不動産投資に興味があるけど、周囲からは「やめとけ」といわれ、なぜなのか理由を知りたい人も多いのではないでしょうか。不動産投資はやめとけといわれるのは、さまざまな理由があります。
そこでこの記事では、「不動産投資はやめとけ」といわれる理由や、不動産投資で失敗しないコツ・少額から始められる不動産投資の方法などを解説しますので、ぜひ参考にしていただき、リスクを理解した上で自分にあった方法で不動産投資を始めましょう。
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10年以上不動産業界に携わり財務面や銀行融資なども含めて様々な知見を有し
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「不動産投資はやめとけ」といわれる4つの理由
不動産投資をした人のなかには、収益を上げて成功している人もいます。しかし、不動産投資を始める際には知識を深め、さまざまなリスクに備える必要があります。
- 空室や家賃滞納で収入の低下
- 物件の維持でランニングコスト
- 事故や災害で不動産の価値の低下
- 不動産投資会社にカモられる可能性
空室や家賃滞納で収入の低下
アパートやマンション経営の収益は、入居者から支払われる家賃収入です。不動産投資で安定的に収益を得るには、継続して入居者を確保する必要があります。
しかし、自身が所有する物件を常に満室で運営できる保証はありません。入居者を確保できても、家賃を滞納する人が出てくるリスクがあるのが現状です。
空室や家賃の滞納者が増えると、その分収入が減ります。投資ローンを利用している場合は、収入が減ることで返済に苦慮する可能性もあります。
佐藤さん最近では、入居時に民間の保証会社を必須にすることが多くなってきました。 また都市圏を中心に普通借家でなく、定期借家で貸し出すことも増えてきており、オーナー側も賃料の不払いなどに備えるケースが増えています。
物件の維持でランニングコスト
不動産投資では物件を購入する際の初期費用だけでなく、物件を維持するためのランニングコストが必要です。例えばマンションの場合、毎月管理費と修繕積立金がかかります。
マンションには一定期間ごとに大規模修繕をする義務があり、修繕積立金で足りなければ追加で多額の費用がかかるケースも珍しくありません。
入居者の募集や手続きなどを業者に依頼する際には、管理会社に管理費を支払います。このほかにも固定資産税や都市計画税などの税金もかかるため、入居者がいない状態でも多くのランニングコストが発生します。
佐藤さん一般的にマンションやオフィスの場合、経費は収益の約20％程度かかることが多く、仮に満室時、表面利回りが10％だとした場合、実質利回りは8％程度と考えておくと安心です。
融資を受けている場合、ここから更に金利が差し引かれますので、表面利回りだけに目が行くとリスクを伴うことが多く注意が必要です。
賃貸管理会社を紹介したこちらの記事もぜひご覧ください。
事故や災害で不動産の価値の低下
物件を所有している間に、事故や災害が起きるリスクはゼロではありません。例えば孤独死や自殺、事件などが起きた場合、次の入居者が見つかりにくくなります。
地震や台風などによる災害は、保険に加入していても全額保証されないケースもあり、修繕に高額な費用が必要になる可能性もあります。
水災が補償対象外の火災保険では、洪水や土砂崩れなどで建物が被害を受けても、保険金は支払われません。事故や災害に見舞われた物件は入居者の確保が難しくなるだけでなく、不動産としての価値も低下してしまいます。
佐藤さん心理的瑕疵については、国土交通省のガイドラインで一定期間の告知義務が定められていますが、物理的瑕疵、環境的瑕疵、法的瑕疵については、原則として、物件の引き渡し後も告知義務が継続します。購入時にどんな瑕疵があるか念入りに確認し、専門的な業者から購入するのが安心です。
佐藤さん火災保険に関して、一般的な提案として火災、落雷、破裂・爆発、風災、水災等の基本的な補償のパッケージと、加えて、外部からの物体の落下・飛来、盗難などを含めたワイドパッケージの商品構成が多いです。地震保険は日本にいる以上ついて回るもので、費用対効果が合うかは何とも言えません。リスクをどこまでケアするのか、経費率をみて設定すると良いでしょう。
不動産投資会社にカモられる可能性
近年は、不動産投資を始める人が増えています。しかし、不動産投資会社に上手く利用される可能性があるため、投資を始める際には十分な知識を蓄えておくようにしましょう。
業者のなかには、ローン返済の負担が大きい物件や利益が望みにくい物件を紹介するところも存在します。購入後すぐに大規模修繕が必要な築古物件を紹介され、高額な出費が発生したといった事例も少なくありません。
特に初心者で知識が乏しいと見なされた場合、相場より高い金額で契約させられるリスクがあるので注意が必要です。
佐藤さん不動産を全て自己資金で購入するケースは少なく、通常融資を受け購入します。 融資する銀行目線で考えた場合、物件の耐用年数が融資可能な期間に直接影響を及ぼすため、古い建物ほどローンの返済比率が高く、修繕等の維持管理費用もかさみます。
半面、建物の固定資産税は評価額が落ちている為下がりますが、微々たる額で大勢には影響を与えません。不動産だけでなくローン設定をどうするかまで、専門的なアドバイスを受けることが大事になります。
不動産投資はやめたほうがよい人の特徴
投資の種類は、株式投資やFXなど多岐にわたります。しかし、向いている投資は人によって異なります。自己資金に余裕がない人やキャピタルゲインで儲けたい人は、不動産投資に向いていないでしょう。
- 自己資金に余裕がない人
- キャピタルゲインで儲けたい人
- 勉強・情報の精査をしない人
自己資金に余裕がない人
不動産投資は、投資ローンの審査にクリアすれば少額から始めることも可能です。しかし、自己資金が十分にない人は、不動産投資には不向きです。
自己資金が少ない人は、そもそも投資ローンの審査にとおりにくい側面があります。また、不動産投資は空室や災害などのさまざまなリスクがあり、赤字になる可能性があります。
赤字の期間は収益でローンを返済できず、自己資金で補わなければなりません。返済が滞れば任意売却や競売が待ち受けているため、自己資金がない場合は安易に投資を始めないようにしましょう。
佐藤さんデメリットを事前に把握し、備えることで投資リスクは大きく軽減されます。特に空室・災害・修繕コストに関しては、計画段階で十分に考慮しましょう。不動産投資は焦ると失敗することが多く、腰を据えて取り組む人に成功者が多いといえるでしょう。
キャピタルゲインで儲けたい人
不動産投資で収益を得る方法は、入居者に物件を貸して家賃を受け取るだけではありません。不動産価格が高騰した時期に売却し、キャピタルゲインを得る方法もあります。
キャピタルゲインとは、何らかの資産を売却することで得られる売却益のことです。しかし、近年はバブル期と異なり、不動産価格は短期的に上がりにくいといわれています。
基本的に物件は経年劣化で価値が低下するため、キャピタルゲインで儲けるのは難しいのが現状です。
また、不動産の売却で発生した売却益に対しては、譲渡所得税が課せられます。短期間で売買する場合は高い税率が課せられるため、所有期間が短いとほとんど収益が得られない可能性があります。
佐藤さんキャピタルゲインで効率よく高収益を狙う場合、レバレッジをかける必要があります。 例えば自己資金が1,000万円あり利回り10％の物件を購入することを想定した場合、
①レバレッジ無し 1,000万円×10％＝100万円の利回り
②レバレッジ有り 1,000万円が手元資金で9,000万円を借り入れし利回り10％の物件を購入した場合 10,000万円×10％＝1,000万円の利回り
となり、融資によって自己資金にレバレッジをかけると、同じ自己資金1,000万に対して、利回りに差が出ます。
佐藤さん実際には金利分が引かれますが、手元資金に対する手戻りは
①100万円
②1,000万円と10倍の差が出ます。
②の場合自己資金が倍に増えることになります。売却して譲渡益を手にする場合にも同じことが言え、以下に手元資金を少なくし借り入れを増やせるかで投資効率はかなりの差が出ます。
勉強・情報の精査をしない人
不動産投資に限らず、投資で成功するためには十分な知識が必要です。十分な知識を身につけていても、投資で失敗する人も珍しくありません。
不動産投資に関する勉強をし、得た情報が本当に正しいか精査できなければ、業者に騙されて損失が膨らむ可能性があります。投資ローンを組んでいる以上、賃貸経営はすぐに辞められないため、勉強や情報の精査をしない人には不動産投資は不向きです。
佐藤さんあわせて税金対策についても勉強が必要です。個人で投資するのであれば不動産所得は総合課税であり、給与所得と所得が合算されるため、所得税率が高くなります。
半面、青色申告をすれば損益通算が可能になるので、単純収益がいくらかよりも、税金を引いた手残りが高くなるように考えていきましょう。
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リスクを覚悟して不動産投資に挑戦するメリット
不動産投資には空室による収入低下や不動産価値の低下など、さまざまなリスクがあります。しかし、不動産投資にはメリットも多いため、リスクを把握した上でチャレンジする人もいます。
- 不労所得を得られる
- 節税をねらえる
- ローンを組むと生命保険代わりになる
- インフレ対策になる
不労所得を得られる
不動産投資を始めて入居者が確保できるようになれば、毎月安定した収入が期待できます。物件の管理を管理会社に任せればほとんど手間がかからないため、いわゆる不労所得を得ることが可能です。
株式投資のように、頻繁に株価をチェックする必要もありません。手間をかけずに不労所得を得られるようになれば、本業に支障を来さず資産を増やせます。
安定した収入が見込まれると年金の足しにもなるため、経済的な不安なく老後を過ごせるようになるかもしれません。
節税をねらえる
不動産投資では、所得税や相続税の節税が期待できます。物件の購入時には、不動産取得税や登記費用などの初期費用が必要です。
初期費用を諸経費として計上すると、経費が家賃収入を上回るため、赤字経営になります。赤字部分は給与所得と相殺できるため、所得税の節税が可能です。
また、不動産に対する相続税の課税率は、固定資産税評価額が基準になります。固定資産税評価額は購入価格よりも低く設定されているため、現金よりも節税効果が高くなる可能性があります。
ローンを組むと生命保険代わりになる
不動産投資ローンを組む際には住宅ローンと同様に、団体信用生命保険への加入が必要です。団体信用生命保険とは、ローンの返済期間中に契約者に万が一のことが起きた場合、残債が全額弁済される保険です。
団体信用生命保険は契約者が死亡したときだけでなく、がんと診断されたときや高度障害状態になったときにも適用されます。契約者に万が一のことがあっても、家族に不動産を資産として残すことが可能です。
インフレ対策になる
近年は新型コロナウイルス感染症やロシアのウクライナ侵攻を受け、世界各国でインフレが進んでいます。インフレになるとお金の価値が下落し、物の値段は上昇します。
しかし、不動産の価値はインフレになっても、マイナスの影響を受けません。インフレにより物価が上昇すると、不動産の価値も同じく上昇します。
インフレの影響を受けにくい資産は現物資産と呼ばれており、不動産のほかに金や骨董品などがあります。これらの現物資産はインフレ時に有利に働くため、インフレ対策として保有する人も多いようです。
佐藤さん不動産投資のメリットの一番はレバレッジが利くことです。「レバレッジを利かせる」とは、少ない自己資金で大きな利益を狙うために、他人資本（借入金など）を積極的に活用することを指します。投資やビジネスにおいて、資金効率を高め、より大きな成果を追求する戦略的な手法です。
元手が少なくても資金の運用効率をあげ収益を最大化できるため、「借金は悪」という発想が日本では根強いですが、一度考え方を見直すのもいい機会かもしれません。ただ、レバレッジを掛けすぎるとか価格が下がった時のマイナスも大きいので、計画的に判断が必要です。
不動産投資に失敗しない5つのコツ・成功する人の特徴
不動産投資にはさまざまなリスクがあるため、失敗する人もいます。失敗しないためには事前に十分な知識をつけ、計画的に進めていくことが大切です。
長期的な視点で不動産投資のシミュレーション
不動産投資を始める際には、物件の購入や不動産取得税などの初期費用がかかります。すぐに入居者が確保できるとは限らないため、初期費用を回収できるまでに時間がかかる可能性があります。
継続して入居者が入り収入が安定するようになるまでには、どのくらいの期間がかかるかわかりません。そのため、不動産投資は目先の利益ではなく、長期的な視点でとらえる必要があります。
実際にどのくらいの利益が出るかはわかりませんが、シミュレーションで大まかな目安を把握することは可能です。不動産投資会社や金融機関のなかには、公式サイトにシミュレーションページを設けているところもあります。
物件情報や資金計画などの数値を入力すれば結果が表示されるため、不動産投資をする際の参考になります。シミュレーションに必要な主な情報は、次のとおりです。
- ローンの年数
- 借入金額
- ローンの返済額
- 管理費や修繕積立金などの諸経費
- 家賃
- 想定空室率 など
シミュレーションする際にはある程度の空室を想定した上で、利益が出るのか検討しましょう。
佐藤さんシミュレーションの中に広告費などが盛り込まれてない場合が多く、さらに別枠で家賃の延滞未払い率などを考慮していくとより安心です。
不動産投資に関わる情報を日々収集
不動産投資に関する制度や情勢は、いつまでも同じではありません。市場は日々変動しているため、不動産投資を始めた後も常に動向をチェックする必要があります。
Webや書籍、セミナーなどで情報収集する習慣を身につけておくと、課題を早期発見し、対策を講じることが可能です。
また、不動産投資に関する知識を身につけるために、関連する資格を取得するのも手段のひとつです。不動産投資に強いおもな資格は、次のとおりです。
- 宅地建物取引士
- マンション管理士
- ファイナンシャルプランナー
宅地建物取引士を取得すると入居前の重要事項を説明できるため、将来的に自身で物件を管理する際にも役立ちます。
佐藤さん不動産といっても、土地や建物と幅広く建築的な要素も絡んでくるため、宅建などの勉強は有効です。時間に余裕があれば不動産鑑定士を取得する事をおすすめします。
不動産投資会社は担当者との相性まで確認
不動産投資を成功させるには、不動産投資会社選びが重要です。業者を選ぶ際のチェックポイントは、次のとおりです。
- 実績
- 営業方針
- サポート内容
- 取引先金融機関 など
業者の実績は売買戸数や管理戸数、入居率もチェックしましょう。自社の実績に自信がある業者なら、公式サイトやパンフレットなどでデータを公開しているはずです。
また、業者を選ぶ際には、担当者との相性もチェックしましょう。相性がよい担当者に出会えれば、こちらのニーズをくみ取ってくれるため、適切な物件を紹介してもらえる可能性があります。
業者の公式サイトに掲載されている内容は、実態とは異なるケースもあるかもしれません。実際に業者に相談する前には口コミを確認し、実態を把握しておくことも大切です。
佐藤さん不動産担当者にも能力の差があり、実際に自信の家を購入したことがありローンの申し込みなど付随する業務を経験している人からの方が、実際の流れに沿ってアドバイスを受けれるので、担当者自身の実務の経験値を聞いてみるのも良い事です。
想定しているリスクには事前に備える
不動産投資会社では、投資開始後の管理を任せられるサービスを提供しているケースがほとんどです。管理を任せる際には、空室や家賃滞納が発生した場合のサポート体制を確認しておきましょう。
事前に対策しておくことで、空室や家賃滞納時のリスクに備えられます。空室リスクを軽減するには、業者の入居率が参考になります。入居率が高い業者なら、安定した入居者の確保が期待できるでしょう。
家賃滞納リスクに関しては、連帯保証人代行サービスを活用するのも手段のひとつです。サービスを活用すると、万が一家賃の滞納が発生したときの保障を受けられます。
また、不動産投資には、地震や洪水などの災害リスクもあります。災害リスクに備えるにはハザードマップを確認し、リスクの少ないエリアを選ぶとよいでしょう。
佐藤さんハザードマップも行政区によりますが内容が充実しています。津波、浸水、液状化など多様なリスクに沿って作成されています。 また、役所には環境保全の課もあり、物件の近隣に工場などがある場合環境アセスメント法に則った届出等も確認できるため、近隣の有害施設等も併せて確認しておきましょう。
焦って投資先を選ばない
不動産投資での失敗を防ぐには、目先の利益にとらわれて、すぐに投資物件を決めないことがポイントです。安易に条件を緩めると思うように運用できないケースもあるため、投資物件は納得できるまで探すことが大切です。
焦って投資先を決めて失敗しても、不動産投資はすぐに辞めることはできません。また、短期間で売買すると譲渡所得税の税率が高いため、投資にかけた費用を取り戻すのは難しいのが現状です。
不動産投資で成功したいなら妥協せず、理想の投資物件が見つかるまで探しましょう。
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不動産投資と聞くと、高額な費用を準備しなければならないと考える人も多いのではないでしょうか。しかし、不動産投資のなかには、少額から始められるものもあります。
不動産小口化商品
不動産小口化商品とはひとつの物件を小口化して販売し、投資額に応じた収益を出資者に分配する商品です。一口あたりの金額は、1万円～100万円程度が一般的です。
不動産小口商品には、次の3種類があります。
匿名組合型
匿名組合型は事業者と投資家が匿名組合契約を結び、利益が分配されるタイプです。契約は、事業者と投資家が1対1で結びます。契約書には投資家の名前が記載されないため、ほかの投資家に素性を知られることはありません。
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任意組合型
任意組合型は事業者と投資家が任意組合契約を結び、共同で事業をおこなうタイプです。運用期間は10年以上の商品が多いため、長期的な運用で安定した収益を得られます。運用期間が終了したら事業者が不動産を売却し、投資家に売却益が分配されます。
賃貸型
賃貸型は複数の投資家で不動産の持分を購入し、事業者に貸し出して利益を得るタイプです。事業者は不動産を所有せず、管理や運用のみをおこない、利益が投資家に分配されます。
ただし、匿名組合型や任意組合型に比べると、賃貸型の商品は少ない傾向にあります。
佐藤さん小口商品は積極敵にキャピタルゲインを狙うものではなく、期間の配当収益を継続して得ていくものになります。
所有権を持てる商品の場合、上物の減価償却費を費用計上することで、繰り延べ仕立ての商品としてみることもできますが、償却が終わると賃料収入分は収益となり税金がかかります。そのため正確には節税では無く、繰り延べ商品となります。
駐車場経営
駐車場経営は賃貸経営に比べてリスクが少ないため、不動産投資の中でもニーズが高い傾向にあります。物件を購入して賃貸経営する場合、初期費用やランニングコストが高額になりがちです。
一方の駐車場経営は更地に多少の手を加えるだけで運用できるため、初期費用がほとんどかかりません。建物自体がないため、マンションやアパートのように修繕費用も不要です。
また、駐車場経営の大きな魅力は、サブリースを活用すれば初期費用0円からでも始められることです。サブリースとは駐車場運営会社に一括借上げで土地を貸し出し、利用の有無に関わらず一定の賃料を保証してくれる形態です。業者に管理も任せられるため、ほとんど手間がかかりません。
駐車場経営には、月極とコインパーキングの2種類があります。
月極
月極は、土地の所有者と駐車場の利用者が月単位で賃貸契約を結ぶタイプです。収益は、エリアや駐車可能台数によって変動します。
敷地内に駐車場を確保できないマンションが多いエリアでは、ニーズが高いため、安定した収入が期待できます。
コインパーキング
コインパーキングは不特定多数の人に、時間単位で駐車場を貸し出すタイプです。毎月の収益は、車が出入りする回数によって変動します。
駅付近や観光地などではコインパーキングへのニーズが高く、場所によっては月極よりも高い収入が期待できます。なお、コインパーキングは設備のメンテナンスや利用者の対応が必要になるため、サブリースと呼ばれる方法が一般的です。
佐藤さん駐車場は経営はどちらかと言えば、遊休不動産を所有の地主向けの商品となります。初期投資も低く早期に始められリスクは低くなりますが、相続対策としてはあまり効果が無く、遊ばしている土地で収益を生みたい人向けになります。
空き家での賃貸経営
少額から不動産投資を始めるなら、空き家の賃貸経営も選択肢のひとつです。近年は、全国各地で空き家問題が深刻化しています。不動産は所有しているだけで固定資産税がかかるため、早く手放したいと考える人も少なくありません。
所有者のなかには、無料で譲る人も増えています。無料で手に入れた空き家を賃貸経営に活用すると、収益が得られる可能性があります。
また、自治体のなかには空き家バンクを運営しているところも多く、格安で売り出されている物件もあるようです。空き家は通常の投資物件よりも割安で手に入るため、初期費用を抑えられます。
佐藤さん空き家経営の場合、数年以上放置された空き家は、水道管などの設備関係が痛み、修繕が必要になることがあります。修繕費は数百万円かかることもあり、安いだけの空き家を購入するときは留意しましょう。その物件が軽微な修繕ですぐ貸せる物件なのかをよく吟味しましょう。
まとめ
「不動産投資はやめとけ」といわれる理由は、空室や家賃滞納による収入低下、事故や災害による不動産価値の低下などのリスクが多いためです。
リスクは入念なシミュレーションや各種保険に加入するなど、事前にできる対策もいくつかあります。成功すれば不労所得を得られる、生命保険代わりになるなどのメリットもあるため、自身に不動産投資が適しているかを十分に検討する必要があります。
多額な投資に躊躇する場合は、少額で始められる投資に挑戦してみてはいかがでしょうか。
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URLサービスサイト：https://www.storageoh.jp/
コーポレートサイト：https://www.storageoh.co.jp/
※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/
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