おすすめの不動産投資は?物件の種類ごとのメリットデメリットをご紹介!

fudousan4334 不動産購入

将来を考えて不動産投資で資産を増やしたいと思っても、どのように始めて良いのかわからないという方も多いのではないでしょうか?不動産投資は成功すればリターンが大きい反面、リスクも大きい投資です。失敗を避けるためには不動産投資の種類や知識を身につけておく必要があります。

不動産投資の種類は「アパート投資」「ワンルーム投資」「戸建て投資」と大きく3つに分けられます。この記事では、最適な不動産投資を選べるように、それぞれの特徴やメリットとデメリットを解説します。また、土地だけを活用した不動産投資や、不動産投資の知識を身につける方法についても紹介します。

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初めての家賃収入はワンルーム投資がおすすめ

不動産投資には多くの種類がありますが、初めての方にはワンルーム投資がおすすめです。ここではまず、ワンルーム投資の概要とメリット、デメリットを紹介します。

ワンルーム投資とは

ワンルーム投資とは、マンションの1室だけを購入して賃貸物件として貸すことによって家賃収入を得る不動産投資です。1室だけという小さな面積でありながら、立地条件が良ければ高額な家賃収入を得られる可能性があります。

不動産投資として購入したワンルーム物件は、維持を管理会社に委託できる場合が多いのも魅力です。このような点でも、ワンルーム投資は不動産投資が初めての方にとって挑戦しやすい投資方法といえるでしょう。長期的な視野で資産形成を考えている方にもおすすめできる不動産投資です。

ワンルーム投資について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

マイナビニュース「まずはワンルームからスタート。シニア層も若い女性も注目する「不動産投資」とは?

不動産投資でワンルーム投資を選ぶメリット

ワンルーム投資のメリットとして大きいのが、1棟での投資より借入金の負担が軽いことです。不動産投資ではローンを組んで購入するのが一般的ですが、ローンなどで借入金がある状態は心身に負担がかかりやすく、今後のライフプランにも大きな影響を及ぼします。

その点、ワンルームだけの購入であればマンションを丸ごと1棟購入しようとする場合と比べて、少ない借入金で購入できます。購入金額と自己資金の額によっては、借入金無しで購入できる可能性もあるのは大きなメリットといえるでしょう。

さらに担保価値の高いマンションのワンルームでしたら、全額融資を受けられる可能があるのもワンルーム投資のメリットです。担保価値の高いマンションを1棟購入しようとすれば、購入金額もかなり大きくなります。しかし、1室だけでしたら1棟購入よりも低い金額で購入可能です。

不動産投資でワンルーム投資を選ぶデメリット

不動産投資が初めての方にも魅力的なメリットがあるワンルーム投資ですが、メリットだけではなくデメリットもあります。ワンルーム投資を検討するのであれば、デメリットもしっかり理解しておかなければなりません。

ワンルーム投資のデメリットとしてまず挙げられるのが、空き室リスクです。賃貸物件として運用するのであれば、空き室になるリスクは常につきまといます。近年、国内では人口減少の傾向が顕著に現れているため、空き室リスクは避けて通れない問題といえるでしょう。

空き室の状態が続くと長期に渡って収入が無い状態でローンだけを支払うことになるため、経済状況が悪化して生活も苦しくなる可能性があります。

また、長期でローンを組んだ場合は金利変動にも注意が必要です。もし金利が上昇した場合、毎月の返済額も上がってしまって支払いが厳しくなる可能性があります。このようなことから、ローンを組む際はその時点で支払えるギリギリの金額ではなく、余裕を持った返済プランを立てることが大切です。

長期のローンを組んだ場合は、余裕ができたときに繰り上げ返済をするのが望ましいです。繰り上げ返済をすることによって、ローンの期間を短くしたり利息を減らしたりできます。

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高いリターンを望むなら一棟のアパート・マンション投資

不動産投資で高いリターンを望む場合は、ワンルーム投資より一棟のアパートやマンション投資がおすすめです。ここからは、一棟のアパート・マンション投資の概要とメリット、デメリットについて解説します。

一棟のマンションやアパート投資をするメリット

一棟のマンションやアパート投資のメリットとして、空室率リスクを減らせるという点が挙げられます。ワンルーム投資ではその1室が空き室になると家賃収入がゼロになってしまいますが、1棟のマンションやアパートの投資では複数の部屋があるため、そのなかで1室でも入居者が入れば家賃収入がゼロになることはありません。

また、ワンルーム投資より利回りが高いため大きな収入が望めます。その上、一棟丸ごと所有するため建物全体の設備などについても権限を持つことになり、修繕や改築なども自分の裁量で決められます。

一棟のマンションやアパート投資の注意点として、所有期間が長期に渡ると建物全体の修繕費など経費が増えます。そのため、短期のキャッシュフローで見た場合は良いのですが、長期で見るとキャッシュフローが良いとはいえません。

しかし、建物だけではなく土地も含めて購入することになる一棟のマンションやアパート投資は資産価値が高くて融資を受けやすいというメリットもあるため、うまく運用すれば大きな収益を得られる不動産投資といえるでしょう。

一棟マンションや区分マンションの投資について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。

マイナビニュース「「一棟マンション」と「区分マンション」投資するならどっち?

一棟のマンションやアパート投資をするデメリット

一棟のマンションやアパート投資は高額な投資です。大きなリターンが期待できる反面、リスクも高い投資であることは認識しておく必要があります。

まず、多額の初期投資が必要です。アパートで数千万、マンションでしたら1億円以上になる場合もあります。これらの初期投資額は全額ローンで組めないことも多く、大抵の場合は頭金も必要となります。頭金の相場はおおよそ2割~3割程度です。

また、一棟のマンションやアパート投資は環境変化によるリスク分散ができないことも頭に入れておきましょう。マンションやアパート一棟を購入した時は近隣に施設があっても、その施設の閉鎖や移転などによって急激に空室リスクが高まることもあります。

物件の流動性が低いことも知っておく必要があります。売却したくなっても、一棟まるごとだと金額も大きくなるため、ワンルームに比べて買い手が見つかりにくい傾向があります。買い手が見つかっても手続き等で時間がかかることが多いことにも注意が必要です。

不動産投資会社の厳選でリスクは下げられる

マンションやアパート一棟の投資はハイリスクハイリターンです。しかし、不動産会社を厳選すればリスクを下げることはできます。不動産投資会社を選ぶ際は、まず実績面として入居率と上場の有無をチェックしましょう。

入居率が高い物件を多く扱っている不動産投資会社であれば、空き室になるリスクも低いと考えられます。入居率の計算式は「入居中の部屋数 ÷ 全部屋数」です。また、不動産投資の取引中に不動産投資会社が倒産するといったリスクもありますが、上場していれば倒産の可能性は低いと考えられます。

予算面では、頭金の有無も重要です。不動産投資会社によっては頭金無しでローンを組めます。ローンを組む場合は、その不動産投資会社が提携している銀行によって金利が異なるため、その点もチェックしましょう。

これらに加えて、その不動産投資会社の独自性や得意分野もチェックすると良いでしょう。自分が検討している物件の分野に強い不動産投資会社を選びたいところです。

また、信頼できる不動産投資会社は、無料のセミナーや説明会、個別相談会を多く開催している場合が多いので、決める前に参加してみるといいと思います。

不動産投資をするにあたって、不動産投資会社は大切なパートナーとなります。自分に最適な不動産投資会社を見つけることが、不動産投資を成功させることにも繋がります。

利回りの高さが魅力の戸建て投資

マンションやアパートなどの集合住宅ではなく、戸建ての物件で不動産投資する方法もあります。ここからは、戸建て投資について概要とメリット、デメリットを詳しく解説します。

戸建て投資の初期費用と利回り

戸建て投資は比較的、少ない初期費用で始められる不動産投資です。初期投資500万円以下で始めている人が多く見られます。

また、利回りが高いのも戸建て投資の特徴です。物件によっては利回り10%を超える場合もあります。初期投資が低いため現金で購入することができて、高い利回りが期待できるところが戸建て投資の魅力といえるでしょう。

戸建て投資に挑戦するメリット

戸建て投資は、高い利回りが期待できる不動産投資です。一般的にアパートやマンションと比べて安価で購入できます。また、戸建てはファミリー層の需要が高いため、入居期間が長くなる傾向があります。一度入居者が決まれば退去の頻度が低いため、安定した収入を得ることも可能です。

戸建て投資に挑戦するデメリット

戸建て投資は、物件探しに苦労する場合が多い不動産投資です。立地によっては入居者が決まりにくいこともあります。戸建ての物件は投資目的の価格設定になっていないことが多く、運用の仕方次第で高利回りも期待できますが、リフォームが必要になるなど負担が大きくなる場合もあります。

初期投資が低くて利回りが大きいなど魅力的な投資方法ですが、難易度が低くないことはしっかり認識しておきましょう。

土地のまま活用するおすすめ不動産投資

不動産投資には、建物ではなく土地のまま活用する方法もあります。ここではそのような不動産投資として、駐車場経営とトランクルーム経営、太陽光発電を紹介します。

初期投資0円から始められる駐車場経営

土地のまま活用する不動産投資としてポピュラーなのが駐車場経営です。駐車場経営は、月極やコインパーキングの駐車場として収入を得る方法で、投資リスクが低くて収益性も低いローリスクローリターンの投資です。大きな利益を望む場合には向いていませんが、土地を持っているのであれば選択肢のひとつとなるでしょう。

駐車場経営は昔から存在する業態でリスクも低いため、事前の調査や知識が不足したままで始めてしまう方もいます。しかし、損失を出してしまったり、ほぼ利益がゼロで儲からなかったというケースも少なくありません。この機会に、駐車場経営についてもメリットとデメリットを知っておきましょう。

メリットとしては、狭い土地でも活用できるという点が挙げられます。また、少額の初期投資で始められて辞めたい時もすぐに対応しやすいのもメリットです。駐車場運営の会社と契約して、初期投資0円で始められる場合もあります。

ただし、住宅用地ではない駐車場はマンションやアパートと比較すると税金の優遇がありません。また、平屋ではない建物は土地の延べ面積で大きく活用できますが、平面駐車場はその土地分しか活用できないため、土地の利用効率は下がります。その際、当然収益力も低くなります。

初期投資を抑えられるトランクルーム経営

トランクルーム経営も初期投資を抑えられる不動産投資です。建物を建てなくてもコンテナを設置すれば始められるため、土地の形状の影響を受けにくいというメリットがあります。アパートやマンションを新築するのに比べれば、圧倒的に低い金額で始められます。賃貸物件より管理の手間もかかりません。

その一方、トランクルームは担保としての価値が低いため、金融機関からの融資は受けにくいというデメリットがあります。融資を受けてトランクルームを経営したいと考えている場合は注意が必要です。それに加えて、一般的にトランクルームは運営開始から利用者が増えるまでに時間がかかる点にも気をつけましょう。

需要が少ない土地の不動産投資に太陽光発電

所有している土地が住宅地として需要のない立地であった場合は、太陽光発電として活用する方法もあります。太陽光発電は長期的に安定した収入が見込めて、マンションやアパートと比べて維持や管理が容易です。人が少ない地域でも、太陽光発電なら利益を上げられる可能性があります。

太陽光発電は賃貸マンションやアパートより低い初期費用で始められますが、それでも数百万円ほどはかかります。また、発電した電力の買取額は変動することがあります。そのため、将来の買取額が減額する可能性や撤去費用も考えたうえで始めなければなりません。

太陽光発電の設備は大きく目立つため、自分の住まいの近くに太陽光発電の設備ができることを嫌がる人もいます。民家の近くに太陽光発電の設置を検討する場合は、そのような点にも注意しましょう。

自身に向いた不動産投資方法を選ぶポイント

ここまで紹介してきたように、さまざまな不動産投資方法があります。それぞれに特徴とメリット、デメリットがあるため、自分に最適な不動産投資方法を選ぶことが大切です。ここでは、自身に向いた不動産投資方法を選ぶポイントを解説します。

どこまでリスクを許容できるか

不動産投資をするのであれば、リスクについて深く理解しておかなければなりません。不動産投資は種類によって様々なリスクがあります。たとえば、ワンルーム投資には以下のようなリスクがあります。

  • 空き室リスク
  • 金利の変動

また、マンションやアパート一棟の投資では以下のようなリスクがあります。

  • 多額の初期投資が必要
  • 環境変化によるリスク分散ができない
  • 物件の流動性が低い

戸建て投資では以下のようなリスクがあります。

  • 物件探しに苦労する場合が多い
  • 入居者が決まりにくいことがある
  • リフォームなど負担が大きい

このように、それぞれの不動産投資でどのようなリスクがあるのかはしっかり把握しておきましょう。長期の環境変化を正確に予測するのは専門家でも難しいことです。不動産投資をする場合は、どのようなリスクがあるのかを知っておき、許容できるリスクのラインをあらかじめ自身で決めておく必要があります。

どれだけの収入を得たいか

不動産投資では、自身がどれだけの収入を得たいのか明確にしておく必要があります。そのため、不動産投資を始める際には収益価格計算をしてから物件の購入を決めましょう

収益価格計算をするうえで重要な要素となるのが利回りです。利回りは高いのが理想ですが、たとえ利回りが高くても、初期投資が少ない場合は収入も少なくなります。また、不動産投資の収益を計算するためには、表面的な利回りではなく実質利回りを正確に把握しておかなければなりません。

不動産投資での実質利回りとは、家賃収入から諸々の経費を差し引いて算出した金額を、物件を購入したときにかかった費用で割った数字です。実質利回りがわかれば、どのくらいの利益を得られるのか具体的な数字もわかります。

実質利回りは固定ではなく年ごとに変動するものです。そのため、常に最新の実質利回りを把握しておく必要があります。多くの場合、不動産の業者が広告などでうたっている利回りは実質利回りではなく、表面利回りです。表面利回りも参考になりますが、不動産を決める際には実質利回りも必ず確認しましょう。

選んだ不動産投資は相続対策になるのか

相続対策として不動産投資をする人も多くいらっしゃいます。しかし、不動産投資も投資の一種である以上、リスクがつきものです。

もし相続対策として不動産投資を考えるのであれば、その不動産で得られる家賃収入などから経費を差し引いても収益が得られるか、将来的に売却することも考慮して収支がプラスになるかが大切です。将来的に赤字になるような不動産は、相続人に資産を残すどころか、負担をかけてしまうことになります

最近流行りのサブリースでも安心はできません。サブリースは家賃保証によって空き室リスクを回避できますが、契約内容などでトラブルが報告されているのも事実です。たとえ大手の会社とサブリース契約を結んでも任せきりにはせず、契約内容や現状は常に理解しておく必要があります。

不動産投資の知識を身につけるおすすめの方法

不動産投資は誰もが成功するものではありません。利益を出すためには、不動産投資に関する知識が必要不可欠です。何も知識が無いままで不動産投資をした場合、大きな損害が出てしまうこともあります。そのようなリスクを避けるために、不動産投資の知識を身につけるためにおすすめの方法を紹介します。

不動産投資に関する本を読む

不動産投資初心者の方は、いきなり細かいノウハウや計算などを局所的に学ぶより、まずは全体的な基本を把握しましょう。不動産投資の基本を体系的に学びたい場合は本を読んで学ぶのがおすすめです。数多く出版されている不動産投資に関する本のなかでも、初心者向けをうたっている本を読むと良いでしょう。

また、具体的な失敗事例が紹介されている本なども参考になります。不動産投資では大きな金額が動きます。リスクを回避するためにも、事前に知識や理解を深めておくことはとても大切です。基本を理解したら、より細かい部分についても学んでいきましょう。具体的な失敗事例を知ることができます。

不動産投資をする前に知っておきたいことについて、こちらの記事もおすすめです。

マイナビニュース「REITで不動産投資を始める前に知っておきたいこと

不動産投資のセミナーに参加する

本を読むだけではなく、不動産投資のセミナーに参加するのもおすすめです。専門家に直接相談できるセミナーも多数開催されています。不動産投資では不動産取得税や譲渡所得税など様々な税金が発生しますが、税理士さんなどに税金や節税のアドバイスもしてもらいましょう。

また、このようなセミナーでは最新の情報を仕入れることもできます。不動産投資の知識を身につけたいと考えているのであれば、セミナーは有効な手段といえるでしょう。

しかし、不動産投資のセミナーは商品の宣伝や商売の起点として開催されている場合も多くあります。知識を身につけるために参加したら、何かしらの商品を売りつけられてしまったということも珍しくありません。

自分にとってメリットがある商品でしたら営業されるのも悪いことではありませんが、そうではない場合が多く見られます。セミナーに参加する際はその点に注意しましょう。

不動産投資に関わる資格の勉強をする

不動産投資の知識を身につけるため、資格を取得するのもおすすめです。不動産投資をするうえで資格は必須ではありませんが、資格取得のための勉強を通して不動産投資への理解や知識を深めることができます

不動産投資に関わる資格はいろいろあります。初心者の方には、比較的取得難易度が低い簿記がおすすめです。簿記では、会計業務に関する知識が必要となります。取得することによって、不動産投資では欠かせない収益や経費に関する知識や理解も深まることでしょう。簿記は3級から1級まであります。

また、ファイナンシャルプランナーを取得するのも効果的です。ファイナンシャルプランナーは、FPと略して表記される場合もあり、国家資格と民間資格があります。

国家資格の「FP技能士」は不動産だけではなく資産に関する総合的な知識が必要ですが、3級の合格率は約60%と比較的高いため、初心者の方がチャレンジするのにもおすすめです。

まとめ

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不動産投資には「アパート投資」「ワンルーム投資」「戸建て投資」など様々な種類があって、それぞれ異なった特徴を持っています。また、「駐車場経営」や「トランクルーム」、「太陽光発電」など土地だけを活用した不動産投資もあります。

不動産投資では、どこまでリスクを許容できるか、どれくらいの収益をあげたいのかを最初に明確にしておくことも大切です。さらに不動産投資についての本を読んだり、セミナーに参加したりして知識もしっかり身につけておきましょう。不動産投資に関する資格の取得を目指すのもおすすめです。

不動産投資を成功させるためには、数ある種類から、それぞれの特徴やメリットとデメリットを理解したうえで自分に最適な種類の不動産投資を選ぶことが大切です。この記事で紹介したおすすめの不動産投資から、自身に最適な種類を見つけてください。

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