、実際は5年1か月の所有ですが、税務上は2026年1月1日時点で4年9か月となり「短期譲渡所得」として扱われます。
経費の入れ忘れがあっても確定申告は受理される
経費として認められる項目は決まっていますが、確定申告において計上することは必須ではありません。譲渡収入金額などに間違いがなければ確定申告は受理されます。
しかし、経費を計上している場合よりも高額の税金を納めなくてはならなくなるため、計上し忘れには十分注意しましょう。
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不動産売却の確定申告で譲渡費用に計上できる7つの経費
譲渡費用とは「売るために直接かかった費用」のことです。以下の7項目が該当します。
- ①不動産会社に支払った仲介手数料
- ②売主が支払った印紙税
- ③不動産の建物部分の解体費用
- ④賃貸不動産の売却のため支払った立退き料
- ⑤売買契約後に買主を変更したときの違約金
- ⑥地主に支払った名義書換料
- ⑦測量費（境界確定費用）
①不動産会社に支払った仲介手数料
不動産を売却する際に不動産会社を介した場合、仲介手数料を支払います。この仲介手数料は、売却するために直接支払った費用であるため、譲渡費用として計上できます。領収書は確実に保管しておきましょう。
仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められています。
| 不動産取引金額 | 仲介手数料の上限額（税抜） |
| 200万円以下 | 売買金額 × 5% |
| 200万円超〜400万円以下 | 売買金額 × 4% ＋ 2万円 |
| 400万円超〜800万円以下 | 売買金額 × 3% ＋ 6万円 |
| 800万円超 | 売買金額 × 3% ＋ 6万円 |
※2024年7月の宅建業法改正により、売買金額800万円以下の物件については仲介手数料の上限が30万円（税込33万円）に引き上げられました。低廉な空き家等の流通促進を目的とした措置です。
（3,000万円 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税10% ＝ 105万6,000円
仲介手数料は大きな金額になるため、必ず経費として計上しましょう。
②売主が支払った印紙税
印紙税とは、不動産売買契約書に収入印紙を貼ることで納税する税金です。売主が負担した分は譲渡費用として計上できます。
| 契約金額 | 本則税額 | 軽減税額 |
| 100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超〜10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超〜50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
※租税特別措置法により、記載金額が10万円を超える不動産譲渡契約書にかかる印紙税は、令和9年（2027年）3月31日まで軽減税率が適用されます。
③不動産の建物部分の解体費用
古い家屋が建っている不動産を売却する際に、建物を取り壊して更地にすることがあります。その際にかかった解体費用は譲渡費用として計上できます。
| 建物の構造 | 1坪あたりの費用 |
| 木造 | 4〜5万円 |
| 鉄骨造 | 6〜7万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 8〜10万円 |
例えば、延床面積30坪の木造住宅を解体した場合、120万〜150万円程度の費用がかかります。これを経費として計上すれば、その分だけ課税所得を減らせます。
④賃貸不動産の売却のため支払った立退き料
賃貸物件を売却する際、借家人が住んでいるときは立退料を支払うことがあります。この立退き料は、売却に必要な経費として譲渡費用に計上できます。
立退き料の金額に決まりはなく、借家人との交渉次第です。一般的には、新居の敷金・礼金・仲介手数料や引越し費用を負担するケースが多く、家賃の6〜12か月分が目安とされています。
⑤売買契約後に買主を変更したときの違約金
不動産の買主が決まった後に、より高額で購入してくれる新たな買主が見つかった場合などに、最初の買主に支払う違約金も譲渡費用として計上できます。
一般的には「手付け倍返し」と呼ばれ、受け取った手付金を返還したうえで、同額を違約金として支払います。経費として計上できるのは違約金として支払った分のみで、返納した手付金分は含まれません。
⑥地主に支払った名義書換料
借地権を第三者に売り渡す際に地主へ支払った名義書換料も譲渡費用になります。名義書換料の相場は、借地権価格の10%程度とされています。
⑦測量費（境界確定費用）
土地を売却する際、隣地との境界を確定させるために測量をおこなうことがあります。売却に直接必要な測量費は、譲渡費用として計上できます。
測量費の相場は、現況測量で10万〜20万円程度、境界確定測量で30万〜80万円程度です。特に境界確定測量は高額になりやすいため、忘れずに計上しましょう。
不動産売却の確定申告で取得費に計上できるもの
取得費とは、売却する不動産を購入・建築した際にかかった費用です。譲渡費用とあわせて譲渡所得から差し引けるため、正確に把握しておくことが重要です。
取得費に含まれる項目一覧
| # | 項目 | 具体例 |
| 1 | 土地・建物の購入代金 | 購入時の売買代金 |
| 2 | 建築代金 | 注文住宅の建築費用 |
| 3 | 購入時の仲介手数料 | 不動産会社に支払った手数料 |
| 4 | 購入時にかかった税金 | 登録免許税、不動産取得税、印紙税、特別土地保有税（取得分） |
| 5 | 設備費・改良費 | 増改築費用、設備の追加工事費用（資本的支出に該当するもの） |
| 6 | 測量費 | 購入時の土地の測量費 |
| 7 | 整地費・造成費 | 土地の造成費用、地盤改良費 |
| 8 | 建物の取壊し費用 | 土地を取得する目的で購入後すぐに取り壊した場合の解体費用と建物の損失額 |
| 9 | 借入金の利子 | 使用開始日までの期間に対応する住宅ローンの利子 |
これらの費用を証明する売買契約書、領収書、ローン返済明細書などは、確実に保管しておきましょう。
建物の減価償却費の計算方法
建物は年数の経過とともに価値が下がるため、取得費を計算する際に減価償却費を差し引く必要があります。
建物の取得費 ＝ 建物の購入代金（建築代金）− 減価償却費
自宅（非事業用）の場合の減価償却費は、次の計算式で求めます。
減価償却費 ＝ 建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
構造別の償却率と耐用年数は以下の通りです。
| 建物の構造 | 耐用年数（非事業用） | 償却率 |
| 木造 | 33年 | 0.031 |
| 木骨モルタル造 | 30年 | 0.034 |
| 鉄骨造（肉厚3mm超4mm以下） | 40年 | 0.025 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 70年 | 0.015 |
減価償却費 ＝ 2,000万円 × 0.9 × 0.031 × 15年 ＝ 837万円
建物の取得費 ＝ 2,000万円 − 837万円 ＝ 1,163万円
減価償却費が大きくなるほど建物の取得費は小さくなり、その分だけ課税所得が増えます。木造住宅は償却率が高いため、築年数が長いと取得費が大幅に減少する点に注意しましょう。
取得費がわからない場合の対処法
先祖代々の土地であったり、購入から長期間が経過しているなどの理由で取得費がわからない場合、概算法を使って「売却額の5%」を取得費とすることが可能です。
しかし、概算法では本来の取得費よりも金額が大幅に低くなるケースがほとんどです。
| 方法 | 取得費 | 譲渡所得（3,000万円で売却時） |
| 実額法 | 1,000万円 | 2,000万円 |
| 概算法 | 150万円（3,000万円 × 5%） | 2,850万円 |
| 差額 | 850万円 | 850万円分余計に課税される |
長期譲渡所得の税率20.315%で計算すると、概算法を使った場合は約172万円も多く税金を払うことになります。
購入時の売買契約書や領収書が見つからない場合でも、以下の方法で取得費を推計できる可能性があります。
- 市街地価格指数の利用：一般財団法人日本不動産研究所が公表する市街地価格指数をもとに、取得時の時価を推計する方法
- 建物の標準的な建築価額表の活用：国税庁の「建物の標準的な建築価額表」から建築当時の建物の取得費を推定する方法
いずれの方法も税務署への説明が必要になるため、税理士に相談するのがおすすめです。
不動産売却の確定申告で譲渡費用にならない経費一覧
以下の費用は、売却に関連していても譲渡費用として計上できません。「売るために直接かかった費用」かどうかが判断基準です。
①抵当権抹消や相続のための登記費用
抵当権を抹消するための費用や相続登記の費用は、売却に直接かかった経費として扱われません。
登録免許税 ＝ 不動産の個数 × 1,000円（上限2万円）
司法書士に依頼した場合の報酬は15,000円〜20,000円程度が相場です。これらは譲渡費用ではないため、注意しましょう。
②修繕費・維持費・固定資産税
国税庁によると、「修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用」は譲渡費用になりません。
| 計上不可の費用 | 理由 |
| リフォーム・リノベーション費用 | 所有者が快適に過ごすための「生活費」の扱い |
| ハウスクリーニング費用 | 売却に直接必要な費用とはみなされない |
| 固定資産税・都市計画税 | 所有者として継続的に支払う「維持費」の扱い |
※ただし、売買契約で買主から要求されたハウスクリーニングなど、売却に付随して合理的に必要と認められる費用は、譲渡費用に含められる場合もあります。
③税理士に確定申告を依頼した場合の費用
確定申告を税理士に依頼した報酬は、譲渡費用にはなりません。確定申告は自分でおこなうことが前提のため、依頼した人としなかった人の間に不公平が生じないよう、経費として認められていません。
ただし、不動産売却に詳しい税理士に依頼することで、計上漏れの防止や有利な特例の適用確認ができ、結果的に税額が安くなる場合もあります。費用の相場は10万〜20万円程度です。
④引越し費用・火災保険料・管理費
以下の費用も売却に直接かかった費用ではないため、譲渡費用に計上できません。
| 計上不可の費用 | 理由 |
| 引越し費用 | 売主自身の生活に伴う費用 |
| 火災保険料 | 不動産の維持管理のための費用 |
| 管理費・修繕積立金（マンション） | 物件の維持管理のための費用 |
| ローン一括返済手数料 | 借入金の返済に関する費用であり、売却に直接必要な費用ではない |
【シミュレーション】売却から税額算出までの計算例
経費の計上がどれだけ税額に影響するか、具体的なケースで確認しましょう。
ケース1：自宅マンションの売却（長期保有・3,000万円控除適用）
条件：売却価格4,000万円 / 購入価格3,500万円（土地2,000万円＋建物1,500万円）/ RC造・築20年 / 所有期間20年 / 譲渡費用139.6万円（仲介手数料138.6万円＋印紙税1万円）
ステップ1：建物の減価償却費を計算
1,500万円 × 0.9 × 0.015 × 20年 ＝ 405万円
ステップ2：取得費を計算
土地2,000万円 ＋（建物1,500万円 − 405万円）＝ 3,095万円
ステップ3：譲渡所得を計算
4,000万円 −（3,095万円 ＋ 139.6万円）＝ 765.4万円
ステップ4：3,000万円特別控除を適用
765.4万円 − 3,000万円 ＝ マイナス → 課税所得0円 → 税額0円（確定申告は必要）
ケース2：相続した実家の売却（取得費不明の場合の比較）
条件：売却価格2,000万円 / 取得費不明 / 所有期間5年超（長期譲渡所得）/ 譲渡費用123.6万円（仲介手数料72.6万円＋印紙税1万円＋測量費50万円）
| 概算法（5%） | 実額法（推計800万円の場合） | |
| 取得費 | 100万円 | 800万円 |
| 譲渡所得 | 1,776.4万円 | 1,076.4万円 |
| 税額（20.315%） | 約360.9万円 | 約218.6万円 |
| 差額 | 約142.3万円の節税 |
このように、取得費が不明でも実額を推計する努力をすることで、140万円以上の節税になる可能性があります。
経費以外の節税対策 — 使える特例・控除一覧
経費計上に加えて、以下の特例や控除を活用することで税額をさらに軽減できます。
居住用財産の3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。
主な適用要件：
- 自分が住んでいた家屋またはその敷地を売却すること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
10年超所有軽減税率の特例
10年を超えて所有している居住用財産を売却した場合、譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が14.21%に軽減されます。3,000万円特別控除と併用可能です。
| 譲渡所得の金額 | 税率 |
| 6,000万円以下の部分 | 14.21%（所得税10.21% ＋ 住民税4%） |
| 6,000万円超の部分 | 20.315%（所得税15.315% ＋ 住民税5%） |
特定居住用財産の買換え特例
現在住んでいる居住用財産を売却して新しい家を購入する場合、売却額よりも購入額の方が高ければ、課税が繰り延べされる特例です。ただし、3,000万円特別控除や10年超軽減税率との併用はできません。
取得費加算の特例（相続不動産）
相続した不動産を、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例です。
取得費に加算する相続税額 ＝ その者の相続税額 × 売却した不動産の相続税評価額 ÷ その者が取得した相続財産総額
相続空き家の3,000万円特別控除
相続した被相続人の居住用家屋（空き家）やその敷地を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
主な適用要件：
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 被相続人が一人暮らしだったこと
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 売却代金が1億円以下であること
- 適用期限：令和9年（2027年）12月31日まで
※相続人が3人以上の場合、控除額の上限は2,000万円になります。また、取得費加算の特例との併用はできません。
譲渡損失の損益通算・繰越控除
マイホームを売却して損失が出た場合、一定の要件を満たせば他の所得（給与所得など）と損益通算でき、さらに翌年以降3年間繰り越して控除できます（合計最長4年間）。
| 特例名 | 適用場面 |
| 買い換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除 | 売却後に新たにマイホームを購入する場合 |
| 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除 | 住宅ローン残高が売却額を上回る（オーバーローン）場合 |
特例の併用可否まとめ
| 特例の組み合わせ | 併用可否 |
| 3,000万円特別控除 ＋ 10年超軽減税率 | 併用可 |
| 3,000万円特別控除 ＋ 買換え特例 | 併用不可 |
| 3,000万円特別控除 ＋ 取得費加算の特例 | 併用不可 |
| 相続空き家の3,000万円控除 ＋ 取得費加算の特例 | 併用不可 |
| 10年超軽減税率 ＋ 買換え特例 | 併用不可 |
特例の選択を誤ると数百万円単位の差が出ることもあるため、迷ったら税理士に相談しましょう。
不動産売却の確定申告に関するよくある質問
まとめ
不動産売却は大きな収入になる一方で、譲渡所得に対して最大39.63%の税金がかかります。しかし、経費を漏れなく計上し、適用できる特例を活用すれば、税額を大幅に抑えることが可能です。
経費計上のポイント：
- 譲渡費用として計上できるのは仲介手数料・印紙税・解体費用・立退き料・違約金・名義書換料・測量費の7項目
- 取得費は購入代金だけでなく、購入時の税金・仲介手数料・設備費・改良費なども含まれる
- 建物は減価償却費を差し引いた金額が取得費になる
- 取得費不明でも実額の推計を試みれば、概算法（5%）より大幅に節税できる可能性がある
経費や特例の適用に不安がある方は、税理士などの専門家に相談しながら確定申告を進めましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
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