アパート経営に関心はあるものの、経験がないことから上手に経営できるのか不安に感じている方は、決して少なくありません。これからアパート経営を始める方は、どのようなアパート経営を行えばきちんと儲けることができるのか、その具体的な方法を知りたい気持ちがあるのではないでしょうか。
アパート経営を成功に導くために、儲かる仕組みを知ることが大切です。本記事では、アパート経営を始める前に押さえておくべき、基本的な知識や失敗することなく儲かる仕組みについて詳しく解説していきます。またアパート経営のメリット・デメリットや、マンション経営との違いなどよくある質問についても言及していますので、今後経営を考えている方必見です。
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アパート経営利回りとお金の収支
アパート経営の成功を大きく左右する要素のひとつに、利回りがあります。利回りとは、投資額に対してどの程度の利益があるのかを数値化した値を指し、不動産賃貸経営の収益性を測る重要な目安となっています。
アパート経営では、この利回りの値を考慮しながら収益性の高い不動産を賃貸することが重要になります。特にアパート経営に関して素人の方であれば、経営の指標となる利回りを重視しながら物件探しに取り組むことが大切です。
利回りにはいくつか種類があります。ここからは、複数の利回りのそれぞれの特徴やアパート経営における利回りの具体的な目安、アパート経営に関する収入や支出について解説します。
3種類の利回りの特徴
利回りには、「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3つの種類の利回りがあります。
「表面利回り」とは、年間の家賃収入の総額を物件購入価格で割った値を指します。多くの方がアパート経営に取り組むにあたり、表面利回りをひとつの目安として活用して物件を探しているのです。
表面利回りは以下の式で算出します。
なお、一般的に物件情報に記載されている利回りは、この表面利回りが使われています。
「想定利回り」とは、アパートが満室になることを想定した際の年間の賃料収入の合計を、物件の販売価格で割った数値を指します。
想定利回りは、以下の式によって算出されます。
「実質利回り」とは、年間の家賃収入から様々な諸経費を差し引いた金額を、物件価格と購入時にかかった経費を合算した価格で割った数字となります。
実質利回りは以下の式で算出します
アパート経営で期待できる利回り
実際にアパート経営を始める場合、目安としてどの程度の利回りがあればアパート経営を軌道に乗せることができるのでしょうか。
平均的な利回りは、物件がある地域や物件の間取り、設置されている設備などによっても変わってきます。一般的に東京や大阪などの大都市における表面利回りは、5～8%とされています。他方、地方の政令都市における表面利回りは7～9%、人口が20万人程度の中堅都市における表面利回りは、8～11%となっています。
上記の数字からも分かる通り、都市部における物件の利回りよりも地方の物件の利回りの方が若干高くなります。しかし地方に比べて都会の方が人が多く流動性もあることから、都市部ほど物件の稼働率は高く家賃も高くなる傾向があります。
他方、地方都市は都会ほど人が多くないことから、稼働率が低く家賃も低くなる傾向があるため、地方都市でアパート経営を行う際はその地域の相場をしっかり確認する必要があるでしょう。
アパート経営の利回りについて、詳細に知りたい方はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12168
アパート経営の初期費用
アパート経営を始めるにあたって、建物や土地の購入費用だけでなく様々な費用が発生します。
これらの費用をきちんと想定せずに経営を行うと、キャッシュフローがうまくいかずに経営が成り立たなくなる恐れがあるので注意が必要です。経営をうまく軌道に乗せるためには、初期費用の中身をある程度把握しておく必要があるのです。
アパート経営における具体的な初期費用の項目は、以下の通りです。
- 仲介手数料
- 火災保険料
- 印紙代
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 不動産取得税
- 建築確認申請手数料
一般的には、新築のアパートを購入する場合の様々な初期費用は、物件価格の7～8%が初期費用の目安になります。5,000万円の新築アパートを購入するのであれば、目安として350万～400万円ほどの初期費用がかかると認識すれば良いでしょう。
アパート経営の収入
アパート経営を始めると、家賃収入に加えて様々な支出が発生します。アパート経営を上手く軌道に乗せるためにはお金の流れを正確に把握する必要があることから、収入と支出の中身を具体的に把握することが大切になります。
アパート経営を行う場合、具体的にどのような収入が発生するのでしょうか。アパート経営における収入としては、以下のものがあげられます。
- 家賃収入
- 共益費
- 更新料
- 礼金
- 駐車場代
アパート経営にかかる経費
アパート経営を成功させるためには、収入だけでなく支出に対しても意識を向ける必要があります。支出が多くなりすぎると経営を圧迫することになりかねないため、支出の中身や金額を把握した上でできる限り支出額を抑えることが大切です。
アパートを経営すると様々な経費が発生します。以下、日々のランニングコストとして発生する具体的な経費は以下の通りです。
- ローンの返済費用
- 管理委託費用
- 固定資産税や都市計画税
- 修繕費
- 保険料
この他にも共益部分における光熱費や不動産会社に支払う仲介手数料、入居者募集のための広告宣伝費や不動産取得税、登録免許税なども経費として扱われます。アパート経営を行う際は会計の知識も必要になることから、不安があれば税理士などの専門家に相談して疑問点を払拭しておくことをおすすめします。
アパート経営の経費について、詳細に知りたい方はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/18326
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アパート経営を始める手順
アパート経営を始めるにあたり、具体的にどのような順番で経営を行うのか、全体の流れを把握しておくことは非常に重要です。アパート経営の流れは取り組む物件スタイルごとに異なることから、それぞれのケースごとの手順を押さえる必要があるでしょう。
ここからは、代表的な3つの物件スタイルにおけるアパート経営を始める手順について紹介していきます。
中古のアパートを購入して経営する場合
すでに建設してある中古のアパートを購入する場合は、以下の流れでアパート経営を行います。
- 予算の決定
- アパートの選定
- アパートの買い付け
- 融資の審査
- 不動産売買契約の締結
- 管理会社の選定
- ローン契約の締結
- 決済後引き渡し
- アパート経営の開始
アパート経営を行う際は、今一度現在の収入や貯蓄を確認し、購入するアパートの予算を決定することから始めます。アパート経営を行う多くの方は住宅ローンを組むことから、貯蓄に加えて住宅ローンで借入をする金額を合わせた予算を想定した資金計画を立てると良いでしょう。
アパート選びは専門の不動産仲介会社に依頼することをおすすめします。もちろん自分自身でも探すことは可能ですが、優良な不動産仲介会社であればこれまでの経験やノウハウを元に最適な物件を選んでくれることから、効率的にアパート経営に取り組むことができるでしょう。
その後アパートの買い付けや融資審査を経て、売買契約を交わします。売主と買主が不動産会社において立会い、契約締結の際は重要事項の説明や手付金の支払いが行われます。
管理会社が決まりローン契約が締結されたのち、物件の引き渡しが行われます。引き渡しは融資を行う金融機関において、売主と買主、金融機関の担当者、不動産会社の担当者、司法書士が立会いのもとで実施されます。
アパート経営におすすめのパートナー会社ついて、詳細に知りたい方はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/20715
所有している土地にアパートを建てて経営する場合
自分がすでに所有している土地の上に新たにアパートを建てて経営を行う場合は、以下の流れで経営を行います。
- 資金計画の作成
- 融資の申し込み
- 不動産売買契約の締結
- 建築会社の選定
- 工事の着工
- 建物完成後、不動産登記
- アパート経営の開始
新たにアパートを建築する際は、どの建築会社に工事を依頼するのかが重要なポイントになります。建築会社の中には相場よりも大幅に高い価格で工事を請け負う悪質な会社もあることから慎重に選ぶ必要があります。
まずは複数の建築会社から見積もりを取って比較検討し、担当者とも話を行い対応や姿勢を考慮しながらもっとも信頼できる会社に依頼しましょう。
相続したアパートついて、詳細に知りたい方はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12538
土地探しからアパート経営を始める場合
アパート経営を行うために土地を購入し、その土地の上にアパートを建築してからアパート経営に取り組む場合の手続きの流れは以下の通りとなります。
- 資金計画の作成
- 土地の選定
- 土地の購入
- アパート経営の管理方式の決定
- 管理会社の選定
- 管理契約の締結
- アパート経営の開始
アパート経営において土地の選定を誤ってしまうと、経営そのものがうまくいかなくなる可能性が高いため注意が必要です。土地探しからアパート経営を始める場合は、土地探しに十分な時間をかけることを意識しましょう。
土地を探す際は、今後の経営を見越してできるだけ条件の良い土地を探すことが需要です。
具体的には、最寄駅から徒歩10分圏内にあり、2階建て程度までの物件しか建築できない第一種低層住宅専用地域にある土地を選定することをおすすめします。
また、購入希望の土地が決まったら一括査定サイトで購入金額の確認をすると良いでしょう。一括査定サイトを活用すれば、無料で土地のおおよその金額を簡単に把握できるので、時間をかけることなく効率的に手続きを進めることができます。
アパート経営する場合の3つのメリット
アパート経営自体に魅力を感じているものの、具体的なメリットが分からずなかなかアパート経営に取り組む決心がつかない方も決して少なくありません。アパート経営以外にも投資や副業の手段は多数あることから、どれが良いのか悩むこともあるでしょう。
アパート経営を始めることによって、アパートオーナーは具体的にどのようなメリットを得ることができるのでしょうか。ここでは、アパート経営を始めることで得られる代表的なメリットを3つ紹介していきます。
安定した不労所得が期待できる
アパート経営の最大のメリットは、毎月安定した収益を確保できる点です。
不動産投資には、マンション投資や戸建て投資、一棟投資、駐車場投資など様々な種類の投資スタイルがあります。その中でもアパート経営は複数の部屋を賃貸することから、ワンルームマンションの賃貸と比較して空室や滞納のリスクを下げられるため安定した不労所得を期待できます。
アパートを新築すれば数十年とアパート経営できることから、長期間の収入の確保も期待できます。アパート経営によって得たお金を老後の資金として貯蓄することも可能となるのです。
アパート経営を失敗しない方法について、詳細に知りたい方はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9193
所有しているアパートが次の投資の担保となる
アパート経営に取り組み安定した黒字経営を続けていると、金融機関から新たな融資を受けやすくなります。所有しているアパートを担保とすることでさらなる融資を得ることができれば、新たなアパートやマンション購入し賃貸経営の幅を広げることができるでしょう。
アパート経営に関して初心者の方が少しずつ所有物件を増やして、複数の物件を所有するケースは多数あります。アパート経営がうまくいけば、法人化してビジネスを拡大できる可能性もあるのです。
税金の支払いがお得になる
アパートを所有することにより固定資産税や都市計画税などの税金を支払うことになりますが、これらの税金は経費として計上できます。さらに減価償却費や修繕費、保険料などアパート経営を通じて発生した様々な費用を経費として計上できることから、結果として所得税や住民税を節税できるといったメリットがあげられます。
また、アパート経営を行うことによって相続税を節税することも可能です。具体的には、アパートの敷地について「小規模宅地等の特例」という制度が適用されます。その結果、200平米まで相続税評価額を50％減額することが可能となり、相続税を大幅に節税することができるのです。
アパート経営の節税について、詳細に知りたい方はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/13418
アパート経営する場合の3つのデメリット
これからアパート経営を始める方は、アパート経営のメリットばかりに目が行きがちになりますが、デメリットに対してもしっかりと目を向けることが大切です。メリットとデメリットを把握した上で、最善の経営を行うことが、アパート経営を成功に導く秘訣と言えるでしょう。
ここからは、アパート経営を始める3つのデメリットについて解説していきます。
空室、滞納、老朽化の問題がある
アパート経営を始めれば、すぐに部屋が満室になるという保証はどこにもありません。空室や滞納が増えるとキャッシュフローが悪くなり、ローンの支払いも影響を及ぼしかねないため、特にアパート経営に関して初心者の方は、入居者の確保に意識を向ける必要があるでしょう。
また年月の経過とともにアパートの老朽化が進めば、多額の修繕費がかかります。退去率を減らすために、周辺の物件とのバランスを考慮して家賃を下げざるを得ない場面もあるでしょう。
災害や事故で収入減少の危険性あり
地震や大雨などの災害被害、入居者の自殺や事件といった突発的な出来事などが原因となり、退去者が増え家賃収入が減少する可能性があります。
仮に所有するアパートが事故物件になれば新たな入居者を集めることが難しくなり、家賃を下げざるを得ない状況も出てくるでしょう。特に近年は災害が頻繁に起こることから、災害による収入減少に対して事前の心構えが必要となるでしょう。
アパート経営のおすすめの火災保険について、詳細に知りたい方はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/20173
経営難での引き際が難しい
思うように入居者が集まらず経営がうまくいかない場合でも、簡単にアパート経営をやめることが難しいといったデメリットもあります。アパートをすぐに売却することは難しく、仮に売却できたとしても価格が下がる可能性が高いことから、ローンの返済に支障が生じる可能性もあるのです。
アパートを売却できなければ、細々とアパート経営を続けながらローンを返済し続けることになるでしょう。
アパート経営で失敗をしないポイント
アパート経営に取り組むのであれば、できる限りリスクを少なくした状態で取り組むことが大切です。失敗しないアパート経営を行うためには、重要なポイントを押さえながら着実に進める必要があるのです。
ここからは、アパート経営で失敗をしないための重要なポイントを3つ紹介します。
返済に無理のない金額のローンを組む
金融機関とローン契約を組む際は、極端に多額の融資を依頼するのではなく、返済に無理のない金額のローンを組むことをおすすめします。家賃収入には多少の変動があることから、融資金額を決める際は、自身の返済能力やアパートの収益性を考慮した適切な金額にすると良いでしょう。
利益を最大限残すため節税対策をする
安定したアパート経営を行うためには、最大限の利益を残すことが大切です。利益を残すためには支出を抑えることが重要であり、その一環として節税対策は効果的な手段だと言えます。具体的な節税対策としては、不動産所得税に対する損益通算や小規模宅地等の特例の利用、アパートローンの活用による節税などがあげられます。
空室や災害の対策をしておく
アパート経営を成功させるためには、事前にリスク対策を行っておくことも重要です。リスク対策の具体的な中身としては、空室対策や災害時の対策などがあげられます。
管理会社によっては集客に強い会社や危機管理意識の高い会社もあります。管理会社を決める際は事前に十分リサーチした上で、空室や災害時の対応を比較しながら最適な会社を選ぶことをおすすめします。
土地活用としてのアパート経営ついて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/17181
アパート経営を始める前のよくある疑問
アパート経営を始める方の中には、これまで全くアパート経営に携わったことがなく、詳しい内容を知らないまま経営を始める方も少なくありません。
しかしながらアパート経営を成功させるためには、基本的な事前知識を押さえた上で着実に経営を進めることが大切になります。
ここでは、アパート経営を始める前に多くの方が持つ疑問のうち、代表的なものを3つ紹介します。いずれも大切なポイントになることから、今後アパート経営に取り組む際の参考にしてみましょう。
アパート経営とマンション経営の違いは何か
アパート経営とマンション経営は、同じ不動産住宅投資であり一見すると似たような経営を行うように見えます。しかしこの両者には明確な違いがあり、パート経営とマンション経営の両者の違いを意識した経営を行うことが大切です。
アパート経営とマンション経営の主な違いは以下の通りです。
| アパート経営 | マンション経営 | |
| 初期投資額 | 低い | 高い |
| 耐久性 | 低い | 高い |
| 建てやすさ | 建てにくい | 建てやすい |
| 収入 | 少ない | 多い |
| セキュリティ | 低い | 高い |
初期投資額は木造のアパートよりも鉄筋コンクリートで作られたマンションの方が高くなる傾向があります。耐久性同様に鉄筋コンクリート造が多いマンションの方が高くなります。
建設に関してはマンションは規制がありエリアによっては建てられない場所があるのに対し、アパートは基本的にどのようなエリアでも建築が可能です。
投資額が大きいマンションの方がアパートよりも規模が大きくなる傾向があることから、収入はマンションの方が多くなるケースが多いです。
セキュリティも現在の賃貸マンションの多くは玄関の扉がオートロックとなっており、防犯対策が施されています。アパートはオートロックがほとんど設置されておらず、マンションに比べてセキュリティ対策は不十分だと言えます。
マンション経営について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9325
アパート経営で役立つ資格はあるか
アパート経営を始めるに際し、特に資格は必要ないことから誰でも始めることができます。しかし長期にわたり安定した経営を継続するために、アパート経営に役立つ資格を取得して実務で役立てることも大切です。
アパート経営で役立つ資格として、以下の3つがあげられます。
- 宅地建物取引士
- ファイナンシャルプランナー
- マンション管理士
宅地建物取引士は、土地や建物の売買や賃貸の仲介を行うことができる国家資格です。宅地建物取引士の資格を保有することで、自分が不動産を購入する際に注意すべき点を具体的に把握できることから、リスク軽減に繋げることができます。
ファイナンシャルプランナーはお金に関する助言ができる資格であり、主に人生設計や相続、事業承継、資産運用などの分野で自らの知識よりお金に関するアドバイスができる資格です。ファイナンシャルプランナーの資格を身につけることで、自らが不動産を購入する際も自信を持って手続きを進めることができるでしょう。
マンション管理士は、マンションやアパートで起きる様々な問題に対して相談に乗り、トラブルを未然に防いだり解決へと導く役割を果たします。マンション管理士の資格を有することによって、より専門的な知識を身につけてマンション管理に役立てることが可能です。
自己資金がゼロ円でも始められるか
アパート投資に興味があり始めてみたいと思っていても、肝心の自己資金がないためアパート経営を諦める方もいるのではないでしょうか。
しかしたとえ自己資金がゼロだとしても、資産価値が高い物件を見つけることができればアパート投資を行うことは決して不可能ではありません。担保価値が高い物件であれば自己資金がなくても金融機関が融資を行う事例は多々あるのです。
しかし知識やノウハウがない初心者が、いきなり資産価値の高い物件を見つけるのは困難です。まずはしっかりと知識を身につけて経験を積み、2棟目以降から取り組む方が現実的だと言えます。
初期費用を抑えた投資方法を詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/7573
サラリーマンのアパート経営について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12143
まとめ
アパート経営はハードルが高く難しいと感じている方も多いようですが、決して難しいものではありません。もちろん一定の知識を身につける必要はありますが、儲かる仕組みを理解した上でポイントを押さえながら取り組めば、たとえ初心者であってもアパート経営を成功させることは可能です。
今回はアパート経営に関する基本的な知識に加えて、アパート経営のメリットやデメリット、失敗しないための重要ポイントなどを紹介しました。今回の記事ではこれからアパート経営を始める方のために必要な知識をお伝えしているので、一度目を通して、ぜひともアパート経営への一歩を踏み出してみてください。
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