ローリスクな土地活用方法の定番！駐車場経営の基礎知識を徹底解説

駐車場経営は、アパート・マンション経営と比べて初期費用が少なく、短期間で始められるローリスクな土地活用方法です。EV充電スタンドの普及やAIカメラを活用したスマートパーキングの登場など、2026年現在も駐車場ビジネスは進化を続けています。

一方で、「思ったほど儲からない」「税金が予想以上にかかる」といった失敗例も少なくありません。駐車場経営を成功させるためには、立地の見極め・経営方式の選択・収支シミュレーションが欠かせません。

この記事では、駐車場経営の基礎知識から収支シミュレーション、2026年の最新トレンドまでを網羅的に解説します。

駐車場経営のやり方は「月極駐車場」か「コインパーキング」

最初に、駐車場経営のパターンについて説明します。駐車場経営は利用者と月ごとの契約を結び駐車場として貸す「月極駐車場」と時間単位で貸し出す「コインパーキング」との2パターンあります。

ここではその仕組みや特徴について説明していきますので、両者の違いを知り、どちらの経営を選ぶのか決めていきましょう。

月極駐車場の仕組み・特徴

月極駐車場とは駐車場を借りたい個人や法人と契約して賃料を得る方式のことを言います。

利用者は短期ではなく中長期で契約することが多いため、契約者がいる間は安定した収入が見込めます。収益性はコインパーキングより劣ることが多いです。

コインパーキングとの違いは、開業に機材を設置する必要がないため初期費用は少なく済みます。

コインパーキングの仕組み・特徴

コインパーキングは利用した時間に応じて料金を徴収する仕組みです。コインパーキングは商業地や観光地などに多くあり駐車場の近くに訪れる人が主な利用者となります。

利用してくれる人が多いほど収入が増えていき大きな収益が望めますが、月極駐車場と違い精算機や料金表示、ロック板や監視カメラなどの機器を導入するため初期費用はかさみます。

月極駐車場とコインパーキングの比較

どちらの方式を選ぶかは、土地の立地や自身の経営スタイルによって異なります。以下の比較表を参考に検討しましょう。

項目	月極駐車場	コインパーキング
初期費用	低い（舗装・ライン引き程度）	高い（精算機・ロック板・看板等）
収益性	安定だが低め	変動するが高め
収入の安定性	契約者がいる限り安定	稼働率により大きく変動
管理の手間	少ない	機器メンテナンス等が必要
向いている立地	住宅街・オフィス街	商業地・観光地・駅周辺・病院周辺

住宅街にある土地なら月極駐車場、商業施設や観光地に近い土地ならコインパーキングが基本的な選択肢となります。なお、月極とコインパーキングを併用するハイブリッド型も有効な手段です。

投資の専門家監修記事！信頼できるおすすめの不動産投資会社ランキング

「不動産投資に興味があるけど、どの会社を選べば良いか分からない」「悪質な不動産投資会社に騙されたくない」という人に向けて、不動産投資会社17社を利用した人の満足度を基に、おすすめの投資会社をランキングで紹介！

さらに、投資専門家に聞いた信頼できる投資会社の選び方や、投資額10億円の投資家インタビューも紹介しているので、ぜひご覧ください。

駐車場経営のメリット

他の土地活用方法と比べても、駐車場経営は多くのメリットがあります。具体的には以下の6つです。

• 初期投資が少ない
• 土地が狭くても経営可能
• 他の用途へ転用しやすい
• 短期間で始められる
• 災害に強い
• 特別な資格が不必要

ここからは駐車場経営のメリットを詳細に説明していきます。

初期投資が少なくても始められる

駐車場経営は、立体駐車場を除いて、建物を建てずに経営ができます。立体駐車場を経営する場合、建設費用がかかりますが、最低限土地さえあれば初期投資が0円でスタートできることが、大きなメリットといえるでしょう。

また、行う土地整備の内容で初期費用の額は変わりますが、舗装をアスファルトにする場合は1㎡あたり3,000円程度、その他にもライン引き費用や車止めブロック台、駐車場番号表記費がかかります。

さらにコインパーキング方式は精算機などにも設備費用はかかりますが、アパート・マンション経営等に比べて初期投資は少額なため、万が一経営に失敗しても損失は少なく済みます。

狭い土地でも活用できる

車を停めるスペースに必要な広さは国土交通省駐車場設計施工指針によれば、普通乗用車1台あたり15㎡です。

そのため、家が建てられないような狭い土地であっても駐車場経営なら、15㎡以上の面積さえあれば駐車場として土地を活用できるというメリットがあります。

また、土地の形が変形地でも狭い土地と同様に、駐車場経営としての活用が可能となります。

参考：国土交通省「駐車場設計施工指針」

他の土地活用への転用や更地への復帰が簡単

駐車場は経営していてやめたくなったときに容易にやめることができることもメリットとして挙げられます。では、なぜ転用や更地への復帰が簡単なのでしょうか？

そもそも駐車場経営は借地借家法の適用外になっています。そのため、事前に契約者へ契約解除の通告をすれば駐車場からの立ち退きをしてもらうことが可能なため、駐車場の経営をやめるのも容易なのです。

また、駐車場は他の活用方法よりも設備が少ないため、更地への復帰も簡単です。

スタートまでに必要な期間が短い

賃貸経営などの土地活用の場合は間取りや設備等を検討して建築業者を決め、建物を建てて経営開始までの時間に1年近くかかることもあります。

一方駐車場経営は建物が必要な立体駐車場を除き、土地の状態にもよりますが1ヶ月程度で開業することができます。そのため、早く土地を活用をしたい人にとっては大きなメリットといえるでしょう。

災害時のリスクが低い

立体駐車場以外の駐車場は建物がないため、災害が起こった場合のリスクは路面部分など最小限に抑えられます。一方で建物を建てるような土地活用方法は、建物自体が被害を受けるリスクがあり、被害額は大きくなる傾向です。

駐車場も台風や地震・洪水があれば、路面のひび割れ、浸水、設備の倒壊、機器の故障などのような被害が考えられますが、建物が必要な土地活用に比べると災害時のリスクは低いと考えられます。

資格が必要ない

次のメリットとしてあげられるのが、駐車場の経営では特に資格が必要ないという点です。

不動産を活用して経営を行うため、宅地建物取引業免許などが必要と思うことがあるかもしれませんが、駐車場をオープンするためには免許や資格は必要にはなりません。

だからこそスピーディーに経営を始めることができ、他の活用よりも早く利用料を得ることができるのです。

投資初心者におすすめの記事！Amazonギフト券がもらえる不動産投資セミナー

不動産投資セミナーは、不動産投資の基礎知識を得たり、優良な投資物件を紹介してもらえる利点がありますが、「セミナーに参加したら投資しないといけないの？」「営業がしつこくて怪しいのでは？」というイメージを抱いている人も多いのではないでしょうか。

上記の記事では、Amazonギフト券がもらえる不動産投資セミナーを10選紹介しています。セミナーや面談不要でアマギフがもらえる会社や、信頼性の高いセミナーを厳選しているので、ぜひご覧ください。

駐車場経営のデメリット

駐車場を経営する際のメリットについて詳しく説明してきました。次に以下のデメリットについて詳しく説明していきます。

• 利用効率が悪い
• 収益性は低め
• 節税効果があまりない
• インボイス制度への対応が必要

経営をする上でのデメリットについても知っておくことで、後々のトラブルにも対処しやすくなるでしょう。

土地の利用効率は悪い

土地にアパートやマンションを建てて経営を行うと、高さのある分得られる収入が増えます。立体駐車場を経営する場合は別ですが、平面のみの利用で停められる台数に応じた料金を得ます。

平面のみしか利用できない分、駐車場経営は土地の利用効率は悪くなるのです。

他の土地活用に比べて収益性が低い

上記で解説しましたが土地の利用効率が悪いことがわかりました。利用効率が悪いということは賃貸住宅の経営と比べるとそれだけ収益性が低くなります。

賃貸住宅経営の場合は、リフォームやリノベーションを行って空室を埋めたり、入居者を増やすために今までは禁止していたペットなどを可としたりする工夫をして、収益を上げることができます。

しかし、駐車場は需要が重要となるので、工夫をしても収益は上げづらいでしょう。

節税のメリットは受けにくい

駐車場経営でかかる税金は、固定資産税・所得税・都市計画税・相続税などが課されます。

建物が建っている土地には税制上の優遇措置がありますが、立体駐車場を除く駐車場は未舗装の状態であれば、更地と評価されてしまうことが多く他の活用方法と比べると、多く税金がかかってしまいます。

特に固定資産税は、賃貸住宅経営と比べると約6倍も高くなります。さらに、減価償却費として認めてもらえる部分も少なくまた、計上できる経費が少ないので収入に対して課される所得税を節税しにくいのが難点です。

駐車場経営の税金全般から固定資産税についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事がおすすめですのでご覧になってください。

インボイス制度への対応が必要

2023年10月に開始されたインボイス制度は、駐車場経営にも影響があります。課税売上高1,000万円以下の免税事業者の場合、適格請求書（インボイス）を発行できないため、法人利用者が経費処理できず契約を敬遠されるリスクがあります。

特に月極駐車場で法人契約が多い場合は、適格請求書発行事業者への登録を検討すべきでしょう。なお、2026年9月30日までは2割特例（売上にかかる消費税の2割を納税すれば済む軽減措置）が適用されます。

駐車場経営に向いている土地とは

駐車場用地として向いている土地があります。土地活用の方法の1つとして駐車場経営を選ぶかを判断するために必要なのが、その土地が駐車場に向いている条件に当てはまっていることです。

• 間口が広い土地
• 駐車場近辺の交通量が多い
• 駐車場が少ない立地
• 平坦な土地

ここでは、駐車場経営に向いている土地の条件について詳しく解説していきますので、ぜひ確認をしてみて下さい。

道路につながる間口が広い

まず最初に確認したいことが、道路から駐車場に出入りする間口の広さです。

使いやすい場所にある駐車場であっても間口が狭いと車の出入りがしづらく、利用者に敬遠されやすいです。

反対に広い間口の駐車場は利用者はストレスを感じずに使えるので、使いやすい駐車場として評判になり利用したいと考える人も増えるでしょう。

また、間口だけではなく接道している道路の幅も重要です。駐車場へ入るための道路の幅が狭いと通行しにくく大きい車や初心者ドライバーには利用をためらう人もいるかもしれません。

人通りや交通量が多い

駐車場の前面道路に人通りや車の交通量が多いかどうかを確認してみてください。

その土地の近くが繁華街や商業施設・オフィス街であっても、駐車場の前の道路に人があまり通らなかったり、交通量が少なかったりすると駐車場にしても人の目に止まらず、利用されることが少なくなります。

反対に交通量が多すぎても通過する車の速度が早い場合が多いので、駐車場に入れづらくなり程よい交通量・人通りのある道沿いの土地が、駐車場経営には望ましいでしょう。

周辺に駐車場が少ない

次の確認ポイントが駐車場経営を考えている土地の周辺に、駐車場の数がどのくらいあるのか要確認です。

大型商業施設・オフィス街・住宅街等が近隣に存在していて、駐車場の需要がある土地でも競合となるような月極駐車場やコインパーキングが、多くあるときは収益率が低くなりますので注意が必要です。

駐車場を必要とするような施設や住宅があっても、駐車場がなく空き地になっている土地があるようなエリアには、需要がないと考えられますので駐車場経営には向かない土地と考えたほうがいいでしょう。

土地の高低差が少ない

駐車場を個人使用する場合と違い利用者から料金を徴収するので、土地の条件として注意したいのが駐車場にする土地に高低差がどのくらいあるかです。

利用者が駐車場に入る際に入り口の高低差を気にするような土地は、利用しづらいと感じる人が多いでしょう。また場内にも高低差がない方が、駐車しやすいためできるだけ高低差が少ない土地が駐車場には向いています。

入り口に高低差がある場合は駐車場と前面道路にスロープを設置することや、場内の高低差をなくすためには土地の整備が必要になり費用がかかります。

土地なしで駐車場経営をすることから、駐車場経営において土地を購入することについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

土地活用は上場企業が運営する安心の『イエウール土地活用』がおすすめ！

駐車場の経営方式には3つのパターンがある

駐車場経営を始める前に検討しておきたいのが経営方式です。経営方式には3パターンありそれぞれ特徴が違います。選ぶ方式によって自分が行わなければいけないこと、かかる費用や得られる収入が変わってきます。特徴を理解し、自分に合う経営方式を選んでいきましょう。

• 個人で運営
• 一括借上げ方式（サブリース）
• 管理委託方式

それぞれについて詳しく見ていきます。

個人で営業する

この方法は駐車場経営において行わなければいけないことは、管理業者に委託をしないですべて自分で行います。

行う業務はオープン前の初期投資・料金の設定・利用者の募集、契約からオープン後の機器のメンテナンス・場内の清掃・トラブル等の対応・入金管理などです。

人件費がかかりませんので、駐車場経営で得た利用料金はすべて自分の収入になりますが、利用者が少ないときは収入が減るリスクがあります。

利用者を増やすためには定期的な市場調査をし、月極駐車場の場合は、契約者獲得のための活動が必要です。

一括借上方式

次に説明する方式が一括借上方式です。この方式は所有している土地を駐車場運営会社に借り上げしてもらい、毎月決まった賃料を受け取る方式となります。

駐車場運営開始からサポートを行い運営中の必要な管理もしてもらえます。利用者の増減があっても毎月もらえる賃料が一定なので、安定した収入を求めている人に向いている運営方式です。

選ぶ運営会社によっては初期投資額もかかりませんので契約する前に確認をしてみて下さい。

また、駐車場の稼働率が高い場合は、自己運営方式の方が得られる収入は高くなりますので土地自体に需要があるか、自分で管理などを行える場合には自己運営を選んだ方がよいでしょう。

管理委託方式

最後に説明していくのが管理委託方式です。この運営方式は、運営自体は自分で行い駐車料金の徴収や場内の巡回、清掃や機器のメンテナンスを管理業者に委託します。

遠方に駐車場を所有する場合や、副業として経営を始める場合に向いている方式です。

毎月得た駐車場収入から管理委託料として5％から10％程度支払う、もしくは定額を管理会社に支払いが必要ですが、運営に必要な知識が必要な対応はプロである管理会社に任せることができるのがメリットです。

一括借上方式を採用した場合には、かからないことがある初期費用は管理委託方式では、自分で用意する必要があります。

3つの経営方式の比較

項目	個人運営	一括借上（サブリース）	管理委託
収入	全額自分の収入	毎月定額の賃料	収入から委託料5〜10%を差引
収入の安定性	稼働率に左右される	安定（空車でも定額）	稼働率に左右される
初期費用	全額自己負担	運営会社負担の場合あり	全額自己負担
管理の手間	すべて自分で対応	ほぼなし	管理業務を委託可能
向いている人	時間と知識がある人	安定収入を求める人・遠方の土地	副業で経営したい人

土地の需要が高く稼働率が見込める場合は個人運営が最も収益性が高くなります。一方、安定した不労所得を求める場合や管理に時間をかけられない場合は一括借上方式が適しています。

駐車場経営を成功させるために知っておきたいポイント

最後に、駐車場経営を行うなら成功させるためのポイントがあることを知っておきましょう。ポイントを抑えておくことで、経営を始める前の参考になります。

• 地域のニーズを把握する
• 料金は相場に合わせる
• 管理会社選びが大事

以下で一つ一つ詳しく見ていきましょう。

周辺地域をよく調べてニーズがあるかを把握する

駐車場経営を成功させるために重要なポイントは、その土地にニーズがあるかです。上記で説明したように駐車場には向いている土地がありますが、周辺地域のニーズがなければ成功しません。

そのため、住宅街にある土地なら月極駐車場、商業施設や観光地ならコインパーキングといったように立地に合わせた形式を選ぶと良いでしょう。

反対の方式で運営をしてしまうとニーズがないことが多いので収益は上がらないので良く周辺地域のリサーチを行うことが重要です。

相場に合った料金設定をする

駐車場の料金はどのように設定を行うと良いのでしょうか？

駐車場の利用者は駐車場を選ぶときに料金で選ぶ事が多いため設定は重要です。例えば近隣より極端に安い料金設定などにしてしまうと、一時的に収益も上がるかもしれません。

しかし、そうすると周辺の駐車場も料金を下げるため利用客が流れてしまったり、さらに安価な設定のため利用率が上がっても収益が増えない可能性があります。

そのような事態にならないためには、駐車場予定地の周辺にある駐車場の料金を調べ、相場に合う料金設定をすることが大事です。

管理会社は自分の目で確かめて選ぶと安心

最後に知っておきたいポイントは管理会社選びについてです。管理委託方式にする場合、トラブル対応・清掃・機器のメンテナンスが適正に行われていないと、車上荒らし等の犯罪が行われやすくなってしまいます。

そのような犯罪が行われる駐車場になってしまうと利用者が減ってしまい、経営がうまく行かなくなってしまうでしょう。

そういった事態にならないためにも、誠実な対応をしてくれる会社選びをしなければいけません。気になる管理会社は管理をしている駐車場に直接足を運び、手が行き届いているかを確認してみましょう。

駐車場経営の失敗例やトラブルについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

駐車場経営の収支シミュレーション

駐車場経営を検討する際に最も気になるのが「実際にいくら儲かるのか」です。ここでは月極駐車場とコインパーキングそれぞれのモデルケースで収支をシミュレーションします。

月極駐車場（10台・都市部）の収支例

項目	金額（年間）
収入（月3万円×10台×12ヶ月）	360万円
経費合計	約100万円
固定資産税・都市計画税	約50万円
管理費・修繕費	約20万円
その他（保険料・通信費等）	約30万円
手残り（税引前）	約260万円

※賃料相場は地域により大きく異なります。郊外では月額5,000〜1万円程度の地域もあり、同条件で年間収入60〜120万円となるケースもあります。

コインパーキング（8台・商業地）の収支例

項目	金額（年間）
収入（1台1日平均1,200円×8台×365日×稼働率50%）	約175万円
経費合計	約95万円
固定資産税・都市計画税	約60万円
機器リース料・メンテナンス	約15万円
電気代・通信費	約10万円
管理委託料（収入の10%）	約10万円
手残り（税引前）	約80万円

※上記は一般的な商業地の場合のシミュレーションです。好立地（繁華街・駅前）で稼働率が高い場合や時間単価が高い場合は手残りが大きく増加します。逆に稼働率30%以下では赤字になるリスクもあります。

駐車場経営の利回りの考え方や、より詳しいシミュレーションについては以下の記事で解説しています。

駐車場経営と他の土地活用方法の比較

駐車場経営を始めるか迷っている場合、他の土地活用方法と比較検討することが重要です。主要な土地活用方法との違いを比較表で確認しましょう。

項目	駐車場経営	アパート経営	トランクルーム	太陽光発電
初期費用	数十万〜数百万円	数千万〜数億円	数百万〜数千万円	数百万〜数千万円
表面利回り	5〜30%	5〜10%	15〜25%	7〜10%
収入の安定性	中（立地次第）	高（長期契約）	中	高（FIT制度）
管理の手間	少	多	少〜中	少
転用のしやすさ	非常に容易	困難	やや困難	やや困難
節税効果	低い	高い	低〜中	中
リスク	低	中〜高	低〜中	低（制度変更リスクあり）

駐車場経営は「低リスク・低コストで始めたい」「将来的に別の活用に転用する可能性がある」という場合に最適です。一方、長期的に高い収益と節税効果を求めるならアパート経営、日当たりが良い郊外の土地なら太陽光発電も選択肢となります。

【2026年最新】駐車場経営の注目トレンド

駐車場経営は近年、テクノロジーの進化や政策の変化によって大きく変わりつつあります。2026年時点で押さえておきたい最新トレンドを紹介します。

EV充電スタンドの設置で付加価値アップ

政府は2030年までにEV充電器30万口の設置を目標としており、駐車場への充電設備の導入が急速に進んでいます。「駐車＋充電」のセットサービスは利用者にとって大きな付加価値となり、差別化要因になります。

EV充電器の設置には補助金制度（経済産業省「充電インフラ補助金」）もあり、初期費用を抑えて導入することが可能です。月極駐車場でも夜間充電の需要を取り込む動きが広がっています。

スマートパーキング・AIカメラの導入

ナンバープレート認識AIカメラにより、ゲートやロック板を設置しないゲートレス駐車場が登場しています。従来のコインパーキングに比べて設備投資コストを大幅に削減でき、キャッシュレス決済アプリとの連携で運営効率も向上します。

駐車場シェアリングサービスの活用

akippa（累計会員450万人以上）や特Pなどの駐車場シェアリングサービスを活用すれば、自宅の空きスペースや月極駐車場の空き区画を時間貸しで収益化できます。1台分のスペースからでも始められるため、最もハードルの低い駐車場経営として注目されています。

駐車場法改正（2026年4月施行）

2026年4月1日から駐車場法施行令が改正され、共同住宅（マンション）が駐車需要を生じさせる用途に追加されました。超高層マンションの増加や宅配需要の拡大が背景にあり、マンション周辺での駐車場需要の変化に注意が必要です。

駐車場経営に関するよくある質問

まとめ

駐車場経営は、初期費用の少なさ・転用の容易さ・短期間での開業が可能という点で、最もローリスクな土地活用方法の一つです。

成功のポイントは、以下の3つを事前にしっかり検討することです。

• 立地の見極め: 自分の土地が月極・コインパーキングのどちらに向いているかを判断する
• 経営方式の選択: 個人運営・一括借上・管理委託のうち、自分の状況に合った方式を選ぶ
• 収支シミュレーション: 想定される収入と経費を計算し、採算が取れるかを事前に確認する

2026年現在はEV充電スタンドやスマートパーキングなど、駐車場経営の付加価値を高める選択肢も増えています。まずは複数の運営会社に相談し、自分の土地に合った経営プランの提案を受けることから始めてみましょう。

目的別おすすめ記事

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。

• https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
• https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
• https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
• https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
• https://www.fsa.go.jp/

---

◆記事で紹介した商品・サービスを購入・申込すると、売上の一部がマイナビニュース・マイナビウーマンに還元されることがあります。◆特定商品・サービスの広告を行う場合には、商品・サービス情報に「PR」表記を記載します。◆紹介している情報は、必ずしも個々の商品・サービスの安全性・有効性を示しているわけではありません。商品・サービスを選ぶときの参考情報としてご利用ください。◆商品・サービススペックは、メーカーやサービス事業者のホームページの情報を参考にしています。◆記事内容は記事作成時のもので、その後、商品・サービスのリニューアルによって仕様やサービス内容が変更されていたり、販売・提供が中止されている場合があります。