憧れのタワーマンションに居住して都会生活を満喫したい、もしくは投資物件としての購入を考えている方は少なくないのではないでしょうか。しかし、タワーマンションの値段は非常に高いという印象を持ち、なかなか簡単には手を出せそうにない印象がありますよね。
確かに、タワーマンションは一般的なマンションに比べて高額になる傾向がありますが、選び方次第で安く手に入る可能性もあるため最初から諦める必要はありません。
今回は、タワーマンションの相場やランニングコスト、タワーマンションを安く購入する具体的な方法などをまとめました。タワーマンションに興味がある方はぜひ今回の記事を最後までお読みください。
- 東京と大阪の新築タワーマンションの価格は地域によって異なりますが、一般的に5,000万円から2億円程度です。人気地域ではさらに高額になることがあります。
- 中古タワーマンションは新築より安価ですが、地域によって価格差があります。東京や大阪の主要地域では、中古でも3,000万円から2億円程度で取引されることが多いです。
- タワーマンションの維持には、管理費や修繕積立金、駐車場代などのランニングコストがかかります。特に管理費は一般的なマンションより高く、月2万円から3万円が相場。
※株式会社リンクアンドパートナーズによる調査。アンケートモニター提供元：GMOリサーチ株式会社
東京や大阪のタワーマンションの値段
一般的にタワーマンションと呼ばれている高層マンションの正確な定義を把握している方はそれほど多くないのではないでしょうか。そもそもタワーマンションには、法的に定められた定義はありません。しかし、一般的に60m以上の高さがある建物を超高層建築物としており、この高さに該当する居住用建造物がいわゆるタワーマンションと呼ばれているのです。
60mの建物はおおよそ20階建てのマンションと高さが合致します。したがって、20階建て以上の高層マンションのことを一般的にはタワーマンションとみなして良いでしょう。
ここからは、東京と大阪におけるタワーマンションの具体的な値段を、新築と中古に分けてそれぞれ紹介していきます。
東京の新築タワーマンションの場合
東京にある新築のタワーマンションの値段は、建築されている場所によって様々です。安い物件では3,000万円台から販売されていますが、グレードの高い物件であれば2億円以上の価格で売り出されているタワーマンションも多数あります。
また、同じタワーマンションであっても階数や広さによっても価格が異なります。都内の人気地域における新築タワーマンションの分譲価格の相場は以下の通りです。
| 地域 | タワーマンションの価格 |
| 港区 | 5,000万円〜2億円 |
| 中央区 | 5,000万円〜2億円 |
| 渋谷区 | 1億円〜2億円 |
| 品川区 | 4,000万円〜2億円 |
大阪の新築タワーマンションの場合
大阪にある新築のタワーマンションの分譲価格も、東京と同じく地域ごとに差があります。大阪市中央区や天王寺区などは比較的高額なタワーマンションが販売されていますが、都心から離れるとやや安くなる傾向があるようです。
大阪の人気地域における新築タワーマンションの分譲価格の相場は以下の通りです。
| 地域 | タワーマンションの価格 |
| 中央区 | 5,000万円〜2億円 |
| 北区 | 5,000万円〜2億円 |
| 天王寺区 | 5,000万円〜2億円 |
| 福島区 | 5,000万円〜1億円 |
東京の中古タワーマンションの場合
一般的に中古のタワーマンションは新築に比べて値段が安くなる傾向があることから、より選択肢の幅が広がります。
しかし中古タワーマンションであっても地域によって価格差があり、人気の高い地域であれば新築と比べてそれほど価格が下がらないタワーマンションも多いため、購入の際には慎重に検討することが大切です。
都内にある中古タワーマンションの地域ごとの相場は、以下の通りとなっています。
| 地域 | タワーマンションの価格 |
| 港区 | 5,000万円〜2億円 |
| 中央区 | 4,000万円〜2億円 |
| 江東区 | 3,000万円〜2億円 |
| 豊島区 | 3,000万円〜2億円 |
大阪の中古タワーマンションの場合
大阪の中古タワーマンションも東京の中古タワーマンションもと同じように、新築に比べて価格が安くなる傾向があります。
大阪の主要地域における中古タワーマンションの分譲価格の相場は以下の通りです。
| 地域 | タワーマンションの価格 |
| 中央区 | 5,000万円〜1.5億円 |
| 北区 | 5,000万円〜1億円 |
| 天王寺区 | 5,000万円〜1億円 |
| 浪速区 | 4,000万円〜1億円 |
タワーマンションにかかるランニングコスト
予算に合った手頃なタワーマンションを見つけて購入できたとしても、タワーマンションを維持していくためには月々の住宅ローン以外に様々なランニングコストが必要になります。仮に月々のローンの支払いができたとしても、それ以外のランニングコストを支払うことができなければ、せっかく購入したタワーマンションを手放すことにもなりかねません。
したがってタワーマンションを購入する際には、マンションの販売価格だけでなく毎月どれくらいのランニングコストが発生するのかを確認した上で購入を検討することが重要になるのです。ここからは、タワーマンションを購入した後、維持していくために必要なランニングコストを具体的に紹介します。
タワーマンションを維持するための管理費
タワーマンションにかかるランニングコストとして、毎月管理費が発生します。管理費の中には通常のマンションと同じく火災保険料や地震保険料、管理人の人件費、共用施設の光熱費や保守維持費などが含まれます。
しかしタワーマンションの多くは24時間体制で管理されており、様々な業者に管理を委託しているケースも多いのが実情です。したがってタワーマンションの管理費は、一般的なマンションと比べて高額になります。具体的には、通常のマンションの管理費の相場が15,000円〜20,000円前後である一方で、タワーマンションの管理費の相場は20,000円〜30,000円前後とやや割高になっています。
タワーマンションでの管理費の使われ方
タワーマンションにおける管理費の細かな内訳として、次のものがあげられます。
- コンシェルジュや警備員の配置にかかる人件費
- 施設内設備の清掃や保守点検を行うための業者委託費用
- 施設内設備の保険料
- ラウンジやゲストルームなどの施設運営費
もちろんそれぞれのタワーマンションの施設や運営会社ごとに細かな内訳は変わります。したがってタワーマンションを購入する際は管理費の費用やその内訳を確認することをおすすめします。
マンション管理の現状や管理組合の仕組みについて解説したこちらの記事もおすすめです。
マンション管理とは？マンション管理の基礎・業務内容や問題・注意点も解説
将来のための修繕積立金
タワーマンションの維持にかかるランニングコストとしてもう一つ、修繕積立金があります。修繕積立金とは、数年ごとに行う大規模な修繕工事にかかる費用として毎月積み立てるものであり、日常的に発生する修繕費用とは別の費用となります。
修繕積立金は主に、マンションの敷地や共用部分の経年劣化に対する修繕、さらにリフォームや耐震工事などを行う際にも使われます。修繕積立金の相場は7,000〜9,000円前後であり、タワーマンションも一般的なマンションもそれほど大きな差はありません。
自家用車を保有するなら駐車場代
自家用車を保有する場合には駐車場代を支払う必要があります。東京都内であれば駐車場代だけで月50,000円程度かかる場合も多く、管理費や修繕費と合算すると大きな金額になってしまいます。
交通の便が良い都市部などでは、自家用車を持たずに公共の交通機関やタクシーを利用する家庭も増えています。高齢になり車を手放す方も多く、マンションを管理する業者の中には駐車場代の減収分を管理費や修繕積立金に上乗せするケースもあるため注意が必要です。
値段の安いタワーマンションを探す方法
通常のマンションに比べて価格が高いタワーマンションですが、求める条件を変えることで比較的値段が安いタワーマンションを購入することも不可能ではありません。最初からタワーマンションの購入を諦めるのではなく、様々な視点から物件探しを行うことで安いタワーマンションに出会える可能性は高くなるのです。
ここからは、値段の安いタワーマンションを探す具体的な方法について紹介していきます。
低層階の物件を探す
タワーマンションの価格の特徴として、同じタワーマンションであったとしても高層階になるほど価格は高くなる傾向があります。
もちろん高層階で見られる景色とは異なりますが、マンション内にある設備は低層階であっても等しく利用することが可能です。マンションによっては低層階と高層階で1億円近く価格が異なるケースもあることから、まずは低層階の物件を中心にリサーチすることをおすすめします。
共有の設備や施設の種類をチェック
一般的にタワーマンションは設備が充実しているほど値段は高くなります。高級タワーマンションの中にはライブラリーやフィットネスルーム、プールやサウナなどが備えられているところもあり、設備に見合ったそれなりに高い価格で販売されています。
しかし本当に自身が必要と思う設備があるタワーマンションに絞り込むことにより、予算に合ったものを見つけることは決して不可能ではありません。タワーマンションを探す際は、共有設備や施設の種類を細かくチェックして、予算に応じた設備を備えているマンションを見つけるように心がけましょう。
新築で売れ残っている物件を値引き交渉
完成済みのタワーマンションに空き部屋があると、物件自体の付加価値が下がることにつながるため、販売会社側は早く売却したいという思いがあります。したがって、たとえ新築であっても売れ残っているタワーマンションであれば、値引き交渉が可能なケースがあるため試みると良いでしょう。
さらに、交渉のタイミングとしておすすめの時期は、近隣に競合物件が販売され始めた時期や決算期の直前の2月です。これらの時期になると販売会社の営業社員はできるだけ販売したいという気持ちが強まり、値引き交渉に応じてくれる可能性が高まるためおすすめです。
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※株式会社リンクアンドパートナーズによる調査。アンケートモニター提供元：GMOリサーチ株式会社
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高層階と低層階の値段以外の違いとは
一般的にタワーマンションは、高層階になるほどの販売価格が高くなります。階数が高くなるほど高層マンションならではの景色を堪能できることから、高層階の方が人気が高いことがその理由にあげられます。
しかし、たとえ販売価格が高い高層階であったとしても、低層階に比べて不便な点や購入前には想定していなかった事態が生じる場合があるため注意する必要があります。ここでは、高層階と低層階の値段以外の違いについて具体的に紹介していきます。
景観や日当たりの良さ
タワーマンションは、高層階になるほど部屋の景観を遮るものがなくなります。そのため風が強い日は窓を開けることができなくなり、天気の良い日は日当たりが良すぎるためカーテンを閉める必要があるなど、様々な不便な面が露呈します。
災害時の悪影響
地震が起こった際、タワーマンションでは低層階に比べて高層階の方が揺れ方の振幅が大きくなることから、高層階に住んでいると不安に感じることもあるでしょう。
また災害時に万が一エレベーターが停止した場合、高層階に住んでいると階段の上り下りが大変になり、逃げ遅れる可能性もあります。さらに水漏れした場合などは下層階の住居に迷惑をかけることにもなりかねないため、水漏れにも十分な配慮が必要になります。
電波の入りやすさ
タワーマンションの高層階になると地上60m以上の高さになることから、場合によってはスマートフォンやWi-Fiの電波が届きにくくなることや、全くつながらなくなる可能性もあります。Wi-Fiサービスの中には、そもそも高層階に電波を届けることができないため、サービスを提供する階数を限定しているものもあるほどです。
防犯性の高さ
タワーマンションはオートロックや監視カメラなど防犯対策をしているところがほとんどですが、さらに高層階になるほど外部からの侵入が困難になるため防犯性が高くなるといった特徴があります。
タワーマンションの値段で気になる疑問
タワーマンションは非常に高価な買い物であることから、抱えている疑問点があれば事前に解消してから購入を検討することが重要です。
ここからは、タワーマンションの値段に関する代表的な疑問とその答えをいくつか紹介していきます。
タワーマンションは賃貸なら安い？
タワーマンションを購入ではなく賃貸であれば安いのではないかとの疑問を持つ方も多いようです。一般的にタワーマンションを賃貸する場合、もっとも安いワンルームでも毎月10万円程度の家賃が発生します。東京都内の港区や中央区と言った人気地域であれば、20万円前後の家賃が発生するケースもあるほどです。
さらに間取りが広い3LDKなどになると、毎月20〜30万円程度の家賃が発生することになることから、タワーマンションは賃貸であれば安くなるとは決して言えません。
値段が高いからローンが組めるか心配
タワーマンションの値段が高いことから、そもそもローンを組むことができるのか不安に感じている方も多いのではないでしょうか。多くの金融機関では、住宅ローンの審査に返済比率を用いています。返済比率とは年収に占める年間返済額の割合を指し、次の式で算出されます。
返済比率（%） ＝ 年間の返済額合計 ÷ 額面年収 × 100
たとえば、額面年収が1,000万円であり年間の返済額の合計が200万円の場合、返済比率は
200万 ÷ 1,000万 × 100 ＝ 20%となります。
この返済比率が高すぎると返済が厳しくなることから、金融機関の住宅ローン審査は厳しくなる傾向があります。
金融機関ごとに設定数値は異なりますが、返済比率20%以内を目安にすると良いでしょう。返済比率20%以内であれば年収に対する返済比率が賃貸の場合と同程度になり、十分返済していけると判断されているようです。
住宅ローンの返済比率についてこちらの記事でも詳しく解説しています。
マンション管理とは？マンション管理の基礎・業務内容や問題・注意点も解説
タワーマンションの資産価値は高いのか？
タワーマンションの購入を検討している方の中には、タワーマンションの資産価値に注目し将来値段が上がった際に売却しようと考えている方もいることでしょう。
一般的にタワーマンションは都心部など交通の利便性が高い場所に建設されていることが多く、価格が下がりにくいことから資産価値は高いと言えます。
まとめ
今回の記事では、タワーマンションの販売価格やランニングコスト、値段の安いタワーマンションを探すコツなどを紹介してきました。都心でのタワーマンション生活に憧れを持つ方は多い一方で、価格が高くランニングコストもかかることからタワーマンションの購入は難しいと感じている方も多いことでしょう。
しかし状況によって値下げ交渉に応じてくれる販売業者もあることから、タワーマンションを安く購入することは決して不可能ではありません。最初からタワーマンションの購入を諦めるのではなく、まずは地域や築年数、階数など様々な条件を考慮して、じっくりと調査することおすすめします。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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