駐車場経営で税金対策が難しい理由とは？それでもできる節税方法も

「駐車場の経営をしてみたいけど、どんな税金が課されるか分からない。」「税金をなるべく節税する方法を知りたい。」

これから駐車場経営を考える場合このように悩む方は多いのではないでしょうか。駐車場経営は比較的手軽でありながら、安定した収益が期待できる土地活用方法です。しかし、駐車場経営は一般的に節税対策が難しいとされているため、課される税金について知らないと損をしてしまうかもしれません。

本記事では、駐車場経営をする際に課される税金とその節税対策について詳しく解説します。また、知っておきたいポイントや確定申告についてもあわせて紹介しているため、駐車場経営する際の参考にしてみてください。

駐車場経営にかかる税金一覧

駐車場経営と言っても、課される税金の種類はたくさんあり、それぞれの税率も異なります。駐車場経営に関する課税対象、税金、税率は以下の通りです。

課税対象	税金	税率
土地・建物に課される税金	固定資産税	1.4％
	都市計画税	0.3%
駐車場設備に課される税金	償却資産税	1.4%
売り上げに課される税金	消費税	10%
所得に課される税金	所得税	所得により異なる
	住民税	10％
	個人事業税	5%

では、それぞれについて詳細に見ていきましょう。

固定資産税・都市計画税

土地や建物を所有していると、その土地や建物に対して固定資産税や都市計画税がかけられます。これらの税は駐車場経営をする上でを多くを占める出費の１つです。また、固定資産税と都市計画税は、所有する不動産などの資産の価値を表す課税標準額（※１）に税率をかけて算出されます。

注
１）所有している土地がある場所や面積、形状など、さまざまな要素をもとに３年に１度の間隔で見直しされる各自治体の調査によって個別に決定される資産の価値のこと。

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点の土地や建物の所有者に対して市町村が課税する税金です。原則として、税率は1.4%で、税金の金額は、課税標準額を基に計算されます。

固定資産税の求め方は以下の通りです。

都市計画税

都市計画税とは、毎年1月1日時点で都市計画法による都市計画区域のうち、市街化区域内に所在する土地や建物の所有者に対して市町村が課税する税金です。最高税率は0.3％で、税金の金額は、固定資産税と同様に課税標準額を基に計算されます。

都市計画税の求め方は以下の通りです。

所得税・住民税・個人事業税

ご存じの通り、売上から必要経費と各種控除を引いた金額である所得にも税金が課されます。所得にかかる税金である以下の3つについて詳しく見ていきましょう。

• 所得税
• 住民税
• 個人事業税

所得税

所得税とは、1年間の所得の合計額から各種控除（固定資産税、都市計画税、償却資産税など）を差し引いた利益に課税される税金です。ただ、駐車場経営の形態によって所得の区分が異なり、控除金額が変わってくるため注意が必要です。

具体的な所得税の税率は以下の通りです。

課税所得金額	税率	控除額
1,000円~194万9,000円	5％	0円
195万円~329万9,000円	10％	97,500円
330万円~694万9,000円	20％	427,500円
695万円~899万9,000円	23％	636,000円
900万円~1,799万9,000円	33％	1,536,000円
1,800万円~3,999万9,000円	40％	2,796,000円
4,000万円~	45％	4,796,000円

また、所得税の求め方は以下の通りです。

住民税

住民税は、前年の所得に対して市区町村や都道府県が課す税金です。税率は基本的に10％程度で、税金の金額は、前年の所得を基に計算されます。

住民税の求め方は以下の通りです。

個人事業税

事業税とは、基本的に国に対して納めるものが所得税であることに対し、事業を行う法人や個人に課税される都道府県税のことです。個人事業税の対象であるかは課税者である都道府県が決めるため、わからないときには都道府県に問い合わせてみましょう。

個人事業税の求め方は以下の通りです。

ただし、事業税は290万円の事業主控除があるため、小規模な駐車場であれば納税義務がない場合が多いです。

駐車場経営の際の税金対策方法

土地活用の中で初期費用は比較的低い一方、駐車場経営にかかる税金は決して安い金額ではありません。最大限の利益を出すためにも、運営費用をできるだけ低く抑えたいものです。駐車場経営する上での節税は難しいですが、軽減する方法を見ていきましょう。

住宅用地にする

原則、駐車場も住宅用地であっても、固定資産税や都市計画税は評価額と税率によって決まります。ただし、住宅用地に限っては、以下の表のような固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されます。
駐車場は住宅用地ではなく、軽減措置は受けることができないため、住宅用地と比べると、固定資産税は最大で6倍、都市計画税は最大で3倍高額になってしまいます。

住宅用地区分	固定資産税軽減措置	都市計画税軽減措置
小規模住宅用地（200㎡以下）	評価額×1/6	評価額×1/3
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	評価額×1/3	評価額×2/3

“参考：東京都主税局「住宅用地及びその特例措置について」”

そのため、駐車場の近くに建物を建てて、駐車場を住宅用地として認定を受けることができれば、軽減措置の対象となります。ただし、建築の費用を考慮するとアパート経営などにプランを変更することも選択肢のひとつです。

償却資産が150万円を超えないようにする

運営会社に全て委託する場合は負担はありませんが、個人で運営をする場合は償却資産の合計が150万円以上になると、償却資産税がかかります。そのため、償却費用が150万を超えないようにするのもコツです。

具体的には、以下のものが償却資産となるためご確認ください。

• アスファルト舗装
• センサー式停車機
• 屋根
• 外灯
• フェンス

アスファルト舗装して駐車場経営する

砂利敷きの青空駐車場の経営をしていたり、相続した土地で駐車場経営をしたいと考えていたりする場合は、アスファルトの舗装をすることもおすすめです。アスファルトの舗装は、国税庁の定めによって「構造物の敷地の用」のものとされているため、アスファルト舗装された駐車場は貸付事業用宅地等として扱われます。そのため200㎡以下の土地に限って評価額が50％減額される特例を受けることができるのです。

砂利敷きなどに比べて初期費用は大きいですが、長期的な視点で考えるとアスファルト舗装にしたほうがお得だと考えることもできます。

さらに下記の記事は駐車場経営を成功させるためのコツなど紹介していますので、併せてご参照ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9151

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9210

駐車場経営で得た収入は確定申告が必要なの？

駐車場経営をする上で、ある程度の利益が出ると確定申告をする必要がでてきます。また、なるべく税負担を抑えるためにも経費計上できる出費についても知っておいた方がいいでしょう。確定申告や経費計上について、詳しく見ていきましょう。

利益が出た場合は必要

一般的に、駐車場経営の所得が20万円を超える場合は、確定申告を行う必要があります。ただし、駐車場経営が専業という場合は、金額に関係なく確定申告を行った方がいいでしょう。

前述した通り、所得とは収入から必要経費を引いた金額です。例えば、年間の売り上げが60万円で経費が45万円の場合、所得は15万円となるため、確定申告をする必要はありません。

節税のため経費計上できる出費について知ろう

土地は所有しているだけで税金がかかってくるように、駐車場も経営しているだけで費用がかかってきます。
駐車場経営にかかる費用を知ることで、知らぬ間に出費がかさんでしまうという失敗を防ぐことが可能です。

では、各費用について理解して駐車場経営に活かしましょう。

各種初期費用

駐車場経営を始めようと考えたとき、初期費用はどのくらいかかるのでしょうか。

駐車場経営と言っても未舗装・アスファルト・コンクリートなど様々な舗装タイプがあります。自分の検討しているタイプの初期費用の相場を以下から確認してみましょう。もちろん、全部が必要なわけではないため、駐車場の場所などを踏まえて検討することが大切です。

舗装タイプ	費用項目	費用相場
土地整備	整地費用	1,500円/㎡
	舗装費用	アスファルト舗装：3,000円/㎡～ コンクリート舗装：5,000円/㎡～
	ライン引き費用	60,000円/5台
	車止めのブロック	3,500円/台
	駐車場番号表記	700円/台
看板の設置	料金看板	15,000円
	満室灯	200,000円
	誘導看板	10,000円
その他設備	精算機	700,000～1,000,000円
	精算機用の雨用テント	90,000円
	フラップ板	130,000円/台
	外灯	約30,000円/基
	監視カメラ	購入：10,000円～ リース：5,000円/月
	フェンス	20,000円/m～
	歩道縁石の切り下げ工事	500,000円
	区画用ロープ	40円/m

駐車場経営の初期費用について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/20550

管理費や人件費

駐車場経営をするうえで、管理費は必須の費用です。駐車場経営する際に必要な管理は、具体的に以下のようなものがあげられます。

• 設備の管理
• 清掃
• 機械のメンテナンス
• トラブル対応
• 防犯対策

自己経営の管理に関わる全ての管理費用はもちろん、防犯対策のために人を雇う場合の人件費も必要経費になります。

各種保険料

駐車場向けの損害保険も多く存在しているため、加入していれば経費となります。具体的には、以下の５つが主な駐車場経営向けの保険です。また、保険は月額の料金で、知らぬ間に大きな支出となっている場合があるため、定期的な見直しをすることをおすすめします。

• 施設賠償責任保険
• 機械損害責任保険
• 自動車管理者賠償責任保険
• 火災保険
• 放置車両対策保険

駐車場にしている土地に対する固定資産税

駐車場経営に関わる税金は、毎年必要経費として計上できるものが多くあります。税金のうち、以下の税金が経費として計上することが可能です。

撤収時の原状回復費用

駐車場経営をやめて撤収する際の、土地の原状回復にかかった費用も経費計上することが可能となります。原状回復費とは、駐車場経営で使っていた土地を、元の状態に回復させるための費用です。

ただし、原状回復は、管理会社との間で起きやすいトラブルなため、注意が必要です。土地を管理会社と契約する前の状態に戻す必要があるため、契約する前の土地の状態や舗装工事費や設備の撤去費をどちらが負担するかを、管理会社に確認をしたほうがいいでしょう。

土地活用で駐車場経営を行うメリット

不動産投資の中でも、駐車場投資が初心者に向いていると言われているのはなぜでしょうか。その理由として挙げられる駐車場経営のいくつかのメリットをご紹介します。

主なメリットは以下の通りです。

• 初期費用が安いため手軽にはじめられる
• 転用が簡単である

それぞれについて具体的に見ていきましょう。

初期費用が安いため手軽にはじめられる

初めて不動産投資をおこなう人にとって、初期費用が大きくかかる投資はハードルが非常に高いため、初期投資額が安い駐車場経営をすることは、初心者にもおすすめです。

マンション経営やアパート経営は、新たに居住用物件を建築しようとすると数千万円かかってしまうのに対して、駐車場を経営するための初期費用は自己経営の場合200万～500万円程度で済むと言われています。

初期投資が小さい駐車場経営は他の投資よりも手軽に始めることが可能と考えてよいでしょう。

駐車場経営の始め方について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/21145

転用が簡単である

駐車場経営は、柔軟性の高い土地活用が可能なため、転用が容易であることも大きなメリットです。駐車スペースが確保できればよいので、狭小地・変形地でも行うことができます。また、建物を建築しない分、流動性・転用性の高いため、設備の撤去が容易なため、土地の売却や他の土地活用への転用を速やかに行うことができます。

駐車場として使うことによって、多様な選択肢を残したまま、収入を得ることが可能となるのです。

駐車場経営のメリットについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/20278

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/20703

駐車場経営において注意すべきデメリット

駐車場経営は、初期費用が小さく、転用が簡単であることが理解していただけたと思います。ここでは、駐車場経営で起きることがあるデメリットについても確認しておきましょう。

主なデメリットは次の通りです。

• 節税が難しい
• 大きな収益にはなりにくい

それぞれについて詳しく解説します。

節税が難しい

駐車場経営は、住宅用地として扱われないため、固定資産税や都市計画税の優遇を受けられない点がデメリットになります。

土地を所有していると、土地に対して固定資産税や都市計画税がかけられます。駐車場経営は、税金対策の方法が少ないうえに、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍かかるため、土地の維持費の多くを占める大きな出費になってしまいます。

大きな収益にはなりにくい

アパート・マンション経営に比べ、建物を建てない分、少額投資で開始できるものの、収益性が低くなることもデメリットの１つです。

アパート経営は、平面だけでなく、建築可能な建物高さを活かした土地活用をすることができます。一方、駐車場経営は、平面を活用する土地活用であるため、収益性が低いことがデメリットと言えるでしょう。

初期投資の金額が安い分、大きな収益には繋がりにくいというデメリットがあることを理解する必要があります。

駐車場経営の失敗例について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/21637

まとめ

駐車場経営は様々な税金がかかります。特に固定資産税は決して少ないとは言えない出費です。しかし、駐車場の固定資産税は工夫次第で抑えることができます。

アパートやマンションの経営に比べて初期費用が低いため、駐車場経営は、投資ビジネスのなかでも人気が高いもののひとつで、初心者には特におすすめです。正しい知識と分析で節税対策をおこない、駐車場経営を成功させましょう。

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