貸倉庫経営とは？4つの経営形態や利回りの目安、始め方の手順も解説！

土地活用するために、貸倉庫経営も視野に入れているにもかかわらず「貸倉庫経営のやり方についてほとんど知らない」と悩んでいる方は少なくありません。

貸倉庫経営は初期コストがそれほどかからず管理の手間も少なく、さらに利回りも比較的高い土地活用方法です。ただ、貸倉庫にはさまざまな形態や種類があるため、立地や条件に合ったものを選択する必要があります。

この記事では、貸倉庫を経営するために知っておきたいことを詳しく解説します。形態や種類、収入・かかる費用だけではなく、貸倉庫経営のメリット・デメリットや始め方も取り上げました。本記事をご覧いただければ、貸倉庫経営の知識を深められるだけではなく、そのやり方も覚えられて成功する可能性がアップするでしょう。

貸倉庫の４つの経営形態

貸倉庫には以下の4つの経営形態があります。

• 自己運営
• フランチャイズ
• 一括借上げ
• 業務委託

それぞれの特徴をおさえて、自分に合った方法を検討しましょう。

すべて自身で行う「自己運営」

自己所有の土地に倉庫を設置して貸し出し運営や管理も自身で行う「自己運営」は、もっとも利益を得られる方法です。ただし、以下のようなことをすべて自身で行う必要があります。

• 貸倉庫の調達
• 貸倉庫の費用負担
• 業者の手配
• 設置に関する手続き
• 利用者との契約業務
• 賃料の回収　など

自己運営は利回りが高いというメリットはあるものの、はじめて貸倉庫経営する人には向いていません。初心者でも挑戦してみたい場合は、貸倉庫の販売会社に相談することで手続きを代行してくれるケースがあります。

業者の名前を借りて運営する「フランチャイズ」

「フランチャイズ」は業者の名前を借りて運営する方法です。業者の管理システムによって運営しやすく、集客しやすいことを特長としています。また、業者によっては貸倉庫経営の一部を手伝ってくれる可能性もあるでしょう。

しかしながら、売り上げの一部をフランチャイズ側に支払う必要がありすべての収入を自分のものにできません。フランチャイズで貸倉庫経営を始めたい場合は、知名度のある業者を選択しましょう。そうすれば、ネームバリューによって集客をスムーズに行える可能性がアップします。

運営を業者にすべて任せる「一括借上げ」

土地と倉庫を自分で準備し倉庫業者へ賃貸する「一括借り上げ」という方法もあります。運営や管理などをすべて業者に任せられるため、手軽に貸倉庫経営を始められることが特長です。また他の方法よりも管理・運営に手間・時間がとられず、副業として貸倉庫経営を取り入れたい人にも向いているでしょう。

しかし、貸倉庫を準備するまでの費用はすべて自己負担であり自己運営やフランチャイズと比較すると利益は高くなりません。利益よりも安定した経営を目指している場合におすすめの形態です。

一括借り上げよりも手数料は安い「業務委託」

自分で土地と倉庫を準備し集客や管理を業者へ委託する「業務委託」という方法もあります。経営自体は土地の所有者によって行われますが、業者が利用者募集や管理などを行ってくれ一括借り上げよりも手数料は安い傾向にあります。しかし、空室リスクがあったり最低限の業務にしか対応してくれなかったりすることが業務委託の欠点です。

貸倉庫の種類

貸倉庫には、郊外であっても利用者が見込める「屋外型倉庫」とさまざまなニーズに応じられる「屋内型倉庫」の2種類あります。ここではそれぞれの特徴を解説するので、どちらの方が自身に向いているのかチェックしておきましょう。

屋外型倉庫

屋外型倉庫は、土地にコンテナを置くもしくは建てて運営する種類です。郊外であっても利用者が見込めるため、田舎の土地を相続した場合でも手軽に始められるでしょう。しかし、建物を作ってはいけないエリアには設置できないデメリットもあります。また屋外にあるからこそ、劣化するスピードも遅くありません。いずれにしてもすぐに貸倉庫経営を始めたい場合や郊外に土地を所有している場合におすすめの種類です。

屋内型倉庫

屋内型倉庫はビルやマンションなどの部屋を借り、その中に倉庫を作り貸し出す種類です。建物内だからこそ、温度や湿度の管理が簡単でありさまざまなニーズに応じられることを特長としています。郊外よりも首都圏に向いている種類ですが、ビルやマンションなどを新しく建てる場合、初期投資額がかさんでしまうため注意が必要です。ビルやマンションを安く借りられたり自身で所有していたりする場合は、屋内型倉庫を検討しましょう。

貸倉庫経営の利回り

貸倉庫経営の形態や種類だけではなく、投資金額に対する年間の収益率である「利回り」について理解することで、リスクのある土地活用なのかそうではないのかわかります。ここでは貸倉庫経営の利回りとその計算方法について詳しく紹介します。

どのくらいの利回りを期待できるのか

貸倉庫経営の利回りは、平均20％程度と高めです。土地活用においては15％以上の利回りになれば「高利回り」と判断されます。高利回りになる理由は初期費用や維持コストがそれほどかからないからです。マンションやアパート経営などの場合は、初期コストが大きく利回りが低い傾向にあります。しかし、貸倉庫経営の運営方法によって利回りが変わることも認識しておきましょう。

利回りの計算方法

利回りは投資金額に対する年間の収益率で、以下の式で計算可能です。

初期投資費用100万円に対し年間収益が10万円でがあれば、利回りは10％です。より細かく利回りを計算したい場合は、年間の収入から諸経費を差し引いた「実質利回り」もチェックしておきましょう。

貸倉庫経営で得られる収入とかかる費用

貸倉庫経営を始める前に、貸倉庫経営による収入およびかかる費用について理解しておくことも重要です。この章では、貸倉庫経営で得られる収入と初期コストなどかかる費用をまとめました。

得られる収入

貸倉庫経営で得られる収入目安は、経営形態によって異なります。

• 一括借上げ・業務委託方式は賃料が収入
• 自己所有の場合は1つの倉庫で平均10,000円程度

一般的な倉庫は1つ8畳程度であり、そのまま貸しだすと1倉庫あたり月32,000円～48,000円程度の収益があります。自己運営がもっとも利益を上げられますが、初期コストや準備の時間がかかることも認識しておきましょう。

初期費用

貸倉庫経営の初期コストの目安は、以下の通りです。50坪の土地に5つ設置することを想定しています。

• コンテナ1基100万円程度
• 整地費用や水道電気工事費、看板代で100万円程度

屋内型倉庫の場合は、20坪で目安として工事費込みの設営費が200万円、広告するための看板代が20万円程度かかります。もちろんこうした費用は、経営形態や倉庫の種類などによって変動します。

その他かかる費用

経営形態や倉庫の種類によっては、次の費用も必要です。

• 屋外型は駐車場代
• 屋内型は電気代
• セキュリティのための監視カメラ
• 場合によっては人件費　など

数ある土地活用方法の中で貸倉庫経営は初期コストが低いものの、ユーザーや収益のことを考えて、設備投資することが重要です。

貸倉庫経営の4つのメリット

貸倉庫経営には主に以下の4つのメリットがあります。

• 初期投資が少なめ
• 高利回り
• 管理の手間が少ない
• 周りの環境に左右されにくい

こうしたメリットについて知り、貸倉庫経営するのかどうか検討しましょう。

初期投資が少なめ

貸倉庫経営は数ある土地活用の中でも、初期費用が少ない傾向にあります。例えば、賃貸マンション経営ならば、安定した家賃収入を得られたり、相続税・固定資産税などの節税対策に効果があったりするものの、初期投資額が数億円単位になるケースも珍しくありません。

その他の土地活用である賃貸アパートや戸建て賃貸、オフィスビル経営、介護系施設経営といった方法であっても、数千万円以上かかる可能性もあるでしょう。一方貸倉庫経営は、土地さえ持っていれば比較的初期投資費用は安く抑えられます。そのため、初めての投資や土地活用におすすめの方法です。

高利回り

貸倉庫経営の最大のメリットは、利回りが高いことといっても過言ではありません。アパート経営やマンション経営は利回り平均10％程度ですが、貸倉庫経営の場合は20％程度です。利回りの高さは収入の多さに直結するとは言い切れませんが、初期投資と毎月の維持費用が少ないため、手軽に始めやすい土地活用方法だといえるでしょう。

管理の手間が少ない

管理に手間がかからないことも、貸倉庫経営のメリットです。アパート経営やマンション経営などであれば、共有部分などを定期的にクリーニングしたり、入居者同士のトラブル問題も無視できなかったりします。人が住む場所だからこそ、しっかりと管理しなければなりません。

しかし貸倉庫経営は、掃除を定期的に行うぐらいで手間が少なく、貸倉庫を放置していてもすぐに劣化することはありません。また、マンション経営と比較すれば管理費用などもそれほどかかりません。本業があり管理に時間を取れない、できるだけ楽な投資方法を考えているという人にも、貸倉庫経営はおすすめです。

周りの環境に左右されにくい

貸倉庫経営は、周りの環境面の影響を受けにくいこともメリットに挙げられるでしょう。日当たりの悪い場所や周りの騒音などで住むのに適して居ない場所でもあっても運営可能です。アパート経営やマンション経営などであれば、周りの環境に左右されやすく、優れた条件・立地でなければ、黒字経営を目指せないリスクがあるでしょう。他の土地活用方法が無理そうな場合は、貸倉庫経営を検討することをおすすめします。

また、土地から購入する場合は、以下の項目をチェックしておきましょう。

よい土地の条件	詳細
地盤が丈夫である	過去に地盤沈下や液状化現象を起こしていない土地であれば地盤が丈夫 地盤を確認する方法は不動産会社に問い合わせたり、近隣の建物もチェックしたりする
自然災害のリスクに強い土地である	国土交通省の「ハザードマップ」を利用することで手軽に調べられる 川の氾濫などによる浸水被害や地震災害に強いエリアなどを事前にチェックできる

貸倉庫経営の5つのデメリット

貸倉庫経営にはメリットだけではなく、いくつかデメリットもあります。

• 地域住民に知ってもらうまでに時間がかかる
• 都市計画法によりできないエリアがある
• 節税効果が低い場合がある
• 管理する上でのリスクがある
• 需要の見極めが難しい

この章では、各デメリットについて詳しく解説します。

地域住民に知ってもらうまでに時間がかかる

貸倉庫の場合、物件情報を掲載しているサイトが多くありません。アパートやマンションと比較すれば、圧倒的に数が少ないといえるでしょう。そのため、管理することに手間はかからないものの、運営を行う周辺エリアにチラシを配ったり、看板を出してアピールしたりしなければ、集客できないデメリットがあります。

集客できなければ、もちろん収益にはつながりません。維持費用だけかかり続け、安定収入にならないリスクもあるでしょう。このように、地域住民に知ってもらうまでに時間がかかるため、しっかりと宣伝・広告について対策する必要があります。

都市計画法によりできないエリアがある

都市計画法という法律によって定められている「用途地域」によっては、コンテナを設置することはできません。用途地域には12種類の区分があり、その中でコンテナを設置できないエリアは以下の通りです。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種住居専用地域
• 第一種高層住居専用地域

エリアによっては、貸倉庫経営できないことも認識しておきましょう。そのため事前に用途地域を調べてから、貸倉庫経営を始める必要があります。

節税効果が低い場合がある

貸倉庫経営には、節税効果を望めない可能性もあります。他の土地活用方法と比べて、固定資産税や都市計画税の優遇がほとんど受けられません。簡単に説明すると、倉庫は家ではないため、固定資産税は減税されない決まりとなっています。

一方住宅の固定資産税は、建物部分の土地200平方メートルまで6分の1の評価額、都市計画税は、建物部分の土地200平方メートまで3分の1の評価額という軽減税率が適用されます。初期費用や維持コストがかからない貸倉庫経営であっても、節税しにくいというデメリットがあることを認識しておきましょう。

管理する上でのリスクがある

貸倉庫は管理すること自体は難しくありませんが、以下のようなリスクも考えられます。

• 倉庫が盗難される
• 勝手に利用される
• 敷地内への不法投棄　など

こうしたリスクの他に、室内型の場合、換気・温度調整が不十分であると、保管しているものが劣化するなどのリスクも考えられます。他の土地活用と比べて「管理しやすい」というメリットはあるものの、貸倉庫を放置してしまうと、大きなリスクにつながる可能性もあるでしょう。

需要の見極めが難しい

貸倉庫経営は、メジャーな土地活用ではありません。そのため、需要があるのかどうか、見極めが難しい方法です。さらに運営を始めた後に、近隣にライバル業者ができる可能性もあるでしょう。ライバル業者が出てきてしまうと、思った以上の需要を見込めないケースも考えられます。

そのため、立地によってどの経営形態・倉庫の種類が適しているのか、しっかりと考える必要があるでしょう。他の土地活用と同じように、下調べをしておかなければ収益につながりません。Webサイトで調査したり、現地の声を聴いたりすることで、需要の有無を判断しましょう。

貸倉庫経営の始め方

貸倉庫経営を始める際は、以下のポイントをおさえておきましょう。

• 貸倉庫が始められる区域か調べる
• 周辺地域のリサーチ
• 運営方式の決定
• 他の土地活用と比較検討する

本格的に貸倉庫経営を行いたい場合は、ぜひ参考にしてください。

貸倉庫が始められる区域か調べる

貸倉庫を始めたい地域で経営できるか調べることは重要です。以下のエリアであれば、貸倉庫経営を始められます。

• 第二種中高層住居専用地域
• 第一・第二種住居地域
• 準住居地域
• 近隣商業 ・商業地域
• 準工業 ・工業地域
• 工業専用地域

詳細は、管轄の市町村役所の都市計画課に問い合わせてみましょう。また、業者によって必要な規模や設備内容などの条件が異なるため、建築する際は業者に確認する必要があります。

周辺地域のリサーチ

貸倉庫経営を成功させるためには、周辺エリアについて調べておくことも重要です。以下の項目をリサーチしておくと経営の失敗を回避できる可能性があるでしょう。

• 住民・事業所の数
• 近くに既存のライバル店舗がないか
• 道路から入りやすいか　など

貸倉庫経営に限った話ではありませんが、周辺地域のリサーチは投資前に欠かせないことです。リサーチしないと、ほとんど需要がなく、黒字経営を目指せない可能性も少なくありません。また、土地から購入する場合は、以下の土地を買わないように気を付けましょう。

• 斜面に盛土
• 水はけが悪い
• 崖地や裏山など自然災害のリスクが高い
• 境界確定されていない
• 抵当権が残っている　など

貸倉庫を置く土地が不安定な状態であれば、ユーザーは敬遠してしまいます。

土地活用の知識を身につけるおすすめの方法もある

土地活用で利益を出すためには、その知識が必要不可欠です。何も知識が無いままで土地活用をした場合、大きな損害が出てしまうこともあります。リスクを避けるために、知識を身につけるためにおすすめの方法は以下の通りです。

知識をつける方法	詳細
関連書籍を読む	いきなり細かいノウハウや計算などを学ぶよりも、全体的な基本を把握することが重要 具体的な失敗事例が紹介されている本なども参考になる
セミナーに参加する	専門家に直接相談できるセミナーも多数開催されている セミナーでは最新の情報を仕入れることも可能

運営方式の決定

経営方式によって収入が変わるため、どのような運営方式が自分に合っているのか検討することも無視できません。委託をする場合は委託手数料、フランチャイズではロイヤリティの支払いが必要になるなど、ランニングコストは運営方式によって異なります。

さらに、フランチャイズ会社によって集客力・運営力が異なるため、信頼して任せられる会社かどうか見定めることも重要です。ホームページなどで、会社の実績を確認することは最低限必要な行為と認識しておきましょう。運営においてマイナス要素を感じる会社の場合、注意が必要です。

また、土地活用についての目的別の相談先も以下で提示しておきますので、参考にしてください。

目的別の相談先	特徴
収支はファイナンシャルプランナー	現実的な資金計画を検討できる 生活費用やローン返済額なども合わせて資金計画を作ってくれる
節税対策は税理士	土地活用には、登録免許税や固定資産税・都市計画税、所得税・住民税がかかる 税理士に依頼すれば、節税効果の高い方法を相談できるだけではなく、確定申告などにも対応してくれる
融資は金融機関	土地活用の方法によっては、初期コストがものすごくかかる 融資の打診も含めて土地活用の相談に行くことで、これまでの経験やさまざまな事例にもとづきしっかりとアドバイスをもらえる
活用プラン作りは専門コンサルタント	専門コンサルタントに相談すれば、プラン作りやコスト管理などを代わりに行ってくれる 費用面に余裕があり、初めての土地活用で自信がない場合は、専門コンサルタントに依頼するとよい

他の土地活用と比較検討する

貸倉庫経営をすぐに始めるのではなく、他の土地活用のメリット・デメリットについても理解することも重要です。他の投資の方が土地に合っている可能性もあるからです。主要な土地活用のメリット・デメリットは次の通りです。

土地活用	メリット	デメリット
アパート・マンション経営	相続税対策できる 固定資産税の軽減措置あり 高い収益性がある　など	初期投資費用が高い エリアに左右されやすい メンテナンス費用が必要　など
駐車場経営	初期投資がそれほどかからない 他の投資方法に柔軟に対応可能 管理に手間がかからない　など	ライバルが多い 固定資産税の軽減措置がない
コインランドリー経営	相続税対策になる 広告費の負担が多くない 複合経営に向いている　など	初期費用が高い 光熱費の負担が少なくない 清掃の手間がかかる　など
コンビニ経営	始めるのに手間がかからない 安定収入を目指せる　など	初期費用が高い 立地に影響される　など
太陽光発電	立地を選らばない 安定収入あり　など	天候に左右される 悪徳業者もいる　など

初期費用がかからず、始めやすいのは駐車場経営です。ただし駐車場経営は、貸倉庫よりもエリアに影響されるため、需要のない地域であれば経営は難しいです。また土地を売ってしまう方法もありますが、立地や条件によっては高く売却できません。しっかりと情報収集して、所有している土地に最適な方法を選択しましょう。

まとめ

土地に貸倉庫を置いて収益を目指す「貸倉庫経営」は、手軽に始められる投資として知られています。そんな貸倉庫にはさまざまな形態や種類があるため、立地や条件に合ったものを選択することで経営を成功させられるでしょう。

貸倉庫経営のメリットは、初期費用がそれほどかからず、利回りが高いことです。管理することも難しくなく、ほとんど周りの環境に左右されないこともメリットです。一方、都市計画法によりできないエリアがあったり、節税効果が低かったりするデメリットもあります。

貸倉庫経営を成功させるためには、貸倉庫を始めたい地域で経営できるか調べ、しっかりと周辺エリアをリサーチしておきましょう。自分に合った運営方式を選び、貸倉庫経営で安定収入を目指しませんか。

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