土地は所有しているだけでは税金や維持費などの出費のタネでしかありません。せっかくならば土地活用をして土地から収益を得られるようにしたいものです。しかし「土地を活用しよう！」と思いついたとしても、土地活用には様々な方法とそれぞれに注意点がありますので、ひとまず足を止めてアイデアを練る時間が必要です。
本記事では、さまざまな土地活用のアイデアを広い土地向け・狭い土地向けに分けて紹介し、土地活用を始める際の注意点も解説します。土地活用の方法はそれぞれの土地が持つ特徴などによって異なります。自分の土地がどのような方法に向いているのか、本記事で紹介するアイデアと照らし合わせながら検討してみてください。
おすすめの土地活用方法をランキング形式で紹介したこちらの記事も合わせてご覧ください。
＼年間10万人が利用するサービスで無料診断／
イエウールでプランを見る
土地活用方法の選び方
どのような事業でも始める時に把握するべきことは概ね共通しています。目的、ニーズ、ルールの3つです。この章ではこれら3つのポイントについて以下の順に紹介していきます。
- 目的を明確にしてから活用方法を考えよう
- 土地周辺のニーズに合わせた活用方法を
- 法規制について確認しよう
これらのポイントは、土地活用を行っていく上で中核となるものです。計画的に手堅く、最適な形で活用するためにも、しっかりと把握しておくようにしましょう。
目的を明確にしてから活用方法を考えよう
まずは土地活用の目的を明確にし、それに合った活用方法を選ぶことが重要です。目的の定まらないままでは迷走したり、後悔することになりかねません。計画段階から将来を見据えて活用方法を考えておくのがおすすめです。
初期投資ひとつとっても、収益は小さくなってもいいから初期投資を抑えたいのか、それとも初期投資がかかってもいいから大きな収益を得たいのか、どちらを選択するかで方向性が大きく変わってきます。また、将来的には土地に自宅を建てたい、あるいは別の活用方法で運用したいと考えている場合には、転用が容易な活用方法を選ぶと良いでしょう。そうでないと大規模な構造物を建設したせいで解体費用がかさみ、転用ができなくなってしまったと後悔することになりかねません。
土地周辺のニーズに合わせた活用方法を
事業は顧客がいてはじめて成立しますが、土地活用も同じです。自分が所有している土地の周囲にはどのようなニーズがあるのかをしっかりと調査しましょう。
例えば、仮に交通量の少ない場所にコインパーキングを設置しても利用を見込むことができません。コインパーキングは交通量の多いエリアで高い収益を得られるため、駅に近い土地に向いている土地活用の方法と言えます。アパート経営に向いた立地か、駐車場を作って需要は見込めるかなど、土地周辺のニーズに合った活用方法を検討しましょう。
法規制について確認しよう
自分が所有している土地に建物は建てられるかどうかなど、事前の慎重な調査が大切です。土地に関する法律や条例を調べるとさまざまな規制があることがわかります。
例えば、所有している土地の地目が「農地」だった場合は、農業以外に使用することは極めて難しいのが現状です。都市計画などの規制により、その土地の活用方法が限られることは少なくありません。
土地利用の規制については、次の記事もご覧ください。
広い土地に向いた土地活用のアイデア7選
この章では、広い土地に向いた土地活用の方法を7つ紹介していきます。
- マンション・アパート経営
- トランクルーム経営
- 月極駐車場経営
- 高齢者福祉施設経営
- ホテル経営
- 医療施設経営
- 貸し農園
それぞれに、多くの集客が必要なもの、建築物を建てる必要があるもの、大掛かりな施設は不要なものなど特色があります。自分にとって最適なものかを、目的やニーズに基づいて考えていきましょう。
1.マンション・アパート経営
マンションやアパートを土地に建てて、入居者から家賃収入を得る活用方法です。土地にそれなりのサイズの集合住宅を建築することになるため、初期費用・ランニングコスト共にかなりの額となりますが、しっかりと入居者が集まれば高い収益が見込めます。
高いリターンは魅力的ですが、リスクについても把握しておくことが大切です。空室が多ければ多いほど利益率は低下しますし、時には家賃を滞納してしまう入居者が現れることがあります。また、初期費用が高いためローンを利用するケースがほとんどですが、金額が大きくなるほど金融機関の審査も厳しくなります。こういったリスクを踏まえた上で、赤字にならない利回りを確保できるかどうかがマンション・アパート経営を選択するポイントです。
所有している土地の周辺地域に住宅需要があるかどうか、交通機関や生活必需品の購入できる店舗との距離はどの程度か、集合住宅に求められるニーズを満たせるかなどを調査してから、マンション・アパート経営を始めるか決断しましょう。
マンション・アパート経営については以下の記事もおすすめです。
2.トランクルーム経営
トランクルームを設置して、その使用料で利益を得る活用方法です。利用者が家に置ききれない、あるいは置きたくない荷物をトランクに収納するサービスです。
トランクルームの設置は簡単で、建築物を建てるような活用方法と比べても初期費用・ランニングコスト共に安価で、転用も容易です。郊外の土地であっても需要があるため、住宅ニーズや交通量が少ない土地であっても、トランクルームであれば活用しやすいと言えるでしょう。将来的に家を建てたい、あるいは別の活用方法に用いたい場合に、「つなぎ」として運用することにも向いています。
ただし、収益性が低い点はデメリットと言えます。高い利益は見込めないため、土地活用で思い切り収入を得たいという目的を持つ人は他の活用方法を選ぶと良いでしょう。
トランクルーム経営については以下の記事もおすすめです。
3.月極駐車場経営
土地を整備して駐車場として貸し出す方法です。月極（つきぎめ）駐車場の名前の通り、月単位で借りられる駐車場で、契約者が居れば安定して収入を得ることができます。また、初期費用の少なさも活用方法の中では屈指で、トランクルームと同様、土地を遊ばせずひとまず活用しようと考えている人に向いている方法です。
しかし、この活用方法もマンション・アパート経営などの大掛かりなものと比べれば、そこまで利益が得られるものではありません。節税効果も薄いです。駐車場のニーズが無いエリアに設置しても契約者を得られないため、土地周囲のニーズは見定めた上で経営に乗り出す必要があります。
駐車場経営については以下の記事でも解説しています。興味のある方はぜひご覧ください。
4.高齢者福祉施設経営
現在日本は超高齢化社会に突入しており、老人ホームやデイサービス施設など、高齢者福祉施設へのニーズが高まっています。老後は穏やかな環境で過ごしたいという人は少なくないため、人通りや交通量の少ない土地では高いニーズを得られることが期待できます。補助金や助成金などを利用して初期費用を抑えることも可能です。
一方、一度経営をはじめると簡単にやめるという訳にはいかなくなるため、流動性の低さはデメリットと言えます。高齢者福祉施設経営を始める場合には、これから使う予定の無い土地を選ぶことが重要です。
なお、高齢者福祉施設の経営には、所有者自身が施設を経営する方法と、介護事業者などの経営者に土地・建物を貸し出す方法の2通りがあります。
高齢者福祉施設の経営について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
5.ホテル経営
ホテルを経営し、その利益を得る活用方法です。観光やビジネスで宿泊客のニーズがある土地に設置することが重要です。交通量の多い場所や観光地の近い場所に向き、宿泊客を確保できれば高い利益を上げることが期待できるでしょう。
一方、莫大な初期費用がかかることと、簡単に事業を取りやめられない点がホテル経営のデメリットです。今後使う予定の無い土地で、かつ、ニーズのある土地で行う必要があると言えるでしょう。
ホテルも高齢者福祉施設と同様に、自分自身での経営と、経営者に土地・建物を貸し出すという2通りの経営方法があります。
ホテル経営については以下の記事でも解説しています。
6.医療施設経営
医療施設を建設して貸し出す活用方法です。医療施設は郊外であっても近くに人が住んでいればニーズがあるため、安定した収益を得ることが期待できるだけでなく、地域社会に貢献できる活用方法であると言えます。
ただし、医療という社会にとって重要な役割を担うため、他の活用方法よりも手続きが困難な点は注意しなくてはなりません。また、地域社会の人々の健康を担う責任を負うため、経営を取りやめることも簡単ではありません。特に他の用途に使うつもりがなく、長期的に地域で医療を展開できる土地で選ぶ活用方法であると言えるでしょう。
7.貸し農園
農業を始めたいという人に農地として土地を貸し出し、貸し出し料で収入を得る方法です。土地が郊外にあっても需要があることが最大の特徴です。また、所有している土地の地目が「農地」である場合、1年以上耕作されていないと「遊休農地」とみなされて、固定資産税が上がるなど税制上の優遇措置が受けられなくなることから、農地としての使い道に困っていた人におすすめの活用方法であると言えます。
一方、貸し農地の貸出料は1区画あたりの広さや、地域によっても異なりますが、月額5千円～1万円ほどが相場といわれており、収益性が低いことがデメリットです。また、農業委員会などの手続きが必要となるケースもあり、利用者の募集や快適に利用してもらうための維持管理が必要な点にも注意する必要があります。
農地の場合の活用法と農地転用について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
＼年間10万人が利用するサービスで無料診断／
土地活用は上場企業が運営する安心の『イエウール土地活用』がおすすめ！
イエウールでプランを見る
狭い土地に向いた土地活用のアイデア7選
一方、狭い土地に向いた土地活用には、次のような7つの方法があります。
- コインパーキング経営
- ロッカー付きバイクパーキング経営
- コインロッカー設置
- コインランドリー経営
- 太陽光発電機設置
- ロードサイン設置
- 移動販売車置き場
こちらも周辺の環境やニーズによって向き・不向きがあります。自分にとって最適な活用方法を検討する参考にしてください。
1.コインパーキング経営
コインパーキング経営は、時間あたりの料金を設定し、駐車スペースを貸し出す活用方法です。交通量の多い場所に向き、狭い土地や変形地でも活用しやすいことが特徴です。
一方で、収益性や節税の効果はあまり高くありません。交通量の多い場所で、安定して収入を得たい場合に向いているのがコインパーキングと言えるでしょう。
コインパーキングについて詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
2.ロッカー付きバイクパーキング経営
バイクパーキングはバイク専用の駐車場で、月極駐車場と似ています。駐車場スペースさえあれば経営可能ですが、バイクパーキングはライダー向けの個人用ロッカーをつけることでさらに需要が高まる傾向があります。また、マンションやアパートなど、バイクを置くスペースの無い住宅の近くでも需要は高く、少ない初期費用で安定した収入を得ることが期待できる点もメリットです。
一方、収益性があまり高くない点がデメリットです。ローリスクでも、安定を求める人におすすめの活用方法と言えます。
3.コインロッカー設置
コインロッカー業者とフランチャイズ契約を行い、コインロッカーを設置する方法もあります。商業施設や駅、バスターミナルといった交通量の多い場所でのニーズは高く、そのようなところに土地を所有している人にはおすすめです。
収益性は高いとは言えませんが、契約条件によっては初期費用が不要な場合もあり、狭い土地でも活用できたり、転用も比較的容易であることなども考慮すると、つなぎ的に土地活用をしたい人に向いている方法であると言えるでしょう。
駅前の土地での活用方法については次の記事で詳しく紹介しています。
4.コインランドリー経営
洗濯機や乾燥機を多数設置し、その使用料で収入を得るのがコインランドリー経営です。比較的狭い土地でも可能で、長期的な収益が見込めます。特に住宅地でのニーズは高いと言えます。
ただし、洗濯機などの設備投資が必要で初期費用がかさむ点と、多くの土地所有者に人気の方法であるため競合相手が多いことがデメリットです。
コインランドリーでの活用法について詳しく知りたい方は以下の記事がおすすめです。
5.太陽光発電機設置
太陽光発電機を設置し、発電した電気を電力会社に売ること（売電）で収入を得る活用方法です。ソーラーパネルに太陽の光が当たりさえすればいいため、狭い土地や商業的ニーズの無い土地でも経営が可能です。地価の影響が無く、郊外でも導入できる点は大きなメリットと言えるでしょう。
ただし、初期費用は安くありません。しかも、売電価格は年々下がっており、日照の変化の影響が受けやすいといったデメリットも存在します。
太陽光発電機設置や売電価格について詳しく知りたい方は以下の記事がおすすめです。
6.ロードサイン設置
ロードサインとは、企業や商業施設・店舗などが集客のために立てる看板のことです。ロードサイン設置の専門業者に土地を貸し出し、その使用料で収入を得ます。
通行人の目に付く場所に設置するだけなので、初期費用も要らず、手間もかかりません。しかし、利益は年間1万円～10万円ほどと収益性が低い点には注意が必要です。
7.移動販売車置き場
街中やオフィス街、学校近くにある狭い土地なら、移動販売車置き場として貸し出すのもおすすめです。
特にキッチンカーはコロナ禍でランチでの需要が高まっているため、立地によってはコインパーキングよりも収益性が高くなることが期待できます。
土地活用を始める際の注意点
土地の活用では多かれ少なかれ、まとまった数のお金が動きます。そういった状況で損をしないためには、様々な点に意識を払わなくてはなりません。この章では、土地活用を始める際の注意点を3つピックアップして紹介します。
- リスクについて考えよう
- 利回りについて考えよう
- 自分に合った方法で土地活用をしよう
リスクについて考えよう
どんな土地活用にもリスクは伴うものです。賃貸サービスであれば入居者トラブルや家賃の延滞トラブルが、人や車などから音が出る事業であれば騒音トラブルが、人が集まるる事業であれば近隣住民とのトラブルが発生する可能性があります。トラブルに対応できる資金的・人的なリソースが無く放置してしまうと、ゆくゆくは経営が行き詰まる恐れも出てくるでしょう。
それぞれの土地活用の方法のデメリットやリスクを十分に理解した上で、リスクの回避策・対応策を講じながら土地活用をすることが大切です。
以下の記事では失敗事例ついて取り上げています。ぜひご覧になってリスクについて考えてみてください。
利回りについて考えよう
利回りがどれくらいになるかを計算して運用していくことは大事です。一般的に出費が増えるほど収入が大きくなる傾向があるため、経営をはじめる際にはどれだけのお金が必要かを把握しておく必要があります。
念願の経営をはじめたは良いが、赤字になってしまったということのないように、収支計画は入念に組み立てましょう。
自分に合った方法で土地活用をしよう
やりたい活用方法を選ぶよりも、自分に合った活用方法を選ぶ方が重要です。土地ごとの特色や目的はもちろん、自分で管理できる活用方法かどうかがカギになります。
例えばマンション経営をする場合には、完全に自分だけで経営を行うか、管理会社に委託を行うかといった選択肢があります。その事業の専門家に経営を任せることで、自己経営の負担は大幅に減らせ、まだノウハウがない状態でも収入を得ることができます。しかし、別の事業者が関与すると、自分の手元に入る収入は減るということになります。
土地活用の事業をはじめるには、各分野についての一定の専門的な知識が必要です。自分が事業に投入できる労力や時間がどのくらいかを推し量り、自分にできる範囲で、無理なく土地活用を行いましょう。
土地活用について専門家に相談をしたいという方は以下の記事で相談先を検討して下さい。
まとめ
土地活用の方法は多種多様です。土地の大きさ、周辺地域との関係性、リスクとリターンの関係性、それぞれが異なる活用方法を自分の目的と土地のニーズに合わせて選ぶことが大切です。
やりたいと思うだけでは事業は成功しません。リスクや利回りに対するバランス感覚を持ち、自分に無理のない活用方法を選び、確実に土地活用を成功させましょう。
また、活用を成功させるには、相性の良い土地活用の専門会社を選ぶことが大切です。以下の記事でおすすめの土地活用会社をまとめているので、ぜひあわせてご覧ください。
※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/
＼年間10万人が利用するサービスで無料診断／
土地活用は上場企業が運営する『イエウール土地活用』がおすすめ！
イエウールでプランを見る
◆記事で紹介した商品・サービスを購入・申込すると、売上の一部がマイナビニュース・マイナビウーマンに還元されることがあります。◆特定商品・サービスの広告を行う場合には、商品・サービス情報に「PR」表記を記載します。◆紹介している情報は、必ずしも個々の商品・サービスの安全性・有効性を示しているわけではありません。商品・サービスを選ぶときの参考情報としてご利用ください。◆商品・サービススペックは、メーカーやサービス事業者のホームページの情報を参考にしています。◆記事内容は記事作成時のもので、その後、商品・サービスのリニューアルによって仕様やサービス内容が変更されていたり、販売・提供が中止されている場合があります。
