駐車場経営の始め方完全版！基礎知識から成功する秘訣まで解説

駐車場経営は少額の初期費用で始めることが可能なので、初心者におすすめの土地活用方法です。駐車場経営に挑戦してみたいけれど、専門知識がないので「どうやって始めればいいのかわからない」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、駐車場経営に関する基礎知識に加えて、始めるときの流れや必要な諸費用、メリット・デメリットなど、駐車場経営に関することについて幅広く解説しています。

駐車場経営を成功に導くためのポイントについてもわかりやすく解説しているので、駐車場経営を始めたいと考えている方はチェックしてください。

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駐車場経営に必要な知識

駐車場経営ではいくつかの経営方式や経営方法の中から自分の土地に合ったものを選択する必要があります。まずは駐車場経営を行うために知っておきたい知識を確認していきましょう。

駐車場経営で収益を得るには

駐車場経営は自分の土地に駐車設備を導入し、駐車場の利用者が支払った駐車料金を収益として得る土地活用の方法です。

アパートやマンションなどの賃貸経営と比べると収益は少ないですが、建物を建てる必要がないので準備に時間をかけずに経営を開始させることができます。

駐車場経営にはいくつかの経営方式や経営方法があるので、それぞれの特徴やメリット・デメリットを比較して、土地の状況に適した方法を選択することが大切です。

駐車場の経営方式とは

経営方式は月極駐車場、コインパーキングの2種類の中から選ぶことが可能です。駐車場の経営方式別の初期費用、設備、メリット、デメリットは以下のようになっています。

月極駐車場は利用者がいれば安定した収益を得ることができますが、いない場合は収益がゼロになるリスクがあります。コインパーキングは設備の導入費用がかかりますが、稼働率が高ければ多くの収益を得ることが可能です。

土地の立地状況や広さなどを確認して、どちらの経営方式を選ぶべきかを検討しましょう。

駐車場の経営方法とは

経営方法は、個人経営と一括借上方式、管理委託方式の3種類の中から選ぶことが可能です。費用は誰が負担するのか、管理や収益はどうなるのかを確認していきましょう。

個人経営は、駐車場経営に必要な費用や管理業務を全て土地の所有者が負担することになります。利用料金をすべて自分の収益として得ることが可能です。

一括借り上げ方式は、土地を駐車場の運営会社に貸して毎月土地の賃料を得る経営方式です。費用や管理業務の負担がなく、常に安定した収益を得ることができます。

管理委託方式は、運営会社に駐車場の管理だけを委託する経営方式です。利用料金から運営会社に支払う管理料の5～10％を引いた金額を収益として得ることができます。

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駐車場経営の始め方

駐車場経営を始めるときは、一般的に以下のような流れで進めていきます。

1. 土地の調査
2. 経営方式の選択
3. 運営会社に相談
4. 駐車場の施工
5. 利用者の募集

駐車場経営の始め方を詳しく確認していきましょう。

土地の調査

まずは駐車場に適している土地かを調査します。土地を所有している方も、土地をこれから購入する方も、以下の点を確認してください。

• 15平方メートルのスペースがあるか
• 幅員4メートル以上の道路に面しているか
• 入口や出口に障害物(電柱、塀、標識)がないか
• 人が集まる立地であるか

土地に15平方メートルのスペースがあれば、車を1台駐車することができます。幅員4メートル以上の道路に面していたり、出入り口に障害物がない土地だと利用者は駐車場として使いやすいです。

駅や商業施設の近くにある土地は人が集まりやすいため、利用者が駐車場を利用する機会の多い土地になります。駐車場の利用者目線に立って調査を行うことが大事です。

駐車場経営において、土地なしで始めること・土地を購入することについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

「駐車場経営のための土地購入は合理的？メリットとデメリットを比較」

「【専門家監修】土地なしで駐車場経営は可能？所有してない場合の経営手順やコツを解説」

経営方式の選択

土地が決まったら、駐車場の経営方式と経営方法を決めます。月極駐車場とコインパーキングのどちらに向いているのかは、土地の広さや立地、どのくらい初期費用を用意できるかによって異なります。自分の土地に適した経営方式を見極めましょう。

経営方法は、個人経営と一括借上方式、管理委託方式の中から1つを選びます。それぞれのメリット・デメリットを比較して、自分がやりやすいと思える経営方法を選びましょう。

経営方式と経営方法が決定したら、事業計画を作成します。収入と支出のシミュレーションで、どれくらいの収益が得られるかを計算してみましょう。

運営会社に相談

個人経営を選んだ場合は必要ありませんが、一括借り上げ方式や管理委託方式を選んだ場合は、管理を委託する運営会社を選ぶ必要があります。会社によってかかる費用や管理方法が異なるので、最初から1つの会社に絞るのではなく、なるべく複数の会社に相談して比較することが大切です。

管理会社は市場調査を行った後に、賃料の提案をしてくれます。契約する会社を賃料の高さ重視で決めるか、サポート力重視で決めるかは土地の所有者次第です。自分が必要だと思う条件を満たす会社を選びましょう。

駐車場の施工

月極駐車場かコインパーキングかを選んだら、それぞれに必要な設備の導入工事を行います。

月極駐車場の場合は、砂利を敷くかアスファルト舗装を行う簡単な工事だけで駐車場経営をスタートさせることもできます。不正駐車を防ぎたいなら、監視カメラや罰則について明記した看板の設置を検討しましょう。

コインパーキングの場合は、精算機やロック板、照明など設備の設置が必要です。月極駐車場よりも工事期間が長くなります。土地が舗装されていない場合は、土地の舗装工事も必要になるので、さらに工期が伸びる可能性が高いです。

利用者の募集

駐車場が完成したら利用者の募集を開始します。

月極駐車場の場合、自分でSNSを利用して募集することもできますが、運営会社に利用者の募集を依頼する方法が一般的です。運営会社は駐車場経営のプロなので、任せた方が効率的に利用者を集めることができます。利用者が見つかったら契約を結び、さっそく駐車場経営を開始させてください。

コインパーキングの場合は、利用者の募集をせずに経営を始めることもできますが、動きが悪い場合は運営会社に利用者の募集を依頼しましょう。管理手数料を支払う必要がありますが、個人で募集するよりも遥かに大きい集客効果が期待できます。

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駐車場経営に必要な諸費用

安定した駐車場経営を行うためには、収入だけでなく支出について把握しておく必要があります。駐車場経営では、以下の費用がかかります。

• 初期費用
• 管理費
• 税金

具体的にどのくらいの費用がかかるのかをチェックしていきましょう。

初期費用

駐車場経営を始めるための初期費用として、土地の整備費や設備費がかかります。初期費用の相場は次の通りです。

駐車場の整備費用は、どの舗装タイプを選ぶかによって費用が変動します。舗装タイプは砂利、アスファルト、コンクリートなどがあり、コンクリートが一番割高です。他にもライン引きや車止めブロック、駐車場番号の表記など細かい部分にも費用がかかります。

設備費用は、購入して設置するかリースを選択するかで変動します。設備費用がかかるのはコインパーキングを選んだ場合です。精算機やロック板、看板、照明などを設置する必要があります。

駐車場経営の初期費用について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

「駐車場経営の初期費用はいくら必要？失敗しないための基礎知識」

管理費

経営方法を一括借上方式または委託管理方式にした場合は、管理費用を毎月運営委会社に支払う必要があります。
一括借上方式の管理費用は賃料の15～20％、委託管理方式の管理費用は賃料の5～10％が相場です。

つまり、1ヶ月に20万円の賃料を得た場合、一括借上げ方式の場合は約4万円、委託管理方式の場合は約2万円の管理費用を運営会社に支払うことになります。

税金

駐車場経営で収益を得た場合にかかる税金は、次の通りです。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 所得税
• 消費税
• 個人事業税

所有している駐車場の土地には固定資産税と都市計画税がかかります。固定資産税の税率は1.4％、都市計画税は0.3％です。住宅用地の特例が適用されないため、税金の軽減措置を受けることはできません。

収益から管理費用や諸経費、控除を差し引いた課税事業所得には、所得税、住民税、個人事業税の3つの税金が課せられます。税額は課税事業所得に税率をかけて算出することが可能です。

駐車場経営の固定資産税の計算方法や節税対策について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

「駐車場経営は税金が高い？固定資産税など税金を一覧確認！節税対策も」

駐車場経営を成功させる秘訣

駐車場の経営を成功させるための秘訣は次の通りです。

• 立地を重視する
• 自分にあった管理会社を選ぶ
• 相場にあった料金を設定する
• 利回りの計算は実質利回りでする
• 停めやすい配置の駐車場にする

駐車場経営のポイントをおさえて、よりよい駐車場経営を目指しましょう。

立地を重視する

立地の良さは駐車場経営で一番重要なポイントです。病院や学校の近く、商業施設の近く、駅の周辺など、人が多く集まる場所では駐車場の需要が高くなります。

月極駐車場は、オフィス街や住宅地で需要が高いです。一方コインパーキングは、周辺に商業施設や病院、駅や学校の近くだと、多くの利用者を獲得できる可能性が高くなります。

このように場所によって向いている駐車場の経営方式が異なるので、しっかりと向き不向きを見極めましょう。

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自分に合った管理会社を選ぶ

一括借上方式または委託方式を選ぶ場合は、信頼できる管理会社に管理を依頼することが大切です。駐車場経営が成功するかどうかは管理会社の力量にかかっています。インターネットの口コミなどを参考にして、誠意を持って駐車場を管理してくれる会社かを見極めましょう。

良い会社か見極めるもう1つの方法として、実際にその会社が管理している駐車場に足を運んでみてください。実際に利用して、駐車場の中まで管理が行き届いているかをチェックしましょう。

相場にあった料金を設定する

駐車場経営で利用者目線に立ったときに気になるのが、駐車場の利用料金です。周囲の駐車場よりも利用料金が割高の場合は、利用してもらえる確率が低くなってしまいます。事前に周囲の駐車料金の相場を確認し、相場に近い料金を設定することが大切です。

利用者を増やしたいからという理由で、相場よりも料金を安く設定しすぎるのはNGです。せっかく利用者が増えても、収益が減ってしまっては元も子もありません。

料金の相場は変動することもあるので、周囲の駐車場の相場を定期的にリサーチすることを心がけましょう。

駐車場経営で儲けるコツについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

「駐車場経営はホントに儲かる？初期費用節約で儲けるコツを徹底解説！」

利回りの計算は実質利回りでする

駐車場経営の収益をシミュレーションするときは、実質利回りで計算することをおすすめします。実質利回りは、収益から初期費用や管理費、税金などの経費を引いて計算するため、実際に稼げる数字に近い金額を割り出せるのです。実質利回りは、以下の計算式で割り出せます。

管理会社によっては、諸経費を引かない表面利回りで収益を提示してくるケースも存在します。駐車場経営を成功させたいなら、実質利回りで話を進めましょう。

駐車場経営の利回りについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

「駐車場経営を始める前に「利回り」を知る！月極・コインそれぞれを解説」

停めやすいレイアウトの駐車場にする

駐車場のレイアウトを考えるときは、土地の大きさに対してゆとりのある収納台数と、駐車しやすい車室の配置を心がけましょう。車の乗り降りするときや、入出庫するときに利用者が余裕を感じれるスペースを確保することが大切です。

出入口が狭かったり、切り返すスペースがない駐車場では、また利用したいと思えないので、リピーターを増やすことができません。利用者が停めやすいと感じる駐車場のレイアウトを意識しましょう。

駐車場経営を成功させるコツについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

「駐車場経営は選択肢豊富！成功するためのコツとは【専門家監修】」

駐車場経営のメリット

駐車場経営にはこのようなメリットがあります。

• 初期費用があまりかからない
• 狭い土地でも活用できる
• 管理の手間がかからない
• 他の土地へ転用しやすい

駐車場経営の魅力を詳しく確認していきましょう。

初期費用があまりかからない

初めから自分の土地を所有している場合は、賃貸経営などの他の活用方法よりも、費用をかけずに経営を始めることができます。駐車場経営では賃貸物件のように建物を用意する必要がないので、多額の初期費用を必要としません。手持ちの資産が少なくても、気軽に始めることができます。

更地の状態で駐車場として貸し出すなら、0円で経営をスタートさせることも可能です。

狭小地や不整形地でも活用できる

50平方メートル以下の狭小地でも活用できるのが、駐車場経営におけるメリットの1つです。狭い土地だと土地活用が無理だと諦めてしまう方が多いのですが、稼働率が見込めて車を1台でも停められるスペースがあれば駐車場として活用することができます。

駐車場経営は形の歪な不整形地でも活用することが可能です。建物を建てるのに適していない土地を所有している方は、駐車場経営を検討しましょう。

管理の手間がかからない

駐車場経営を個人経営で行う場合でも、清掃やトラブルの対応、設備の点検程度の管理くらいしか仕事がありません。清掃や点検は定期的に行うものなので、毎日管理をする必要がなくて楽です。

管理会社へ管理を委託する場合は管理料を支払うだけなので、本当に何もせずに収益を得ることができます。サラリーマンの方でも本業に支障がなく稼ぐことができます。

駐車場経営のメリットについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

「土地活用で駐車場経営をするメリットとは｜始める手順も解説」

他の土地活用の方法へ転用しやすい

駐車場経営を途中でやめたくなった場合は、設備を撤去するだけで簡単にやめることができます。他の土地活用の方法を挑戦したくなった場合でも容易に転用することが可能です。

管理業者と契約を結んでいる場合はすぐにやめることができませんが、1ヶ月後に契約解除したいことを伝えておけば、次の月からは駐車場のあった土地を自由に利用することができるようになります。

良い土地活用の方法が思い浮かぶまでのつなぎとして駐車場経営を行うこともおすすめです。

100坪のおすすめの土地活用方法7選についてに、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

「100坪の土地活用おすすめ7選を紹介！メリットデメリットも解説」

駐車場経営のデメリット

駐車場経営には良い部分だけでなく悪い部分もあります。駐車場経営のデメリットは以下の通りです。

• 税金の軽減措置が少ない
• トラブル対策が必要
• 収益性は期待できない

デメリットを理解した上で、駐車場経営にチャレンジしましょう。

税金の軽減措置が少ない

土地に建物がある場合は、住宅用地の特例が適用されるため固定資産税の軽減措置を受けることができます。賃貸経営の場合は特例を適用させることができますが、駐車場経営では適用させることができません。

また、減価償却で計上できる金額が他の活用方法よりも少ないので、所得税の節税効果はほとんどないです。

相続に関しても更地として扱われるため、相続税に関する優遇措置を受けることができません。

駐車場経営でかかる固定資産税について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

「駐車場の固定資産税は高い？節税方法や駐車場に向いている土地を解説！」

トラブル対策が必要

駐車場を経営する上で最も注意が必要なことは、車上荒らしや盗難、設備の破損などのトラブルです。こういったトラブルが起こらないようにするために、防犯カメラや注意を促す看板を設置する必要があります。防犯対策にかかる費用を負担するのは土地の所有者です。

駐車場の管理が行き届いていないと、契約者からのクレームが来たり、契約を解除されてしまったりすることもあるので、トラブルが起きた場合は早急な対応を心がけてください。

駐車場経営で起こりうるトラブルについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

「駐車場経営で起きる14のトラブルを総ざらい！有効対処法も徹底解説」

収益性は期待できない

駐車場経営は賃貸経営など、マンションやアパートなど階数のある建物と比較すると収益性が低くなります。そのため、駐車場経営は効率を重視して稼ぎたい方には向いていないです。

駐車場経営はリスクが低いことに比例してリターンも少ないので、資産を少しずつでもいいから増やしたい方や、土地活用で失敗したくない方に向いています。

駐車場経営でできるだけ多くの収益を得たいなら、駐車場の複数経営を検討してみましょう。

土地活用としての駐車場経営について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

「ローリスクな土地活用方法の定番！駐車場経営の基礎知識を徹底解説」

駐車場経営の失敗例について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

「駐車場経営で失敗しやすい9つのケースとは？解決策を詳しく紹介」

まとめ

駐車場の経営を始める前に、経営方式や経営方法を決めておく必要があります。土地の立地や広さによって向いている経営方法が変わるので、自分の土地の適性を見極めましょう。

どれくらいの収益が得られるか判断するためにも、駐車場経営にかかる費用や税金についても頭に入れておくことが大切です。

駐車場経営は、土地さえあれば少ない投資で誰でも気軽に始めることができます。収益性の低さや税金の優遇措置が少ないなどのデメリットはありますが、メリットの方が多いので駐車場経営を検討してみましょう。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/

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