確定申告に必要な登記事項証明書を取得するには？有効期限や住宅ローン控除なども徹底解説

不動産の取引や相続があった翌年の確定申告では、登記事項証明書が必要です。登記事項証明書とは、不動産の所有権や抵当権の情報を証明する公的書類で、住宅ローン控除や譲渡所得の申告、相続税・贈与税の申告など幅広い場面で使用されます。

本記事では、登記事項証明書の種類や取得方法、確定申告での必要性に加え、令和3年度から利用可能になったe-Taxでの添付省略制度まで、知っておくべき情報をわかりやすく解説します。

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登記事項証明書とは

確定申告では登記事項証明書が必要になる場面が多くあります。まずは、登記事項証明書がどのような書類なのか、基本的な内容を確認しましょう。

登記事項を証明する公的書類

「登記」とは、土地や建物などの不動産について、その所在・面積・所有者・抵当権などの情報を法務局に記録することです。登記事項証明書とは、この登記された情報を記載した公的な証明書類を指します。

登記事項証明書には、現在の所有者だけでなく、過去の所有者や金融機関が設定した抵当権の情報も記載されており、その不動産がこれまでどのように所有・取引されてきたかを時系列で確認できます。

登記事項は法務局にて電子データとして管理されており、不動産の売買や相続によって所有権が変わる際は、必ず登記（名義変更）の手続きをしなくてはなりません。

登記簿謄本との違い

登記事項証明書と混同されやすいのが「登記簿謄本」です。不動産取引の場面では今でも「登記簿謄本」と呼ばれることがありますが、厳密には両者は異なります。

項目	登記事項証明書	登記簿謄本
管理方式	コンピュータ（電子データ）	紙の登記簿
根拠法	現行の不動産登記法（平成16年法律第123号）	旧不動産登記法
取得方法	窓口・郵送・オンライン	窓口・郵送のみ

もともと登記事項は紙の帳簿（登記簿）で管理されていましたが、昭和63年（1988年）の法改正により、コンピュータでの管理が可能になりました。その後、約20年かけて全国の法務局で移行が進み、平成20年（2008年）3月に全国すべての登記所でコンピュータ化が完了しています。

現在では「登記簿謄本」と「登記事項証明書」の記載内容は実質的に同じですが、新たに取得する場合はコンピュータから出力される「登記事項証明書」を受け取ることになります。

登記事項証明書の記載内容と読み方

登記事項証明書は、大きく以下の4つのパートで構成されています。それぞれに記載される情報を理解しておくと、確定申告の際にスムーズに対応できます。

1. 表題部

不動産の物理的な情報が記載されています。

また、表題部の冒頭には不動産番号（13桁）が記載されています。この番号はe-Taxでの添付省略制度で重要になります（後述）。

2. 権利部（甲区）

所有権に関する情報が記載されています。現在の所有者だけでなく、過去の所有権の移転（売買・相続・贈与など）の履歴も確認できます。

3. 権利部（乙区）

所有権以外の権利が記載されています。住宅ローン控除の申請で特に重要な部分です。

住宅ローン控除の申請では、この乙区に抵当権が設定されていることが確認のポイントになります。

4. 共同担保目録

1つの債権に対して複数の不動産が担保に入っている場合に、その一覧が記載されます。住宅ローンで土地と建物の両方に抵当権を設定している場合などに記載されます。

有効期限が定められていない

通常、公的な証明書には「発行から3ヶ月以内のもの」などの条件が定められている場合が多くありますが、登記事項証明書には法的な有効期限が設けられていません。

あくまでも最新の登記事項が記載されているかどうかがポイントで、発行時期そのものに制限はありません。

ただし、住宅ローンの申請時などに金融機関から「発行から〇ヶ月以内のものを用意するように」と指示されることがあります。その際は指定の期限内に取得する必要があるため、事前に金融機関や税務署に確認しておきましょう。

登記事項証明書の種類と選び方

4種類の登記事項証明書

登記事項証明書は以下の4つに分類されます。それぞれ記載される情報の範囲が異なるため、用途に応じて使い分ける必要があります。

種類	内容	使用場面
現在事項全部（一部）証明書	現時点で効力のある権利情報を記載	金融機関や税務署へ現在の権利状況を示す際
履歴事項全部（一部）証明書	現在と過去の権利情報を記載	確定申告（住宅ローン控除・不動産売却・相続税等）
閉鎖事項全部（一部）証明書	合筆や取り壊しなどで閉鎖された権利情報を記載	土地の性質を調査する際
代表者事項証明書	法人が登記する不動産の代表者情報を記載	法人に関する各種手続き

代表者事項証明書以外の登記事項証明書には「全部」と「一部」の選択肢があります。書類不備を防ぐには、すべての項目が記載されている全部事項証明書を選ぶのが無難です。

確定申告に必要な登記事項証明書は？

確定申告では、過去の所有権移転や抵当権設定の履歴も確認できる「履歴事項証明書」を使用するのが一般的です。

現在事項証明書は差押えの解除や抵当権の抹消など、過去に消除された情報が記載されないため、シンプルで見やすい反面、不動産取引の経緯を証明するには情報が不足する場合があります。

戸建てとマンションで異なる証明書の選び方

確定申告で取得する登記事項証明書は、物件の種類によって選ぶべきものが異なります。

物件の種類	推奨する証明書	理由
戸建て住宅	履歴全部事項証明書	土地・建物それぞれについて全部事項を取得する
分譲マンション（区分所有）	履歴一部事項証明書	全部事項で請求するとマンション一棟分の登記事項がすべて記載され、枚数が膨大になる

マンションの場合は、自分が所有する専有部分（何区何号）のみを指定して一部事項証明書を請求すれば、必要な情報だけを効率よく取得できます。

登記事項証明書の取得方法

登記事項証明書は以下の方法で取得できます。取得方法によって手数料や所要期間が異なるため、自分に合った方法を選びましょう。

取得方法	手数料（1部）	所要期間	受付時間
登記所・法務局窓口	600円（収入印紙）	即日（約30分）	平日8:30〜17:15
郵送	600円（収入印紙）＋切手代	5〜10日前後	ー
オンライン請求→郵送受取	520円	数日	平日8:30〜21:00
オンライン請求→窓口受取	490円（最安）	数日後に窓口で受取	平日8:30〜21:00
証明書発行請求機	600円（収入印紙）	即日（最短5分）	設置窓口の開庁時間

※手数料は2025年4月1日改定後の金額です。オンライン請求の手数料はネットバンキング・ATM等による電子納付です。

登記所・法務局証明サービスセンターで取得する

急いでいる場合は即日発行可能な登記所や法務局証明サービスセンターでの取得がおすすめです。窓口で請求すれば約30分前後で受け取ることができます。

手数料は1部600円で、現金ではなく収入印紙を請求書に貼付して納付します。請求書は窓口で入手するか、法務局のホームページからダウンロードできます。

ただし法務局は平日8:30〜17:15のみの開庁のため、平日の日中に来所できる方に適した方法です。

郵送で取得する

登記事項証明書は郵送でも取得できます。手数料は同じく600円で、収入印紙を請求書に貼付し、返送用の切手を貼った封筒も同封して送付します。

郵送での取得は法務局の窓口に行く時間がない場合に便利ですが、発送から返送までの日数を考慮して5〜10日前後はかかると見ておきましょう。

法務局のホームページからオンライン請求する

手数料を安く抑えたい場合はオンライン請求が最もおすすめです。法務局が運営する「登記・供託オンライン申請システム」から請求できます。

オンライン請求の手順：

1. 登記・供託オンライン申請システムにアクセスし、初回のみ申請者情報を登録
2. 「かんたん証明書請求」からログイン
3. 不動産の所在（地番・家屋番号）を入力して証明書を請求
4. 受取方法を郵送（520円）または窓口受取（490円）から選択
5. 手数料をネットバンキング・ATM等で電子納付

受付時間は平日8:30〜21:00と窓口よりも長く、手数料も窓口請求より安いため、コストと利便性のバランスが最も優れた方法です。

証明書発行請求機で取得する

登記所や法務局証明サービスセンターに設置されている証明書発行請求機（自動発行機）を利用すれば、最短5分程度で取得できます。請求書の記入は不要です。

請求機の使用手順は以下の通りです。

1. 画面で「不動産登記」を選択
2. 地番・家屋番号などの必要事項を入力
3. 手数料（600円）を確認し、氏名を入力
4. 整理番号票を受け取る
5. 収入印紙を窓口の売店で購入
6. 整理番号票と収入印紙を貼った請求書を窓口に提出
7. 登記事項証明書を受け取る

ただし、すべての法務局にこの請求機が設置されているわけではないため、事前に最寄りの法務局のホームページで確認しておきましょう。

登記情報提供サービス（オンライン閲覧）との違い

登記事項証明書の取得とは別に、登記情報をオンラインで閲覧できる「登記情報提供サービス」もあります。

項目	登記事項証明書	登記情報提供サービス
料金	490円〜600円	331円（全部事項）
証明力	あり（登記官の認証文付き）	なし（閲覧データのみ）
用途	確定申告、金融機関への提出	事前の内容確認・調査
利用時間	平日8:30〜21:00（オンライン）	平日8:30〜23:00、土日祝8:30〜18:00

登記情報提供サービスは登記官の認証文がないため、確定申告や金融機関への提出には使えません。ただし、地番や家屋番号の確認、登記内容の事前チェックなどに活用すると便利です。

なぜ確定申告で登記事項証明書が必要になるのか

確定申告において登記事項証明書が求められる主なケースは、住宅ローン控除の申請、不動産売却の確定申告、相続税・贈与税の申告の3つです。

住宅ローン控除の申請に必要だから

住宅ローンを組んで住宅を取得した場合、翌年の確定申告で住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を申請すると、新築は最大13年間、中古（既存住宅）は最大10年間にわたって控除を受けられます。控除率は年末時点でのローン残高の0.7%です。

住宅ローン控除の申請にあたって登記事項証明書が必要な理由は、主に以下の2点です。

住宅ローン控除を受けるための主な要件は以下の通りです。

なお、確定申告が必要なのは初年度のみです。給与所得者の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられます。

不動産売却の確定申告に必要だから

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。また、売却損が出た場合でも、居住用財産の買換え等の特例や譲渡損失の損益通算・繰越控除の適用を受けるには確定申告が求められます。

これらの申告では、売却した不動産の所有期間や取得時期を証明するために登記事項証明書が必要になります。

相続税・贈与税の申告に必要だから

不動産の相続や贈与があった場合にも、登記事項証明書が必要です。

いずれの場合も、過去の所有権移転の履歴が確認できる履歴（全部）事項証明書を使用するのが一般的です。

【令和3年度〜】e-Taxでの登記事項証明書の添付省略制度

令和3年（2021年）7月1日以降、確定申告で登記事項証明書の原本添付を省略できる制度が始まりました。法務局で証明書を取得する手間と費用を節約できるため、ぜひ活用しましょう。

不動産番号等の入力で原本添付が不要に

令和3年度税制改正に基づき、e-Taxや国税庁の確定申告書等作成コーナーで申告書を作成する際に、不動産番号（13桁）または不動産の所在事項（土地の場合は所在・地番、建物の場合は所在・家屋番号）を入力すれば、登記事項証明書の添付が不要になります。

書面での申告でも、確定申告書に不動産番号等を記載すれば同様に添付を省略できます。記載しきれない場合は「不動産番号等の明細書」を別途添付します。

不動産番号の確認方法

不動産番号は13桁の数字で、以下の書類で確認できます。

なお、固定資産税の納税通知書（課税明細書）には「地番」「家屋番号」は記載されていますが、13桁の不動産番号は記載されていません。地番・家屋番号しかわからない場合は、法務局で登記事項証明書を1部取得して不動産番号を確認するか、法務局に電話で問い合わせましょう。

添付省略の対象となる申告の種類

添付省略制度は、登記事項証明書の添付が法令で規定されている国税関係手続全般が対象です。具体的には以下のような申告が含まれます。

この制度を活用すれば、法務局で登記事項証明書を取得する手間と費用を省けるため、特にe-Taxで確定申告を行う方は積極的に利用しましょう。

登記事項証明書を取得するときのポイント

ここからは、実際に登記事項証明書を取得する際に知っておきたいポイントについて解説します。

手数料が安く済むのはオンライン請求で窓口受け取り

取得方法によって手数料が異なります。費用を抑えたい場合は、法務局のホームページからオンラインで請求し、窓口で受け取る方法が1部あたり490円で最も安くなります。

取得方法	1部あたりの手数料
登記所・法務局窓口・証明書発行請求機	600円（収入印紙）
郵送	600円（収入印紙）＋切手代
オンライン請求→郵送受取	520円（電子納付）
オンライン請求→窓口受取	490円（電子納付）

※2025年4月1日改定後の金額です。

なお、オンライン請求で窓口受取をする場合でも、窓口まで来所する必要があるため、法務局までの交通費も考慮して検討しましょう。

地番・家屋番号の調べ方

登記事項証明書を請求するには地番と家屋番号が必要です。これらは住所（住居表示）とは異なる番号のため、事前に確認しておきましょう。

地番・家屋番号は以下の方法で調べることができます。

なお、登記事項証明書は地番・家屋番号さえ分かれば誰でも請求可能です。所有者本人でなくても取得できます。

忙しい場合は別の人に頼める

登記事項証明書は所有者本人以外でも請求できます。委任状も不要です。

登記事項証明書に記載されている内容はもともと公開情報であり、不動産取引の安全を確保するために第三者でも閲覧・取得できるようになっています。

法務局が平日の日中しか開庁していないことや、郵送では日数がかかることなどから、自分で請求できない場合は信頼できる家族や友人に依頼するのもよいでしょう。

登記事項証明書を利用する際の注意事項

実際に確定申告で登記事項証明書を使用するにあたっては、いくつか注意しなくてはならない点があります。登記事項証明書の取り扱いに関する注意事項を確認しておきましょう。

コピーではなく原本を提出する

確定申告には登記事項証明書の原本を提出しましょう。コピーでは信用性に欠けるため、受理されない場合があります。

ただし、e-Taxで不動産番号等を入力して添付省略する場合は、原本の提出自体が不要になります。

なるべく新しいものを用意する

登記事項証明書には法的な有効期限はありませんが、あまりにも古い書類を提出すれば「現在の状況と変わっているのではないか」と判断される恐れがあります。

他の公的書類と同様に目安は発行から3ヶ月以内として、なるべく新しいものを準備するのが望ましいでしょう。

共有名義の場合は全員分を用意する

1つの不動産に対して複数人が権利者となっている場合は、全員分の登記事項証明書が必要です。たとえば、夫婦連帯名義で住宅を購入し、住宅ローン控除をそれぞれが申請する場合は、夫と妻の両方について確定申告を行う必要があります。

ただし原本は1名分のみでよく、他の名義人分はコピーで問題ありません。コピーの証明書には「登記事項証明書の原本は配偶者の申告書類に添付済み」などのメモを付記しておくとスムーズです。

登記事項証明書に関するよくある質問

まとめ

確定申告で必要になる登記事項証明書は、用途に応じて4種類の中から適切なものを選ぶ必要があります。確定申告では過去の権利情報も確認できる履歴事項証明書を使用するのが一般的で、戸建ては全部事項証明書、マンションは一部事項証明書を選びましょう。

取得方法は法務局の窓口や郵送のほか、オンライン請求も可能です。手数料を安く済ませたい場合はオンライン請求で窓口受取（490円）がおすすめです。

さらに、令和3年度以降はe-Taxで不動産番号等を入力すれば添付省略も可能になっています。確定申告の手続きを少しでもスムーズに進めたい方は、この制度もぜひ活用してください。

なお、これから不動産売却を予定している方は不動産の一括査定サービスの利用がおすすめです。次の記事では、一括査定サービスを実際に利用したユーザーにアンケートを取り、人気の一括査定サービスをランキング形式で紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。

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