空き家情報を7つの方法で集める！｜激安物件から厳選するコツと注意点

ライフイベントの変化を皮切りにマイホームを住み替えようと思った時、『中古物件』を候補にいれる方は多いのではないでしょうか。ただ、少子高齢化の流れによって近年空き家は増え続ける傾向にあります。その中で自分の希望に合った空き家を探すためには、情報収集が重要なポイントになっていきます。

そこでこの記事では、空き家に関する7つの情報収集の方法や候補の空き家を厳選するコツ、注意点や移り住む方法について徹底解説していきます。この記事を参考に情報収集のポイントを身につけ、効率よく空き家に関する情報を集めていきましょう。

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空き家の情報を集める7つの方法

 

空き家の情報収集といっても調べる方法は複数あります。ここでは押さえておきたい空き家に関する情報の集め方7つを紹介していきます。様々な探し方を駆使し、自分の理想の中古物件を見つけましょう。

中古不動産のポータルサイトを使う

あまり手間をかけたくない、時間がない、という方におすすめなのが、中古物件の情報に特化したポータルサイトを利用する方法です。中古物件HOME4Uやオウチーノなどのポータルサイトを利用すれば、24時間多忙な合間を縫って理想の住宅を探すことができます。

また、ポータルサイトは下記のような点で絞り込んで探し出すことができます。

• 物件種別（一戸建て、マンション）
• 住みたい地域や路線
• 価格帯
• 土地面積
• 間取
• 駅からの徒歩
• 築年数

他にも設備や環境などからも条件を付けて探すことが出来るため、より自分の理想に近い物件を探し出すことができます。また、サイトによっては空き家の内外の写真が充実しているので、遠方からの住み替えを希望する方には写真内容の充実度も重要なポイントとなってきます。

空き家バンクに登録された家を探す

『空き家バンク』とは、自治体が空き家の売却や賃貸を希望する土地の所有者から提供された情報を集約し、空き家に住みたい方に向けてその情報を紹介する制度です。

自治体によっては不動産ポータルサイトを介して情報提供をしているところもあります。ポータルサイトは前述した通り、ライフスタイルに合わせた探し方が可能です。

逆にポータルサイトを利用せず自治体の管理で情報を提供しているところもあるので、事前に住みたい場所の自治体で確認しておくことをおすすめします。

地域の不動産会社巡りをする

住みたい地域がすでに決まっている人は、直接現地の不動産会社に足を運んでみることをおすすめします。現在は、インターネットで情報提供する不動産会社が当たり前の世の中になりましたが、昔ながらの地元に密着した老舗の不動産会社もまだまだ存在します。そのような不動産会社からは、インターネットに情報を公開していない掘り出し物の物件を紹介してもらえる可能性があります。

また、インターネットへ公開する前の最新の空き家情報を聞ける場合もありますので、希望地域にある不動産会社をいくつか訪問してみるのもいいかもしれません。

県営住宅は各自治体の募集ページを見る

県営住宅は、地方住宅供給公社などが入居者を募集しています。地方住宅供給公社とは、分譲住宅及び宅地の譲渡、賃貸住宅の建設・管理並びに関連施設の整備など、地域の住宅・まちづくりを行っており、入居者が安全で快適に過ごせるよう、総括して管理している団体です。

県営住宅の募集形態は各地域によって異なります。

• 常時募集
• 募集期間が限定的

また、入居条件や、入居希望者の抽選が行われる自治体もあります。県営住宅での住み替えを希望する場合は、あらかじめ自治体のホームページや役所の窓口で確認しておくと良いでしょう。

親類や友人・知人に空き家情報を聞く

空き家の情報を入手するのに手っ取り早い方法が、知人や友人、親戚への声掛けによる情報収集です。

ライフスタイルの変化によって手放す実家や、相続の為に売却を検討しているなどの情報をいち早く入手することができます。また、聞いた本人が所有していなくても、空き家を保有している知人や親類を紹介してもらえる可能性があります。

不動産会社へ売り出す前の空き家情報を入手することも出来るため、あらかじめ自身の近しい人に空き家を所有している知り合いや親類がいないか確認しておくことをおすすめします。

住みたい地域を散策し目視で空き家を探す

あらかじめ住みたい地域の目星がついている場合は、その地域を散策して実際に空き家がないか確認してみるのも意外と良い方法です。空き家の敷地に『売却地』や『売り出し中』などの看板があれば不動産会社へ売り出しされている可能性があります。

しかし、それらの看板がない場合も所有者が分かれば交渉して購入が可能な場合があります。その場合、以下のような流れで所有者を見つけ、直接交渉を行っていきます。

1. 空き家の管轄地域の法務局へ行く
2. 登記事項要約書または証明書（登記簿謄本の場合あり）を取得する
3. 法務局の売り場で登記印紙を購入し、手数料を支払う
4. 登記事項要約書に記載してある所有者と住所から、直接訪問可能であれば直接交渉可能

尚、直接交渉の際には以下の点に注意したほうが良いでしょう。

• 自分の氏名や住所を伝えて身元を明らかにする
• 空き家の状況を確認してから交渉
• 空き家を購入したい理由を嘘偽りなく正直に伝える

突然訪問して不信感を抱かれることが無いよう、一度訪問して注意点を伝えた後は、交渉は日を改めて行うことをおすすめします。

地域の住宅関連フリーペーパーを見る

空き家情報を入手する方法はインターネットなど以外にも紙面で入手するという方法があります。地域に密着した不動産会社などが協賛して、不動産に関する情報を定期的にフリーペーパーとして発行しています。

発行部数や発行するタイミングは提供する情報誌によって異なります。それらを入手する方法は様々ですが、駅やコンビニやスーパーなどで入手することができます。数に限りがありますので、興味のある方は見つけたときに入手しておくことをおすすめします。

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希望に合う住宅を効率よく探すなら物件情報の一括取り寄せサイトが便利です。住みたい街の情報を入れるだけで、複数の不動産会社から希望の条件にマッチした物件情報が届きます。

とくに、編集部がおすすめしたいサービスがタウンライフ不動産売買です。タウンライフ不動産売買がおすすめな理由を以下にまとめています。

※株式会社リンクアンドパートナーズによる調査。アンケートモニター提供元：GMOリサーチ株式会社

集めた空き家情報から住まいを厳選するコツ

前述した7つの方法の中から空き家候補がいくつか見つかったら、今度はその空き家情報から何を根拠に選別していけばよいか紹介していきます。

厳選するコツをここで把握し、住み良い空き家選びをしましょう。

空き家の価格は相場からかけ離れていないか

まず、候補に入れた空き家が相場とかけ離れた金額で設定されていないか確認しておく必要があります。価格が低すぎる場合はマイナスな理由から、高すぎる場合は持ち主の事情から設定される傾向にあります。空き家の適正な相場価格を把握することで、危険な物件の購入を防ぐだけでなく、値引きの目安にすることもできます。

そこで適正な相場価格の情報を取集するのにおすすめなのが、不動産の一括査定サイトです。一括査定サイトは空き家情報を数点入力するだけで価格相場を把握することができます。

候補に入れた空き家の開示されている情報から検索をかけることで簡単に調べることができるので、活用しない手はありません。

おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9915

何十年も住む予定なら周囲の将来性をチェック

退職後10年、20年と住み続けていくのに、生活しにくい環境ではストレスが溜まり、せっかくの住み替えが台無しになってしまいます。よって、定年退職後を見据えた住み良い街選びが大切になってきます。

候補にしている空き家の周辺が、どういう環境下にあるのかをしっかりと情報収集する必要があります。次のような条件が当てはまるかどうか確認しておきましょう。

• 車を使用しなくても利用できる商業施設があるか
• 生活圏内に病院や診療所などあるか
• 過疎化が進む地域でないか（自治体の人口推移にて減少傾向にないか）
• 坂道など山道は長く続かないか（身体的負担はないか）

これらを条件に踏まえ、住みやすい環境に位置しているか確認しておきましょう。現在の健康状態で検討するのではなく、将来を見据えた生活スタイルで検討することが重要なポイントになります。

災害に強い地域かどうか

近年、日本は地震や台風などの大規模災害が増え続けています。その影響で住み替えの条件として、その地区が災害に強い地域かどうか重視する方が増えている傾向にあります。

防災意識の条件として下記のような条件があげられます。

• その不動産が固い地盤に位置するか

地盤そのものがやわらかい地域は液状化のリスクが高く、大地震が起きた際に土地ごと崩壊するというケースも少なくありません。住み替えを希望する地域の地盤強度を把握したい場合は、業者への地盤調査の依頼や、行政などのハザードマップから調べることが出来ます。

• 水害被害のリスクが低い地域か

近年、温暖化の影響で強い勢力の台風が多くなっています。河川の氾濫や川の増水などで家が流されてしまう、または地盤が緩み土砂災害に見舞われるなどもあります。川から離れていても土地が低くなっていることから浸水する地域もある為、水害被害に合わないためにはあらかじめ該当地区を避けることをおすすめします。

水害地域を避けるためにはハザードマップの浸水予想区域図で確認できますので、候補を厳選する為に活用してみて下さい。

空き家の価格は維持費まで含めて考える

空き家の購入は、購入価格とは別に維持費や管理費、支払う税金などを頭に入れて検討しなければなりません。

下の表は、購入価格とは別にかかる費用を、マンションと戸建に分けてまとめたものです。

住居種別	かかる費用項目	かかる費用目安
マンション	管理費	12～24万/月
	修繕積立金	12～24万円/月
	駐車場/駐輪費	36～60万円/月（東京都内23区基準）
	固定資産税	10～15万/年
	火災保険	12～13万/年
	合計	約82～135万/年
戸建	修繕費（積立）	24～36万/月
	固定資産税+土地計画税	11万/年
	火災保険	30,840円（期間5年） 1年＝6,168円 ※東京都の場合
	地震保険	103,500円（期間5年） 1年＝20,700円 ※東京都の場合
	合計	約37～50万/年

マンションの場合は管理費用だけでなく、マンション全体の修繕費積立金を月々支払います。また、車や駐輪場を利用する場合はその分の費用を踏まえて検討する必要があります。

また戸建の場合も、月々の管理費や修繕積立金の負担はなくとも、将来的にはバリアフリー化の為のリフォームや外装塗装などで修繕費が必要になってきます。その分の費用を含めて購入を検討してみてはいかがでしょうか。

激安でも耐久性に問題がない空き家を選ぶ

住居、つまり空き家によって建物の構造は異なり、様々な工法によって建築されています。どの工法が強い弱いというのではなく、それぞれの工法ごとの基準を満たして建築されているかが重要になります。

建築基準法の耐震施工基準は1981年以降の建築から、それまでの建築基準より厳しい条件で施工されるようになりました。だからと言って、それ以前に建てられた住宅は1981年以降の住宅より耐久性が劣るということではありません。

そこで、その空き家の耐久性を確認するためには、建築士に設計図面を元に現場を確認してもらうことをおすすめします。構造・耐震診断をしてもらうことで、耐震補強工事が必要な場合の目安金額を把握でき、購入時の予算を立てるときの参考になります。

設備は不自由なく使えそうか

空き家は、築年数によって設備内容が全く異なってきます。設備は電球のようにそう簡単に取り換えられるものではなく、一度も取り換えることなく経年劣化している可能性もあります。そのまま住み替えてから発覚して修繕、となると不便ですよね。

そこで設備に関してチェックしておくべきポイントをご紹介します。

• 水回り、水道の配管
• 浴室のタイルのひび割れ
• 窓枠周辺の木材の痛み
• 電気の容量確認

特に重要なのが水回りに関してです。水回りに水漏れの形跡が無いか、水回り周辺の木に痛みが無いかなどを気にして見ておく必要があります。もし痛みや濡れていた形跡が見つかれば配管を交換する必要、もしくは修繕工事を行う必要が出てきます。

また、電気の容量に関してはアンペアなど配線が空き家を立てた当時のままの可能性があります。時代の流れにより、電気の供給量が増えたことによって当時のままの電気容量で生活した場合、すぐにブレーカーが落ちてしまう可能性があります。電化製品を多用する方は、見学の際は分電盤で電気の容量について確認しておくと良いでしょう。

目に見えないところもチェック

空き家は築年数だけで判断して候補を絞ることは危険です。同じ築年数でも元所有者の使い方、立地や環境によって劣化具合が異なりますので、築年数よりも実際の家の状態を見て判断する必要があります。傷み具合は見えるところだけではなく、見えないところこそチェックしておくと良いでしょう。

多くの交換費用や修繕費用は自己負担になる可能性がある為、修繕が必要な個所はあらかじめ確認しておくことで、予算を立てやすくなります。

下記のような箇所はぜひチェックしておきましょう。

• 床下のシロアリ被害や換気具合
• ベランダのさびや傾き、隙間が無いか
• 床の軋みやへこみ、傾きは無いか
• 外壁や基礎にひび割れが無いか
• 屋根裏に害獣、雨漏り被害は無いか
• 室内がカビ臭く無いか

あらかじめ確認しておくことで、空き家選びの判断材料になりますので、時間を惜しまずしっかり見ておくことをおすすめします。

損をしないで空き家に移り住む方法

将来的に空き家へ住み替えるとき、将来のことを考えてなるべく費用を抑えて損することなく移り住みたいですよね。そこでここでは、空き家へ住み替える際に利用できる助成金やコツ、税の控除などを紹介していきます。

自治体の補助金や助成金を使う

空き家問題が取りざたされている現代社会で、その対策として各自治体が空き家を有効活用してもらおうと、空き家の利用を希望する方向けに改修費用の補助金や助成金を支援しています。

ここでは実際に設備費用の支援をしている自治体の例を紹介します。

自治体名	補助内容	補助金
岩手県葛巻町	情報通信基盤施設加入金の全額補助	6.3万円
青森県蓬田村	合併処理浄化槽設置の補助金交付	最大58.8万円
新潟県南魚沼市	住宅用太陽光発電システム設置工事費の助成金	最大66.5万円支給

住んでいた家を高値で売却する

今まで住んでいた家を少しでも高く売ることによって、資金繰りに余裕を作り、空き家選びの選択肢の幅を広げることができます。そこで、ここでは少しでも住んでいる家が高値で売却できるよう条件を紹介しますので、参考に一覧ください。

• 相場を踏まえた適正な売出価格
• 複数の業者への一括査定
• マイホーム売却において信頼できる業者選び
• 引っ越しシーズンに向け初春頃の売り出し

高値で売却する方法について詳細を知りたい方は下記のサイトもおすすめです。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/237

節税のため確定申告をする

家を売却した時と購入した時のそれぞれで、受けられる控除や補助の内容が異なります。ここでは、それぞれでできる節税方法を紹介いたします。

家を売却した時の節税方法

• 譲渡費用や取得費をもれなく計上
• 各種特別控除を適用して節税
• 税率が下がったタイミングで売り出す

譲渡費や取得費に加えることが出来る費用に関しては、もれなく計上することで譲渡所得が小さくなり、節税効果が得られます。また、適用できる特例を組み合わせることで更なる節税効果を得ることができます。

家を購入した際の節税方法

• 住宅ローン控除（住宅ローン減税）を利用する

住宅ローン控除は、要件を満たすことで10年間にわたり所得税の減税を受けられる制度です。新築または中古の購入、工事費が100万円を超える増改築や一定条件を満たす省エネやバリアフリー改修などのリフォームに適用されます。

2024年1月以降に新築する場合は、主に認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅といった省エネ性能に優れた住宅を建てる場合にのみ適用可能です。当てはまる方はぜひこの制度の利用を検討してみてください。

また、家の買い替えについて詳細を知りたい方は下記のサイトもおすすめです。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/76

払いすぎているお金は返金してもらう

一括払いなどで既に支払っている固定資産税や火災、地震保険など、売却することで戻ってくるケースもあります。どんなものが返金対象になるか、順に見ていきましょう。

• 固定資産税が戻ってくるケース

引渡日を基準にしてそれ以前を売主が、それ以後を買主が負担するのが一般的です。すでに支払っている場合は買主が売主へ引渡し日以降分の差額分を渡すことで払いすぎた金額が戻ってきます。

• 保険料（火災・地震など）が戻ってくるケース

長期契約の保険を一括で支払っている場合は戻ってくる可能性があります。引き渡し日以降の残った契約期間分に関して、保険会社から返金があります。返金手続きに関しては保険会社へ一度連絡し、確認したうえで手続きを進めることをおすすめします。

空き家を手に入れるときの注意点

ここまで空き家情報の入手方法や厳選の仕方について解説してきましたが、最後に空き家に住み替える場合の注意点を紹介します。空き家の契約方法や費用の発生、空き家の扱いについて順に見ていきましょう。

直接契約するとトラブルが起きやすい

空き家バンクで希望の空き家を見つけられた場合、自治体の関与を離れて当事者間で不動産の契約を結び、個人間での直接契約になる傾向にあります。空き家バンクは自治体を経由して空き家の所有者と希望者をマッチングする役割までを担っています。

直接契約には下記のようなメリット・デメリットがあります。

メリット	デメリット
仲介費用がかからない 個人間の売買は家屋への消費税が非課税	瑕疵（かし）担保責任などの重要事項書類の問題 契約書作成に時間がかかる 住宅ローンが組めない トラブルに対する対処法が不明 法令や税金に関しての取り決めが難解

空き家バンクを利用して個人間で契約を結ぶ際のメリットとしては、費用が抑えられる面にあります。その反面、個人で作成する契約書の難解さにデメリットが大きいことが伺えます。また、不動産会社を仲介しない場合は、金融機関のローンの審査が受けられない場合もあるので注意が必要です。

不動産ポータルサイトを利用した空き家バンクの場合は、不動産会社の仲介を条件とした利用が求められる場合もありますが、直接契約か仲介契約かを自身で選択することはできないため、その点を踏まえて空き家バンクを利用する必要があります。

無償譲渡の空き家でも手続きに費用が掛かる

空き家バンクなどを利用して無償譲渡の空き家を見つけた場合も、全てが『無償』ではなく、住み替える際に必要な諸費用がかかります。そこで無償で譲渡される場合にかかる費用をリストにして紹介します。無償譲渡で空き家の購入を検討している方は参考にしてみてください。

• 住宅の傷みが激しい場合は高額なリフォーム費用

無償譲渡で懸念されるのが家屋の傷みやメンテナンス費用です。高額なリフォーム費用が掛かるケースや、設備の大掛かりな補修工事に費用が掛かる場合もあります。

• 無償で贈与された際にかかる税金、『贈与税』が発生

また、不動産の価値を元所有者から手に入れるということで、利益（資産）が発生するとして贈与税が受贈者にかかります。贈与税の算出方法は下記の計算式で求められます。

• 所有者変更の登記申請費用（司法書士報酬なども）

無償譲渡を受けた場合は、不動産の所有者名義を変更する必要があり、登記申請をする際に登録免許税の納付が必要です。収め方は一般的に収入印紙で納税します。不動産の固定資産評価額の２％が登録免許税になるので、固定資産評価証明書に記載の評価額より算出します。申請する書類にも登録免許税の記載が必要になります。

手に入れた空き家は簡単に手放せない

空き家の用途が無くなってしまった場合にも、自由に所有権の放棄ができるわけではありません。では自治体に寄付しては？と思われる方もいるかと思いますが、寄付を受け入れる例として既に自治体が所有している隣地に位置する場合や、公的利用が見込める場合など、ケースが限定されているため現実的ではありません。

売却するケースが一般的ですが、購入希望者がいて売れる場合は将来の資金になりますが、その空き家のニーズがないと０円でも手放すことが出来ません。対策として、所有地近辺に詳しい不動産会社などに空き家に対する扱いを相談してみましょう。

まとめ

空き家に関する7つの情報収集の方法を紹介しましたが、自分に合った方法を組み合わせて理想の空き家を探してみて下さい。また、候補をいくつか絞り込むためには厳選方法を活用し、かかる費用や注意点を踏まえて住み替えを検討してみて下さい。

将来を見据えて住み替えるならば、じっくりと情報収集して自身の10年後、20年後の生活を想像して選出することで、満足度の高い日々を過ごせるのではないでしょうか。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

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