駐車場経営のための土地購入は合理的?メリットとデメリットを比較

土地活用全般

将来的の備えとして、土地を活用して運用したいと考える方は多いです。中でも駐車場経営は初動以外で経営に労力が少なく、不労収入となりえる人気の土地活用の一つです。しかし魅力がある反面、そのために土地を購入しても利益が望めるのかどうかと、疑問を持つ方もいるのではないでしょうか?

本記事ではそんな方々に向け、駐車場経営の基本と土地選びについてや経営する上のメリット・デメリットを紹介します。また、駐車場経営を成功させるためのコツについても解説するので、あわせてご覧ください。

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駐車場経営のための土地購入は正解?不正解?

駐車場経営のために土地を購入することは、あまりおすすめできません。駐車場経営は初期投資が膨らみすぎると、利回りが悪くなる傾向があるため、融資が受けにくいということも考えられます。

まず、なぜおすすめできないのかについて詳しい理由を解説します。

儲けたい人にはおすすめできない

駐車場経営は長期的に不労収入となりえますが、利益率は低い傾向があります。そもそも駐車場経営は初期投資が少なく始められて、長期で少しずつ利益を伸ばせることが魅力の土地活用法です。すぐには利益を伸ばせないため、初期投資がかさむ場合はその分儲けが出にくいといえます。

ローコスト・ローリスクである分、土地活用で多く儲けたいと考えている方にはおすすめできない方法なのです。

融資が受けにくいという難点あり

土地を購入するとなると、銀行で融資を受けることを基本に考える方が多いですが、駐車場経営は利益が出にくいため融資をあてにできません。利益率が伸びにくいので、銀行側も駐車場経営が前提の融資には乗り気ではなく、審査に通らないことも多いです。

そのため駐車場経営のために土地を購入するという方は、融資が受けられない可能性を前提に資金計画を練らなければならないという難点があります。

土地によっては高い利回りになることも

基本的に利回りが緩やかな駐車場経営ですが、土地によっては高い利回りが望める場合もあります。たとえば、物件を建てるほどの面積はないものの15㎡以上の広さがあり、道路に面した間口がある土地の場合です。このような条件の土地は駐車場に向いています。さらに以下のような立地の場合には、より集客が望める可能性も高まるでしょう。

  • 商業施設などが多い土地
  • オフィスエリアが近い土地
  • 駐車場がない施設、店舗、住宅などが集まる土地
  • 需要に対してエリアの駐車場が少ない土地

上記のような立地で駐車場経営向きの土地であれば、高い利回りになる可能性があるといえます。そのため、基本的には土地を購入して駐車場経営することはおすすめできませんが、好条件であれば必ずしも失敗するとは限りません

駐車場経営における利回りについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご参照ください。

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駐車場の経営方法は3種類

駐車場経営を始める前に決めるべきことの一つとして、どのような経営方法を取るかは重要です。主な駐車場の経営方法は以下の3種類です。

  • 管理委託方式
  • 一括借上方式
  • 自主運営方式

駐車場経営は自身で経営を担うか、それとも基本的な管理を業者に任せるという選択肢があります。また、土地を業者に借上げする方法もあり、事前の準備や追々かかる手間も大きく違います。ここからは、それぞれの経営方法の特徴を見ていきましょう。

管理委託方式

管理委託方式はオーナーの事業計画を元に、業者に運営のみを委託する方法です。駐車場の規模や料金設定などといった運営方針は、全てオーナー主導で決められます。自由な反面、契約数などによって収益が変動する経営方式ともいえます。オーナーは収益にかかわらず駐車場売上のうち数%か、一定額の管理費用を業者に支払わなければなりません。

また、この場合には土地の整備や初期費用についてはオーナー負担のため、事前に用意が必要です。傾向としては自由に経営方針を設定したいけれど、面倒な管理は任せたいという方に向いているといえるでしょう。

経営方法 初期投資の有無 土地の整備 経営方針 管理
管理委託方式 あり 必要 自由に設定が可能 業者委託

一括借上方式

一括借上方式は業者が提示する事業計画を元に下準備をして、最終的な運営も業者に任せるタイプの方法です。オーナーは、ほぼ土地を貸すだけのサブリースという形で駐車場経営を行えます。一般的なコインパーキングはこの形態である場合が多く、契約数にかかわらず一定額の利益があることが大きな特徴です。

しかし逆にいえば、運営のほとんどを委託するため利益率は低いという側面もあります。そのため、駐車場経営をしたいけれどなるべく労力を削りたいという方に向いています。

経営方法 初期投資の有無 土地の整備 経営方針 管理
一括借上方式 あり 必要 業者委託 業者委託

自主運営方式

自主運営方式はその名の通り、全てをオーナーが担うタイプの駐車場経営です。事前の準備から運営方針の決定、管理まで全てを自らが行います。手間や労力が一番かかりますが、業者を一切頼らないため管理費用などを支払う必要がなく、収益の全てを利益として得られる点が魅力です。

その反面、この経営方針も収益は自身の手腕次第ともいえるでしょう。そのため、本腰を入れて駐車場経営が可能で、高利回りが望める可能性があるという方に向いている経営方法です。

経営方法 初期投資の有無 土地の整備 経営方針 管理
自主運営方式 あり 必要 オーナー経営 オーナー経営

駐車所経営の始め方について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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駐車場経営のための土地購入ではどんな土地を買うべき?

駐車場経営するために土地を購入する場合は、投資額が膨らむ分、確実に利益を得ることが求められます。そのためには客観的な土地選びが必要です。例えば、購入するなら以下のような土地がおすすめです。

  • 集客施設の近くにある土地
  • 建物が建てられない土地
  • 開発予定地内の土地
  • 路上駐車禁止エリアの土地

このような土地の場合は駐車場の需要が予想されるため、より多くの利益が望める可能性があります。おすすめの土地について詳しく見ていきましょう。

集客施設の近くにある土地

まずおすすめなのは、飲食店が多い立地でデパート・スーパーなどの集客施設が近くにあり、車を利用して足を運ぶことが予想される土地です。そもそも駐車場を前提とした土地購入の場合は、利用者が駐車場を何のために利用するのかを必ず想定しなければなりません。そのため、集客施設の近くにある土地を中心に探すことがおすすめといえます。

建物が建てられない土地

駐車場にするなら、市街化調整区域や市街化区域などの土地もおすすめです。市街化調整区域・市街化区域とは農地もしくは市街化している区域などで、地域の乱開発防止のために開発が制限されているエリアです。

このエリアは人の密集率も高いといわれているため、通勤や運搬といった車の利用も多い可能性があります。そのため、市街化調整区域・市街化区域も駐車場を設置するのにおすすめの土地といえます。

市街化調整区域の土地の特徴に関しては、こちらの記事で取り上げているので気になる方はあわせてご覧ください。

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開発予定地内の土地

これから需要が高まる可能性として、開発予定地や再開発地なども視野に入れるのもおすすめです。開発予定地や再開発地なら、これから商業施設や駅ナカなどの集客施設の開発が進むにつれ、利用者が増えることが予想されます。

そのため、こういった土地の情報をいち早くキャッチして、ライバルが少ない状態で駐車場経営を始めれば、高い利益が出る可能性があります。近年では閑散としたエリアで開発が進んだり、再開発が進むエリアなどが多く出てきたりしているため、そのような開発情報に敏感になっておくことも大切です。

路上駐車禁止エリアの土地

景観や道路の安全を守るために、路上駐車禁止が明確に示されているエリアもあります。このような土地で、車の往来が多い場合も駐車場の土地におすすめです。路上駐車禁止エリアでは、少なからず車を止める場所に困っている人が一定数いるためです。

さらに近くに集客施設があるなら、駐車場を求める人が多いことも予想されるため、駐車台数が少ない土地でも利益が望める可能性は高いでしょう。

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駐車場経営で土地を購入するか借地にするか迷う場合

駐車場経営を検討する際に、土地を購入するか借りるかで迷う方も少なからずいるでしょう。思い切って土地を購入し、駐車場経営で利益を得ながら投資費用を回収していくか、リスクを分散して借地として駐車場を経営していくのか、どちらが良いのか悩ましい選択です。

そこでここからは土地購入か借地か、それぞれどんな状況の方が向いているのか解説します。

初心者は借地で行うほうがおすすめ

駐車場経営などの土地活用が初めての方や不安が多い方は、借地を選択するのがおすすめです。借地で駐車場経営を行うことは、土地を購入するよりリスクが低いためです。基本的に土地を買うとなると、融資を受けるなど資金導入を一気に行うリスクを背負わなけばなりません。

しかし借地なら土地を借りる契約だけで済み、初期費用も圧倒的に少なくて済みます。そのため、土地購入よりは手間もリスクも低いといえるでしょう。一方で賃料を払わなければならないため、長期的に経営を行うと土地を購入するより高くつく可能性があります。

とはいえ、リスクの少なさを考えると経営が不安な方にはおすすめといえるでしょう。

土地なしで駐車場経営をすることについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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資金に余裕があるなら購入がおすすめ

土地を購入するのがおすすめなのは資金に余裕がある方です。土地の購入は初期費用が高くつくものの、賃料を支払い続ける必要がなく、土地の権利も得られるというメリットがあります。土地の権利があるため、貸主の都合に振り回されない上に、駐車場経営をしていて別の展開をしたくなった際の転換も可能です。

そしてローンや初期費用を回収し終えれば、利益率も高い点も魅力といえます。そのため、ある程度の初期費用を下準備できて、利用者が決まるまで資金に余裕があるような方は、土地購入をして駐車場経営をすることがおすすめです。

駐車場経営を成功させるためのコツ

駐車場経営を成功させるためには、より戦略的な計画が必要です。そこで以下の3つのコツを紹介します。

  • 実績のある業者に相談しよう
  • 周辺の駐車場事情を調査しよう
  • 駐車場として活用できる立地で行おう

入念な下調べと業者の選定を行うことは、駐車場経営を成功させる鍵となります。次に各ポイントを詳しく紹介していきます。

実績のある業者に相談しよう

「管理委託方式」や「一括借上方式」を選ぶ場合は、実績のある業者を選ぶことが経営を成功させる秘訣です。業者に委託するということは、いわばビジネスパートナーを選ぶのと同等といっても過言ではありません。それどころか、一括借上方式に関しては経営のほとんどを任せます。そのため、実績があって信頼できる業者を選ぶことはかなり重要といえます。

そこで、まずは土地活用が得意な業者を中心に実績のある業者をピックアップして、複数社の資料を請求しましょう。駐車場経営のプランは業者によってかなり異なるため、比較してより良いと思える業者に絞ることが大切です。

また実際に担当者と話してみて、強気すぎたり無理なプランを押し付けてきたりするような場合は、契約数稼ぎの可能性もあるため気を付けましょう。信頼できる会社であり、社風においてもそれに重きを置いているのかを見極めるようにしてください。

土地活用が得意な会社を紹介したこちらの記事もおすすめです。

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周辺の駐車場事情を調査しよう

駐車場経営の下調べの一つとして、目を付けている土地周辺の駐車場事情を調査しておくことも大切です。周辺の駐車場の料金設定や人気のある駐車場の形式などを調べておけば、その地域の需要を知ることができます。自身が始めた際に、相場や需要とかけ離れた経営になってしまわないためにも、必ず事前に調査は行っておきましょう。

駐車場経営で成功するコツについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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駐車場として活用できる立地で行おう

土地を選ぶ際は、駐車場として活用できる立地を選ぶことも重要です。駐車場に活用しやすい立地である商業施設やオフィスエリア、人口密度度が高い場所などに注目して土地を絞っていきましょう。

また、利回りをより良くするためには、土地代がなるべく安い立地であることもポイントです。土地代が高くなると固定資産税などの税金の支払いも大きくなるだけでなく、利益率が悪くなってしまいます。そのため、できるだけ安い土地を選ぶこともおすすめです。

駐車場経営の基本知識について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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土地活用で駐車場経営するメリット

土地活用の中でも、駐車場経営を選ぶメリットについてはご存じでしょうか。例えばメリットとして以下のものが挙げられます。

  • 初期投資が少なくて済む
  • 災害時のリスクが少ない
  • 小さな土地も活用できる

このように駐車場経営だからこそのリスクの低さや、小規模運用がメリットといえます。それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。

初期投資が少なくて済む

駐車場経営は不動産経営などと比べると、圧倒的に初期費用が少ないことが魅力です。そのため、初動で大きく資金を削られずに済むことはメリットといえるでしょう。

具体的な費用は経営の形態によって変動しますが、初期投資の平均はおおよそ200万~500万円程度といわれています。ただし一括借上方式などの場合は、この初期投資は必要ないこともあります。

また土地を整地する費用なども安く済み、工事タイプによって1㎡あたり約3,000~8,000円程度です。土地を購入する場合は、あくまでもその取得費用はプラスされてしまいますが、それを差し引いても費用面の軽さは大きなメリットといえます。

駐車場経営の初期費用について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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災害時のリスクが少ない

建物が必要な土地活用法は、災害などがあった場合にはリスクが大きいです。しかし駐車場経営は建物などが必要ないため、中でも災害リスクが低いといえます。もし災害があったとしても、被害を受ける可能性があるのは管理する機材のみだけなので、数十万円ほどの損失で済むでしょう。このような予期せぬリスクにも強いのが駐車場経営の魅力です。

小さな土地も活用できる

たとえ物件などを建てるには不向きな小さい土地だとしても、駐車場としてなら活用できる点もメリットといえます。たとえば人口密集地にぽつんと残った扱いづらい狭小地や変形地などは、不動産や店舗経営などには難しく価値がないように見えるでしょう。

しかし、それが2台程度の車を駐車できるほどの面積があったとしたら、一気に駐車場としての価値が高くなります。こういった小さな土地でも活用できることは大きな魅力です。

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土地活用で駐車場経営するデメリット

駐車場経営のメリットが見えてきたところで、リスクに備えるためにデメリットについても知っておかなければなりません。駐車場経営で挙げられるデメリットは以下の通りです。

  • 高い税金がかかる
  • 高い収益にはつながりにくい
  • 土地の利用効率の問題

それぞれを詳しく見ていきましょう。

高い税金がかかる

駐車場経営では税金が高くつく可能性があり、それがデメリットとなりえます。これは不動産経営などと比べると、節税できる部分が少ないことが原因として挙げられます。特に固定資産税などは、駐車場経営の場合には優遇措置などがないため課税率が高いです。そのことを踏まえても、税金の圧迫率は少なからずデメリットといえるでしょう。

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高い収益にはつながりにくい

駐車場経営はローリスクである分、ローリターンであることもデメリットといえるでしょう。土地活用の中では比較的利益が少ない部類に入ります。長期的に経営することで利益を得られるようになる場合が多く、すぐには高い収益につながりにくいのです。そのため、すぐに儲けが欲しい方にとっては難点といえます。

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土地の利用効率の問題

そもそも駐車場経営では土地を1階分しか使用できません。そのためマンション経営などと比べてしまうと、土地の利益効率は圧倒的に低い点がデメリットといえます。立体駐車場なら3階前後のフロアを利用できますが、それでもマンション経営などの利益効率に勝つことは難しいでしょう。

まとめ

駐車場経営は、土地活用の中でも気軽に始めることができる点が魅力です。しかし利益が得られるまでは地道な事業なので、土地を購入するとなると、より利益を上げるために難易度の高い戦略が求められるでしょう。

業者の選定や周辺調査といった準備はもちろん、土地選びの際もエリアの集客率について分析していくことが重要です。もし土地の特徴やニーズをつかめれば、追々土地の取得費を回収できるような高い利回りで稼ぐことも不可能ではありません。

ぜひ本記事でご紹介した土地選びのポイントを参考に、駐車場経営を検討してみてください。

もし駐車場経営を含めた土地活用について悩んでいるなら、土地活用コンサルタントに相談するのもおすすめです。こちらの記事で詳しく紹介しているので、興味がある方はご覧ください。

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