マンションリサーチは、「中古マンション市場の現況」についての調査結果を2月21日に発表した。この調査はホームローンドクターの代表取締役 淡河範明(おごう のりあき)氏への聞き取りによる住宅ローン金利の推移の予測と、マンションリサーチの保有データを用いて行われた。
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東京都23区の一般向け中古マンションの市場
東京都23区の一般向け中古マンションの市場については、販売日数が長い程、購入需要が弱い事を示し、値下げの回数が少ない程売却姿勢が強気である。
中古マンションの販売期間は、住宅ローン変動金利が上昇した2024年10月を機に下げ止まり、以降は増加している。従って、中古マンション購入サイドは購入に際してやや慎重になってきていることが見て取れる結果に。
一方で「値下げ回数」は低い水準を維持したまま、推移しており未だ売り手側の強気姿勢が見て取れる。従って今後の金利動向が中古マンションの需給関係にも大きく影響する事が予想される為、今後とも注視していく事が重要。
「変動金利」について、2025年2月、日銀は政策金利を再び引き上げ、17年ぶりに0.5％となった。これを受け、住宅ローン金利にも注目が集まったが、多くの銀行は予想通り金利を据え置きした。また市場関係者の間では、日銀が物価上昇を想定以上に堅調と判断している可能性があり、政策金利が1％まで順調に上昇するとの見方が強まっている。ただし、その後の動向は国内の賃金推移や米国経済の影響を慎重に見極めながら、利上げのペースを調整する可能性もあるという。
「10年固定金利」について、10年固定が最長の固定金利となる銀行は別として、全期間固定金利を提供している銀行は、10年固定を積極的に推奨する姿勢があまりない。1月の国内債券金利は、米国経済の底堅さや日銀の利上げを受け、月半ばまで上昇し、一時1.25％に達した。その後、日銀が利上げを決定したが、国債金利への影響は限定的で、1.2～1.25％の範囲で推移。年内には10年固定金利の上昇余地はさらに拡大し、DH住宅ローン指数(10年固定)は最大1.8％に達すると予想される。
「全期間固定金利」は、今後の見通しとして、全期間固定金利は10年固定金利と同様に注目されている。金利の変動幅が広がっており、フラット35も2％を超える水準になると見られる。したがって、今後住宅金融支援機構の営業戦略による金利引き下げがあれば、タイミングよく利用できると非常に有利になるだろう。
