マンション管理とは、住民が快適に暮らせる環境を提供し、長期に渡ってマンションの資産価値を維持していくために欠かせない業務業務です。
分譲マンションの所有者になると、「管理組合」と呼ばれる組織へ加入し、マンションの運営・管理に携わることになります。
マイナビニュース不動産査定ガイド運営マンション管理には専門的なノウハウが必要なため、実際は不動産の管理業務を担う専門業者に委託するのが一般的となっています。
本記事では、分譲マンションの管理業務の内容や、管理会社と管理組合の違いなどの基礎知識から、自主管理と業者委託のメリット・デメリット、マンション管理の今後の課題などまで詳しく解説します。
管理組合の組合員としてどのような業務をすればよいか、どこまで管理会社へ委託すべきか迷っている人はぜひ参考にしてください。
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- マンション管理は、管理組合が主体となって運営され、専門業者への委託が一般的です。管理業務には事務、清掃、設備点検など多岐にわたる内容が含まれます。
- 自主管理と業者委託の選択肢があり、業者委託はコストがかかるものの、管理負担を軽減し専門的なサービスを受けることができます。自主管理では、コミュニティ形成が期待できるが、専門知識が必要となる場合もあるでしょう。
- マンション管理会社との契約には全委託と部分委託があり、全委託は手間がかからない反面、管理費が高くなる可能性があります。また、管理会社の選定には慎重な検討が必要です。
ーこの記事でわかることー
・分譲マンションの管理は、資産維持と快適な暮らしに欠かせない業務
・現在はマンション管理会社に管理業務を全部委託するのが主流
・業者委託はコストがかかるが、自主管理の負担を大幅に減らせる
・今後のマンション管理には、委託業務費の値上げや自主管理の限界などさまざまな課題ががある
・マンション管理会社の選び方やクレーム事例を紹介！
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クラシテの強み
- 基本的なマンション管理から将来的な活用まで任せられる
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※本記事はクラシテ株式会社のPR記事です。
分譲マンションの管理とは
購入や相続などにより分譲マンションの所有者となると、所有者は「管理組合」と呼ばれる組織へ加入することになります。
管理組合はマンションの住環境や資産価値を守るために作られる組織です。
マンションそれぞれに、管理組合を置いて管理体制を整備することは、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）によって義務づけられています。
マンション管理とは、この管理組合が主体となり、住民全員が快適なマンションライフを送れるよう努める業務を指します。
つまり、マンションを所有している限りは定期的に管理業務の運営に携わる必要があるということです。
マンション管理が必要な理由
「マンションは管理を買え」という言葉が定着するほど、マンション管理状況は物件の資産価値に大きく影響するといわれています。
マンション管理が必要な理由を具体的に見ていきましょう。
居住者の快適な暮らしを守るため
マンションが適切に管理されていない場合、居住者が快適に生活できなくなる可能性があります。
戸建てと異なりマンションには専有部分と共有部分があります。専有部分は区分所有者が所有する居住スペース、共有部分は建物内のすべての居住者が共同で使用するスペースです。
例えば、エレベーターやゴミ置き場などの共有スペースの管理が行き届いていれば、すべての居住者が清潔で住みやすい環境を維持できます。
資産価値を維持するため
マンションは、年月が経つほど資産価値が下がるのが一般的です。
公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると、マンションの築年帯別平均平米単価は築26～30年まで下降し続けることがわかりました。
資産価値は築5年までに約10％、築26～30年には70％低下します。
”参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」”
特にマンションの場合、管理の良し悪しで資産価値が大きく変動するといわれています。そのため、不適切な管理で通常よりも資産価値が低下すると、将来売却する場合などに影響が出る可能性があります。
売却する際には管理が行き届いたマンションのほうが売れやすいため、資産価値を維持するためにもマンション管理が必要です。
「自主管理」か「業者委託」で管理
マンションの管理方法には、「自主管理」または「業者委託」の2つがあります。
| 管理方法 | 特徴 |
| 自主管理 |
|
| 業者委託 |
|
自主管理とは文字通り、マンションの管理組合自らがすべての管理業務を遂行するということです。
しかしマンションの管理には法律・専門知識が必要なうえ、ときには迅速さが求められたり、リスクをともなう業務も多かったりと、組合員の負担は決して少なくありません。
また近年、築古マンションの増加や組合員の高齢化により、自主管理のハードルは年々高くなりつつあります。
自主管理が難しくなっていることから、現在では専門の管理会社へ管理業務を委託するケースが一般化してきています。
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マンション管理会社とは
管理会社とは、マンションの維持管理に特化した専門業者で、管理組合から委託を受けた業務を代行する事業者を指します。
マンションの所有者に代わって、住民が安心・快適に暮らせるよう、建物・設備などの住環境を良好な状態に維持するためのサービスを請け負います。
管理会社の業務内容や仕組みについて詳しく解説します。
マンション管理会社の業務内容
マンション管理における業務は、事務や会計に関する業務から設備の清掃や保守点検まで、さまざまなものがあります。
| 業務の種類 | 主な内容 |
| 事務管理業務 |
|
| 管理員業務 |
|
| 清掃業務 |
|
| 建物・設備管理業務 | 以下の場所の点検業務
|
| 緊急対応業務 |
|
管理会社はこれらの業務にひととおり対応できるため、管理組合が作業をする手間が省けます。
管理会社の委託方式
マンション管理会社への委託方式は、「一部委託」か「全部委託」のどちらかになるのが一般的です。委託方式は住民へのアンケートなどを取り、管理組合で決定します。
委託方式によって委託できる業務の範囲が異なるので、それぞれの仕組みを理解し、最適な方法を選びましょう。
一部委託
マンション管理業務の一部のみを管理会社に任せる方法です。次のようなメリットがあります。
- 委託費用のコストカットが可能
- 委託したい業務のみを専門家に任せられる
- 入居者の立場に合った管理がしやすい
従来は、現在に比べてマンションの設備が少なかったため、築年数が古いマンションでは一部委託が主流でした。
一部委託は全部委託に比べて委託する業務範囲が少ないため、コストカットにつながります。
管理組合が主体でマンション管理をおこなえるため、入居者目線の管理が実現しやすいメリットがあります。
しかし、管理会社に委託しない業務内容はすべて管理組合側でおこなう必要があります。管理組合・理事会等の運営によって力量が左右されやすいため、管理の質が変動するリスクや、組合員の手間も増える可能性は考慮しなければなりません。
全部委託
マンション管理の全部委託とは、管理業務のすべてを一任する委託方法です。
平成30年度には、全部受託で契約しているマンションの割合が74.1%となり、全部受託が主流となっています。
”参考：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」”
全部委託には次のようなメリットがあります。
- 管理組合の負担を少なく抑えられる
- 専門家による適切な対応や提案が期待できる
全部委託のメリットは、管理会社にすべての管理業務を任せられるため、管理組合の負担が少ないことです。専門性の高い業者に一任できるため、サービスの質の高さにも期待できるでしょう。
一方で契約中は管理会社に対して委託料を支払う必要があるためコストがかかることは否めません。
また管理を任せきりにすると管理会社主体の管理体制となり、入居者目線の管理がおこなわれない可能性もあるので注意が必要です。
マイナビニュース不動産査定ガイド運営どの管理会社にどの程度の業務を委託するかを決めるのは管理組合となります。
あくまでもマンション管理の主体は管理組合にあるということを覚えておきましょう。
マンション管理会社には「デベロッパー系」と「独立系」がある
マンションの管理会社は大きく分けると、「デベロッパー系」と「独立系」の2種類あります。
| 種別 | デベロッパー系 | 独立系 |
| メリット |
|
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| デメリット |
|
|
デベロッパー系とは、マンションの施工や販売を担ったデベロッパー（開発業者）のグループです。
デベロッパーが分譲した新築マンションは、自動的にその子会社・グループ会社の管理会社に委託が決定するため、施工から管理まで一貫して任せることができます。
一方の独立系は、デベロッパー系のように関連会社を持たず、マンション管理の事業に特化してサービスを展開する会社です。
分譲主との利害関係がないため、無駄なマージンが含まれない適正価格でサービスを提供している傾向があります。
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自主管理と業者委託のメリット・デメリット
自主管理と業者委託はどちらにもメリット・デメリットが存在します。
自身のマンションにどちらが最適かは、管理組合でしっかりと検討しましょう。
自主管理のメリット
管理組合で自主管理するメリットは、次のとおりです。
- 居住者が支払う管理費の負担が少ない
- 居住者に寄り添ったマンション管理が期待できる
- 居住者同士のコミュニティが自然と形成されやすい
自主管理は管理会社への委託費用がかからないため、居住者が毎月支払う管理費の負担を軽減できます。
すべてを管理組合主体で進められるため、居住者に寄り添ったマンション管理が期待できます。
また、居住者同士のコミュニティが自然と形成されやすいため、災害発生時などに協力しやすくなるのも自主管理ならではの良さです。
自主管理のデメリット
管理組合で自主管理するデメリットは、次のとおりです。
- マンション管理の最新情報を入手しづらい
- 居住者の高齢化によって体制の維持が難しくなる
- 業務内容のなかには専門知識が必要なものもある
組合員だけでは適切な管理の最新情報を入手しづらかったり、居住者の高齢化によって体制継続性に欠けたりするなどのデメリットも多いです。
また、適切に維持管理するためには、専門知識を必要とする内容も少なくありません。
知識が乏しい組合員だけで管理すると、大規模修繕を迎えるまでに十分な費用を徴収できていない可能性もあります。
業者委託のメリット
結論から述べると、マンション管理は管理会社に依頼したほうが将来的なメリットは大きいです。
管理会社にマンション管理を依頼するメリットは、次のとおりです。
- 居住者の手間が少ない
- 管理会社経由で適切な管理の最新情報が手に入る
- 居住者が高齢化しても体制を継続できる
管理会社に委託するとすべての業務を任せられるため、居住者の手間が少なくなります。
管理会社はマンション管理に特化しているため、適切な管理の最新情報を常に仕入れている状態です。そのため、管理組合側で情報収集する必要もありません。
また、最近は居住者の高齢化により、自主管理の継続が難しくなるケースも発生しています。
管理会社への委託であれば、こういった課題に直面してもマンション管理に影響を受けることはありません。
業者委託のデメリット
管理会社にマンション管理を依頼するデメリットは、次のとおりです。
- ランニングコストがかかる
- 居住者が支払う管理費の負担が大きい
- マンション管理に対する意識は希薄になる
管理会社に委託すると、契約期間中は委託料が発生します。
特に全部委託は一部委託よりも料金が割高なので、居住者が支払う管理費の負担が大きいです。
また、管理組合の負担は減るものの、マンション管理に対する意識が希薄になる可能性もあります。
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今後のマンション管理の問題と課題
2021年末時点でのマンションのストック（中古マンション）総数は約685.9万戸で、1968年の統計開始から常に上昇傾向となっています。
令和2年国勢調査による1世帯あたりの平均人数は2.21人であることを加味すれば、約1,516万人の国民1割以上がマンションに居住している計算になります。
”参考：国土交通省「マンションに関する統計・データ等」”
これだけ多くの人々が共同生活を送るマンションでは、今後さらにマンション管理の精度が問われることになるでしょう。
また、平成27年度において登録されている管理会社数は2,185社にのぼり、マンション管理会社への需要も近年増加傾向にあることがわかります。
”参考：国土交通省「マンション管理業者への全国一斉立入検査結果（平成27年度）の概要について」”
そんななか、管理費節約のため自主管理を検討する管理組合も多いですが、さまざまなトラブルや問題も発生しています。
マンション管理に関する問題を見ていきましょう。
管理会社と管理組合の問題
近年、マンション管理会社と管理組合の間でいくつかの問題が浮き彫りになっています。
マンション管理は管理会社によって管理の質や業務範囲も異なるため、専門業者に任せておけば良いというわけではありません。
業者委託も念頭に置いて管理会社を探す際は、以下で紹介する問題点を把握し、優良な管理会社の見極めや、末長く信頼関係を築ける適切な付き合い方を検討しましょう。
二つの高齢化
数年前まではマンション業界において「二つの老い」（建物、居住者）から生じる問題が課題認識されていました。
しかし今では、管理会社側の老いが一つ増え（管理会社スタッフ・管理員など）、マンション管理の質を担保するうえでの課題がより深刻化してきています。
委託業務費の値上げ
人件費・資材費など、あらゆる経費が高騰しており、マンション管理業界においても同様に、管理会社からの委託費の値上げは一般化してきています。
値上げ額の幅はケースにより異なりますが、価格競争が激化していた数年前に管理会社を変更しているマンションなどは、管理会社も利益度外視で請け負っていた傾向も強く、現在ではその価格を維持できず、値上げ幅も大きくなっています。
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管理会社からの契約解除・撤退
人手不足を理由とした管理会社側からの契約更新拒否、または契約解除により、管理組合は新たな管理会社の選定を強いられるケースが少なくありません。
管理会社からは、建前上はそれ相応の理由を提示されるものの、実態は生産性・収益性の低いマンションであることや、管理組合や住民によるカスタマーハラスメントが過ぎることが原因とされています。
自主管理の限界
上述した3つの問題が原因で、管理会社へ業務委託せずに管理組合自らが管理運営をおこなう自主管理マンションも多くあります。
しかしそれらも高齢化や複雑化するマンション関係法規に適応できず、管理会社へ業務委託することを余儀なくされています。
自主管理マンションは比較的、築年数が進んだ建物が多く、一般的に資金難（積立金不足）や法外な独自ルールが習慣的に根付いている傾向があるため、多くの管理会社が見積りにすら応じようとしないという現状もあります。
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2023年以降の国の動き
マンション流行の時代から時を経た今、建築から相当期間が経過した古いマンションが急増することが見込まれています。
建物・設備の老朽化に加え、所有者の高齢化・組合の担い手不足などから、近い将来、建替・修繕といった建物再生に向けた合意形成の難しさも浮き彫りになっています。
これらを踏まえ2022年4月、マンション管理・再生に関する次の2つの改正法が全面施行されました。
今後はよりマンション管理業務における専門性や精度が問われる時代となり、自主管理のハードルが一気に高まることが予想されます。
マンション管理適正化法の改正
「マンション管理適正化法」とは、マンション管理士資格やマンション管理業者の登録制度を設けるなど、マンションの価値を維持しながら快適な住環境を確保できるよう定められた法律です。
しかしこれまで、マンションの管理はあくまでも管理組合の自主管理に委ねられるのが一般的だったため、今後マンションの管理水準をさらに向上させるべく、新たに地方公共団体が積極的に関与できる制度が創設されたのです。
地方公共団体による管理適正化推進計画の作成がおこなわれ、管理計画が一定基準を満たしたマンションの組合は認定を受けることができ、金利の優遇や市場価値評価の向上などのメリットが生まれます。
マンション建替円滑化法の改正
「マンション建替円滑化法」とは、建替や撤去が必要なマンションに対し特別な措置及び敷地売却事業などを取り決め、建物の建替を円滑に進め、安全な住環境を確保する目的で制定された法律です。
本改正により、これまでは耐震性が不足しているマンションのみに認められていた容積率（※1）の緩和特例が、その他要因で周辺に危害を生ずる恐れがあるマンションなどにも拡充されました。
また、集合住宅など入居者の多い団地型マンションで、耐震性不足の建物除去に対し本来は入居者全員の同意を得なければ敷地分割を進められませんでしたが、4/5以上の同意で実施が可能となりました。
注）
1.敷地面積に対する建物の延床面積の割合
”参考：国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」”
マンション管理会社について知っておきたいポイント
マンション管理会社について、ここまでで解説できていない項目を解説します。
マンション管理会社の調べ方
親から相続したなどでマンションの管理会社がわからないときは、以下の書類で調べることが可能です。
- 重要事項説明書
- 区分所有者変更届の写し（管理組合加入・退会届）
重要事項説明書とは、マンション購入時に所有者保管用として渡される書類の一つです。「管理の委託先」などとして管理会社の連絡先が記載されています。
また区分所有者変更届も同様にマンション購入時に受け取る書類です。新しい区分所有者であることを管理組合に届け出るための書類で、書類の送付先として管理会社の連絡先が明記されています。
これらの書類が手元にない場合は、管理組合へ直接問い合わせてみましょう。「マンション名 管理会社」などでネット検索しても確認できる場合もあります。
マンション管理会社へ寄せられるクレーム事例
マンション管理会社に寄せられるクレームには次のようなものがあります。
- 近隣住民や施設などによる騒音に関するクレーム
- エレベーターや駐車場など共有施設に関するクレーム
- 住民同士のトラブルに関するクレーム
- 水漏れなどの設備不良に関するクレーム
その他、挨拶やタバコのマナー、ゴミの分別に関する、大きなものから日常のささいなことまでさまざまなクレームが寄せられます。
マンション管理は管理会社の現場担当であるフロントマンに一任されていますが、万一のときに組織で動いてくれる体制の整った管理会社であれば安心です。
しかし、住民同士のトラブルに関しては「個人間の仲裁」は業務範囲外として対応してもらえないケースも。そのような場合は住民同士で結成されている管理組合の理事長に相談し、組合全体で対策を検討してもらうほうがよいでしょう。
現行の管理会社に不満があるなら変更可能
管理会社の数は多く、実績やサービスの質などはさまざまです。
そのため、すべての管理会社が所有するマンションの管理に適しているとは限りません。
管理会社に不満がある場合、途中で変更することは可能なのでしょうか。
ここからは管理会社を変更できるのか、相談先はあるのかを解説します。
総会で決議が取れれば管理会社の変更は可能
結論から述べると、管理組合の総会で決議が取れれば管理会社の変更は可能です。
管理会社を変更すると、管理組合が抱えている課題の解決につながる可能性があります。
例えば管理の質が上がったり、委託費が下がることで居住者の負担が減ったりするなどです。
しかし、管理会社を変更しても、基本的にマンション管理自体が大きく変更になることはありません。管理会社は管理組合が作成した管理規約に沿って管理をおこなっています。
その管理規約は、国土交通省の「マンション標準管理規則」に沿って作成されているためです。
管理会社の変更はルールに沿った手順を踏む必要があり、時間も労力もかかります。
そのため、管理会社の変更は慎重に検討するようにしましょう。
管理会社についての相談先
管理会社に何らかの不満がある場合、変更を検討する前に公的機関に相談してみましょう。
おもな相談先は次のとおりです。
- 公益財団法人マンション管理センター
- 一般社団法人マンション管理業協会
どちらも電話や面談、メールで相談できます。
このほかには、マンション管理士事務所でも相談を受け付けている場合もあります。
管理会社への不満は自分たちだけで解決しようとせず、相談窓口を活用しましょう。
管理費・修繕積立金の資金計画
マンション管理の主な財源は、管理費と修繕積立金の2つといっても過言ではありません。管理費は日々の物件管理に必要な費用、修繕積立金は将来の大規模修繕に備えて毎月管理費と一緒に住民が支払う費用です。
これらの費用の管理を管理会社へ委託している場合、資金運用の現実的な提案や見直しをおこなうのも管理会社の役割ですが、必ずしも適切におこなわれているとは限りません。
たとえば、新築時に設定された修繕積立金額は通常の水準よりも低く設定されていることが多く、マンションの経年を考慮すれば将来の工事費も高くなるため、積立金額も増額改定していく必要があります。もしも計画的に増額されていない場合、工事直前になって急に大幅な増額を強いられたり、一時金を徴収されたりといった問題も発生します。
また管理費・積立金額は国のガイドラインに沿って徴収・増額をおこなうよう定められています。管理会社を検討する際は、どのような資金計画や提案をおこなうのか、プレゼンテーションでしっかりとチェックするようにしましょう。
”参考：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン 平成23年4月（令和3年9月改訂）」”
マンション管理についてよくある質問
最後に、マンション管理についてよくある質問を見ていきましょう。
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まとめ
マンションで快適に過ごし、資産価値を維持するためには、適切な管理が重要です。
業務内容は多岐にわたるため、自主管理では行き届かないケースも考えられます。
管理会社に委託するとランニングコストがかかるなどのデメリットはありますが、将来的なメリットは大きいです。
管理を委託することで管理会社主体になるのを防ぐためには、組合員がマンション管理の知識を身につけることも大切です。
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