所有する戸建て物件の活用方法として、シェアハウスの経営が注目されています。シェアハウス経営は、通常の賃貸経営と比べて賃料収入が大きくなるなど、状況によっては大きなメリットを得られる運用方法です。
しかし、通常の賃貸経営と比べると実例が少なく「どのようにして始めるのかわからない」「利益が得られるのか心配」とお悩みの方も多いのではないでしょうか？
本記事では、シェアハウス経営の始め方やメリット・デメリット、成功させるポイントと失敗例などを詳しく解説します。知識を得て、シェアハウス経営にお役立てください。
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シェアハウス経営とは
そもそもシェアハウスとは、1件の家を複数人が分け合って住まう賃貸方法のことです。複数人で1つの家に住むルームシェアという方法がありますが、ルームシェアは1名が代表して賃貸契約を結ぶのに対し、シェアハウスは入居者1人1人と契約を結ぶ必要があります。
入居者ごとの個人スペースと、全員が利用できるキッチン・洗面・風呂・トイレといった共有スペースを設け、入居者同士の有意義な共同生活をサポートします。共有スペースがあることから、性別を限定して入居者を募ることが多いです。
また、英会話のコミュニケーション能力を磨く目的のシェアハウス、シングルマザー専用のシェアハウスといったように、決められたコンセプトのもとに入居者を募るシェアハウスも増えています。
シェアハウス経営の流れ
それでは、シェアハウス経営の流れを見ていきましょう。
- 初期費用を計算する
- ターゲットを選定する
- 物件を選ぶ
- 管理方法を決定する
- 入居者を募集する
- シェアハウスの運営開始
ここでは、シェアハウスを運営するための物件を所有していない場合の手順を解説します。それぞれのステップを詳しく見ていきましょう。
初期費用の計算
しっかり収益を得られるように経営を行うなら、かかるコストを把握することが大切です。シェアハウス経営を始めるにあたり、次のような費用が必要になります。
- 物件購入費用
- 家具、家電の導入費用
- リフォーム、リノベーション費用
特に物件の代金は大きいため、自己資金だけで購入することは難しいでしょう。自分で住むための物件ではないため、通常の住宅ローンよりも審査が厳しい投資用ローンを組むことになります。
審査を通りやすくするためには、シェアハウス運営をサポートするコーディネート会社を利用し、融資を受けるのがおすすめです。また、購入するシェアハウスの一部を自宅として使用すると、条件によって住宅ローンを利用できる場合もあります。
個人スペースに置く家具や共有スペースに設置する家電の費用、間取りの変更リノベーションといった専門的なことを、自分だけで決定するのは困難でしょう。そこで、コーディネート会社と総合的に話し合って行うと安心です。
ターゲットの選定
続いて、どのような人をターゲットとして呼び込みたいのか、経営コンセプトと合わせて検討しましょう。例えば以下のようなコンセプトが考えられます。
- 国際交流目的（多国籍、英語のみを使用するなど）
- 共通の趣味（アウトドア、スポーツ、音楽など）
- 生活を支えあう（子育て世帯・シングルマザー専用、高齢者専用など）
- スキルアップ目的（資格取得、技術取得）
- 地方移住支援（テレワークに適した環境、多拠点生活支援など）
どのコンセプトを選ぶにしても、需要を満たした物件を選んだり、目的に適した家具や家電を設けたりしなければなりません。自分の得意分野をコンセプトに選んだり、専門家の意見を仰いだりしながら慎重に進めていきましょう。
物件選び
シェアハウス経営の物件探しは、複数の入居者が過ごしやすいことを前提とした物件探しを心掛けましょう。
- コンセプトに適したエリアにある
- 駅やスーパーから近い
- トイレや洗面所・バスが独立している
- 共有スペースの質が高い
- 独立している個室が多い
- 自転車を停めるスペースがある
上記のような条件を満たす家や、そのようにリノベーションできるような物件がおすすめです。
管理方式の決定
物件が決まったら、自主方式・委託方式・サブリース方式の3つの管理方式から1つを選択します。それぞれのメリット・デメリットを把握して、最も自分に適した管理方法を選びましょう。
また、委託方式やサブリース方式で管理会社を選ぶ場合には、複数社のサービスを比較することをおすすめします。普段の管理業務を行う業者は、シェアハウスに出向いて利用者と直接関わることになるため、粗悪な業者と契約を結んでしまうと、苦情やトラブルに発展しかねません。
入居者を募集する
管理方式を決めたら入居者を募集します。運営方法によっては、委託した管理会社がその募集業務を担うため、自分では手間をかけることなく進めることができます。
シェアハウスの主な利用者は若者であるため、物件情報がインターネットで閲覧できるようにするとよいです。シェアハウスを専門に扱うポータルサイトも利用して、幅広く入居者を募りましょう。ポータルサイトについては、詳しく後述するのでご覧ください。
入居希望者が現れたら面談・入居審査を行います。ここで居住するにあたっての詳細なルールを説明し、他の入居者たちとトラブルなく過ごせそうかどうかを、きちんと判断することが大切です。入居者と双方で合意が得られたら、賃貸契約を結んで入居開始日が決定されます。
シェアハウスの運営開始
入居者が生活を開始したら実際に運営がスタートします。管理を自分で行う場合には、入居者たちが快適にトラブルなく生活を送れるように、管理していきましょう。
例えば、トラブルがあったときに相談に乗れる窓口を設けたり、定期的に出向いて様子を見たりすることなどが挙げられます。実際に住んでから、不便な点や設備不良が現れることも珍しくありません。急なトラブルや要望にも対応できるような体制を整えておきましょう。
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シェアハウス経営のメリットとデメリット
シェアハウス経営は、メリットの多い不動産運用ですがデメリットもあります。メリットばかりを見て経営を始めてしまうと、思わぬトラブルが起こった際に対処できずに、経営不振に陥ってしまう恐れもあるでしょう。
そこでシェアハウス経営のメリット・デメリットを、一軒貸しやマンション・アパート経営と比較してそれぞれご紹介します。
一戸建ての賃貸経営について詳細に解説している記事として、こちらもおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/10471
アパート経営についての基礎知識は、こちらの記事がおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9422
マンション経営の知識を身につけたい場合は、こちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9325
シェアハウス経営の5つのメリット
一軒貸しと比べたシェアハウス経営の主なメリット5つは次の通りです。
- 一軒貸しするより賃料が多い
- 空室リスクが少ない
- 需要の高まりがある
- 築年数が古くても借り手がいる
- 修繕費が少ない
一軒貸しするより賃料が多い
通常の賃貸物件として一軒貸しするよりも、シェアハウスとして複数名に貸し出したほうが、毎月の賃料収入が大きいです。例えば月15万円で一軒貸しをすると、シェアハウスで毎月家賃3万円に設定しても、6人に利用してもらえれば一軒貸しの収入を超えます。
立地がよい場合や、シェアハウス用にリノベーションする費用がある場合、需要が見込まれるような場合は、シェアハウスとして運用することも選択肢の1つです。
空室リスクが少ない
戸建て物件を運用する際のデメリットとして大きいのは、空室になると収入が一切得られなくなってしまうという点です。しかし戸建て物件を、複数人が入居できるシェアハウスとして運用することで、入居者が0人にならない限りは収入がなくなることはないので、リスクが少ないといえます。
同じように、空室リスクが少ないアパート経営やマンション経営に比べると、利益は少ないことが多いものの、管理しなければならない部分が少ないため、手間が少ない点もうれしいポイントです。
空室対策として、こちらの記事も参考してください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9070
需要の高まりがある
シェアハウスの魅力は、入居者同士の共同生活にあります。通常の賃貸では、物件の広さや間取りといった要素で入居するかどうかが決まりますが、シェアハウスはコンセプトで家を選択することも珍しくありません。
たとえ通常の賃貸物件として、ニーズがなくなった物件であっても、魅力的なコンセプトを設定したシェアハウスであれば、需要が高まる可能性は高いでしょう。
築年数が古くても借り手がいる
シェアハウスは、コンセプト設定がニーズを満たしていれば、家の古さは問題にならないことも多いです。築年数が古く、長く住むには懸念されるような物件でも、長期的な利用を目的としないコンセプトであれば、ニーズが生まれます。
もちろん、築年数が古く整備もしていないようでは、入居者を募ることは難しいです。コンセプトに合わせた設備を整え、リノベーションするなどして快適に暮らせるように工夫しましょう。
修繕費が少ない
複数人に貸し出すものの、特に修繕にコストがかかる水回りなどの共有部分は少ないため、修繕費が比較的少なく済むことはメリットでしょう。
マンションやアパートで複数人に貸し出すと、その部屋の数だけ修繕費が必要になります。入居者が去ったあとの片づけも小さな個室部分だけで済むため、比較的手間をかけずに行えるので安心です。
シェアハウスの3つのデメリット
一軒貸しと比べて、シェアハウス経営の主なデメリットは次の3つです。
- 入居者同士のトラブル
- シェアハウスの管理に手間がかかる
- シェアハウスに向いた物件選びが難しい
入居者同士のトラブル
シェアハウス独自の問題で、特に目立つのが入居者同士のトラブル問題です。完全に部屋を分けられるアパート・マンションや、気心の知れた家族で住む一軒貸しと違い、知らない人と共同生活することは、シェアハウスの魅力でありトラブルのもとでもあります。
入居者同士のトラブルは、当事者同士で解決できないことも多いため、管理者やオーナーが仲裁や対応を求められることもあるでしょう。状況を見ながら柔軟に対応し、入居者の信頼を得られるように努めなくてはなりません。
シェアハウスの管理に手間がかかる
管理の委託をしない場合は、入居者間のトラブルや設備の修理といった対処業務、共有部分の日常的な清掃などは、自分で行わなければなりません。
住んでいるところに近ければよいのですが、遠方に構えてしまうと管理のために出向くことも困難になります。自主方式で運営するとしても、ハウスキーパーに清掃を依頼するなど、一部業務を外部に委託することも一つです。
外部に委託する場合は複数の業者に見積もりを依頼して、サービス内容を比較することをおすすめします。
シェアハウスに向いた物件選びが難しい
シェアハウスに向いている物件の条件は厳しく、適した物件が見つからないというデメリットがあります。共有部分があり、個室が多く設けられている物件が適していますが、一般的な居住用物件にはなかなか見られない特徴でしょう。
シェアハウス経営をしたいと考えて物件を探しても、もともとシェアハウス用に売り出しされている物件は少なく、購入資金の他に別途リノベーション資金が必要になる恐れがあります。
またシェアハウス用に売り出されている物件は、過去にシェアハウスとして運営したものの、失敗して売り出されている可能性もあるため、購入する際は売却理由を聞くなどして、慎重に進めなければなりません。
シェアハウス経営で抑えておくべきポイント
シェアハウスは、複数人が利用できるように家を改築して経営しますが、せっかく費用をかけて経営を始めたとしても、需要がなくて入居者が現れなければ、大きく損をすることになってしまいます。
そこで、シェアハウス経営を成功させるために、押さえておきたいポイントを紹介します。
シェアハウスにはコンセプトが何より重要
利用者を募るとしても、やみくもに「誰でも歓迎」などと宣伝してしまっても意味がありません。シェアハウスを経営するなら、明確なコンセプトを設けることが大切です。
シェアハウスに住むなら個人スペースがあるとはいえ、入居者同士でコミュニケーションを取りながら、共同生活することが前提となります。知らない人と住むのであれば、なるべく共通の趣味があったり、同じような境遇の人であったりしたほうが安心です。
このような理由から入居者の性別だけでなく、さまざまなコンセプトを設定したほうが、入居者が集まりやすいと考えられます。近隣の環境や競合シェアハウスのコンセプトなどを見て、どのようなコンセプトを設けたら人を集められるのかを、検討するとよいでしょう。
3つの運営方式がある
シェアハウスを経営する方法には、主に自主方式・サブリース・委託方式の3種類あります。以下の表に特徴とメリット・デメリットをまとめました。
| 運営方法 | 特徴 | メリット | デメリット |
| 自主方式 | 自分がオーナーになり経営・管理を行う |
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| サブリース | シェアハウス業者に貸し出して賃料を得る |
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| 委託方式 | オーナーとして管理会社に管理を依頼する |
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それぞれ特徴や見込まれる収益、必要な手間などが異なるため、自分に合った運営方法を選択しましょう。
宿泊約款やルールを徹底する
シェアハウスは、入居者が楽しく共同生活を送ることが第一です。ただし、さまざまな人が入居するため、入居者同士でトラブルが起きるケースも少なくありません。
そのようなトラブルを未然に防ぐためには、共有部分の使い方や夜間の過ごし方など、入居者に守ってもらう宿泊約款や決まりごとを定めておくことが大切です。またルール違反を繰り返したり、他の入居者から苦情が多かったりする入居者には、直接注意したり退去を命じたりするなどの対応も必要になります。
需要のあるエリアを見極める
需要が見込まれない土地に作っても、利用者が集まらず経営がうまく行かないリスクは高まるでしょう。経営を軌道に乗せるためには、シェアハウスの需要があるエリアに位置しているかどうかを、見極めることが大切です。
シェアハウスに向いている土地の特徴は以下の通りです。
- 大都市の駅周辺エリア
- 人口が多く単身者が多いエリア
- 若者に人気があるエリア
- 有名観光地の近く
- 利便性が高いエリア
- ブランド力がある都市エリア
エリアの特色を見極め、それを生かしたコンセプトを設定すると利益が期待できるでしょう。
シェアハウス経営の失敗例
シェアハウスはニーズに合った運営ができれば、十分な利益が期待できる運営方法です。しかし、経営に失敗して閉業したというケースも珍しくありません。せっかく物件を購入したりリノベーションしたりしても、入居者が現れなければ損失が大きくなります。シェアハウスの失敗例を学んで、経営を成功に導きましょう。
部屋面積が狭くて入居者が集まらない
シェアハウスの個人スペースは、オーナーが自由にカスタマイズすることができます。しかし、より多くの入居者から家賃を得るために、居室を狭くして部屋数を設けることに尽力してしまうと、ポータルサイトに掲載できないかもしれません。
ポータルサイトの多くは「居室が7m²以上でなければ掲載できない」などのルールを設定しています。ポータルサイトに広告が載せられないと、人の目に触れる機会が大きく減ってしまうため、入居者が現れずに期待した収益は得られないでしょう。
こだわりにコストをかけすぎて損益になった
シェアハウスはコンセプトを魅力としており、リノベーションすることも多いため、流行に合わせておしゃれな外装や内装にこだわった物件が好まれています。デザイン性の高い暮らしを求めて、シェアハウスへの入居を希望する人も多いでしょう。
しかしコンセプトや内外装にこだわりすぎて、オーバーコストになってしまう例が多発しています。不動産投資は、初期費用と見込み収益が合うことが重要です。リノベーションや家具の調達にいくらかかるのか、それに見合う収益が期待できるのかなど、明確な計画を立てて望みましょう。
管理が甘い
管理会社に管理を委託しても、意思疎通が取れずにうまく行かないケースがあります。業者に委託すると、安心感から自分で管理をすることなく、業者に丸投げしてしまうことが多いでしょう。しかし、業者によっては管理業務が甘く、思ったような働きが見込まれない恐れがあります。
このようなトラブルを避けるためには、管理業者と綿密に打ち合わせをして、こまめに連絡を取ることはもちろん、自分でも定期的に管理の様子を見に行くようにしましょう。
入居者募集におすすめのポータルサイト
シェアハウスの入居者を募集する際は、インターネット上のポータルサイトを利用するとよいでしょう。そこで、おすすめのシェアハウス専門ポータルサイトを3つ紹介します。
- ひつじ不動産
- 東京シェアハウス
- シェアクリップ
それぞれの特徴を確認しましょう。
ひつじ不動産
2005年から運営しているシェアハウス総合メディアのひつじ不動産は、全国のシェアハウスを、駅やエリアから検索できるポータルサイトです。
シェアハウスに関するコラムやコンセプト別の情報など、多様な情報が提供されていて、見ているだけでも楽しいサイトです。単身者向けだけでなく、ファミリー向けのシェアハウスも多く掲載しており、シングルマザーや家族でシェアハウスを利用したい人にも向いています。
東京シェアハウス
東京シェアハウスはその名のとおり、東京都内の物件を中心としたシェアハウスのポータルサイトです。駅や地図から探す以外に、テーマ（コンセプト）から探すこともでき、目的に合わせた物件探しができます。
物件によっては、360度カメラでシェアハウスを一望できるため、より詳細なイメージがつかめるでしょう。またブログ記事も充実しており、シェアハウスの施設を紹介する動画を投稿するなどして、新たな情報提供にも努めています。
シェアクリップ
全国のシェアハウスを検索することができるシェアクリップでは、運営会社に広告掲載を依頼するだけではなく、オーナー側が入居者の様子や物件の写真を投稿して共有できる、SNSのような気軽な雰囲気が魅力的です。
エリアやコンセプトからはもちろん、入居者の男女比率や年齢比率、家の規模などからも探すことができるため、明確なイメージを持った入居希望を募ることができるでしょう。
まとめ
戸建て物件を所有している場合は、通常の居住用物件として貸し出すよりもシェアハウスとして貸し出したほうが、利益を得られる可能性があります。ニーズが低かった不動産でも、シェアハウスとしては需要が生まれることもあるため、現在注目されている不動産投資です。
しかし、シェアハウス経営は向き不向きが激しく、コツが必要な不動産運用の1つとされています。シェアハウス用地が見つからなかったり、居住者同士のトラブルが発生したり、コストをかけすぎて採算が合わなかったりといった問題で、失敗例も多いです。物件の分析をしっかり行い、専門家の意見を聞きながら運営を進めるど、何かしらの対策を講じましょう。
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