売却・購入したい不動産があるけれど「手続きに割ける時間がなく誰かに委託したい」「安心して委託できる方法が知りたい」という方もいるでしょう。
そんなときは委任状を作成して代理人を立てましょう。不動産売買の契約は原則として取引する当事者がおこなうものですが、委任状があれば各種手続きを委託できます。
本記事では、委任状・代理人の仕組みや、委任状が必要になる4つのケース、実際の書き方をひな型に沿って説明しています。また、代理人の選び方や、委任による不動産売買で失敗しないためのコツまで詳しく解説します。
とくに、これまで不動産売買を委任したことがなく不安を抱えている人は、ぜひ参考にしてください。
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- 委任状とは、当事者本人の意思によって委託されたことを証明する書類のことです。不動産売買で委任状が必要なケースには、時間が確保できない、不動産が遠方にある、所有者が複数人いる、専門家に任せたいなどが考えられます。
- 代理人を立てる場合、信頼できる親族、弁護士、司法書士の中から選ぶといいです。親族であれば身元がはっきりしている、弁護士であれば問題が生じたときのフォローを受けやすい、司法書士であれば登記手続きをスムーズに行える、といったメリットがあります。
- 不動産売買を代理人に依頼するときは、白紙委任状を作らない・渡さない、代理人と緊密に連絡をとる、仲介の不動産会社と一度は面会する、といった点を心がけるといいです。リスク対策や事前準備などをしっかりしたうえで不動産取引を行いましょう。
委任状・代理人についての基礎知識
まずは、「委任状」と「代理人」という言葉の意味を解説します。委任状作成時には、この基礎知識が必要になるため、しっかりおさえておきましょう。
委任状とは
「委任」は「当事者が一定の法律行為をすることを相手方(受任者)に委託すること」であり、「委任状」は「当事者本人の意思によって委託されたことを証明する書類」を指します。
仕事の依頼をする際の請負に関する契約書とも似ていますが、法律行為をおこなう場合は「委任」と呼びます。不動産売買契約だけでなく、携帯電話会社との契約や役所でおこなう手続きなども法律行為のため、本人の保護者や親族を含めた第三者に委託するのであれば「委任」が該当します。
代理人とは
「代理人」は「委任状」によって法律行為を委託された受任者のことを指します。
法律行為をおこなうことが当事者によって認められているため、代理人の行為は当事者の権限と同等で扱われるのが大きな特徴です。そして、当事者が権限として認めている範囲内であれば、当事者の意思を確認せずに代理人の意思を表示できるという特徴もあります。
なお、代理人には「法定代理人」「任意代理人」「復代理人」の3種類がありますが、不動産売買における代理人は「任意代理人」が該当します。
| 代理人の種類 | 説明 |
| 法定代理人 |
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| 任意代理人 |
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| 復代理人 |
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使者との違い
不動産取引の交渉の場で「使者」と呼ばれる人が現れることもあります。当事者本人に代わって取引相手と連絡を取り合ってくれるという点は代理人と同じですが、権限には次のような違いがあります。
- 代理人：本人に代わって与えられた権限の範囲内で意思表示ができる
- 使者：本人の意思表示を相手方に伝達するのみ
使者はあくまでもメッセンジャーであり、代理人とは違って、自ら本人に代わって意思表示をすることができません。判断を行うのはあくまでも本人です。
不動産売買で委任状が必要になるケースとは
不動産の売買契約を結ぶときは、当事者である売主・買主と、その仲介に入る不動産会社が一同に会して手続きを進めるのが一般的です。
しかし、さまざまな事情によって当事者が立ち会えない場合は代理人を立てることができます。では、どんなときに代理人が必要で、委任状を作成するべきなのかを具体的な4つのケースに分けて見ていきましょう。
時間が確保できない場合
第一に、仕事の都合や病気やケガの療養中で時間を確保できない場合があげられます。
不動産を売却する場合には、物件の査定から売買契約、引き渡しまでで6ヶ月程度はかかるのが一般的です。この期間には、登記手続きや内見対応、売却額の交渉など自分でおこなわなければならない事項も数多くあります。時間を確保できない人にとっては困難です。
一方、不動産を購入する側は、物件さえ決まってしまえば数日～1ヶ月で契約できることもあります。しかし売主との交渉が長引いたり、購入にあたって調査の必要があったりすると、手配に時間を要します。また投資用物件の購入であれば、不動産の内容や金額は自ら決定するにしても、手続きは第三者に任せたいという場面もあるでしょう。
このような場合は、売主、買主双方が委任状を作成することで代理人を立てられます。
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不動産が遠方にある場合
第2に、物件が遠方ににあったり、当事者が国外にいたりするようなケースがあげられます。また、距離自体はそれほど遠くなくても、当事者が高齢で移動が難しいというケースもあるでしょう。
こうした場合は、物件や取引相手との交渉の場に近いところに住んでいる親族や近隣で開業している弁護士、司法書士に委任するのがおすすめです。
所有者が複数人いる場合
第3に、物件の所有者が複数人存在している場合があげられます。
例えば、相続により所有者が複数人いるケースです。原則として全員が交渉や契約の場に立ち合う必要がありますが、相続人全員のスケジュールを調整するのは困難です。このような場合には、代表者(代理人)1名を選出して相続人全員が合意した委任状を作成すれば、代表者のみの立ち会いで売買契約をおこなえます。
また、夫婦共有の物件を売却する場合にも、妻か夫かのいずれかを代理人として委任状を作成することが多くあります。
不動産売買の専門家等に任せたい場合
第4に、「交渉や手続きに不安があるので詳しい親族に任せたい」「複雑な案件なのでプロに依頼したい」という場合があげられます。
不動産売買の専門家である弁護士・司法書士や、不動産取引に詳しい親族などを代理人に指名して、交渉や契約に臨んでもらうときに委任状が必要です。
委任状で不動産売買ができないケース
売主・買主が未成年者であったり、認知症・知的障害・精神障害などの理由で判断能力が不十分であると家庭裁判所から審判された方(成年被後見人)である場合は、仮に委任状があっても不動産の売買はできないとされています。
これは正常な判断ができない状況で不利益な契約を結んでしまうことを防ぐためです。このような場合は前に述べた法定代理人(親権者・未成年後見人・成年後見人)が代理人を務めることになっています。
委任状作成に必要な項目と準備物
続いて、委任状を作成時に必要な項目や準備物について解説します。これらを事前に把握しておくことで、委任状をスムーズに作成できます。
委任内容を明確化する
委任内容を明確化することは、代理人にどこまで権利を与えるかに関わる重要なポイントです。第三者から見ても解釈の違いが起こらないような、理解しやすい内容にしましょう。
たとえば、売買契約を委任することは明確に記載していても、その代金や物件の引き渡し日の部分が空欄になっていればリスクが高いといえます。代理人は当事者本人と同じ権限を持っているため、勝手に取り決めることができてしまうからです。
当事者本人の意思と異なった場合でも修正できない恐れがあるため、トラブルを避けるためにも委任する範囲と当事者本人が決定した事項は明確に記載しましょう。
委任状に必要な項目を確認する
不動産売買の委任状を作成するために必要な項目は次の通りです。
委任状にはこれらの項目が必須なので、漏れなく記載しましょう。具体的な記載方法は、後ほどひな型とともに解説します。
実印を準備する
委任状に使用すべき印鑑は「実印」です。実印とは役所で登録して公に認められた印鑑のことで、印鑑証明書を発行できるという特徴があります。
なお、実印ではなく三文判を押印した場合でも委任状の作成自体は可能ですが、印鑑証明書を添付しないと取引相手に不信感を与えかねないため、注意しましょう。実印がない人は、委任状作成前に役所で印鑑登録することをおすすめします。
添付書類をそろえる
委任状の効力を発生させるには、委任状そのものの他、次のような添付書類や実印などが必要です。
| 本人(委任状) | 代理人(受任者) |
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印鑑証明書と住民票の写しの取得方法は次の通りです。
| 印鑑証明書 | 住民票の写し |
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市区町村の役所・支所・出張所(市区町村によってはコンビニでも)に身分証明書を持参し、交付手続きをする |
印鑑証明書や住民票の写しは発行の日から3ヶ月以内のものを使用しましょう。
不動産売買における委任状のひな形
それでは実際に委任状を作成していきましょう。ここでは、典型的なひな形を紹介します。「･･･[1]」などの番号が振ってある箇所は、ひな型の下で詳しく解説しています。
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委任状 代理人(受任者) ･･･[1] 私(以下「甲」という)は、上記の者(以下「乙」という)を代理人と定め、 下記の条件で甲所有の下記不動産の売買契約を締結する一切の権限を委任し、その代理権を付与します。･･･[2] 1.売買物件の表示 ･･･[3] (建物) 2.売却条件※ ･･･[4] その都度甲乙協議のうえ決定する。 3.本委任状の有効期限 令和○年○○月○○日 ･･･[5] 以上 ･･･[6] 令和〇年〇月〇〇日 ･･･[7] 甲 本人(委任者) ･･･[8] 乙 代理人(受任者) ･･･[9] |
※買主が委任状を作成する場合は、「売却条件」は「購入条件」に、「買主」は「売主」に書き換える。
なお、[1]と[2]は次の項目を記載します。
- [1]…受任者(代理人)の住所氏名の表示
- [2]…「不動産売買契約締結の権限を代理人に委任する」という旨の文章
では、[3]以降のポイントを詳しく見ていきましょう。
売買物件の表示項目 ･･･[3]
売買物件の表示項目(土地・建物の所在地等)は、登記事項証明書(登記簿謄本)の表記に従って記載します。住所の誤記を防げるだけでなく、取引する物件が所有者のものであることを明確にできます。
売却条件 ･･･[4]
（A)売却価格：「金〇〇万円」と特定の金額を書くのがおすすめです。相手方から記載の金額と異なる金額を提案をされた場合に、代理人から本人に報告・相談が来るようにするためです。
（B）手付金の額：「売却価額の○○%」という書き方がおすすめです。売却価格は契約締結時に確定するため、委任状の作成段階では予測できないからです。手付金は売却価格の10%程度とするのが一般的ですが、当事者同士の合意で自由に金額を設定できます。
（C）引渡予定日：引渡予定日は交渉が長引くことも想定して、余裕をもって設定するのがおすすめです。
（D）契約解除時の違約金額：相手方が履行に着手した後の違約金の額を記載します。履行の着手とは、買主が代金の一部として内金を支払ったり、売主が物件の引渡しや登記の準備を始めたことをいいます。
相手方が履行に着手する前の契約解除は手付解除といって、手付金を支払った者は手付金を放棄し、相手方は受け取った手付金の2倍を返却する(手付倍返し)ことで契約解除ができることが民法で決められています。
（E）公租公課の分担起算日：月締め・年締めとなっている固定資産税などの税金・公共料金をいつの日の分から買主が支払うのかを指定しておきます。
（F）金銭の取扱い：売却代金や手付金の入金方法、収入印紙代や固定資産税などの清算金の取扱いなどについて記載します。どの口座へどのように振込をするのか、月の途中の日に物件を引き渡しする場合月締めの税金等を日割りして買主が支払わせるのかなど、細かく書いておきます。
（G）所有権移転登記申請手続等：物件の引き渡し後の登記の手続きについて記載します。司法書士に登記を依頼するのか、依頼する場合は司法書士をどのように選び、どのようにして報酬を支払うのかなどを書いておきます。
（H）その他の条件：代理人は委任状に記載されていることのみ、本人の代理が務められます。代理人に権限が付与したとしても、重要事項はできるだけ当事者本人同士でコミュニケーションを取りながら交渉を進められるようにすれば、トラブルを防ぐことができるので、ひな形にもあるように「委任状に書かれている以外の内容についてはその都度当事者本人同士で相談する」旨の記載します。
また、代理人にして欲しくないこと(禁止事項)があればそれも記載しておきます。ただし、代理人の権限を限定しすぎると交渉や手続きが円滑に進まなくなることもあるので注意しましょう。
委任状の有効期限 ･･･[5]
委任状の効力がいつまであるのかも明記しておきます。有効期間を不明にしておくと万一トラブルが起きたときに、無権代理(代理権をもたない者が代理人と称して法律行為をすること)と見なされることがあります。
「以上」･･･[6]
売買物件の表示・契約条件・委任状の有効期限の記述が終わるところで「以上」と記載します。そうしないと、未完成の委任状とみなされて、相手方や第三者に悪用されて追記されてしまうということもあり得ます。
委任状の作成途中で他者に見せる必要があるときは、念のため誰がどこまで書いたかも付記しておきましょう。
代理人には誰を選ぶとよいのか
ここまでは代理人が決定していることを前提に進めてきましたが、あらためて代理人としてふさわしい人物を考えてみましょう。
信頼できる親族
まずは信頼できる親族があげられます。身元がはっきりしており、親族も関係する不動産においては事情をよくわかってくれるというメリットがあります。
しかし、親族であれば誰でもよいというわけではありません。自分自身が連絡を取りやすく、信頼できる人かどうかをよく考えましょう。
弁護士
親族がおらず、他人に頼まざるをえないのであれば弁護士がおすすめです。法律のプロであり、交渉力に長けた人が多いため安心感があるでしょう。問題が生じたときのフォローを受けやすいというメリットもあります。
とくに、売買条件や取引相手との交渉で注意すべき点が顕在化している場合には弁護士を選びましょう。ただし、弁護士にも得意不得意があるため、不動産関係に強い人を選ぶことが大切です。
司法書士
司法書士は登記手続きのプロです。買主側が売却代金で住宅ローンを返済する場合には司法書士を選ぶことをおすすめします。
というのも、売却代金の受領と住宅ローンの完済、抵当権抹消登記、不動産の所有権の移転登記は同時進行でおこなわれるからです。司法書士に依頼すれば、こうした手続きをスムーズにおこなってもらえます。
代理人による不動産売買で失敗しないためのコツ
最後に不動産売買を代理人に依頼する場合に注意したい3つのポイントを見ていきましょう。大切な財産の売買を他者に委ねるわけですから、細心の注意を払う必要があります。
白紙委任状を作らない・渡さない
1つ目は、白紙委任状を作らない・渡さないということです。白紙委任状とは代理人に与える権限の全部または一部が書かれていない委任状のことを言います。
委任状を渡した時点で代理人は当事者本人と同等の権限をもってしまうため、空欄部分を自分の意思で判断してよいことになってしまいます。
つまり、売却代金や引き渡し日といった重要事項に空欄があれば、代理人の意思で決められてしまうかもしれないということです。先述のように、委任内容が明確な委任状を作成して渡しましょう。
代理人と緊密に連絡を図る
2つ目は、代理人と緊密にコミュニケーションをとるということです。
前にも述べたように、代理人は与えられた範囲内であれば、本人の意思を仰がなくても本人と同等の効力を持つ意思表示ができます。代理人がどんなに信頼のできる人物であっても、任せきりにせずに細かな報告を受けられる関係性や状況を作っておきましょう。
また、代理人は権限外の内容については意思表示ができないため、交渉・手続き中は本人に対して報告・相談してくることも考えられます。そのときにいつでも代理人と連絡がとれるようにしておきましょう。
不動産会社の査定額は自ら確認を
委任状は法律行為を委託するものであるため、売買契約の締結までが委託範囲ですが、それとは別に不動産の査定や内見対応まで親族にお願いすることもあるでしょう。
そのような場合でも、不動産会社の査定額は自ら確認することをおすすめします。できれば複数社に査定を依頼して、相場と各社の査定額を比較しながら売買代金を検討しましょう。
仲介の不動産会社と一度は面会を
3つ目は、一度は本人・代理人・仲介に入っている不動産会社の担当者の三者が一堂に会して打ち合わせをし、交渉の方針や手続きの流れについて確認をしておくことです。そうすれば、解釈の違いも避けられるだけでなく、その後のコミュニケーションもとりやすくなります。
また代理人の扱いは不動産会社によって異なる可能性があります。体裁の整った委任状があっても、不動産会社からそれだけでは信頼できないと判断されることもあります。このような場合は不動産会社のほうから本人・代理人に面会を求めてくることもあるので、適切な対応をとりましょう。
不動産会社は信頼できるところを選ぶ
本人が直接交渉や手続きの場に望めない場合は、信頼できる代理人を選ぶことも大事ですが、仲介に入る不動産会社も優良で信頼できるところを選ぶことが大切です。特に代理人に立てた親族が不動産取引に不慣れであれば、代理人をしっかりサポートしてくれる不動産会社の担当者が欠かせません。
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初めての不動産売却は信頼できる大手企業に依頼したいという人におすすめしたいのが住友不動産販売です。住友不動産販売がおすすめな理由を以下にまとめています。
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まとめ
本記事では、委任状が必要になるケース、委任状の注意点や実際の作成方法などについて、委任状の典型的な書式を含めて詳しく紹介してきました。
自分以外の人に売買契約を委託できるのは便利ですが、委任状に記載した権限の範囲内で代理人が自分と同等の効力をもって意思表示する点には要注意です。今回紹介したひな形と作成時に必要なポイントを参考に、記載内容に漏れがないよう確認してみてください。
不安であれば弁護士や司法書士に相談するのもおすすめです。十分な準備をして、スムーズに不動産取引を進めましょう。
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