不動産売買の委任状の書き方をひな形つきで解説！代理人の選び方や失敗を防ぐコツとは？

不動産売買では、売主や買主本人が契約に立ち会うのが原則です。しかし、仕事が忙しい、物件が遠方にある、所有者が複数いるなど、さまざまな事情で本人が対応できないケースは少なくありません。

そのようなときに必要になるのが「委任状」です。委任状を作成し、信頼できる代理人に手続きを委託すれば、本人が不在でも不動産の売買契約を進められます。

ただし、委任状の書き方を間違えたり、代理人の選び方を誤ると、思わぬトラブルに発展する可能性もあります。本記事では、民法の根拠条文から委任状のひな形、代理人の選び方、失敗を防ぐコツまで、実務に役立つ情報を網羅的に解説します。

委任状・代理人についての基礎知識

不動産売買における委任状と代理人について、法的な根拠とともに基本を解説します。

委任状とは

委任状とは、当事者本人の意思によって、法律行為を第三者（受任者）に委託したことを証明する書類です。

民法第643条では、委任について次のように定めています。

「委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。」（民法第643条）

不動産売買契約は法律行為に該当するため、本人に代わって第三者が契約を行う場合は、委任状による委託が必要です。携帯電話の契約や役所での手続きなども法律行為であり、第三者に依頼する際には同様に委任が発生します。

代理人とは

代理人とは、委任状によって法律行為を委託された受任者のことです。代理人の行為は、法律上、当事者本人と同等の効力を持ちます。

民法第99条では、代理の効果について次のように定めています。

「代理人がその権限内において本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に対して直接にその効力を生ずる。」（民法第99条第1項）

つまり、代理人が本人の名前で行った契約は、本人が直接契約したのと同じ法的効果が生じます。代理人は当事者から認められた権限の範囲内であれば、本人の意思を確認しなくても、自らの判断で意思表示ができるという点が大きな特徴です。

代理人の種類

不動産売買に関わる代理人には、以下の3種類があります。

代理人の種類	説明
法定代理人	本人の意思ではなく法律に基づいて任命される 代理人の権限は法律に規定されている 本人が未成年者の場合の「親権者」、本人が未成年者で親権者がいない場合の「未成年後見人」、本人が成年被後見人の場合の「成年後見人」の3種類ある
任意代理人	本人の意思に基づいて任命される代理人 法定代理人以外の代理人はすべて任意代理人となる
復代理人	代理人が権限の範囲においてさらに指名した代理人 復代理人の行為も本人に対して代理人と同じ効力を持つ

不動産売買で委任状を作成して依頼する代理人は、「任意代理人」に該当します。

代理人と使者の違い

代理人と混同しやすい概念として「使者」があります。当事者本人に代わって取引相手と連絡を取り合ってくれるという点は代理人と同じですが、権限には次のような違いがあります。

使者はあくまでもメッセンジャーであり、代理人とは違って、自ら本人に代わって意思表示をすることができません。一方、代理人は与えられた権限の範囲内であれば、自らの判断で交渉や条件の調整が可能です。

不動産売買で委任状が必要になるケース

どのような状況で委任状が必要になるのか、代表的なケースを紹介します。

時間が確保できない場合

不動産売却には、査定依頼から売買契約、物件の引き渡しまで、6ヶ月程度かかるのが一般的です。その間、内見の立ち会い、売却額の交渉、登記手続きなど、自分で対応しなければならない事項が多くあります。

購入側であっても、物件の調査や交渉に時間を要する場合があります。仕事や育児などで十分な時間が取れない方は、信頼できる代理人に委任することで、スムーズに売買を進められます。

不動産が遠方にある場合

売却する物件が遠方にある場合や、所有者が海外に赴任している場合、高齢で移動が難しい場合などは、現地での対応が困難です。

このような場合は、物件の近くに住んでいる親族や、近隣で開業している弁護士・司法書士に委任するのがおすすめです。内見対応や現地調査を代理人に任せることで、遠方にいても売却を進められます。

所有者が複数人いる場合

相続によって不動産の所有者が複数人いるケースでは、原則としてすべての所有者（共有者）が売買契約に立ち会う必要があります。しかし、相続人全員のスケジュールを調整するのは現実的に困難な場合が多いでしょう。

このような場合は、代表者（代理人）1名を選出し、他の共有者全員が合意した委任状を作成すれば、代表者のみの立ち会いで売買契約を進められます。

相続した不動産の売却について詳しくは「相続した不動産の査定方法とは？売却しないケースと注意点も解説」も参考にしてください。

不動産売買の専門家に任せたい場合

「交渉や手続きに不安があるので詳しい親族に任せたい」「複雑な案件なのでプロに依頼したい」といったケースでも委任状が必要です。

弁護士や司法書士、不動産取引に精通した親族を代理人に指名することで、専門的な知識と経験に基づいた交渉や手続きが期待できます。

海外在住で現地に行けない場合

海外に住んでいる方が日本国内の不動産を売却する場合、通常の印鑑証明書や住民票が取得できないという問題があります。海外在住者は以下の書類を在外公館（日本大使館・総領事館）で取得する必要があります。

通常の書類	海外在住者の代替書類	取得場所
印鑑証明書	署名証明書（サイン証明書）	在外日本国大使館・総領事館
住民票	在留証明書	在外日本国大使館・総領事館

署名証明書（サイン証明書）には2つの形式があります。

取得にはパスポートが必要で、手数料は1通あたり約1,700円程度です。なお、在留証明書は2023年からオンライン申請（e-証明書）も可能になりましたが、署名証明書は窓口での手続きが必要です。海外から日本の不動産を売却する場合は、書類の準備に時間がかかるため、早めに在外公館に相談することをおすすめします。

委任状で不動産売買ができないケース

委任状があっても不動産の売買ができないケースがあります。これは、正常な判断ができない状況で不利益な契約を結ぶことを防ぐためです。

未成年者の場合

売主または買主が未成年者の場合、委任状があっても不動産売買はできません。未成年者の不動産取引は、法定代理人（親権者）が代わりに行う必要があります。

成年被後見人の場合

成年被後見人（家庭裁判所から後見開始の審判を受けた人）が所有する不動産の売買も、本人が委任状を作成して行うことはできません。この場合、成年後見人が法定代理人として手続きを行います。

認知症で意思能力がない場合

認知症などで意思能力（判断能力）が著しく低下している方は、有効な委任状を作成することができません。委任状は本人の意思に基づいて作成する書類であり、意思能力がない状態で作成された委任状は法的に無効となります。

認知症の方が所有する不動産を売却するには、成年後見制度の利用が必要です。

類型	対象	援助者
後見	判断能力を欠くのが通常の状態	成年後見人
保佐	判断能力が著しく不十分	保佐人
補助	判断能力が不十分	補助人

なお、成年後見人が被後見人の居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です（民法第859条の3）。この許可なくしてなされた売却は無効となります。

認知症の方の不動産売却について詳しくは「親が認知症でも不動産売却って可能？対策を知って手続きを始めよう」で解説しています。

委任状作成に必要な項目と準備物

委任状を作成する前に、記載すべき項目と必要な書類を確認しましょう。

委任内容を明確化する

委任内容の明確化は、代理人にどこまで権限を与えるかに関わる最も重要なポイントです。第三者から見ても解釈の違いが起こらないよう、具体的かつ明確に記載しましょう。

たとえば「不動産の売買契約を委任する」とだけ書かれていても、売却価格や引き渡し日が空欄であれば、代理人が自分の判断で決定できてしまいます。こうしたリスクを避けるために、売却条件は可能な限り具体的に記載することが大切です。

委任状に必要な項目を確認する

委任状に決まった書式はありませんが、以下の項目を漏れなく記載する必要があります。

実印を準備する

委任状に使用する印鑑は実印です。実印とは、市区町村の役所に登録した印鑑のことで、印鑑証明書の発行によって本人のものであることを公的に証明できます。

法律上は三文判（認印）でも委任状の作成は可能ですが、不動産売買は高額な取引であるため、実際には実印による押印と印鑑証明書の添付が求められるのがほとんどです。印鑑証明書がない委任状は、取引相手や不動産会社に不信感を与えかねません。

添付書類をそろえる

委任状の作成に必要な書類は以下のとおりです。

本人（委任者）に必要な書類	代理人（受任者）に必要な書類
印鑑証明書 実印 住民票の写し	印鑑証明書 実印 運転免許証など本人確認できる身分証明書

印鑑証明書は市区町村の役所・支所・出張所で取得できます。登録印鑑、住民基本台帳カード、マイナンバーカードのいずれかを持参してください。マイナンバーカードがあれば、コンビニでも取得可能です。

住民票の写しも市区町村の役所で取得できます。マイナンバーカードがあればコンビニでの取得も可能です。

不動産売買における委任状のひな形

委任状に法定の書式はありませんが、以下の項目を盛り込んだひな形を参考に作成しましょう。「…[1]」などの番号が振ってある箇所は、ひな形の下で詳しく解説しています。

委任状 代理人(受任者) ･･･[1] 住所　○○県○○市〇〇町○○ 氏名　△△　△△ 私(以下「甲」という)は、上記の者(以下「乙」という)を代理人と定め、 下記の条件で甲所有の下記不動産の売買契約を締結する一切の権限を委任し、その代理権を付与します。･･[2] 1.売買物件の表示 ･･[3] (土地) 所在：○○県○○市〇〇町〇〇 地番：〇〇番〇○ 地目：宅地 地積：〇〇〇.〇〇平米 (建物) 所在：○○県○○市〇〇町〇〇 種類：居宅 構造：木造瓦葺2階建 床面積：1階〇〇.〇〇平米　2階〇〇.〇〇平米 2.売却条件※ ･･[4] (A)売却価額：金〇〇〇〇円 (B)手付金の額：売却価格の○○% (C)引渡予定日：令和〇年〇月〇〇日 (D)違約金の額：売買価額の〇〇％相当額以上で、乙が買主※と協議のうえ決定する。 (E)公租公課の分担起算日：引き渡し日 (F)金銭の取扱い： (G)所有権移転登記申請手続等： (H)その他の条件：上記売却条件に定めのない事項や上記売却条件の履行に変更が生じるときは、 その都度甲乙協議のうえ決定する。 3.本委任状の有効期限　令和○年○○月○○日 ･･[5] 以上 ･･[6] 令和〇年〇月〇〇日 ･･[7] 甲　本人(委任者) ･･[8] 住所　○○県○○市〇〇町〇〇 氏名　〇〇　〇〇(自署)　(実印捺印) 乙　代理人(受任者) ･･[9] 住所　○○県○○市〇〇町〇〇 氏名　△△　△△(自署)　(実印捺印)

※買主が委任状を作成する場合は、「売却条件」は「購入条件」に、「買主」は「売主」に書き換える。

売買物件の表示項目

売買する物件を特定するために、以下の情報を正確に記載します。これらの情報は登記簿謄本（登記事項証明書）で確認できます。法務局の窓口やオンラインで取得可能です。

売却条件

委任状には、以下の売却条件を可能な限り具体的に記載します。

項目	記載内容
(A) 売却価額	「金○○○○円」と具体的な金額を記載
(B) 手付金の額	「売却価額の○○%」と割合を記載
(C) 引渡予定日	余裕をもって設定（買主のローン審査に時間がかかる場合も考慮）
(D) 違約金の額	相手方が契約の履行に着手した後のキャンセルに対する違約金額
(E) 公租公課の分担起算日	固定資産税等の分担の起算日（引き渡し日が一般的）
(F) 金銭の取扱い	入金先の口座情報と清算金の取り扱い方法
(G) 所有権移転登記申請手続等	登記手続きの詳細（司法書士の指定など）
(H) その他の条件	上記に含まれないその他の特記事項

委任状の有効期限

委任状には有効期限を必ず記載しましょう。有効期限がない委任状は、いつまでも効力が残り続けるリスクがあります。

一般的には、不動産売買の取引完了までの期間を想定し、3ヶ月〜6ヶ月程度の有効期限を設定するのが適切です。取引が長引く場合は、期限を更新した新しい委任状を作成しましょう。

委任状を公正証書にするメリット

委任状は公証役場で公正証書にすることも可能です。公正証書にすると、以下のメリットがあります。

公正証書の作成費用は、委任状の場合は定額8,000円です。不動産取引の安全性を高める手段として検討する価値があります。

代理人には誰を選ぶとよいのか

代理人の選び方は、委任状による不動産売買を成功させるうえで非常に重要です。代表的な選択肢とそれぞれの特徴を解説します。

信頼できる親族

身元がはっきりしており、不動産の事情をよく理解している親族は、代理人の有力な候補です。連絡が取りやすく、本人の意向を汲んだ対応が期待できます。

ただし、不動産取引の専門知識がない場合、交渉で不利な条件を受け入れてしまうリスクもあります。自分自身が信頼でき、かつ不動産取引について一定の知識がある人を選ぶことが重要です。

弁護士

弁護士は法律のプロであり、交渉力に長けた人が多いため、安心して任せられます。問題が生じた場合のフォローも受けやすく、特にトラブルの可能性がある案件では心強い存在です。

弁護士を選ぶ際は、不動産取引に強い弁護士を選ぶことが大切です。

項目	費用の目安
相談料	1時間あたり5,000円〜1万円（初回無料の事務所もあり）
着手金	10万〜30万円程度
報酬金（成功報酬）	経済的利益の10%〜20%程度

※費用は事務所によって異なります。トラブルのない売買代理であれば、10万〜30万円程度が目安です。

司法書士

司法書士は登記手続きのプロです。特に、売却代金で住宅ローンを返済する場合は、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に進める必要があるため、司法書士を代理人に選ぶのがおすすめです。

業務内容	費用の目安
所有権移転登記	5万〜10万円程度
抵当権抹消登記	1万〜3万円程度
決済立会料	約2万円程度

※上記は司法書士報酬の目安です。登録免許税等の実費は別途かかります。

代理人選びのポイントまとめ

状況に応じた代理人の選び方を以下にまとめます。

状況	おすすめの代理人	理由
一般的な売買契約の代理	信頼できる親族	費用がかからず、連絡が取りやすい
トラブルの可能性がある案件	弁護士	法的な交渉力があり、問題発生時のフォローが可能
住宅ローン返済中の売却	司法書士	抵当権抹消と所有権移転を同時に処理できる
複雑な権利関係の物件	弁護士	権利関係の整理と交渉を一括で依頼できる
遠方の物件の売却	物件近くの親族または専門家	現地対応がスムーズに行える

代理人による不動産売買で失敗しないためのコツ

代理人に不動産売買を任せる際、トラブルを防ぐために押さえておくべきポイントを5つ解説します。

白紙委任状を作らない・渡さない

白紙委任状とは、代理人に与える権限の全部または一部が記載されていない委任状のことです。たとえば、売却価格や引き渡し日の欄が空白になっているケースが該当します。

白紙委任状を渡すと、代理人は空白部分を自分の判断で決定できることになります。これは本人にとって極めてリスクが高い行為です。民法第109条（表見代理）により、白紙委任状に基づく代理人の行為が有効と判断される可能性もあります。

委任状はすべての項目を埋めてから渡すことが鉄則です。

代理人と緊密に連絡を図る

代理人は与えられた権限の範囲内であれば、本人に確認しなくても本人と同等の効力を持つ意思表示ができます。そのため、任せきりにせず、進捗状況や交渉内容についてこまめに報告を受けられる関係性を作っておくことが重要です。

定期的な報告のタイミングや連絡手段をあらかじめ決めておきましょう。

不動産会社の査定額は自ら確認を

代理人に任せきりにすると、不動産会社から提示された査定額が適正かどうか判断できません。査定額は必ず本人が直接確認し、相場感を把握したうえで売却に臨みましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、より適正な価格が判断できます。一括査定サービスを利用すれば、複数社の査定額を効率的に比較できます。おすすめの一括査定サービスは「不動産一括査定サイトおすすめ19社」で紹介しています。

仲介の不動産会社と一度は面会を

可能であれば、本人・代理人・仲介の不動産会社の担当者の三者が一堂に会して打ち合わせを行いましょう。交渉の方針や手続きの流れについて事前に確認しておくことで、解釈の違いを避けられるだけでなく、その後のコミュニケーションもスムーズになります。

対面が難しい場合は、オンライン会議ツールを活用するのも有効です。

不動産会社は信頼できるところを選ぶ

代理人に売却を任せる場合でも、仲介を依頼する不動産会社選びは慎重に行いましょう。代理人が判断に迷ったとき、信頼できる不動産会社であれば適切なアドバイスを受けられます。

不動産会社の選び方に迷ったら、一括査定サービスで複数社を比較するのがおすすめです。

一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3

※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）

こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声とマイナビニュース 不動産査定ガイド運営の知見が合わさったできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。

なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや詳しい比較情報を紹介しています。

委任状を使った不動産売却の流れ

委任状を使って代理人に不動産売却を依頼する場合の流れを、5つのステップで解説します。

STEP1：代理人を選定し、委任状を作成する

まず、代理人を選定します。信頼できる親族、弁護士、司法書士のいずれかから、状況に合った人を選びましょう。代理人が決まったら、この記事で解説した項目を漏れなく記載した委任状を作成します。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する

代理人が不動産会社に査定を依頼します。複数社に依頼して査定額を比較することが大切です。査定額は本人にも必ず共有し、売り出し価格を決定しましょう。

STEP3：媒介契約を締結し、売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を締結します。代理人が媒介契約を結ぶ場合、委任状の提示が必要です。売却活動が始まると、内見対応や購入希望者との交渉は代理人が担当します。

STEP4：売買契約を締結する

買主が決まったら売買契約を締結します。この際、代理人は委任状と本人確認書類を提示し、委任の範囲内で契約を行います。契約内容は事前に本人に報告し、了承を得てから進めるのが安全です。

STEP5：決済・引き渡しを行う

残代金の受領と物件の引き渡し、所有権移転登記を行います。住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済し、抵当権抹消登記も同時に進めます。登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

不動産売却の委任状に関するよくある質問

まとめ

不動産売買における委任状は、本人に代わって代理人が取引を進めるために欠かせない書類です。

委任状を使った不動産売買は、正しい知識を持って準備すれば安全に進められます。この記事で紹介したひな形やチェックポイントを活用し、トラブルのない取引を実現してください。

なお、複数の不動産会社に査定を依頼する際は、一括査定サービスの利用が便利です。おすすめの査定サービスは「不動産一括査定サイトおすすめ19社」で比較しています。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

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