空き家を無料で手に入れることは、決して夢物語ではありません。総務省の調査によると、全国の空き家数は900万戸を突破し過去最多を更新。管理や税負担に悩む所有者が増えた結果、無料（0円）で譲渡される物件も年々増加しています。
この記事では、空き家を無料もしくは格安で手に入れる6つの方法を紹介し、取得時にかかる税金・費用、よくある失敗パターン、使える支援制度まで網羅的に解説します。「本当にタダでもらえるの？」「どんなリスクがあるの？」といった疑問を持つ方は、ぜひ最後までご覧ください。
- 空き家を無料で入手する方法は自治体の空き家バンク、0円物件マッチングサイト、知人からの譲渡など6つ。2023年調査で全国の空き家数は900万戸超と過去最多を更新し、無料で譲渡される物件も増加中。
- 物件自体は0円でも、贈与税・不動産取得税・登録免許税などの税金やリフォーム費用がかかる。固定資産税評価額500万円の場合、贈与税だけで約53万円。
- 2023年12月の法改正で管理不全空家は固定資産税が最大6倍に。2024年4月からは相続登記が義務化。取得前にインスペクション（住宅診断）や再建築不可の確認が必須。
日本の空き家の現状【2025年最新データ】
まずは日本の空き家がどれほど深刻な状況にあるのかを、最新の統計データで確認しましょう。空き家が増えているからこそ、無料で譲渡される物件も増えています。
全国の空き家数は900万戸を突破
総務省「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」（2024年9月確報公表）によると、全国の空き家数は900万2千戸、空き家率は13.8%で、いずれも過去最高を更新しました。
前回2018年調査の848万9千戸から約51万戸増加しており、30年前（1993年）と比べると空き家数は約2倍に膨れ上がっています。
特に「その他空き家」（賃貸用・売却用・二次的住宅を除く、長期間使われていない空き家）は385万戸に達しており、こうした住宅が無料譲渡の主な対象となっています。
| 指標 | 2018年 | 2023年 | 増減 |
| 空き家総数 | 848万9千戸 | 900万2千戸 | +51万3千戸 |
| 空き家率 | 13.6% | 13.8% | +0.2pt |
| その他空き家 | 349万戸 | 385万戸 | +36万戸 |
都道府県別の空き家率ワースト5は以下のとおりです。
| 順位 | 都道府県 | 空き家率 |
| 1位 | 和歌山県 | 21.2% |
| 1位 | 徳島県 | 21.2% |
| 3位 | 山梨県 | 20.5% |
| 4位 | 鹿児島県 | 20.4% |
| 5位 | 高知県 | 20.3% |
なお、東京都の空き家率は10.9%で全国平均を下回りますが、空き家数自体は約89万7千戸と全国最多級です。大都市圏でも空き家問題は決して無縁ではありません。
空き家が増え続ける理由
空き家が増え続ける背景には、主に以下の要因があります。
- 少子高齢化と人口減少：高齢者の施設入所や死亡により空き家が発生し、子世代が相続しても住まないケースが多い
- 核家族化・単身世帯の増加：実家を継ぐ文化が薄れ、相続しても使わない住宅が増えている
- 新築偏重の住宅市場：日本は中古住宅より新築を好む傾向が強く、中古住宅の流通が進まない
- 相続登記の未了：所有者不明の空き家が全体の約20%を占め、売却や活用の障壁になっていた（2024年4月に相続登記義務化で対応）
2043年には空き家率25%の予測も
野村総合研究所（NRI）の推計によると、現在のペースが続けば2043年には空き家率が約25%まで上昇する見通しです。4軒に1軒が空き家になる計算で、今後さらに無料で譲渡される物件が増えることが予想されます。
裏を返せば、空き家を安く手に入れたい人にとってはチャンスが広がっているとも言えます。
なぜ空き家が無料で譲渡されるのか
「なぜ無料で家がもらえるの？」と不思議に思う方も多いでしょう。実は、所有者にとって空き家を持ち続けることは大きな負担であり、タダでも手放したいという切実な事情があるのです。
固定資産税・都市計画税の負担
不動産は所有しているだけで固定資産税が毎年課されます。さらに、市街化区域内の物件では都市計画税も加わります。
使っていない空き家でも年間数万〜数十万円の税負担が発生するため、「無料でもいいから引き取ってほしい」と考える所有者は少なくありません。
管理不全空家の固定資産税6倍リスク【2023年法改正】
2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法により、空き家の放置リスクがさらに高まりました。
改正のポイントは「管理不全空家」という新たな区分が設けられたことです。
| 区分 | 状態 | 行政措置 |
| 管理不全空家 | 放置すれば特定空家になるおそれがある状態（窓・壁の破損、雑草の放置など） | 指導→勧告→住宅用地特例の解除 |
| 特定空家 | 倒壊等の危険、衛生上有害、景観を著しく損なう状態 | 助言→指導→勧告→命令→行政代執行（50万円以下の過料あり） |
住宅が建つ土地は通常、固定資産税の課税標準が1/6に軽減されます（住宅用地特例）。しかし、管理不全空家または特定空家に指定され勧告を受けると、この特例が解除され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。
この法改正により、「放置しておけばいい」という考えが通用しなくなり、早急に手放したいと考える所有者が増加しています。
解体費用の負担
空き家を更地にして売却しようとしても、解体には多額の費用がかかります。
| 構造 | 坪単価の目安 | 30坪の場合 |
| 木造 | 3〜5万円 | 約90〜150万円 |
| 鉄骨造 | 4〜7万円 | 約120〜210万円 |
| RC造 | 5〜8万円 | 約150〜240万円 |
さらに、解体後は住宅用地特例が使えなくなり固定資産税が上がるため、「建物付きで無料でも引き渡したい」という判断になるケースが多いのです。
交通の便・立地の問題
都心から離れた場所や駅から遠い場所にある空き家は、買い手がつきにくい傾向があります。不動産会社に依頼しても「売値をつけられない」と言われることもあります。
しかし、リモートワークの普及により地方移住のニーズは高まっており、交通の便が悪くても自然豊かな環境を求める人にとっては、むしろ好条件となる場合があります。
事故物件で買い手がつかない
過去に事件や事故があった物件は、告知義務があるため買い手が見つかりにくい現実があります。こうした物件は不動産会社でも売値をつけられないことがあり、無料で譲渡先を募るケースがあります。
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空き家を無料・格安で手に入れる方法6選
空き家を無料もしくは格安で手に入れる方法は大きく6つあります。それぞれの特徴を理解して、自分に合った方法を選びましょう。
①自治体の空き家バンク
自治体が運営する空き家バンクは、管轄地域内の空き家情報をインターネット上で公開し、取得希望者とマッチングする仕組みです。
自治体が間に入るため信頼性が高く、移住支援策（補助金・助成金）と併用できるケースが多い点がメリットです。ただし、掲載物件数が限られる場合や、利用前に登録申請が必要な場合があります。
すでに住みたい地域が決まっている方は、まず自治体の空き家バンクを確認しましょう。
②全国版空き家バンク（LIFULL HOME’S・アットホーム）
特定の地域にこだわらず広く探したい場合は、全国版の空き家バンクが便利です。国土交通省が公募で選定した以下の2社が運営しています。
| サイト名 | 主な特徴 |
| LIFULL HOME’S 空き家バンク | 全国の自治体空き家バンクの情報を一括検索。移住者向けイベント情報も掲載 |
| アットホーム 空き家バンク | ライフスタイルから選べる検索機能。リフォーム済み物件の取り扱いもあり |
複数の自治体を横断して検索でき、条件絞り込みも充実しているため、幅広く物件を比較検討したい方におすすめです。
③0円物件マッチングサイト
近年注目を集めているのが、0円物件に特化したマッチングサイトです。無料もしくは限りなく安い物件だけを掲載しているため、効率的に探すことができます。
| サイト名 | 運営 | 特徴 | 手数料 |
| みんなの0円物件 | 株式会社Areca | 0円物件専門。掲載物件の約9割がマッチング成功 | 掲載無料（おまかせプランは有料） |
| 全国0円不動産 | 司法書士・土地家屋調査士 | 司法書士運営で登記までワンストップ対応 | 掲載無料 |
| 家いちば | 家いちば株式会社 | セルフセル方式の掲示板。売主が直接掲載 | 基本料8〜9万円（税別）+売買価格の1.5%+3万円（税別） |
「みんなの0円物件」は累計1,600件以上の物件を紹介しており（2025年時点）、9割近くがマッチングに成功する実績があります。「全国0円不動産」は司法書士が直接運営しているため、契約書作成から登記手続きまで一貫してサポートを受けられる点が強みです。
④格安物件サービス（空き家ゲートウェイ）
完全無料にこだわらず、格安で空き家を探すなら「空き家ゲートウェイ」がおすすめです。
YADOKARI株式会社とカリアゲJAPANが共同運営するこのサービスは、「空き家の100均」をコンセプトに、物件を100円か100万円の2つの価格帯のみで掲載。掲載手数料・契約手数料ともに無料です。
通常の不動産会社では値段がつけられない物件を独自に再査定し、クリエイティブな活用方法とセットで提案する手法が特徴です。
⑤知り合いからの譲渡
意外と見落としがちなのが、知人・親戚からの情報です。地方在住の知人が空き家の処分に悩んでいるケースは珍しくありません。
知り合い同士の譲渡には以下のメリットがあります。
- 物件のデメリット（雨漏り、害虫、地盤の問題等）を正直に教えてもらいやすい
- 有償の場合でも価格交渉がしやすい
- 近隣住民とのコミュニティに溶け込みやすい
ただし、知人間であっても贈与契約書の作成や所有権移転登記は必要です。後のトラブルを防ぐため、専門家を交えて手続きを進めましょう。
⑥競売・公売の利用
競売や公売に出された不動産も格安で取得できる可能性があります。
| 種類 | 理由 | 価格の特徴 |
| 競売 | 住宅ローンの返済不能により裁判所が売却 | 市場価格の5〜7割程度が目安 |
| 公売 | 税金の滞納により行政が差し押さえて売却 | 滞納額に応じた価格設定 |
通常の不動産取引より安く取得できる可能性がある一方、以下の点に注意が必要です。
- 内覧ができない（外観確認のみ）場合がある
- 前入居者が退去していないケースがある（持ち分売りの場合）
- 瑕疵担保責任（契約不適合責任）がないため、購入後の不具合は自己責任
競売は裁判所の「BIT（不動産競売物件情報サイト）」、公売は「Yahoo!官公庁オークション」等で情報を確認できます。
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空き家を取得する前に知っておきたい注意点
空き家は無料でもらっても「タダ」では済みません。税金・手続き費用・リフォーム代など、思わぬ出費がかかることもあります。事前にしっかり確認しておきましょう。
取得時にかかる税金一覧
空き家を無償で取得しても、以下の税金が発生します。
| 税金 | 課税タイミング | 概要 |
| 贈与税 | 取得時（1回） | 個人から無償で財産を受け取った場合に課税。基礎控除110万円 |
| 不動産取得税 | 取得時（1回） | 不動産を取得した際に都道府県が課税。税率は原則3%（住宅・土地） |
| 登録免許税 | 登記時（1回） | 所有権移転登記の際に課税。贈与の場合は固定資産税評価額の2% |
| 固定資産税 | 毎年 | 不動産の所有者に毎年課税。標準税率1.4% |
| 都市計画税 | 毎年 | 市街化区域内の不動産に課税。上限0.3% |
特に注意すべきは贈与税です。無償譲渡でも、もらった不動産の評価額に応じて高額な税金がかかる場合があります。
贈与税の計算シミュレーション
贈与税は暦年課税の場合、以下の計算式で求めます。
贈与税額 =（不動産の評価額 − 基礎控除110万円）× 税率 − 控除額
一般贈与財産（知人からの譲渡等）の税率は以下のとおりです。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10% | なし |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
【シミュレーション①】固定資産税評価額500万円の空き家をもらった場合
- 基礎控除後の課税価格：500万円 − 110万円 = 390万円
- 贈与税額：390万円 × 20% − 25万円 = 53万円
【シミュレーション②】固定資産税評価額1,000万円の空き家をもらった場合
- 基礎控除後の課税価格：1,000万円 − 110万円 = 890万円
- 贈与税額：890万円 × 40% − 125万円 = 231万円
このように、物件自体は無料でも贈与税だけで数十万〜数百万円かかる可能性があります。取得前に必ず税額を試算しておきましょう。
リフォーム費用の相場
長期間放置された空き家は、そのまま住めるケースは稀です。リフォーム費用の目安は以下のとおりです。
| リフォームの規模 | 費用相場 | 主な工事内容 |
| 部分リフォーム | 数十万〜500万円 | 水回り交換、壁紙・床の張替え、外壁塗装 |
| フルリノベーション | 500万〜2,500万円 | 構造体以外を全面改修。耐震補強含む場合あり |
特に築40年以上の空き家では耐震補強が必要になることが多く、費用が大きく膨らむ傾向があります。
取得前に建物の状態を正確に把握しておくことが重要です。
インスペクション（住宅診断）の活用
建物の状態を正確に把握するために、インスペクション（住宅診断）の活用をおすすめします。
インスペクションとは、専門の建築士が建物の基礎・外壁・屋根・室内・設備などを目視や計測で調査し、劣化状況や修繕が必要な箇所を報告するサービスです。費用は5〜10万円程度で、取得後に想定外のリフォーム費用が発生するリスクを大幅に減らせます。
空き家は外見からは分からない問題（雨漏り、シロアリ被害、基礎のひび割れ等）を抱えていることが多いため、取得前のインスペクションは必須と考えてよいでしょう。
無償譲渡でよくある失敗パターン5選
空き家の無償譲渡では、以下のような失敗やトラブルが報告されています。
- 再建築不可物件だった：接道義務を満たしておらず、建物を解体すると新たに建て替えができない。事前に建築基準法の接道要件を確認すること
- 地中埋設物が出てきた：コンクリート塊や産業廃棄物が地中に埋まっており、撤去に数百万円かかったケース
- 境界トラブル：聞いていた境界線と隣地所有者の認識が異なっていた。境界確定測量を事前に実施すべき
- 修繕費が想定以上：シロアリ被害や雨漏りが深刻で、フルリノベーション級の費用が必要になった
- 農地法の制限：譲り受けた土地が農地で、所有権移転に農業委員会の許可が必要だったが取得できなかった
これらのトラブルを避けるために、取得前の現地確認と専門家（司法書士・建築士・土地家屋調査士）への相談は必ず行いましょう。
再建築不可物件に注意
空き家のなかには、建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する要件）を満たしていない物件があります。こうした「再建築不可物件」は、建物を壊すと新たに建築ができません。
再建築不可物件は将来の売却も困難になるため、取得前に必ず建築計画概要書や道路台帳で接道状況を確認してください。
差し押さえ物件の持ち分売り問題
競売や公売で物件を購入する際は、持ち分売りに注意が必要です。
共同名義の不動産で一方の持ち分だけが差し押さえ対象になっている場合、購入してももう一方の共有者が居住し続けていることがあります。この場合、共有者を退去させる法的根拠はなく、物件を自由に使えない事態に陥ります。
競売・公売物件の購入を検討する際は、全部売りか持ち分売りかを必ず確認しましょう。
空き家取得で使える支援制度・税制優遇
空き家の取得やリフォームを後押しする支援制度が充実しています。うまく活用すれば、取得後の負担を大幅に軽減できます。
自治体のリフォーム・解体補助金
多くの自治体が空き家の活用を促進するための補助金制度を設けています。
| 補助金の種類 | 補助内容の例 |
| リフォーム補助金 | 改修費用の1/2〜2/3、上限50〜100万円程度 |
| 解体補助金 | 解体費用の1/2〜2/3、上限50〜120万円程度 |
| 家財処分補助金 | 空き家内の残置物撤去費用を補助 |
| 引っ越し費用補助 | 移住者向けに引っ越し費用を補助 |
| 耐震改修補助 | 耐震診断・耐震改修工事費用の補助 |
補助金の内容・金額は自治体ごとに大きく異なるため、取得を検討している地域の窓口やホームページで確認してください。空き家バンクを通じて取得した場合に補助金が上乗せされるケースもあります。
相続登記義務化と対応（2024年4月施行）
2024年4月から相続登記が義務化されました。これは空き家を譲り受ける側にも影響する重要な法改正です。
| 項目 | 内容 |
| 義務の内容 | 相続で不動産を取得した場合、所有権取得を知った日から3年以内に相続登記を申請 |
| 違反時の罰則 | 正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料 |
| 過去の相続 | 2024年4月1日より前に相続した未登記不動産は2027年3月31日までに登記が必要 |
| 簡素化措置 | 相続人申告登記（単独申出可、登録免許税不要、Web手続き可）で義務履行可能 |
この義務化により、相続した空き家を放置し続けることが難しくなりました。結果として、空き家を手放したいと考える所有者が増え、無償譲渡の物件も増加すると見込まれています。
空き家の譲渡所得3,000万円特別控除
相続した空き家を売却する際に使える税制優遇として、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例があります。
| 項目 | 内容 |
| 控除額 | 最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円） |
| 適用期限 | 令和9年（2027年）12月31日までの譲渡 |
| 主な要件 | 昭和56年5月31日以前建築、被相続人が一人暮らし、相続後に事業・居住用途に使用していないこと |
この制度は「空き家をもらう側」ではなく「相続した空き家を手放す側」の特例ですが、この控除があることで所有者が売却・譲渡に踏み切りやすくなり、結果的に市場に出る物件が増えるという効果があります。
空き家バンクの利用方法と取得の流れ
空き家バンクの利用ステップ
空き家バンクを利用した取得の一般的な流れは以下のとおりです。
- 情報収集：住みたい地域の空き家バンクサイトで物件を検索
- 利用登録：空き家バンクへの利用者登録（氏名・連絡先・希望条件等を申請）
- 物件見学：気になる物件があれば、空き家バンク運営局を通じて見学を申し込み
- 条件交渉：所有者と価格・引き渡し条件を交渉
- 売買（贈与）契約：条件がまとまったら契約を締結
- 所有権移転登記：司法書士に依頼して登記手続きを行い、引き渡し完了
自治体によっては、利用登録前に移住体験ツアーや現地説明会への参加が求められることもあります。詳しい手続きは各自治体に確認しましょう。
無償譲渡時の手続きポイント
無償譲渡の場合は不動産会社が仲介に入らないケースが多いため、以下の点に注意が必要です。
- 贈与契約書の作成：口約束ではなく、必ず書面で契約を交わすこと。物件の状態、引き渡し時期、費用負担の範囲を明記する
- 所有権移転登記：司法書士に依頼するのが一般的。費用は数万〜10万円程度
- 固定資産税の精算：年度途中の引き渡しの場合、日割り精算のルールを契約書に明記する
手続きに不安がある場合は、無理に自分で進めず司法書士や行政書士に相談しましょう。費用の目安は以下のとおりです。
| サービス | 費用相場 |
| 司法書士への登記手続き依頼 | 3万〜10万円 |
| 行政書士の書類作成 | 1通2万円〜 |
| 不動産会社への仲介依頼（有償売買の場合） | 売買価格×3%+6万円+消費税 |
取得した空き家の活用方法
リフォームして自分で住む
空き家をリフォームして自宅として住む方法は、最も一般的な活用法です。
部分リフォーム（水回り交換・壁紙張替え・設備更新等）であれば数十万〜500万円程度で新築に近い住環境を実現できます。
フルリノベーションが必要な場合は500万〜2,500万円程度かかりますが、自分のライフスタイルに合わせた間取りや設備に一新できるメリットがあります。
自治体のリフォーム補助金を活用すれば、自己負担をさらに抑えることも可能です。
賃貸物件として貸し出す
立地や建物の状態がよい空き家であれば、リフォーム後に賃貸物件として貸し出すことで収益を得ることもできます。
特に観光地やリモートワーク需要のある地域では、民泊（住宅宿泊事業）として活用する方法も選択肢の一つです。ただし、民泊には住宅宿泊事業法等の法規制があるため、事前に要件を確認してください。
更地にして活用する
建物の老朽化が著しく、リフォームよりも取り壊したほうが合理的な場合は、更地にして活用する方法があります。
- 更地にして新築住宅を建てる
- 駐車場として活用する
- 家庭菜園・市民農園として利用する
ただし、解体すると住宅用地特例が適用されなくなり固定資産税が上がる点と、再建築不可物件では建て替えができない点に注意が必要です。
空き家の無料取得に関するよくある質問
まとめ
空き家を無料で手に入れることは十分に可能です。自治体の空き家バンクや0円物件マッチングサイトなど、手段は年々充実しています。
ただし、「無料＝負担ゼロ」ではありません。贈与税・不動産取得税・登録免許税といった税金や、リフォーム費用、専門家への依頼費用など、取得後にかかるコストを事前にしっかり把握しておくことが大切です。
特に以下の3点は取得前に必ず確認してください。
- 再建築不可ではないか（接道義務の確認）
- インスペクション（住宅診断）で建物の状態を把握する
- 贈与税の試算と支払い計画を立てる
全国で900万戸を超える空き家があり、法改正による放置リスクの増大もあって、今後もさらに無料・格安で譲渡される物件は増えていく見通しです。本記事を参考に、適切な方法で理想の空き家を見つけてください。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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