土地はただ所有しているだけで税金や維持管理費がかかったり、近隣トラブルの原因になったりするリスクがあるため、空き地や遊休地にせず上手に活用しましょう。土地活用の方法はアパートやマンションなどの賃貸住宅経営、店舗やオフィスなどのテナント経営、太陽光発電投資などがありますが、初めて土地活用をする方や暫定的に活用をしたい方におすすめなのが駐車場経営です。
本記事では、なぜ駐車場経営が初心者に向いているのかやメリットを紹介するとともに、デメリットや駐車場経営の基礎知識、始める手順などについて解説します。
土地活用で駐車場経営をするメリット
なぜ駐車場経営は、土地活用の初心者などに向いているのでしょうか？その理由は、アパート経営などと比べて少ない初期費用で始められて投資リスクが低く、転用がしやすいなどの駐車場経営の特徴に見出すことができます。
そこでまずは駐車場経営のメリットを見ていきましょう。
土地の面積・形状・立地を選ばない
駐車場経営のメリットとして、賃貸住宅やテナントビルなどには適さない狭い土地や形状がいびつな土地、立地条件が悪い土地でも始めることができる点が挙げられます。
駐車に必要な広さは1台当たり約4坪(12.5㎡)です。これに精算機などを置くスペースを加えて、少なくとも約10坪(30㎡)の広さがあれば駐車場経営が始められます。駐車できる台数が少なくても、駅の近くや市街地の中など立地条件が良ければ、高い収益性が期待できるでしょう。
駅から離れている土地でも、人の往来が見込まれる場所であれば駐車場のニーズがあります。用途地域制限でマンション・店舗・事務所などの建設が規制されている土地でも、立体式や大規模な駐車場でなければ建てることも可能です。
少ない初期費用で始められる
アパート経営のように建物などを建てる必要がないため、少ない初期費用で始められることもメリットです。どのくらいの初期費用を必要とするかは駐車場の運営形態・規模・形状などによって異なります。
ただし駐車場の運営会社との契約条件によっては、土地さえあれば初期費用をかけずに始めることも可能です。また立地によっては舗装をせずに、簡単な整地と区割りのロープを張るだけで始めるられるケースもあるでしょう。
舗装をする場合でも、費用はおおよそ次の金額で済みます。
- 砂利敷き：1台当たり75,000円
- アスファルト舗装：1台当たり11万円
- コンクリート舗装：1台当たり18万円
この他に、ライン引きや看板・車止め・精算機・フラップユニットの設置、地盤改良や歩道切下げの工事をすれば、その分金額が上乗せされるぐらいで、場合によっては融資に頼らずにすべて自己資金で賄うことも可能です。
駐車場経営の初期費用について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/20550
短期間で始められる
駐車場経営は、手間と時間をかけずに始められることもメリットです。管理会社に委託する場合は半月程度、駐車場用地上に既存建物があったとしても、解体や撤去を含めて1ヶ月程度で始められます。
一方、賃貸住宅経営などの場合は、アパートやマンションなどを新築すると建設計画や経営計画の立案、設計、建築工事、ローン審査、各種契約などで1年程度はかかるでしょう。既存の建物を利用する場合でも、物件探しやリフォームなどで少なくとも数ヶ月程度の時間を要します。
駐車場経営の始め方について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/21145
リスクが少ない
収益が上がらず経営に失敗した場合や、災害などの被害に遭った場合でもダメージが小さく、投資リスクが少ないことも駐車場経営のメリットといえるでしょう。
賃貸住宅経営などよりも、事業開始までにお金・手間・時間をあまりかけずに始められます。そして事業を始めたあとも、借入金の返済や土地・建物のメンテナンスなどのようなコストがほとんどかかりません。災害などで被害に遭った場合でも、あらためて整地や舗装などをするだけですぐに事業を再開できます。
その中でも、起こりうる失敗例について、知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/21637
他の活用方法に転用しやすい
駐車場経営では建物などを設置しないため、すぐに他の土地活用の方法に転用できます。賃貸住宅経営やテナント経営の場合は、借主は借地借家法によって保護されるため簡単に立ち退きを求めることはできません。一方、駐車場は借地借家法が適用されないため、一定期間前に借主に通告すれば契約を解除することができます。
またコインランドリーなどの場合は、転用するために建物や設備を解体・撤去する必要がありますが、駐車場の場合はほとんどコストをかけずに更地に戻すことも可能です。転用後の土地活用の方法としては、次のようなものがあげられます。
- アパート・マンションなどの賃貸住宅経営
- 店舗・事務所などのテナント経営
- コインランドリー経営
- トランクルーム経営
- 太陽光発電経営
- 相続税の物納
- 売却 など
土地活用の活用方法についてさらに詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/16960
土地活用で駐車場経営をするデメリット
駐車場経営は初期費用をあまりかけずに始められて、投資リスクも低いなどのメリットがある反面、デメリットもいくつかあります。経営を始めてから「こんなつもりではなかった」ということにならないように、デメリットについても見ていきましょう。
節税効果が小さい
建物を建てて土地活用をする場合と異なり、税制上の優遇措置が受けられない場合があることはデメリットです。まず固定資産税についてですが、駐車場用地は「住宅用地」にならないため軽減措置が適用されません。そのため、固定資産税はアパートなどの住宅用地と比べて、最大6倍程度高くなります。
相続税については、駐車場用地にアスファルトで舗装をしていれば「貸付事業用宅地等」として「小規模宅地等の特例」が受けられ、200㎡まで50％の評価減が可能です。ただし、アスファルトでの舗装がなく、ロープや止め石などでしか手を入れていない場合は特例の対象から外れ、相続税がアパートなどの用地よりも高くなります。
所得税については、アパートなどの場合は建物の取得費を減価償却費として毎年必要経費に計上できますが、平面駐車場の場合は減価償却費の対象外です。必要経費が抑えられる分、所得税が高くなります。
駐車場経営の税金全般から固定資産税について、さらに詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/19981
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9237
収益が少ない
駐車場経営は他の土地活用の方法と比較して、収益性が低いことはデメリットと言えるでしょう。賃貸住宅経営やトランクルーム経営などは、2階・3階と多層階にして土地を縦にも使えるため土地の利用効率が高く、その分収益性も高くなります。
一方で、駐車場経営は、基本的に土地を平面的に使用するため土地の利用効率が低く、他の土地活用と比べて収益性が低くなります。
その中でも成功する例はあります。駐車場経営の儲けるコツについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/20703
駐車場を経営する方法 ①月極駐車場
駐車場を経営する方法には、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。ここではそれぞれの特徴や適した立地条件、経営方式の違いなどについて紹介します。まずは月極駐車場について見ていきましょう。
月極駐車場とは
月極(つきぎめ)駐車場とは、1ヶ月単位で賃貸借される駐車場のことを指します。借主は駐車場に掲げられた募集看板や不動産会社、インターネットなどを通じて貸主や運営会社とコンタクトを取り、貸主と借主の間で契約書を取り交わすことが一般的です。
敷地の舗装は必須ではなく精算機などの設置も必要ないため、コインパーキングよりも初期費用を抑えられ、駐車台数も増やせる点が魅力です。一方で、収益は契約台数×賃料に固定されるので、大きな収益アップは期待しにくい点はデメリットとといえます。
月極駐車場の種類
月極駐車場には、自走式駐車場と機械式駐車場の2種類があります。自走式駐車場はドライバーが自分で運転して車を出し入れする駐車場です。1階の敷地に駐車スペースを整備した平面駐車場と、多層階の駐車棟を整備した立体駐車場の2つに分けられます。
一方、機械式駐車場は機械によって車を出し入れする駐車場です。それぞれのメリット・デメリットを次の表にまとめました。
| 月極駐車場の種類 | メリット | デメリット |
| 自走式駐車場 |
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| 機械式駐車場 |
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月極駐車場に適した立地条件
月極駐車場に向いている立地は、住宅地やオフィス街近辺です。住宅地であれば自宅に駐車スペースがない人や足りない人にとって、車庫証明が取りやすくニーズが見込めます。
車庫証明(自動車保管場所証明書)とは、自動車の保管場所を自宅から直線距離で2km以内に確保していることを、警察署が証明する書類です。
オフィス街であれば、通勤車両の駐車場やオフィス・飲食店などの専用駐車場としてニーズが見込めるでしょう。
土地活用で駐車場経営する方法 ②コインパーキング
続いてコインパーキングについて紹介します。月極駐車場とコインパーキングの主な相違点は「賃貸期間が月単位か時間単位か」ですが、それによって初期投資の規模や収益性などが異なります。この点にも着目しながら確認しましょう。
コインパーキングとは
コインパーキングとは、車体をロックする装置と精算機を駐車場内に設置して、不特定多数の利用者が24時間車を出し入れできる時間貸の駐車場です。車体をロックする装置には、フラップ・ゲート・チケットがあります。立地や敷地の広さなどよって最も適したものを選択しますが、比較的狭い土地であればフラップが一般的です。
コインパーキングは、稼働率や時間ごとの料金設定によって売上が大きく変わるので、立地などの条件がよければ月極駐車場よりも高い収益をあげることができます。一方、精算機等を設置する必要があるため、月極駐車場よりも駐車可能な台数が減り、初期費用が高くなることはデメリットです。
コインパーキングに適した立地条件
コインパーキングに向いている立地は、商業施設・医療機関・学校・駅・オフィス街のような短時間の駐車ニーズがあるところです。特に学校や駅、オフィスは人の往来が多い割に専用駐車場の整備が不十分なことが多いため、高いニーズが見込めるでしょう。
駐車場の運営方式には3種類ある
駐車場で土地活用をするなら、オープン後の運営方式についても知っておく必要があります。運営方式は自営方式、管理委託方式、一括借上方式の3種類があります。
自営方式は、駐車場の整備から募集を含む管理運営まで、オーナーがすべてを担う方法です。管理委託方式はオーナーが駐車場を整備し、その管理運営を不動産会社に委託する方式で、月極駐車場の多くがこの方式で運営されています。オーナーは不動産会社に対して、1台あたりの委託料を契約台数に応じて支払うことが一般的です。
一方で一括借上方式は、オーナーが整備した駐車場を運営会社に貸し付ける方式で、オーナーは運営会社から毎月定額の賃料収入を得ることができます。
次の表で3つの方式のメリット・デメリットを比較してみましょう。
| 運営方式 | メリット | デメリット |
| 自営方式 |
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| 管理委託方式 |
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| 一括借上方式 |
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駐車場経営の基本知識について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9151
土地活用で駐車場を経営開始するまでの流れ
最後に、実際に駐車場経営を開始するまでの流れを見ていきましょう。駐車場経営は初期費用があまりかからずに投資リスクも低いとはいえ、思わぬ出費や失敗もあり得ます。事前準備をしっかりすることが成功のカギになります。
- 所有地が駐車場に適した土地であるかを調べる
- どのような駐車場のニーズがあるかを調べる
- 業者に相談する
- 提案された経営プランを比較・検討する
- 経営パートナーを決定し契約を結ぶ
- 工事終了後に駐車場経営開始
このうち1と2は、素人には難しかったり手間がかかったりするので、3の業者に相談するところからスタートしても構いません。ただしオーナーとして、1と2の内容についても把握しておきましょう。
所有地が駐車場に適した土地であるかを調べる
はじめに、所有している土地が駐車場用地として適しているかを確認しましょう。ポイントは次の通りです。
- 車が問題なく通れる道路と接しているか
- 障害物はないか
- 高低差がないか
- 条例等で規制がされていないか
土地と接している道路や障害物の確認
車が問題なく通れる道路と接しているか、具体的には幅員が4m以上であるかを確認します。また、出入口付近に障害物がないかも確認しましょう。障害物がある場合は次の表のような対応をします。
| 障害物 | 説明 |
| 歩道・ガードレール |
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| 街路樹 |
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| 道路標識 |
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| 電柱 |
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土地の高低差の確認
道路と敷地の間や敷地内に高低差がある場合は、造成・整地工事をする必要があります。ただし高低差がある場合でも、造成・整地の方法を工夫すれば駐車場として利用できることが多いので、不動産会社や駐車場業者に駐車区画割の提案をしてもらうとよいでしょう。土地の形状がいびつ(変型地)である場合も同様です。
土地なしで駐車場経営をする方法について、知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9210
条例等で規制がされていないかを確認
自治体によっては、条例等で駐車場の区画割り等についての規制がされている場合もあるので、市区町村の役所・役場に問い合わせておきましょう。
所有地周辺の状況を調べる
続いて、所有地周辺の状況を調べます。確認するポイントは次の通りです。
- どのような駐車場のニーズがあるか
- 月極駐車場やコインパーキングの状況
どのような駐車場のニーズがあるかを調べる
所有地の半径1km圏内がどのような地域であるかを調べ、どのような駐車場のニーズがあるのかを把握します。月極駐車場・コインパーキングに向いている土地は次の通りです。
| 月極駐車場にあった立地条件 | コインパーキングにあった立地条件 |
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このうちオフィス街についてはニーズが月極駐車場にあるのか、それともコインパーキングにあるのか迷うところです。オフィス街に通勤する人のうち、マイカーよりも電車を利用している人の割合が多ければ、通勤者向けの月極駐車場よりも、オフィス街の来訪者向けのコインパーキングのほうが向いています。この見極めは素人には難しいため、駐車場経営の専門会社に相談するのがおすすめです。
月極駐車場やコインパーキングの状況を調べる
所有地の半径1km圏内の月極駐車場やコインパーキングの状況を調べます。調べるポイントは次の通りです。
- 月極駐車場とコインパーキングの位置と数
- 各駐車場の料金
- 各駐車場の形態・設備(平面駐車場・立体駐車場の別、砂利敷き・アスファルト舗装・コンクリート舗装の別、屋根・照明等の設置、その他)
- 各駐車場の稼働状況・空き状況
これらのことを調べて、駐車場の初期投資や料金設定をどのようにするかなど、経営戦略を立てるための基礎とします。ただ、このような調査も素人には難しかったり手間がかかったりするため、駐車場経営の専門会社に依頼するのもよいでしょう。
業者に相談する
続いて、土地活用や駐車場経営の専門家に相談しましょう。所有している土地が駐車場に向いているのか、駐車場にする場合は、月極駐車場とコインパーキングのどちらが向いているのか。また初期投資にかかる資金計画や事業開始までのスケジュールなどの希望を伝え、疑問や不安に思っていることを相談し、経営プランの提案や諸経費の見積もりを依頼します。
月極駐車場は不動産会社、コインパーキングはコインパーキング運営会社が専門ですが、どちらか決めかねている場合は、両方を扱っている駐車場経営の専門会社や、土地活用コンサルタントに相談するのがおすすめです。相談はほとんどの会社が無料で応じてくれます。
土地活用コンサルタントについてさらに詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12794
提案された経営プランを比較・検討する
業者に相談すると、所有している土地が駐車場に適しているか、周辺の駐車場ニーズがあるかなど多角的に調査・分析してくれ、それに基づいて経営プランの提案や諸経費の見積書が提出されます。1社に決め打ちせず、複数社から提案・見積もりを受けるようにしましょう。
初期投資の規模は担当者の声を聞いて判断
駐車場経営は、初期費用があまりかからないことが大きなメリットです。初期投資としてするべきことは、造成・整地、舗装、看板や車止めの設置、区分けのライン引き、出入り口付近の障害物の撤去・移設などがあります。
このほかにも周囲に排水溝を造ったり、防犯灯や防犯カメラを設置したりすることなども考えられます。競合の駐車場との差別化を図るためにも初期投資の内容は重要です。ただしニーズとマッチングせずに過剰な投資になることもあるので、経営パートナーの担当者の声を聞いて、周囲の状況なども踏まえたうえで総合的に判断するようにしましょう。
経営パートナーを決定し契約を結ぶ
複数社からの提案を比較・検討し、最も希望に適っている業者を経営パートナーとして契約を結びます。経営プランの内容や初期費用・賃料・委託料の金額はもちろん、営業担当者との相性の良さなども考慮し、相談しやすく信頼できる業者を選びましょう。
工事終了後に駐車場経営開始
経営パートナーと契約を結んだら、敷地の整地・舗装、ライン引き、フェンス・看板等の設置、コインパーキングの場合は車体をロックする装置や精算機などの設置工事を行います。大規模な工事を必要としなければ数日から1週間程度で終了するでしょう。
工事終了後は月極駐車場の場合は借主の募集、コインパーキングの場合は供用を開始します。オーナーがどのように関わるかは選択した運営方式や契約条件によって異なりますが、経営パートナーに任せきりにせずに、ときどき現地に行くなどして自分の目でチェックしましょう。
土地活用としての駐車場経営について、広く知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/20449
まとめ
駐車場経営は他の土地活用法と比べて初期費用があまりかからず、低リスクで他の土地活用法に転用もしやすいことがメリットです。そのため初めて土地活用をする方や、遺産相続などで引き継いだ土地を暫定的に活用したい方に向いている土地活用法といえます。事前準備をしっかりとして、ニーズにマッチングした駐車場を整備・供用すれば、安定的な収入を得られるでしょう。
せっかく所有している土地は眠らせずに、ぜひ本記事を参考にして駐車場経営の検討をしてみてください。
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