駐車場経営に興味をもって調べているなかで、「税金はいくらくらいかかるの？」「住宅を建てた方が税金が安いって本当？」など、税金に関する疑問が出てきた人も多いのではないでしょうか。
駐車場経営は初心者でも始めやすい土地活用の方法として注目されがちですが、固定資産税をはじめとする税金を見落とすと経営に失敗しかねません。
また、更地を舗装した駐車場と立体駐車場とでは、かかる税金が異なっています。どのような駐車場を作るか計画を立てるためにも、税金の種類や計算方法を把握しておきましょう。
この記事では、駐車場経営にかかる固定資産税とそれ以外の税金の概要、計算方法を中心に解説します。後半では、節税方法や土地の特徴が駐車場経営に向いているか判断するポイントも紹介するので、ぜひ参考にしてください。
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駐車場にかかる固定資産税とは
まずは固定資産税の基礎的な仕組みを理解しましょう。「自分の土地を持つのが初めて」という人でもわかりやすいよう、一から噛み砕いて説明します。駐車場の固定資産税について正しく理解を深めましょう。
そもそも固定資産税とは
固定資産税とは、所有する不動産などの資産の価値に応じて課せられる税金です。市町村に納税する地方税のひとつであり、1月1日時点の所有者が納めることとされています。ただし、東京23区の資産に関しては区ではなく東京都に納めるので注意しましょう。
納税額は資産の価値を定めた評価額に税率をかけて計算され、資産の種類によって税率が異なります。不動産の固定資産税の計算方法は次の通りです。
不動産の固定資産税＝固定資産税評価額×本則税率1.4%
固定資産税評価額は、納税通知書で確認しましょう。納税通知書は毎年送付され、納付書や明細書などが同封されています。不動産の評価額や計算方法まで詳細に書かれており、納付目的だけでなく売却する際などさまざまな用途に使用される書類です。
駐車場の固定資産税は住宅用地の6倍
土地が住宅用地の場合、貸し駐車場に変えると固定資産税が最大6倍になります。その理由は、住宅用地には固定資産税の軽減措置が適用されているからです。次の表のように、本則税率1.4%に乗じる固定資産税評価額が6分の1または3分の1になります。
| 住宅用地区分 | 固定資産税軽減措置 |
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額×1/6 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 評価額×1/3 |
“参考：東京都主税局「住宅用地及びその特例措置について」”
駐車場は住宅用地ではないので、このような軽減措置は受けられず、住宅用地と比べると最大で6倍も高額になってしまいます。
駐車場経営の支出を計算するときは、軽減措置適用済の固定資産税額ではなく、固定資産税評価額に1.4%を乗じた金額を用いましょう。
住宅用地の特例
ここであらためて、住宅用地の特例（軽減措置）の詳細を解説します。住宅用地に含まれる項目は次の通りです。
- 住宅用家屋（戸建て・アパート・マンションなど）の敷地
- 住宅用家屋と一体になっている庭・自家用駐車場
上記の敷地として使用している土地には住宅用地の特例措置（軽減措置）が適用され、課税対象となる固定資産税評価額が敷地面積に応じて6分の1または3分の1になります。
なお、自宅用の一戸建てだけでなく、賃貸アパートやマンションの敷地、居住者用の共用庭や駐車場も軽減措置の対象です。
一方、貸し駐車場は自家用駐車場ではないため、この軽減措置の対象ではありません。また、駐車場にする前の段階でも、住宅を取り壊して更地にすると住宅用家屋の敷地ではなくなるため、1月1日時点で住宅用建物が存在しなければ軽減措置の対象外になります。
駐車場経営で知っておくべきこと3つ
駐車場に使用する不動産（土地）だけでなく、設備も固定資産税の課税対象です。
また、駐車場の形態による税額の違いや、その土地があるエリアによっては都市計画税が課税されることもあります。この3点について詳しく解説します。
駐車場の設備も課税対象
駐車場は土地部分だけでなく、設備にも固定資産税が課せられるため注意しましょう。具体的には次のような設備が課税対象となります。
- 舗装された地面
- フェンス
- ロック板
- 精算機
- 照明器具
アスファルトやコンクリートなどで地面を舗装すると、それに対しても税金が課せられます。未舗装の場合は課税対象にならないものの、機器が設置できない点はデメリットです。
償却資産
上記のリストに挙げたような経年による劣化が見込まれる資産を償却資産といい、それに関する評価額を償却資産税評価額と呼ぶことがあります。
償却資産は、確定申告で個人事業主が申告する減価償却に関連します。
土地を駐車場にするために購入した物品の代金、例えば工事の際の資材費、工具や車両などが償却資産にあたります。償却資産の対象となっているものはすべて計上できる期間が決まっており、それぞれ年ごとに劣化していくと想定した評価額が決められています。
設備をそろえればそろえるほど評価額も上昇するため、「設備を整えないほうがいいのでは？」と考える方も多いでしょう。
しかし、設備の取得にかかった費用が合計150万円未満の場合は固定資産税がかからないという免税措置があります。
この免税措置によって、設備を導入して利用者が使いやすく魅力的な駐車場にしながら、設備にかかる固定資産税を節約することが可能です。
駐車場形態によっても税額が異なる
駐車場形態によって必要となる設備が異なるため、税額にも差が出ることに注意しましょう。貸し駐車場形態の主流はコインパーキング形式と月極契約式の2種類が挙げられます。
月極駐車場は賃料を銀行振り込みや手渡しなどで徴収するため、精算機やロック板の設置は不要です。未舗装でロープを引くといった簡易な駐車場であれば、設備に対する固定資産税はほとんどかかりません。
一方、コインパーキングは精算機・ロック板・照明設備などが必須なので、月極駐車場と比べると固定資産税が高額になります。
駐車場経営の基本知識について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
都市計画税も課税される場合がある
固定資産税とは別に、その土地のエリアによっては都市計画税を収める必要があります。
都市計画税は主に市街地区と指定されたエリアで課せられる都市開発費に充てられる税金です。所有する土地がエリア内かどうかわからない場合には、所轄の自治体のホームページを参照するなどして確認しましょう。
都市計画税も住宅用地に関しては以下のような軽減措置が設けられています。
| 住宅用地区分 | 都市計画税軽減措置 |
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額×1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 評価額×2/3 |
“参考：東京都主税局「住宅用地及びその特例措置について」”
固定資産税と同様に、駐車場にはこのような軽減措置は適用されないため、場合によっては現在よりも税額が高くなる恐れもあります。
つまり駐車場には、土地に対する固定資産税、設備に対する固定資産税、都市計画税の3つが課税されることになります。
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駐車場の固定資産税を導く3つの計算式
続いて、駐車場の固定資産税の計算方法を紹介します。駐車場経営に必要な固定資産税の計算式は上記の3つです。それぞれについて詳しく見ていきましょう。
駐車場の土地にかかる固定資産税
駐車場の土地にかかる固定資産税の計算式は次の通りです。
土地の固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%
評価額は毎年市町村から送付される固定資産税納付書に明記されますが、路線価を調べることで自分で概算することも可能です。現在所有する土地が更地であれば、土地の評価が大きく変わらない限り最新の評価額は有効な参考額となるでしょう。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は、毎年市町村または都から送付される納税書で確認できます。もしも土地を購入する前や納税書を得る前におおよその固定資産税を知りたい場合には、路線価をもとに計算しましょう。
路線価とは道路に面している土地の1平方メートルあたりの価額のことです。路線価は自治体のホームページや、国税庁の「路線数・評価倍率表」で閲覧できます。路線価から固定資産税評価額を求める概算式は次の通りです。
固定資産税評価額＝路線価×土地面積
ただし、実際には奥行価格補正率を含めて計算する必要があり、二面を道路に面している場合など上記の式よりも複雑な計算をしなければならない例もあるため、あくまで目安として捉えましょう。
駐車場設備にかかる固定資産税
駐車場の設備にかかる償却資産税も固定資産税と同様に以下のように求めます。
設備にかかる固定資産税＝償却資産税評価額×1.4%
設備取得から1年目までの償却資産税評価額は、その設備の取得費用に70～90％をかけて概算できます。
しかし、償却資産は年数がたつにつれて劣化して評価が下がっていくことを前提とされている資産です。
毎年少しずつ消費していき、設備の取得費用の5％程度まで低下しますが、何年経過しても5％以下になることはありません。
駐車場にかかる都市計画税
土地が都市計画税の課税対象地域にある場合は、固定資産税と一括で納付することになるため、事前に計算して費用を予想しておく必要があります。以下のように計算しましょう。
都市計画税＝課税評価額×税率
自治体によって掛け合わせる税率は異なります。都市計画法で定められた最高税率は0.3％でそれ以上高くなることはないので、目安として計算するなら0.3％をかけておくと安心です。
実際の税額をシミュレーション｜経営事例別に計算
税額計算にはさまざまな例外や特例が伴うため、いくつか例を挙げて実際に計算しながら理解を深めていきましょう。今回計算する例は次の通りです。
- 未舗装200㎡の駐車場の場合
- 機械式2階建て・100㎡のコインパーキングの場合
- アスファルト舗装・100㎡月極駐車場の場合
- 砂利平置き150㎡のアパート駐車場
どのような形式で駐車場経営を行うか決まっているなら、その条件に合う例を参考にシミュレーションしてみてください。
未舗装200㎡の駐車場の場合
以下のような条件の駐車場の例を見ていきましょう。
なお、未舗装というのは、アスファルトやコンクリートで舗装していないことを指します。また、このシミュレーションでは照明器具やフェンスなども設置していないものとします。
つまり、設備に対する固定資産税はかかりません。
| 種類 | 面積 | 路線価 |
| 未舗装の月極駐車場 | 200㎡ | 50万円/㎡ |
まずは路線価を利用して固定資産税評価額を求めます。
固定資産税評価額＝50万円×200㎡＝1億円
評価額はおおよそ1億円であると概算することができました。ここに税率1.4％をかけて税額を求めます。
固定資産税＝1億円×1.4%=140万円
このように、この場合土地にかかる固定資産税額は140万円程度であると求めることができました。
機械式2階建て・100㎡のコインパーキングの場合
次は少し複雑な計算例で償却資産税も含めて計算してみましょう。
| 種類 | 面積 | 路線価 | 設備取得費 |
| 機械式2階建てコインパーキング | 100㎡ | 50万円/㎡ | 800万円 |
最初に土地にかかる固定資産税を求めます。これは前述の例と同様なので簡略して解説します。
土地の固定資産税＝50万円×100㎡×1.4％＝70万円
次に設備にかかる固定資産税を調べてみましょう。具体的な償却資産税評価額はわからないので、設備の取得費800万円から概算します。
償却資産税評価額＝800万円×80％＝640万円
後は計算式に当てはめて、固定資産額を求めます。
設備の固定資産税＝640万円×1.4％＝8万9,600円
最後に土地にかかる固定資産税70万円とこれを足して、この駐車場にかかる固定資産税がおおよそ78万9,600円であると求めることができます。
アスファルト舗装・100㎡月極駐車場の場合
設備が整っていたとしても、条件によっては固定資産税がかからない場合もあります。その例を見ていきましょう。
| 種類 | 面積 | 路線価 | 舗装費用 | フェンス設置費用 |
| アスファルト舗装の月極駐車場 | 100㎡ | 35万円/㎡ | 5,000円/㎡ | 10万円 |
前例と同じように計算すると、土地にかかる固定資産税は以下のように求められます。
土地の固定資産税＝35万円×100㎡×1.4％＝49万円
続いて施設にかかる固定資産税ですが、アスファルト舗装にかかった費用（取得費）を計算します。
舗装費＝5,000円×100㎡＝50万円
フェンスの設置費が10万円だったので、設備の取得費は合計で60万円だったことがわかりました。
通常であれば、ここに70～80％をかけて償却資産税評価額を概算しますが、取得費用の合計が150万円未満の場合は設備の固定資産税がかからないという免税措置があります。
つまり、この場合の取得費用は60万円で150万円に満たないため、償却資産税は0円となり、土地にかかる固定資産税の49万円のみを納税します。
砂利平置き150㎡のアパート駐車場
最後に住宅用地の特例措置が適用される場合の計算例を確認しましょう。
| 種類 | 駐車場面積 | アパート面積 | 路線価 | 砂利敷き費用 |
| アパート併設の砂利敷き駐車場 | 150㎡ | 300㎡ | 50万円/㎡ | 3,000円/㎡ |
アパートに併設された駐車場は、建物の部分と併せて600㎡以下の部分に限って住宅用地の特例措置の適用条件を満たします。この例では駐車場が200㎡以下の部分のため、評価額に1/6をかけて計算しましょう。
土地にかかる固定資産税＝50万円×150㎡×1/6×1.4％＝17万5,000円
150㎡にかかる砂利敷きの取得費用は45万円で150万円以下であるため、設備に固定資産税はかかりません。他の例と比べても、住宅用地として認められるだけでかなりの節税対策になることがわかります。
駐車場の固定資産税を節約する3つの方法
計算例を見てみると、駐車場の固定資産税は数十万から数百万ほどかかることがわかります。
実際には都市計画税が追加でかかったり、舗装費用だけで済まず150万円を超えて設備も課税対象になる可能性も大いにあります。
では、固定資産税の負担を少しでも減らすためにはどのような方法を取ることができるでしょうか。
ここでは、次の3つの方法を提案します。
- 駐車場とアパートなどを一体利用する
- 更地をアスファルトで舗装する
- 一括償却資産として償却資産税を減らす
駐車場とアパートなどを一体利用する
計算例でもご紹介した通り建物と一体の駐車場として作ることで駐車場は住宅用地と見なされ、減税対象になります。
つまり、駐車場の近くに住宅を建築することで、駐車場を住宅用地として扱うことができる可能性があるのです。
住宅用建物と駐車場をあわせてひとつの不動産として認定を受けることができれば、600㎡以下の部分の評価額を1/6に抑えることが可能です。
ただし、駐車場としての固定資産税が減税されるメリットはありますが、建築の費用とそれにかかわる税金も課税されます。
そのため、あらかじめお金に余裕のある人や融資を受けても返済が可能な人にはおすすめの方法です。
お金に余裕がなくても、アパートなどの賃貸物件にして家賃収入を得られるならば金融機関からの融資を受けることが可能になりますので、ただ駐車場として利用するよりも収益は上がる可能性があります。
更地をアスファルトで舗装する
不動産は現金で相続するよりも税率が低いため、相続税対策として駐車場を運営するという人も多いでしょう。
今すぐに税額が下がると言うわけではありませんが、将来その駐車場を誰かに相続することになった場合、アスファルトで舗装しておいた方がお得になる可能性があります。
国税庁の定めによって、アスファルト舗装にすると「構造物の敷地の用」のものとなるため、駐車場でもアスファルト舗装をすることで貸付事業用宅地等扱いになります。
この場合、200㎡以下の土地に限って評価額が50％減額される特例を受けることができるのです。
砂利敷きなどに比べると工事費や材料費など初期費用は大きいですし、工事期間も長くかかります。しかし、長期にわたって駐車場として活用するなら初めからアスファルト舗装にしたほうがお得なのです。
駐車場経営の初期費用について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
一括償却資産として償却資産税を減らす
土地にかかる固定資産税を減らすことは難しいですが、設備にかかる償却資産税は処理次第で減らすことができます。例えば、前に述べたようにアスファルトにする場合にかかった費用もすべて償却資産の対象になります。
150万円に満たない取得費に抑えることが一番ですが、それを超えてしまった場合には、資産を一括償却資産として経費に計上するという会計処理をおこなうことで節税につながります。
一括償却資産とは、1つ10万円以上20万円未満の資産の取得費用を3年に振り分けることができる考え方です。
例えば、1つ10万円のロック版を20台分導入すると取得費用は200万円になり、150万円を超えてしまいます。そこで一括償却資産として計上すると、1年でおおよそ67万円の費用として3年に振り分けて、免税措置を受けることが可能です。
駐車場経営における税金全般について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
駐車場経営に向いているか判断するポイント
駐車場経営は、住宅用地に比べて固定資産税が6倍になるなど、税金の負担が大きい土地活用の方法です。
経営が立ち行かなくなれば税負担が苦しくなり、土地を手放さなくてはならなくなる恐れもあります。ポイントを押さえて、改めて土地活用方法を検討しましょう。
駐車場経営に向いているかの4つの判断ポイント
経営を始める前に、自身の土地や相続予定の土地が駐車場経営に向いているかどうかを判断しましょう。次のポイントを押さえると判断しやすいです。
| ポイント | 詳しい判断基準 |
| 土地活用でどのくらいの収入を得たいか |
|
| 初期費用にいくらかけられるか |
|
| 用途地域の制限は駐車場に適しているか |
|
| 地域に駐車場の需要があるか |
|
駐車場経営は、初期費用は安いものの収入はさほど大きくないという特徴があります。
自身の土地活用の目的に適している方法かどうか考える必要があるでしょう。また、利用者がいなければ利益を得ることはできないので、地域のニーズをきちんと調査してからのぞみましょう。
駐車場経営以外の土地活用も考える
土地活用の方法は駐車場経営以外にも、賃貸住宅の経営や個人宅・企業向けに借地として貸し出すなどさまざまな選択肢があります。
駐車場は建物を建てる活用方法と比べて初期費用を抑えられ、初心者向きではありますが、収益性は高くありません。賃貸住宅の家賃よりも賃料が低く固定資産税の軽減措置がない分、空きが出ると赤字になりやすいというデメリットがあります。
賃貸住宅の空き室リスクが少ない立地、個人宅の建設や企業の店舗展開などの需要が見込める立地であれば、駐車場以外の選択肢も検討してみましょう。さまざまな土地活用を紹介した次の記事も、あわせてチェックしてみてください。
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駐車場の固定資産税に関するQ＆A
最後に駐車場の固定資産税に関して、よくある疑問とその回答をまとめましたのでご覧ください。
まとめ
駐車場にかかる固定資産税は決して少ないとは言えない出費です。アパートやマンションの経営に比べて月々の利益が少ない駐車場経営は、集客率を上げること以上にコストを下げることが重要視されることでしょう。
しかし、駐車場の固定資産税は工夫次第で抑えることができます。所有している土地の状態や周辺環境、駐車場経営に充てられる自己資産額など、さまざまな要素を検討しながら、特例制度などを利用して賢く節税対策をおこない、収益をあげましょう。
※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/
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