「今はどこにも所属をしていないけれど、家を購入したい」「無職でも住宅ローンを組めるのか知りたい」と考えている人はいませんか。基本的に収入源のない無職の状態では、住宅ローンを組めません。しかし不動産担保ローンを活用すれば、無職であっても家の購入は可能です。
このページでは、ローン審査の基礎知識と注意点をはじめ、住宅ローンがありリストラされて無職になったときの対処法などについても取り上げます。本記事を読んでいただければ、無職でも住宅ローンや不動産担保ローンを利用できるのかが把握できます。
- 無職の状態では基本的に住宅ローンを組むことはできませんが、不動産担保ローンを利用することで家を購入することが可能です。この場合、再就職の予定を伝えることで審査の通過率が高くなるようです。
- 住宅ローンの審査は年齢、勤務形態、勤続年数、返済負担率、事業内容、借入金額と頭金、健康状態の7つの項目が基準となります。また、ローンの金利は固定金利と変動金利の2種類があります。
- 住宅ローン返済中に無職になった場合、軽減申請や延長申請、個人再生、物件の賃貸や任意売却などの救済措置が存在します。早めに金融機関に相談することが重要。
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無職でも住宅ローンは組めるのか？
まずは、無職の状態でも住宅ローンを利用できるのかといった点を解説します。退職前であれば住宅ローンを組むことは可能ですので、その場合についても解説します。
無職の状態では住宅ローンは組めない
無職の状態で住宅ローンを組むことは不可能です。なぜなら、借り入れ金額は年収を基準にして決められているためで、年収がない状態では住宅ローンを借りられません。
また住宅ローンの審査では、どれぐらい会社に勤めているのか、勤続年数なども設定されています。多くの銀行では、勤続年数3年以上を条件にしているため、無職の状態では住宅ローンを利用できないでしょう。
退職する前に住宅ローンを組めば可能な場合も
ローンの審査は、本審査時点での情報をもとに判定するため、ローン実行後に退職すれば無職でも住宅ローンを組めます。しかし、審査通過後であっても融資される前に退職してしまうと、実行されない可能性があります。
また、明らかに退職することがわかっていながら住宅ローンを利用すると、一括返済を求められるケースも考えられるため、注意しましょう。住宅ローンを組むタイミングについて詳しく知りたい人は、以下の記事がおすすめです。
転職は住宅ローンを組んだ後がいい？審査への影響やタイミング、注意点について解説
住宅ローン審査の基本的知識
住宅ローンの審査項目は7つあり、金利も2種類あります。この章では、こうした住宅ローン審査の基本的な知識を紹介します。
審査項目は主に7つ
住宅ローンは、次の7項目を審査することが一般的です。
| 審査項目 | 詳細 |
| 年齢 |
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| 勤務形態 |
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| 勤続年数 |
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| 返済負担率 |
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| 事業内容 |
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| 借入申込み金額と頭金 |
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| 健康状態 |
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なお、住宅ローンの審査は金融機関によって行われる「仮審査」と、信用保証会社によって行われる「本審査」の2段階で行われることが一般的です。
金利は大きく分けて2つ
住宅ローンの金利は、大まかに分けて「固定金利」と「変動金利」があります。また、異なる金利タイプを組み合わせてリスク分散する方法もあるため、自分に合ったものを選べるように、金利の種類について理解を深めておきましょう。
固定金利とは？
固定金利は、借入時の金利が完済時までずっと変わりません。メリットは金利が景気に左右されず、返済計画を立てやすいことで、デメリットは他よりも金利が高い傾向にあることです。また中には、一定年数は金利が変わらず、残りの期間は金利が上がるタイプもあります。
変動金利とは？
変動金利は、物価・景気の状態によってローンに対しての金利が変化します。景気の変化ですぐに利率が変わるということではなく、半年に一度の見直し時に変更がなされます。比較的金利が低いため、返済額が減る可能性があるものの、景気などに影響されて、返済期間中に金利が上がってしまうことはデメリットです。
借り入れには諸費用が必要
住宅ローンの借り入れには、以下の諸費用が必要です。
| 諸費用の種類 | 詳細 |
| 保証料 |
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| 住宅ローン融資事務手数料 |
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| 火災保険料、団体信用生命保険料 |
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後々になってお金が足りないとならないように、諸費用を準備しておきましょう。
無職でも家を買う方法はあるの？
無職であっても、不動産担保ローンを活用すれば家を購入できます。この章では、無職でも家を買う方法について詳しくみていきましょう。
不動産担保ローンを利用すれば可能
担保にできる物件を持っている場合は、無職であっても不動産担保ローンを活用して、家を購入することは可能です。金融機関としては、返済できなかった場合に担保の物件を売却できるため、無職でも不動産担保ローンを利用できます。
無職の人だけではなく、学生や収入の低い人も利用しているローンでもあり、住宅ローンほど条件が厳しわけではありません。
再就職の予定を伝えればより可能性は高くなる
不動産担保ローンの審査を通りやすくさせるコツは、再就職の予定があることを伝えることです。そうすれば金融機関側は、将来的に収入を得られる状態になると判断して融資を検討します。
就職する予定がなく収入もない場合は、担保評価額にもよりますが審査通過は難しいでしょう。ただし再就職の予定だけではなく、副収入など返済原資となる収入がある場合は、審査は通りやすいです。
まずはノンバンク系の金融機関に相談を
ノンバンク系の金融機関であれば、金利は高くなるものの通常の銀行よりも審査に通りやすいです。ノンバンクとは預金サービスのない金融機関で、親戚の不動産なども担保に入れられる特徴があります。
さまざまなノンバンクの不動産担保ローン業者があるので、金利や借入上限額などチェックして、自分に合った業者を見つけてみましょう。
最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用
最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。
しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となっていまいます。
そこでおすすめなのが、複数の住宅ローン商品をまとめて比較し、自分に合ったプランをスムーズに見つけられる住宅ローン一括比較サイトです。現在の住宅ローンを見直したい、住宅ローンのプロに相談したいという人はぜひ検討してみてください。
住宅ローン一括比較サイトのメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
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無職の人が不動産担保ローンを使う際は、以下の内容に注意が必要です。
- 無職の場合は借入額が低くなる
- 融資に時間がかかる
- 担保にしている物件を失う可能性がある
- 連帯保証人を求められる
こうした注意点を把握して、賢く不動産担保ローンを利用しましょう。
無職の場合は借入額が低くなる
無職の場合は、相場よりも借入額が低くなる可能性が高いです。通常は不動産評価額の70%ほどの借入が可能ですが、30～50%程度になってしまうことも珍しくありません。
そのため、必要な資金について話して交渉する必要があります。
融資に時間がかかる
カードローンやキャッシングなどとは違い、借入人の情報だけではなく、担保にする不動産についての調査が必要なので、融資までに時間がかかることも不動産担保ローンの注意点です。
業者にもよりますが基本的に即日融資は難しく、融資が実行されるまでには1週間程度かかります。無職の人が不動産担保ローンを使う際は、スケジュールについても考えておきましょう。
担保にしている物件を失う可能性がある
ローンを返済できなかった場合は、担保にしている不動産を失うことも認識しておきましょう。その大まかな流れは、次の通りです。
- 1ヶ月：支払い催促
- 2ヶ月：強い催促あり
- 3～6ヶ月：最終通告・全額一括返済請求
- 7～9ヶ月：代位弁済通知・競売開始決定通知書が届く
- 10ヶ月：現況調査
- 13～16ヶ月：競売の期間入札通知書が届く
- 17ヶ月：競売スタート
- 18ヶ月～：売却
滞納してから競売にかけられるまでの期間は、約2ヶ月あります。不動産を手放したくない場合は、この期間までに必ず返済しましょう。
連帯保証人を求められる
不動産担保ローンは、担保になるのが物件なので保証人は不要ですが、無職の場合は連帯保証人を求められることが多いです。不動産の担保価値が落ちた場合は、金融機関にはリスクがあるため連帯保証人が必要になります。
さらに連帯保証人も審査対象になるため、誰でもいいわけではありません。連帯保証人を見つけたとしても、審査に通らない可能性があることも認識しておきましょう。
住宅ローンがあるのにリストラされて無職に！どうしたらいい？
住宅ローンを抱えて無職になった場合には、救済措置がいくつかあります。ここでは、住宅ローンの返済が困難になったケースでの救済措置について、詳しく解説します。
救済措置は複数存在するので早めの相談を
リストラなどによって住宅ローンの返済が困難になった場合は、以下のような4種類の救済措置が存在します。
- 軽減申請や延長申請をする
- 個人再生を利用する
- 所有する物件を賃貸に出す
- 任意売却に出す
早めの対策が重要なので、すぐに融資を受けている金融機関などに相談しましょう。
方法1. 軽減申請や延長申請をする
住宅ローンの返済が困難になった場合は、融資を受けている金融機関に対して、住宅ローン返済額の軽減申請や返済期間の延長申請を行うことができます。
| 返済額の軽減申請 |
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| 返済額の延長申請 |
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すぐに再就職できる場合は軽減申請を、将来の目処がまったくつかないという場合は、延長申請を選択しましょう。
方法2. 個人再生を利用する
裁判所に申し立てて、債務を減額してもらう「個人再生（個人民事再生）」という方法もおすすめです。減額できるのは住宅ローン以外の債務で、住宅ローンの返済は継続しなければなりません。ただし住宅ローン以外の借金なども整理（軽減）してくれるため、生活再建が立てやすくなるでしょう。
この手法を利用するためには法律の知識が欠かせないため、弁護士や司法書士に依頼することをおすすめします。
方法3. 所有する物件を賃貸に出す
住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すことは通常できませんが、JTI（移住・住み替え支援機構）の「再起支援借上げ制度」を利用することで、物件を賃貸に出してローン返済に充当できます。再起支援借上げ制度の特徴は次の通りです。
- 年齢に関係なくJTIの「マイホーム借上げ制度」を利用できる
- 機構がマイホームを借り上げ、その家賃をローン返済に充てられる
- マイホームは3年の定期借家契約で転貸
- 状況改善後、3年後には家に戻ることが可能
- ローンの延滞中は、融資金融機関の承諾が必要
- 申し込みする際は、事務手数料17,000円が必要
再起支援借上げ制度が利用できるかどうかは、金融機関に相談してみましょう。住宅金融公庫や住宅金融支援機構であれば、無条件で利用できます。
方法4. 任意売却に出す
任意売却という通常の売却とは異なる方法も利用できます。任意売却は金融機関の同意を得て、住宅ローンの借り入れができなくなった物件を売却に出し、その売却益でローン返済をするものです。住宅ローン残高が、売却益より多い場合は債務が残ってしまうため、最終手段と認識しておきましょう。
そんな任意売却のメリット・デメリットは次の通りです。
| メリット |
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| デメリット |
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（※）裁判所を通じて不動産が差し押さえられ、強制的に売却される制度のこと。住んでいた家から強制退去させられたり、売却価格が市場価格の6～7割前後になったりするケースもある
また、任意売却の大まかな流れは以下を参考にしてください。
- 債権者より督促
- 不動産会社へ相談
- 不動産の査定
- 債権者へ任意売却の申請
- 売却活動スタート
- 売買契約締結
- 決済し・引き渡し
ローンを滞納する前は通常の売却も検討しよう
ローンを滞納する前であれば、不動産業者の仲介による売却や買い取ってもらうことも可能です。しかし、不動産業者の仲介による売却では、売却活動期間中の住宅ローンは負担しなければならず、仲介手数料を支払うなどのデメリットもあります。不動産業者に買い取ってもらう方法では、すぐに現金化できるメリットがあるものの、仲介による売却に比べて価格が低くなることが一般的です。
また返済が苦しくなった場合は、子どもに家を購入してもらってローンを返済し、親は家に住み続けることができるという方法もあります。しかし融資してくれる銀行が少なく、ローンの審査が通りにくい場合があることや、親子間でもトラブルが起こりやすいため、書面で契約を結んでおかなければなりません。
いずれの方法で売却しても、売却金額でローンをすべて返済する必要があります。よって売却価格がローン残債よりも低ければ、自己資金を充てるなどの必要があることも認識しておきましょう。
また、通常の売却を検討する際には不動産一括査定サイトを利用して、相場を調べましょう。一括査定サイトは、Web上で必要なことを入力するだけで、複数の不動産会社から査定を受けることができるので利用をおすすめします。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
【2024年6月】不動産一括査定サイトの口コミ・人気ランキング10選！おすすめのサービスを徹底比較
まとめ
住宅ローンの借り入れ金額は、年収や勤続年数を基準にして決められているため、無職の状態では住宅ローンを借りられません。しかし、担保にできる物件を持っている場合は、無職であっても不動産担保ローンを活用して家を購入することはできます。不動産担保ローンの審査を通りやすくさせるコツは、再就職の予定があることを伝えることです。
しかし不動産担保ローンは、借入額が低くなったり連帯保証人を求められたり、融資に時間がかかったりするなど注意点もあります。不動産担保ローンを利用したい人は、預金サービスのないノンバンク系の金融機関に相談しましょう。ローン審査の基礎知識から注意点などを把握して、マイホームを購入しませんか。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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