マーキュリーは、中古マンション市場の「方位と階数」における調査結果を6月30日に発表した。調査はRealnetマンションサマリの中古マンションデータを基に算出。首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県)、関西(大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県、和歌山県)、東海(愛知県、三重県、岐阜県)で2016年から2024年に流通した中古マンションが対象になっている。
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19階建て以下の物件(タワーマンション以外)の所在階と方位別の値上がり率
19階建て以下の物件(タワーマンション以外)の所在階と方位別の値上がり率について、各階で最も値上がり率が高い方位は北向き、北東向き、北西向きが大多数を占め、最も値上がり率が低い方位はほぼ真南向きという結果になった。
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タワーマンションの19階以下の住戸の所在階と方位別の平均値上がり率
20階建て以上の物件(タワーマンション)に限定して19階以下の住戸の所在階と方位別の平均値上がり率を見ると、一般物件(タワーマンション以外)と比べると全体的に値上がり率は高い(高騰している)ものの、各階ごとの値上がり率を方位別で比べると、南向きよりも北向きのほうが値上がり率は高い傾向にあることがわかった。
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20階から39階までの所在階と方位別の値上がり率
20階から39階までの所在階と方位別の値上がり率については、所在階が20階以上になるため、すべてがタワーマンションの住戸ということに。1階から19階ほどではないものの、北、北西、北東向きの優位は変わらず、真南をメインに南西、南東向きの部屋で青の網掛け(各所在階で最も値上がり率が低い)が目立つ結果となった。
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40階以上の所在階と方位別の値上がり率
住戸の40階以上の所在階になると、タワーマンションの上層階や最上階住戸が多く供給戸数自体も限られることから個別物件の影響をより多く受けるため、方位と値上がり率の関連性は薄まる傾向にある。
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階数帯別値上がり率
階数帯別にまとめると、まず一般物件とタワーマンション(19階以下)を比べると、どの方位でも30ポイント近く値上がり率の差があり、タワーマンションの値上がり率が総じて高いことが分かる。一方、一般物件とタワーマンション(19階以下)をそれぞれ単体で見てみると、南向きよりも北向きの方が15ポイント以上高くなってなった。
タワーマンションに限られる20～39階も、19階以下と同様、南向きよりも北向きの方が15ポイント近く高い値上がり率に。40～60階は南向きと北向きの差が約7ポイントと他の階数帯と比べて小さくなるが、値上がり率自体はほかの階数帯と比べて最も高くなっている。
また、北向きの部屋の値上がり率が高くなる理由として、同社の見解は、新築分譲時の価格が抑えられていることが大きいと考えられるとしている。新築マンションのデベロッパーは新築分譲の際に条件が良く人気が高い南向きの部屋の価格を高く、人気が低くなる北向きの部屋を安く値付けする傾向にある。しかし、昨今のマンションは換気性や気密性が高く、実際に住んでみると北向きのネガが殆どないことなどもあり、中古流通すると新築時ほど方位による価格差が生じないため、結果として南向きよりも北向きの部屋の方が中古流通した際の値上がり率が高くなると考えられる。
