田舎のいらない土地を放置するのはNG？処分方法と活用方法を解説【司法書士監修】

相続した田舎の土地で、いらない土地の維持に悩んでいませんか。需要がある地方や環境であれば活用方法が多くありますが、人口の少ない地域では容易なことではないでしょう。

使い道が無いからといって放置を続けておくと、将来思いもしない不利益を被ることになるかもしれません。とはいえ買ってくれる人は居るのか？誰かにあげる事はできるのか？国・自治体に返す事はできるのか？と、疑問は尽きないものです。

この記事では、田舎の土地を放置するリスクや、具体的な活用方法・処分方法、土地を放棄する場合の条件について解説していきます。ここで紹介する知識を基に、ご自身の土地の未来について考えてみてください。

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田舎のいらない土地の放置がNGな3つの理由

そもそも、田舎の土地を放置することでどのようなリスクや不利益があるのでしょうか。ここでは、「税金」「周辺住民とのトラブル」「管理の手間」という3つの観点から解説していきます。

固定資産税の負担が続く

土地を所有していると、固定資産税という税金が課されます。税額は以下の数式で計算します。

評価額は時価の7～8割程度で、税率は1.4％を基準に地域によって変わります。固定資産税は、土地を使用しているかに関係なく、所有している限り支払い続けなければなりません。

固定資産税は毎年、1月1日時点の所有者が支払う義務があります。評価額が300万円の土地の場合、納税額は約4万円となります。毎年、市町村から所有者に納税通知書が届き、支払期限までに支払わないと各種の差し押さえや延滞金の請求がされる可能性もあるため注意が必要です。

なお、土地に建物がある場合は、軽減措置が適用され、土地にかかる固定資産税は最大で6分の1になります。しかし建物部分にも固定資産税が課せられることになるので、負担がかかることには変わりありません。

倒壊した場合は損害賠償責任を負うことも

敷地内に老朽化した建物や外壁がある場合、放置したままだと倒壊するリスクがあります。万一、他人にけがを負わせてしまうと、所有者に損害賠償責任が発生することもあり得ます。

また、十分に管理していない斜面があれば、台風や大雨で土砂崩れを起こすと他人に被害が及ぶ可能性があります。

また、農地や山林の場合は、数年放置すると荒れてしまい、隣接する農地に被害が出たり近隣住民とのトラブルに発展したりする可能性も高くなるでしょう。また、そのようなトラブルを抱えたままだと、土地を売りに出したとしても買い手が見つかりにくくなります。

管理に手間と費用がかかる

トラブル防止の為にも土地は定期的に管理が必要になります。例えば、木の剪定や雑草の刈り取りは2～3ヶ月に1回程度はしたほうがよいでしょう。

もちろん自分でそのような手入れができる時間がある方ばかりではありません。できないときは、業者に作業を依頼して行ってもらう必要がありますが、その分の費用がかかることになります。

建物が残っていて管理のため電気や水道の契約を続けている場合は、基本料金の支払いも続きます。1ヶ月あたりではわずかでも、長い目で見ると大きな出費になります。

自分には不要な土地でも、他の人にとっては価値がある場合もあります。まずは「売却」「土地活用」「譲渡」のいずれかが適用できないか検討してみると良いでしょう。

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田舎のいらない土地を売却する3つの方法

自分にとっていらない土地であっても、不動産会社に仲介を依頼することで売却できることもあります。しかし、田舎の土地は都心に比べて需要が低いため、当然買い手も見つかりにくくなります。そこで、早期売却を目指すために次の3つの方法を紹介していきます。

田舎の土地売却に強い不動産会社の仲介

できるだけ高く売りたいなら、不動産会社の仲介での売却を検討しましょう。その際、田舎の土地の売却であれば、その地方に精通した不動産会社を選ぶことが重要です。世の中には大手から中小まで多数の不動産会社があり、それぞれ得意とする不動産の種類やエリアが異なるからです。

しかし、不動産売買の経験がないと、どの不動産会社に仲介を依頼すればよいか判断するのは難しいでしょう。そのような場合に便利なのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは土地の所在地や面積などの情報を入力するだけで、サイトが提携する全国の不動産会社に対して一括で査定を依頼できる無料サービスです。

特に、下記の一括査定サービスは、エリアカバー率が高く、都心だけでなく地方エリアにも強いとされているサイトです。不動産売却に関するコラムも充実しているので、土地の売却が初めてという人にもおすすめです。

田舎の土地を売却したいなら一括査定サイト「イエウール」がおすすめ

田舎の土地の売却を検討している方に編集部がおすすめしたい一括査定サービスが「イエウール」です。イエウールがおすすめな理由について、以下にまとめています。

※2020年7月「不動産の一括査定サイトに関するランキング調査」より（株）東京商工リサーチ調べ

土地を売却する際のコツ

土地の売却では比較的大きな額の金額が動く為、購入者は相場と現物を見て購入すべき土地かどうかを吟味します。よって、売却にあたっては以下のようなコツが必要になります。

前項の通り、適切な不動産会社を選ぶ為にも一括査定は有効です。売却する土地や地域に造詣の深い不動産会社へ査定依頼することで、相場に基づいた売却価格を割り出す事ができます。

そして、不動産会社の提示する売却金額が適切かどうかを判断する為に、自分でも相場を調べておく事が重要です。

また、査定時や購入希望者に良い印象を与える為にも、土地の状態も良好にしておきたいものです。改めて整地などする必要はありませんが、草刈りなどできる範囲の管理はしておくようにしましょう。

不動産会社の買取

どうしても土地の購入希望者が見つからない場合は、不動産会社に直接買取をしてもらうという方法もあります。不動産会社が買取った土地は、転売して利益を得る仕組みです。早ければ査定を受けてから売買契約までが1週間程度で完了します。

転売が前提のため、仲介で売却するより2～3割安くなってしまいます。ただし、不動産会社から見て転売先がないと判断されるような土地の場合、買い取ってくれる業者が見つからない可能性もあります。

買取のメリットデメリットやおすすめ業者について、詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてみてください。

空き家バンクに登録

土地付きの物件や農地付き空き家であれば、都道府県や市区町村などの自治体やNPOが運営する空き家バンクを利用する方法もあります。このサービスは、空き家を貸したい人・買いたい人が登録し、借りたい人・買いたい人が登録された物件を探して、申込みをする仕組みとなっています。

通常の不動産売買とは違う層の閲覧者が探すため、空き家を探している人の目に留まりやすい可能性があります。空き家バンクは無料で利用でき、不動産会社を介さないので仲介手数料もかかりません。まずは土地がある自治体の公式HPをチェックし、登録することを考えてみてください。

ただし、自治体がサポートしてくれるのは購入希望者とのマッチングまでで、基本的に価格交渉や書類の手続きは自力でしなければなりません。特に書類の手続きは専門的な知識が必要になるので、司法書士などの専門家に相談することも考えましょう。

田舎のいらない土地を無償で手放す3つの方法

売却も土地活用も難しいようなら、可能性は低いですが、無償で譲渡や寄付をするという選択肢もあります。せっかくの財産も負債しか生まないのであれば、利益が出なくても手放してしまった方が長い目で見ると得です。

ここでは、譲渡や寄付する場合のポイントや流れについて解説していきます。

第三者への譲渡

交渉先は隣接地の所有者が有力

譲渡先の最有力の候補は隣接地の所有者です。譲渡される人には次のメリットがあります。

他の場所に住んでいる人より土地を利用しやすく、顔なじみであれば交渉もしやすくなります。ゼロから譲渡先を探さなくてよいので、譲渡できる確率が高まるでしょう。

無償譲渡でも相手に税金が発生する

無償で譲渡するときに注意しておくこととして、税金の問題があります。

例え土地は無償であっても、贈与税、登録免許税、不動産所得税が相手にかかってしまいます。贈与税は基礎控除が110万円あり、土地の価値が低いと問題ないですが、超えるようなら事前に伝えておく必要があるでしょう。

また、自身が一部を負担するという方法もあります。自身で固定資産税や維持費を負担し続ける場合と比べて負担額が小さくできれば、双方にとって得な契約が実現できる可能性もあります。

土地の譲渡に必要な手続き

土地の譲渡手続きは簡単で、次の4つの手順で名義を変更します。

• 法務局で申請書をもらう（ホームページでダウンロード可）
• 権利証や印鑑証明書、住民票など必要な書類を用意
• 必要事項を記入して書類の提出、登録免許税の納付
• 登記識別情報通知や登記完了証の受領

法務局は平日しか開いていないため、職種によっては休みを取って手続きをしなければなりません。書類に不備がなければ、準備段階からでも1ヶ月あれば、名義変更をして譲渡が完了します。

法人への寄付

法人への寄付というかたちで土地を譲渡するという選択肢も考えてみましょう。

法人は事業や保養地のために土地が必要なこともあるため、寄付を受け付ける場合があります。一般企業よりも、公益法人等(社団法人、学校、自社、NPO法人など)の方が寄付を受け付けている可能性が高いとされています。

一般企業や公益法人などへの寄付は経費と扱われ税金が軽くなりますが、所有権移転登記費用や、場合によっては贈与税がかかることに注意しましょう。

一般企業では必ずみなし所得税として課税され、公益法人の場合もみなし所得税として課税されますが、所定の手続きによって非課税となります。法人への寄付を考えている場合には、専門の税理士にも相談を行った上で行うと良いでしょう。

自治体への寄付

自治体も寄付を受け付けている場合があります。ただし、土地は自治体にとって貴重な収入源です。土地の管理運用にはお金もかかるため、簡単に受け付けてしまっては財政問題ともなるため、あまり一般的な選択肢とは言えないでしょう。

しかし、審査に通って寄付が成立してしまえば非課税での譲渡が行えます。

寄付の条件自体は自治体ごとに定められているため、所定の条件を満たせば寄付を申し出る事ができます。手順は自治体によって異なりますが、概ね以下のようになります。

• 担当窓口で寄付について相談する
• 自治体の担当者による土地の調査
• 調査と審査
• 審査に通った場合、必要書類に記入して提出する

寄付について相談する時には、公図や謄本や写真など、その土地について分かる資料を用意していきましょう。

田舎のいらない土地を活用する2つの方法

田舎の土地でも、手を加えることで収益化に成功できるケースはあるものの、全体的には難しい傾向にあると言えます。賃貸経営や駐車場経営は人口や人流の大きい場所でなければ成立しないため、限られた活用方法の中から適したものを選ぶ必要に迫られています。

ここでは、田舎の土地でもなるべく手間を掛けずに利益を期待できる2つの方法を紹介していきます。

集客の必要がない【太陽光発電】

太陽光発電は、広い田舎の土地におすすめする活用方法となります。田舎の土地にアパートやマンション、店舗用の貸家、駐車場などを始めるには集客や借り主を集めるのが大変です。太陽光発電ならば集客の必要がないため、条件さえ揃えば始められます。

田舎の土地は広いことが多く、また太陽光を妨げるような高い建物も少ない土地が多いため、太陽光発電を設置して活用することもよいでしょう。その他、太陽光発電が向いている土地の条件を紹介します。

また、太陽光発電には2つの方式があり、それぞれ費用や収益が違います。自営方式は、土地に太陽光発電の設備を自費で設置し、経費以外が全て収入として得られます。

一方、事業者へ土地を貸す方式は、設置にかかる費用や経費は事業者が負担して、土地を貸し地代として収入が得られる方式です。

太陽光発電に興味がある人には、次の記事もおすすめです。

業者向けに貸し出す【資材置き場】

土地を資材置き場として貸し出し、地代を得る方法もあります。これは、近くに工事や建設を行う業者がいる場合に、おすすめしたい活用法です。また、大規模な設備投資がいらないため、初期費用を抑えたい場合にもおすすめです。

この方法は規制がある土地でもできる活用方法で、とりあえず資材置き場として使い将来的に別の方法を検討することもできます。例えば、将来的な都市への発展や、観光地としての振興が見込める場合にはおすすめと言えるでしょう。

工事現場の資材置き場として利用してもらう場合は、他の用途よりも長期的に借りる場合が少ないことと、建物が建っていない場合は、固定資産税が軽減されないことに注意してください。

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土地活用サービスを提供している企業についてさらに詳しく知りたい人は、次の記事もおすすめです。

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相続前ならば相続放棄も検討しよう

財産を相続する前であれば、相続放棄をすることで手放すという選択肢もあります。相続放棄とは、いらない土地だけ放棄するのではなく、他の預貯金や家など受け継ぐ資産を全て放棄するという制度です。

売却の見通しがたたず、土地の有効活用ができないと考えられるなら相続放棄を検討してみると良いでしょう。ここでは相続放棄の基本的なルールや手順を解説していきます。

相続放棄の基本ルール

先述したように、相続放棄は土地以外の財産の相続も放棄することになるため、相続する財産の総額を加味して、トータルでマイナスになる場合の選択肢として検討してください。

相続放棄の基本的なルールとして次の2つがあります。

相続放棄の期限は民法で決められており、家庭裁判所へ申し立てをしなければなりません。あくまで自身が相続を知ってからの期間のため、万が一知らない間に元の所有者が亡くなっていても慌てる必要はありません。

所有権については相続放棄をしてもなくならず、相続人が誰もいないのであれば、最終的には国に所有権が帰属することになりますが、手続きは相続財産管理人を立て処理をしてもらうことになります。

相続放棄のメリット・デメリット

相続放棄は今後の人生に大きな影響の出る決断です。メリットとデメリットについてしっかりと把握しておきましょう。特に、デメリットが及ぼすものは大きいため、土地の放棄と見合うだけの決断かどうか事前によく考えておきましょう。

相続放棄のメリット

相続放棄のメリットは以下のようなものになります。

運用に困った土地や借金がある場合、相続放棄は大きな負担軽減策となります。親族間で相続に揉め事がある場合にはその揉め事とも距離を置くことができます。

相続放棄のデメリット

何事もメリットばかりとは言えません。特に、相続放棄の場合にはデメリットが大きいと言えます。

以上のようなデメリットを背負う事になります。先述の通り、相続放棄は、問答無用ですべての相続財産を手放すことになる手続きです。金銭はもちろん、家に同居していた場合は退去しなければならず、テレビなど共用の家具が被相続人の所有物であった場合は持ち出しもできません。基本的に撤回や取り消しも効きません。

また、相続放棄をする事で、自分以外の親族にトラブルが発生する可能性もあります。相続人とされた人が相続放棄をする事によって、相続権は次の相続順位の人に移る事になります。

例えば、祖父母・父・子という構成で、父に相続が発生し子が相続放棄をした場合、相続権は祖父母に移る事になります。思わぬ親族に迷惑をかける事にならないよう、事前の相談は欠かさないようにしましょう。

田舎のいらない土地を相続放棄する手順

田舎のいらない土地は次の手順で相続放棄が可能です。

• 相続放棄の書類をそろえる
• 家庭裁判所へ書類の提出
• 家庭裁判所から届く照会書を返送
• 相続放棄申述受理通知書が届いて完了

照会書は相続放棄の意思確認のようなもので、自身が相続を知った日付や放棄する土地の面積などの回答を求められます。全ての手続きは1〜2週間程度で完了します。

手続きに不安があるならば、司法書士や弁護士に依頼することは可能です。正式に依頼をすると数万円かかるため、無料の相談をしてから検討した方がよいでしょう。

土地の相続放棄に必要な書類

土地の相続放棄のために必要な書類は次の4つです。

戸籍謄本や住民票は基本的に所在地の役所で発行しますが、遠方の故人の書類は取り寄せが可能です。相続放棄申請書は、裁判所のホームページからダウンロードできるため、印刷をして必要事項を記入しましょう。

田舎の土地を処分・活用する際の注意点

ここまで田舎の不要な土地の処分・活用方法について解説してきました。しかし、実際にいずれかのアクションを選ぶ際には、気をつけるべきポイントがあります。

境界が不明な場合には測量をする

土地の資産価値を決める上で重要な要素は総面積です。土地と土地は隣り合っているものなので、「どこからどこまでが自分の土地」という境界が自分の土地か分からないままでは総面積を出しようがありません。

自分の土地の境界が不明だった場合には土地測量士に依頼して、境界を確定させましょう。自分の土地の境界が明確かどうかは、法務局の窓口で確認できます。

土地測量に関してはこちらの記事でより詳しく解説しています。興味のある方は是非ご覧ください。

農地の場合には処分方法に制限あり

法律上、農地は原則として農家以外に売る事ができません。農地転用には様々なルールが定められていますが、通常の土地と比べて利用や処分の方法に制限がある事に注意しましょう。

売却をする場合、空き家の解体は費用を調査してから

田舎のいらない土地に家が建っているのならば、そのままより解体したほうが売却しやすくなることはあります。しかし解体には木造で1坪当たり4～5万円、30坪の木造住宅で120～150万円もかかってしまいます。しかもすぐに売却できないと土地の固定資産税も上がってしまうため、更地で売却してもかかった費用を回収できないかもしれません。

また古い家がある土地によっては、建てられた当時と法律が変わって、解体すると再建築が不可能な場合があります。解体で家が欲しい人のニーズがなくなり、益々売却が困難になることがあります。かかる費用やその後の扱いを検討してから解体を決断しましょう。

更地にしてから処分や活用をする場合は、自治体によって解体のための補助金が出るケースがあります。条件を満たしていると5分の1から半額を支給してもらえます。補助金制度の有無や申請方法を、自治体で相談してから検討するものよいでしょう。

土地活用をするなら収益が見込めそうかシミュレートする

土地の活用を実際に始める場合、整備などに一定の初期費用がかかるため、リスクが高くなります。先走って工事を始めるのではなく、想定される初期費用をいつ回収できるのか必ずシミュレートしましょう。

また、土地が都市計画法で定められている区域のどの区域に定まっているかの確認も必要です。一般的に都会になるほど規制は厳しく、田舎になるほど規制は緩くなるものですが、区域次第では処分や活用方法が自由に決めることができないエリアもあります。

例えば、京都などの古都や那須や軽井沢などの別荘地では、景観を守るための独自の制限があります。

田舎の土地の処分・活用に関するQ＆A

この項目では土地の処分と活用に関してよくある疑問をQ＆A方式で解説していきます。これまでの解説でカバーしきれていなかった要素についての紹介にもなるため、是非ご覧ください。

土地売却にかかる費用はどれほどか？

どんな土地売却でも印紙税は支払う事になります。不動産会社の仲介がある場合には、業者に対して仲介手数料を支払う必要があります。

また、ローンが残っている場合には一括返済とその手数料、測量が必要な場合には測量費、建物を解体するならば解体費用、地中埋設物が発見されればその撤去費用…と、土地の状態によって必要な費用は異なります。

土地を一部だけ売りたい場合にはどうすればいい？

土地を一部だけ売る場合には分筆という手続きが必要です。

分筆は登記された1つの土地を分けて、別々の土地にする手続きのことで、一般的に、土地家屋調査士に依頼して行うものとなっています。分筆を行う場合でも土地の境界が分かっていなければならないため、必要に応じて土地測量の依頼も行うようにしましょう。

農地を売りたい場合にはどうすればいい？

農地の用地転用は難しいことが多いため、そのまま農地として農家に売却する事がもっともスムーズな選択肢となるでしょう。

自治体の農業委員会によるあっせんサービスを利用することで、新しい農業用地を探している農家とのマッチングができる可能性があります。

土地放棄に関する国の制度

基本的に、土地の権利者はその土地を自由にできるものです。しかし、日本の法律では「放棄する権利」について、あまり顧みられてはきませんでした。

土地の放棄をやみくもに認める事は国への負担になる事に加え、権利者が持つ伝統的な土地の保有意識からも、あまり考えられるものではなかったのです。

しかし、近年の人口減少と高齢化や、人口の都市への移動によってその様態も変わりつつあります。そのような状況を踏まえて、現在の土地政策の動静について紹介していきます。

政府が土地放棄について検討中

所有者が不明であったり連絡がつかない所有者不明土地や、適正な利用や管理がされず周辺に悪影響を与える管理不全の土地が全国的に増加しています。

国土交通省もこれらの土地を生活環境の悪化の原因やインフラ整備、防災上の重大な支障となるなどとして喫緊の課題としており、現在の日本にとって「手放す事が難しい土地」が全国的な問題となっている事が分かります。

これを受けて、令和3年5月28日に土地基本法に基づく土地基本方針が閣議決定されました。これ以降、社会経済情勢の変化や施策の進歩に合わせて対応を行っていくとの事なので、政策に関して注目していくと良いでしょう。

土地を国に返せる？相続土地国庫帰属制度

上項と同じく、この土地の問題への対処法として「相続等により取得した土地所有権の国庫帰属に関する法律」、相続土地国庫帰属制度が令和3年4月28日に公布されました。施行日は、令和5年4月27日です。

この制度は、相続または遺贈によって土地を取得した所有者が、法務大臣に対して土地の所有権を国庫に帰属させることについての承認を求めることができるようになる制度です。一口で言えば「土地を国に返せる制度」ですが、その条件は簡単ではないとされています。以下の10の要件に該当していない必要があります。

承認を受けても、土地の管理に必要な費用を10年分納付する必要や、実地調査に協力する必要があるなど、権利者側の負担が大きな制度となっています。施行後にこの制度を利用する事を考えている場合でも、まずは土地を売却できないかどうかを考えた方が良いでしょう。

まとめ

田舎のいらない土地は、放置すると固定資産税がかかり続けます。家や建物が残っていると、老朽化で倒壊したり、農地の場合は荒廃して周辺の住民とトラブルになったりする恐れがあります。

そのため、土地の処分をするのか、立地やニーズに合わせた活用をしていくのか、一度真剣に考える時間をとることをおすすめします。まずは不動産一括査定サイトや土地活用プランの一括請求サービスで、売却や土地活用ができないかを調査し、難しい場合は譲渡することも視野に入れましょう。また、国としてこのような土地にどのような政策を行っていくかも注視が必要です。

将来になって悔やむことがないように、本記事の内容を参考にし、不要な土地の対処法について考えてみてください。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/

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