家を購入する際、住宅ローンを利用して購入したという方がほとんどなのではないでしょうか。月々の返済額を減らすために長い期間でのローンを組んで毎月返済しているという人も多いでしょう。
しかし、昨今のコロナ禍や景気悪化の影響を受けるなど、何かしらの要因でローンの支払いが難しくなるケースも珍しくありません。住宅ローンを滞納し、払えなくなってしまった場合には家やローン残債はどうなってしまうのでしょうか。
こちらの記事では住宅ローンが支払えなくなってしまったときどうなってしまうのか、その流れから対処法までを順を追ってご紹介しています。いざという時に正しく対処できるよう、リスクと解決方法を理解しておきましょう。
住宅ローンが払えなくなる原因
まずはどういったことが引き金となって住宅ローンの支払いができなくなってしまうのか、その理由として多いものを挙げてみていきましょう。しっかり返済計画を立てていても、予期しないトラブルで突然ローンが返済できなくなるというケースも少なくありません。
収入が減少した
住宅ローンは収入額によって借り入れられる額が決定されるなど、収入と密接に関わっています。多くの場合月の収入で無理のない範囲でローンを組みますが、その基準となった収入が減少するようなことがあれば返済も難しくなります。
例えば急なリストラや失業はもちろん、転職することになっていままでよりも収入が減少したり、予期せぬ怪我や病気で働けない状態が続くなどして休職状態になってしまい、思うような稼ぎがなければ通常通り払っていくことは困難でしょう。
定年退職後も住宅ローンの負担がある
これも収入が減少することのひとつと言えますが、定年退職した場合もローンの返済が難しくなってしまいます。
多くの場合、定年退職までに支払い終えるように返済計画を立てますが、月々の返済額を減らすためや、マイホームを購入するタイミングが遅かった場合など、長期間のローンを組んで60歳、70歳を過ぎてもローンの負担があるようなケースも珍しくありません。
ローンを組んだ時にはボーナスで繰り上げ返済していって退職までに完済するつもりでいても、さまざまな出費で先送りになり、老後にも負担が残ってしまうのです。老後資金2,000万円などと言われますが、それに住宅ローンが含まれてくると年金や貯蓄だけでは生活が苦しくなり、返済できなくなる例が起こっています。
住宅ローンが払えない人の割合
では、収入が減少するなどしてローンが払えなくなってしまったような人は実際どのくらいいるのでしょうか。特に今日はコロナ禍で景気が良いとは言えない状況で、ローンが支払えなくなる問題は決して他人事とは言い切れません。
統計的には1.89％程度
滞納が続いていたり、返済が不可能になってしまったような貸出金のことをリスク管理債権と言います。住宅金融支援機構が発表している平成28年度のリスク管理債権のデータによれば、全体で23兆3,999億円もの貸出金のうち、破綻・延滞している債権は4,414億円です。
つまり、全体のおよそ1.89％の人が住宅ローンを払えなくなっているということがわかります。
今後は10世帯に1世帯が家を失う可能性もある
住宅ローンを抱えている人の2％以下なら、払えなくなってしまうリスクは少ないと考えるかもしれませんが、上記の数字は平成28年度の統計であり、ローンが支払えるかどうかはその時の情勢によっても大きく影響を受けます。
2020年、新型コロナウイルスの流行を受けて日本経済も大きな打撃を受けました。それにより職を失ったり、業績悪化によってボーナスカットや給与の減額など、収入に影響を受けた人も少なくありません。
実際に住宅ローンについての相談件数が平時の77倍にも膨れ上がり、ローン破綻の割合は10％を超えるのではないかと予想されています。そうなれば、10世帯に1世帯の割合でローン返済が破綻し、家を手放すことにもなりかねません。近年の住宅ローン事情は非常に深刻であると言えるでしょう。
住宅ローンを滞納したときの流れ
住宅ローンを滞納してしまった場合でも、すぐに家を差し押さえられて立ち退かなければならないわけではありません。返済が滞った後、いくつかの段階を経て返済能力があるかどうかを見極められます。
- 督促状が届く
- 住宅ローンの一括返済が求められる
- 不動産が差し押さえられる
- 競売が開始される
- 立ち退きを命じられる
以上が住宅ローンを滞納してしまったときの一般的な流れになります。それぞれの段階について詳しく見ていきましょう。
①督促状が届く
滞納してすぐに督促状が届くわけではありません。何らかの事情で引き落としができず遅れてしまったような場合はできるだけすぐに送金し、金融機関に連絡するようにしましょう。督促状が届くのは滞納してから1～3ヶ月経過して、特に事情説明や相談をしていないような場合です。この期間は金融機関によっても異なります。
ただし、金融機関に相談して、事情説明やいつまでに支払うことができると話をしても十分な説明がなされずそのまま競売にかけられてしまうようなことが起こる可能性もあります。金融機関と返済期間や金額について相談する際にも口頭だけでなくきちんと書面でやり取りするようにしましょう。
債務者から状況確認の電話がかかってきたり、督促状で遅延損害金が発生することを通知されるなどの処置をされます。遅延損害金については後に詳しく解説しています。
②住宅ローンの一括返済が求められる
督促状で滞納している金額の納付期限を設けられ、過ぎてしまった場合に住宅ローンの残債を一括返済するよう求められることもあります。これは、借りた金額を分割して払っていく権利（期限の利益）を喪失してしまうということと同義です。
納付期限は金融機関によって異なりますが、最短3ヶ月滞納すると期限の利益を喪失してしまうことになります。
分割して支払う権利を失っても残債は残るため、その分一括での返済を求められてしまいます。月々の返済が滞っているような状況下で一括返済できることはほとんどなく、多くの場合競売にかけられることになります。
③不動産が差し押さえられる
督促状の送付や一括返済を求められることに加えて、滞納期間が6ヶ月を超えてしまうと、返済能力がないものと認められ、いよいよ所有していた不動産が差し押さえられてしまいます。
差し押さえとは、返済を怠った債務者に対して債権者が取り立てをおこなうことで、債務者の所有する換金可能なものを強制的に競売にかけることが可能になり、債権者である金融機関の権利を守る仕組みです。
住宅ローンにおける差し押さえはその不動産自体に対してなされることが多いです。差し押さえられてしまうと、家を失うことになってしまいます。
④競売が開始される
滞納が6ヶ月～8ヶ月に及ぶと、競売が開始されます。裁判所から競売開始決定通知が届き、裁判所と不動産鑑定士によって現地調査がおこなわれ、間取りや周辺環境、写真撮影などの情報収集がなされます。
現地調査で得た情報をもとに、競売物件として出品され、滞納から8ヶ月～10ヶ月経つ頃には、期間入札決定通知が届き、購入希望者が金額を提示する入札が始まります。現地調査の時点で近隣に不動産が競売にかけられることが知られてしまうことも多いです。
⑤立ち退きを命じられる
競売した物件が落札されると所有権が落札者に渡るため、その家に住み続けることができなくなってしまいます。交渉によっては立退料として引っ越し費用や新居の契約料などを落札者が負担してくれる場合もあります。
しかし、決められた日程に退去しない、新居を探す意思を見せないなど、落札者の立ち退き交渉に対して応じない姿勢を取ると、裁判所の執行官によって強制執行で家を追い出されてしまうため、交渉にはできる限り応じるようにしましょう。
住宅ローンを払えなかった場合のリスク
家を失ってしまうこと以外にも、住宅ローンを滞納するとさまざまなリスクが伴うものです。ここでは主なリスクとして2つをご紹介します。
個人信用情報に傷がつく
住宅ローンというとそういった意識が薄れてしまいがちですが、ローンも立派な借金です。住宅ローンの返済が滞るということは、借りている借金の返済が遅れてしまうということであり、1日でも滞納すれば個人信用情報にその旨が記録されてしまいます。
個人信用情報とは、クレジットやローンの契約についてその契約内容や支払い状況、残高などが記録される情報のことで、クレジットやローンに申し込む際には必ず個人信用情報機関の利用・登録をすることとされています。滞納や破綻をして傷がつくと、個人信用情報機関のいわゆるブラックリストに載ってしまうことになります。
つまり、滞納していることが記録されてブラックリストに載ってしまうと、次にクレジットカードを新規に作ることが難しくなったり、新しくローンを組もうと思っても審査が通らないなどの弊害が起きてしまうでしょう。
遅延損害金を請求される
ローンを滞納すると、遅延してしまったことに対する損害として遅延損害金を支払わなければなりません。これは仮に不動産が競売にかけられ、自分のものではなくなった場合にも支払う義務があります。
遅延損害金は金融機関によって異なりますが、一般的に年14.0％の利息がかけられます。つまり、その遅延期間が長ければ長いほど負担が増加してしまうのです。
遅延損害金は以下のように求めることができます。
住宅ローンが払えなくなったときの対処法
コロナ禍の影響などを受ける今日、平時よりもローンの返済に不安を感じるケースが増えていることでしょう。
ローンの返済を怠って対策を取らないでいると、上記のように家は差し押さえられて競売にかけられ、最終的には住まいを失ってしまいます。ただし、住宅ローンを支払えない場合にもなるべくリスクがないように対策を講じることができる場合があります。
住宅ローンの返済ができなくなったときの対策法として、次のような方法を提案します。
- 保険を確認する
- 金融機関に相談する
- リースバックを検討する
- 住宅ローンの借り換えを検討する
- 家の売却を検討する
- 任意売却を選択する
以下でそれぞれの対策法について詳しく解説します。
保険が適用できないかを確認する
返済が厳しいとわかったら、まずは住宅ローンの返済ができない理由を整理して考えてみましょう。理由によっては加入している保険が適用され、保険金が下りる可能性があります。
例えば病気で休職や離職を余儀なくされた場合には医療保険の適用範囲を確認しましょう。また、団体信用生命保険も契約内容によっては死亡した場合のみでなく、傷病の場合に関しても住宅ローンの支払いを免除・控除してもらえる場合があります。
住宅ローンの支払いに特化した住宅ローン返済支援保険という保険に加入していると、障害や病気があった場合、就労できず所得がない場合など、保険が適用されるため安心です。
まずは自分が加入している保険について調べ、加入状況や適用範囲についてしっかりと確認してみると、思わぬ形で住宅ローン問題の解決が見込まれるかもしれません。
金融機関に相談する
加入している保険に適用される部分がないような場合、金融機関に相談を持ち掛けましょう。金融機関によって返済期間の変更するなどして月々の返済額を減らしたり、ボーナス返済を取りやめる、一定期間の返済額を減らす・返済猶予を設けるなどの対策を取ってくれます。
昨今のコロナウイルスなどの影響を加味して、金融機関も相談窓口を設けて無理のない返済計画ができるような動きを取っています。金融機関にとっても、競売にかけて売却代金を手に入れるよりもローンの支払いが長く見込まれたほうが良いので、借主の相談にも快く応じてくれる場合が多いです。
ただし、いずれの対応であっても住宅ローンの金額自体が減額されるわけではなく、返済期間を延ばしたりあくまで一時的な対策であるため、より慎重に計画しましょう。
リースバックを検討する
リースバックとは簡単に言うと、持ち家を不動産業者や金融機関などに売却し、その後買主と賃貸契約を結び家賃を支払うことで売却した家に住み続けることができる仕組みのことです。
一度売却してしまうと所有権が買主に移るため、住み替えを余儀なくされることが一般的ですが、リースバックであればその家に住み続けることができるため、引っ越し費用や新居探しが不要であるというメリットがあります。また、将来資金が集まったら再び買い戻すこともできるため急な収入の減少でローンが払えないときには非常に有益な仕組みだと言えるでしょう。
しかし、売却時の代金はローン残債に充てられるため、残債の額によっては利益が一切出ないこともあります。残債が売却価格を上回るオーバーローンになった場合、リースバックを利用したいと思っても、金融機関との交渉次第では利用できないこともあります。
まずは売却価格を知るためにも、複数業者で比較検討してみると良いでしょう。
リースバックについてより詳しく知りたいならこちらの記事もおすすめです。
住宅ローンの借り換えを検討する
状況によっては住宅ローンを他機関で新たに借り換える方が返済が楽になる可能性もあります。借り換えによって月々の返済額が減少したり、有利な金利制に切り替えることができるなどのメリットが享受できるかもしれません。
ただし、借り換えによって手数料が生じたり、審査書類の準備に手間や時間がかかったりする場合があり、条件によっては借り換えても返済の負担が変わらないケースもあります。
借り換えでメリットを受けられるケースは以下のような場合です。
- ローン残債が1,000万円以上ある
- 返済期間が10年以上残っている
- 借り換え前後で金利が0.5～1％以上低くなっている
- 現在変動金利で借り入れている
このように借り換えたほうがメリットが多いようなら、借り換えをしたい金融機関に最新の返済予定表を持参して相談してみると良いでしょう。
家の売却を検討する
将来的に考えても住宅ローンを完済できる見込みがないような場合には、なるべく早く売却して手放してしまったほうが良いケースもあります。高く売却することができる手段としては、不動産業者の仲介による売却が一番です。一括査定サイトを利用すると、最新の相場を簡単に調べることができます。
ただし、不動産業者の仲介による売却では、購入希望者が現れなければ成約に至らないため、売却活動期間中の住宅ローンは負担しなければならず、仮に成約できても仲介手数料を支払う必要があるなどのデメリットもあります。
できる限り早く売却したいなら、不動産業者に買い取ってもらうという手段もあります。買取に応じてもらえれば、すぐに現金化することができる売却手段です。しかし、その売却価格は仲介による売却に比べて低くなってしまう傾向があります。
また、リタイア後に返済が苦しくなった場合など、親子間で家を売買して解決するケースもあります。子どもに家を購入してもらってその金額でローンを返済し、子どもの所有者となった後にも親は家に住み続けることができるという考え方です。
親子間売買で注意したいのは、融資してくれる銀行が少なく、子ども側にローンの審査が通りにくい場合があることや、親子間でもトラブルが起こりやすいため書面で契約を結んでおく必要があるという点です。
いずれの方法で売却をしても、家を引き渡す際には基本的にその売却金額でローンをすべて返済しなければなりません。売却価格がローン残債よりも低ければ、自己資金を充てるなどの必要があるため注意しましょう。
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
任意売却を選択する
上記で述べた不動産業者の仲介による売却や買い取ってもらうという方法は、ローンを滞納する前にのみ取ることのできる手段です。滞納が起こってしまっては、もう通常の方法で売却することはできず、任意売却を選ぶほかありません。
任意売却は、不動産を売却してもローンを返済できない場合に、借り入れた金融機関の合意を得ることでローンを残した状態で売却することができる考え方のことです。
残った借入額については、売却した後もその返済義務を負い、毎月返済していくことに変わりはありませんが、売却することで借入額の大半を返済することができるためその負担が大きく減ることになります。
ローンが支払えなくなって競売にかけられるよりは高く売却することができ、金融機関と交渉しおこなうことでトラブルにも発展しにくい住宅ローンの処理方法です。ただし、任意売却した場合にも個人信用情報に履歴が残るため注意しましょう。
任意売却の手続き方法についてはこちらの記事も参照
住宅ローンが払えなくなったときの注意点
ここまでの内容を含めて、住宅ローンが払えなくなった場合に注意しておきたいポイントを2点に絞ってまとめました。
払えなくなる前に不動産会社に相談する
前述したことの繰り返しになりますが、通常の売却方法を選択できるのは住宅ローンが滞納されていないことが条件とされています。住宅ローンが払えなくなってしまってからでは任意売却か競売かという選択肢しかありません。
月収が急激に減少した、ボーナスがカットされてしまったなど、不測の事態が起きたらローンが払えなくなる前に不動産会社など専門家に相談しましょう。不動産会社はさまざまなケースの売買取引を見ているため、住宅ローンの返済に不安があるようなときにも適切な対処方法を提案してくれます。
金融機関にローンの支払い猶予を依頼するなどの方法を選択する場合にも、不動産会社に相談し、いくらで売却できそうだという判断基準があれば安心です。
払えなくなりそうだという段階で早めに行動に移すことで、解決方法の選択肢を広げることができ、後悔のない方法を選択することができます。
キャッシングやカードローンを利用しない
収入が下がるなどして住宅ローンの返済が難しいときに、その減少が一時的なものであるからといってキャッシングやカードローンを利用して新たに借金をし、そのお金でローンを返済する人も珍しくありません。しかし、そうして多重債務を背負うことは大変危険です。
キャッシングやカードローンの返済には利息がついてしまいます。しかもその金利は住宅ローンよりも高いです。例えば月々10万円の返済が間に合わず、キャッシングをおこなって返済したとします。すると、翌月には翌月の10万円の返済と、キャッシングで借りた10万円の返済に利息がかかった額を支払わなければなりません。
そのようにいくつもの債務を抱えると、その債務を支払うためにまた新しく借金をするという自転車操業状態に陥ってしまう恐れもあり、非常に危険です。支払えない場合はひとりで悩まず、金融機関に相談して返済期間の調整や猶予の申請などをおこなった方が得策でしょう。
まとめ
住宅ローンはその借入額も大きく、実際に支払うことができなくなってしまったという人も少なくありません。収入状況などを見て、無理のない返済計画を立てて住宅ローンを組んでいたとしても、新型コロナウイルスの影響や自身の病気やケガなど、思いもよらないことが原因で自分が返済できなくなってしまうかもしれないことを考えておく必要があります。
一時的な収入減と思われても、長い間それが続いてしまい返済が厳しくなる場合もあるでしょう。差し押さえや競売など、払えなくなって手に負えなくなってしまう前に、早めに行動を起こすことが何より大切です。
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