マンション経営は利回りの計算が大事!経営に失敗しないコツも解説

マンション・アパート経営

「利回り」という言葉を聞いたことはありませんか?「聞いたことはあるけれど、どういう意味かわからない」「高ければ高いほど儲かるのでは」など、経営や投資に詳しくなければ、具体的に理解していない方は多いと思います。

利回りとは簡単にいうと、投資額に対する利益の割合のことです。マンション経営を行って利益を得たいのであれば、利回りという考え方をきちんと理解する必要があります。

本記事では、マンション経営において重要な利回りについて、基本的な知識から詳しく解説します。また、マンション経営の利回りの相場や注意点、経営するコツも紹介するので、マンション経営を始める前の手引書としても参考にしてください。

マンション経営で重要な3つの利回り

利回りとは投資額に対する利益の割合のことで、一般的には年間の割合を示します。そのパーセンテージが大きいほど利益が出やすいと考えられています。

マンション経営において重要な利回りは次の3種類です。

  • 想定利回り
  • 表面利回り
  • 実質利回り

それぞれ異なる意味合いがあるため、正しく理解していないと儲けの少ない物件を購入してしまうかもしれません。以下で詳しく解説します。

理想の満室経営「想定利回り」

まず、投資用マンションの広告などに使用されやすい「想定利回り」について見ていきましょう。想定利回りとはマンションの部屋が全て埋まり、空室がない状況で1年経営が行われた場合の利回りで「満室想定利回り」と呼ばれることもあります。

具体的には、次のように計算されます。

想定利回り(%)=満室の年間家賃収入÷マンション購入価格×100

このように想定利回りは1年間全戸満室になり、安定した収入が得られる理想的な利回りです。ほかの利回りと比べると数字が大きく、高い収益性をアピールしたい広告でよく見られます。

あまりに大きな利回りを宣伝するような広告や営業マンに出会ったら、想定利回りで計算していると考えてよいでしょう。

空室の可能性も加味した「表面利回り」

「表面利回り」は想定利回りと異なり、空室の可能性を加味して計算する利回りで「グロス利回り」と呼ばれることもあります。

計算式は次の通りです。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷マンション購入価格×100
中古物件の広告に使用されることが多く、年間家賃収入をもとに利益を算出します。ひとつ注意したいことは、必要な経費が一切考慮されない点です。つまり実際にこの物件を購入したとしても、表面利回りと同様の利益は得られないと考えられます。

経費まで計上した「実質利回り」

「実質利回り」は、実際の利益に最も近い計算ができる利回りです。収入と投資額だけで単純に計算するのではなく、不動産購入にかかる費用や経営に必要な経費を含めて計算します。

実質利回り(%)=(年間家賃収入ー経費)÷(マンション購入価格+購入時諸費用)×100

広告には、想定利回りや表面利回りが記載されていることが多いです。実際に投資する物件を選ぶなら、必ず経費を考慮した実質利回りを求めてから考えましょう。

マンション経営の経費一覧

マンションを経営する上で、次のような費用が購入時や毎月の費用として考えられます。

初期費用 ランニングコスト
  • 仲介手数料
  • 登録免許税
  • 印紙代
  • 不動産取得税
  • 司法書士報酬
  • ローン事務手数料
  • ローン保証料
  • 損害保険料
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 個人事業税
  • 管理手数料
  • 管理費
  • 広告費
  • 減価償却費(※1)
  • ローン返済額、金利
  • 修繕費
  • 所得税、住民税

このように、マンション経営を始めるときだけでなく、継続するためにもさまざまな費用がかかることがわかります。ランニングコストについては、全てが毎月かかる費用というわけではありません。修繕費や広告費は必要に応じてかかり、固定資産税や所得税といった税金はまとまって請求があります。


1)経年や使用によって劣化する資産について、価値の下がる部分を経費として一定期間計上できる

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利回り計算シミュレーション

次のような中古一棟マンションを購入するケースで、3つの利回りを具体的に計算してみます。

マンション代金 購入時諸費用 部屋数 使用部屋数 家賃/月 経費/月
1億円 500万円 15室 13室 7万円 50万円

想定利回りの計算例

計算式に当てはめると、想定利回りは以下の通りです。

想定利回り(%)=(7万円×15室×12ヶ月)÷1億円×100=12.6%

満室を想定して計算するため、収入は毎月の家賃7万円に15室をかけて計算します。このケースの想定利回りは12.6%となりました。

表面利回りの計算例

表面利回りでは、実際に使用されている13室の年間家賃収入を使って計算してみましょう。

表面利回り(%)=(7万円×13室×12ヶ月)÷1億円×100=10.92%

想定利回りよりも低い、10.92%という利回りが算出できました。

実質利回りの計算例

最後に、実際の経営に近いとされる実質利回りを導きましょう。購入時の諸費用や年間のランニングコストも考慮します。

実質利回り(%)={(7万円×13室×12ヶ月)ー(50万円×12ヶ月)}÷(1億円+500万円)×100=約4.68%

経費を含めて考えると、利回りはおおよそ4.68%となりました。このマンションを実際に買うかどうかは、この数字を見て選ぶことをおすすめします。

マンション経営の利回りの相場

マンション経営の平均利回りはどの程度なのでしょう?

以下で、賃貸住宅一棟の利回り相場をエリア別に表でまとめました。こちらの表では、期待利回りを使用しています。期待利回りは、主に投資家が投資価値をはかるために扱い、投資額に対して期待する利益の割合を示したものです。

地区 ワンルームマンション利回り ファミリー向けマンション利回り
札幌 5.5% 5.5%
仙台 5.5% 5.6%
東京城南地区 4.2% 4.3%
東京城東地区 4.4% 4.5%
さいたま 5.2% 5.3%
千葉 5.2% 5.3%
横浜 4.9% 5.0%
名古屋 5.0% 5.2%
京都 5.2% 5.3%
大阪 4.8% 5.0%
神戸 5.2% 5.3%
広島 5.7% 5.8%
福岡 5.0% 5.2%

“参考:日本不動産研究所第43回不動産投資家調査(2020月10月現在)」”

このように、期待される利回りは地域によって異なります。東京都のマンションなど、購入費用が大きくなるエリアでは利回りが低い傾向が見られます。

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マンション経営の利回りに関する注意点

続いて、利回りを考えるにあたって気をつけたいポイントを解説します。マンション経営において、利回りは大変重要な要素といえます。しかし提示された利回りを鵜呑みにしたり、利回りだけを見て物件を選んだりすることは危険です。以下の点に注意しましょう。

  • 利回りは一定ではない
  • 広告の利回りは種類を確認
  • 利回りが高くても儲けが多い保証はない

利回りは一定ではない

提示された利回りや計算した利回りは、あくまで予想や想定をもとにした数字です。空室や家賃価格の下落により、利回りは毎年変化すると考えましょう。特にローン返済中は、金利の変動が利回りに大きく影響するため注意が必要です。

実際の経営状況に近いとされる実質利回りであっても、算出時の状況により変動するものです。当初よりも家賃が下がれば利益も減少し、空室率が下がれば利益が増加することも考えられます。

購入時に計算した利回りや、プランナーに提示された利回りを過信して経営すると、予期せぬ赤字に適切な対処ができない恐れもあります。そのため定期的に利回りを計算し、状況を数字化していくと安心です。

広告の利回りは種類を確認

投資用物件を探す際には、広告の利回りに惑わされないように気をつけましょう。

不動産広告に載っている利回りは、満室時を想定した「想定利回り」や経費を考慮しない「表面利回り」であることがほとんどです。広告には「満室時想定で計算」や「期待される利益で計算」などと但し書きがあり、どの利回りを使っているか確認できます。

広告の高い利回りに惑わされずに、必ず実質利回りを計算して判断しましょう。

利回りが高くても儲けが多い保証はない

利回りが高いほど利益が高いと考えられますが「利回りが高い物件=儲かる物件」というわけではありません。利回りは、初期投資に対する利益の割合を表すものです。つまり利回りが高かったとしても、初期投資額が低ければ利益も低いと考えられます。

東京都のマンションは価格が高いため利回りが低い傾向にあります。しかし初期費用がかかる分、地方のマンションよりもトータルで見れば儲けが大きいことが多いです。

本業にするほど収益を得たいと考えているなら、初期費用がかかったとしても高額のマンションを購入したほうがよい可能性もあります。投資物件を選ぶ際は、自分の投資目的や目指す収入も含めて考えましょう。

マンション経営の収入について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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マンション経営に失敗しない5つのコツ

マンション経営を成功させるためには、利回り以外にもさまざまなポイントをおさえる必要があります。今回は、マンション経営に失敗しないための5つのコツを紹介します。

  • 長期のニーズが期待できる地域を選ぶ
  • 管理を徹底して空室や家賃滞納を回避
  • ローンは途中で借り換えも検討
  • 経費をもれなく確定申告
  • 経営の継続はキャッシュフローで判断

以下で、ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

長期のニーズが期待できる地域を選ぶ

マンション経営を成功させるためには地域の需要を満たして、なるべく空室を作らないことが大切です。マンションはニーズがなくなったからといって、場所を変えて経営することはできません。投資物件を選ぶ際には、長期的なニーズが見込まれるかどうかを慎重に判断する必要があります。

マンション経営に向いているとされる土地の特徴は次の通りです。

  • 犯罪率が低くイメージのよいエリア
  • 駅近など利便性が高い
  • 学校や公共施設といった施設が充実している
  • コンビニやスーパー、病院などが徒歩圏内にある
  • 競合物件が少ない

また、エリアのニーズを考えて間取りを決めることも大切です。単身者の多いエリアにファミリー向けのマンションを建ててしまうと、顧客獲得のチャンスを失うことにもなりかねません。物件を購入する前に、現地を訪れて環境調査を行うことをおすすめします。

管理を徹底して空室や家賃滞納を回避

管理が不十分なマンションは空室が目立ち、家賃の滞納や不法侵入などのトラブルに発展する可能性が高まります。費用を節約して利益を追求するのもよいのですが、適切に管理を行って入居者の安全性や住みやすさを大切にしましょう。

管理や広告、家賃の回収といった業務は委託すると費用がかかるため、自分で行いたいと考える経営者も多いです。しかし意外に手間や時間を要し、マンション経営の経験がない方にはハードルが高い業務でもあります。適切に管理や運営を行うなら、業者に任せられる部分は委託して自分は経営に集中したほうが無難です。

投資用マンションを扱う不動産会社のなかには、管理業務や家賃回収の業務を委託してくれる会社もあります。そうしたサポート体制で物件を比較するのも手です。

ローンは途中で借り換えも検討

投資ローンは、返済途中であっても借り換えることで返済額を抑えられる可能性があります。投資用マンションを買う際は、投資ローンを組んで金融機関から融資を得ることが多いです。金融機関の選び方はさまざまありますが、少しでも金利の低いところを選びたいという方が多いのではないでしょうか。

購入当初は安い金利であっても、返済していくうちに金利が変動して高くなる可能性もあります。ローンは返済途中でも、ほかの金融機関に切り替えることが可能です。返済金利は定期的に確認し、必要があれば借り換えることも視野に入れましょう。

マンション経営のローンについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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経費をもれなく確定申告

不動産投資をするなら、毎年の確定申告が必要になります。税金は申告された所得に応じて課せられるため、正しく過不足なく申告することが大切です。

マンション経営では、さまざまなランニングコストがかかりますが、経費をもれなく計上することで節税効果が得られます。マンション経営で、経費として計上できる主なコストは以下の通りです。

  • 固定資産税、都市計画税
  • 個人事業税
  • 管理委託手数料、管理費
  • 広告費
  • 減価償却費
  • ローン金利
  • 修繕費、修繕積立金
  • リフォーム費用
  • 損害保険料
  • 交通費

また仮に経営が赤字になった場合でも、確定申告することを強くおすすめします。適切に申告して損益通算を利用することで、赤字部分をほかの所得から差し引いて相殺することが可能です。

このように経費をきちんと計上し、控除や制度を余すことなく利用することは、税額を減らして利益を増やすことにつながります。

マンション経営の節税ついての記事も参考にしてください。

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経営の継続はキャッシュフローで判断

マンションの経営を続けていると「このまま続けてよいのか、もう手放すべきか」と悩むこともあるでしょう。経営の継続は利回りだけでなく、キャッシュフローで判断することをおすすめします。

キャッシュフローとは、収入から費用を差し引いて手元にいくら現金が残るのかを重視する考え方で、次のように計算できます。

キャッシュフロー = 家賃収入ー(経費+ローン返済)

この数が、0に極めて近くなったりマイナスになったりする場合は、マンションを手放して経営をやめることも視野に入れる必要があるでしょう。短期的な数字のみで考えるのではなく、10年や20年程度の長期的なキャッシュフローで考えると見通しが立てやすいです。

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利回りが悪いマンションを手放す方法

利回りが悪く、キャッシュフローも自分の基準に合わないような場合には、マンションを売却して手放すことも考えましょう。投資用マンションを売却する一般的な手順は次の通りです。

  1. 経営中のマンションの査定を受ける
  2. 投資用物件の売却が得意な不動産会社を選ぶ
  3. 売却活動をして引き渡し
  4. 仲介で売却できない場合は買取を検討

それぞれのステップを深掘りしていきましょう。

経営中のマンションの査定を受ける

まずは、不動産会社に査定を依頼するところから始めましょう。査定を依頼する会社は1社に絞らず、複数社の査定結果を比較することをおすすめします。

一棟マンションを手放すよりよいタイミングとしては、不動産の価値が下がる前や減価償却期間が終わったあとなどが挙げられます。複数の査定額を比較することで、自分のマンションにどれほどの価値があるのか、最新の相場を知ることができるでしょう。

複数社に査定を依頼するなら、一括査定サイトが便利です。無料かつ一度の入力で、複数の不動産会社に査定を依頼できるため、手間や時間を省くことができます。ただし一括査定サイトによっては、投資用物件を取り扱っていないこともあるため注意しましょう。

マンション売却のおすすめの一括査定サイトについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

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投資用物件の売却が得意な不動産会社を選ぶ

不動産売却を成功させるカギは不動産会社選びにあります。不動産会社は、得意とする分野やエリアがそれぞれ異なります。納得のいく売却を目指すなら、投資用物件の売却を得意とする不動産会社を選んで契約しましょう。

また、営業担当の力量も重要です。物件情報をポータルサイトに掲載するなど、売却活動の主な業務は営業担当が担います。自分のマンションを正しく評価し、精力的に活動してくれるような担当者なら安心です。また、売却が成立するまで数ヶ月以上共にするので、話しやすさや感じのよさといった相性も重視しましょう。

不動産会社の選び方について詳しく解説した、こちらの記事もご覧ください。

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売却活動をして引き渡し

売却活動は3~6ヶ月ほどかかることが一般的です。投資用マンションは、通常の不動産よりも売却に時間がかかることも珍しくありません。

もちろん入居者がいる状態でも売却は可能で、その場合はオーナーチェンジ物件として取り扱われます。購入希望者が現れると、通常の不動産売却と同様に内覧を行いますが、空室の部屋を見せるので、満室の場合は写真や物件情報を提示するのみで省略されます。経営状況を詳しく聞かれることも多いので、具体的な資料を用意しておくとよいでしょう。

その後、双方の合意のもと売買契約を結んで引き渡しを行います。

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仲介で売却できないマンションは買取

もしも、不動産会社の売却活動があってもなかなか売却できない場合には、買取による売却も検討しましょう。買取による売却とは、不動産会社が物件を直接買い取ってくれる仕組みのことです。購入希望者を探す手間が省かれるため、早期の売却を目指している方におすすめの売却方法といえます。

ただし、仲介による売却よりも売却価格が安くなるため注意しましょう。具体的には7~8割程度の価格で買い取られることが多いです。

不動産会社によっては一定期間売却できなかった場合に、買取してくれるサービスを提供していることがあります。一棟マンションは価格も高いため、予想以上に売却に時間がかかることも考えられます。幅広い視野を持って売却を進めましょう。

まとめ

利回りの計算は、マンション経営を進めていくうえで大変重要な要素です。利回りを考えることは、どれほどの利益が出るかを予想したり、長期的な見通しを持ったりすることにつながります。

なかでも実質利回りの計算は、経営を始めたあとにも役立つ知識です。経費を含めて正しく計算することで、自分のマンションがどういった経営状況にあるのか整理することができます。広告に記載された「想定利回り」や「表面利回り」を比較して物件を選ぶのもよいですが、ぜひ実質利回りの計算を使ってみてください。

ただし利回りだけで物件を選んだり、経営の進退を決めたりすることはおすすめできません。キャッシュフローや物件の周辺環境、ニーズ調査などを総合的に見て判断しましょう。

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