遊休地で地域社会に貢献！土地活用としてのデイサービス施設を紹介

広い土地を所有しているけれど、自分では使う予定がないため維持管理や固定資産税等の支払いで困っていませんか？

広い土地の活用方法としては、初期費用を抑えられる駐車場経営や、安定した家賃収入が期待できるアパート経営が代表的ばものとしてあげられます。

しかし土地が郊外にあり、周囲に住宅や商業施設が少ないと、駐車場やアパート経営も困難であることが予想されます。そこで注目されているのがデイサービス施設です。

この記事ではデイサービス施設の基本知識から、開業のためにやるべきこと、メリットやリスクなどを紹介していきます。ぜひ参考にして、デイサービス施設で土地活用を始めるかどうかを判断してください。

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デイサービス施設の基礎知識

まずはデイサービス施設とはどのようなところなのか見ていきましょう。なぜ需要が期待できるのかなど、開業する上で気になる基本的なことを紹介していきます。

デイサービス施設とは

デイサービスとは介護保険サービスのひとつで、通所介護ともいいます。

利用者は普段の生活を自宅で過ごし、特定の日のみデイサービス施設に通所し、介護サービスを受けます。同じ高齢者福祉施設のひとつである有料老人ホームやグループホームとは異なり、1日や半日単位の日帰り利用が基本ですが、なかには短期間の宿泊(ショートステイ)ができる施設もあります。

デイサービス施設では、次のような介護サービスを提供します。

利用者は自宅で生活をしながら、健康状態の維持や向上、新たな交流関係の構築ができます。また利用者の家族は昼間の介護から解放され、精神的にも肉体的にも余裕が生まれます。

高齢化の進展により高まる需要

高齢化が進展するにつれ要介護者は増え、2020年で約657万人、予測では2040年には約956万人ほどになると言われています。人口に対する65歳以上の割合も増え続け、2020年時点で人口の約28.7％となっています。

急激な増加に特別養護老人ホームは不足し、自宅で介護を受けざるを得なくなっています。また要介護者の多くは住み慣れた自宅でいたいと考えるため、要介護者を抱える家族からのニーズは大きくなることが予想できます。

地域社会のなかで生活しながら介護サービスが受けられるデイサービス施設は、有効な土地活用として注目が集まっているのです。

土地活用としてデイサービス施設を開業するメリット

数多くある土地活用のなかで、デイサービス施設を選ぶメリットはなにがあるのでしょうか。ここでは次の4つのメリットについて、詳しく解説していきます。

安定した収入が得られる

安定収入があるといわれるアパート経営より、デイサービス施設での土地活用は空室のリスクがない分、より長期的に安定した収入が期待できます。建物が古くなっても、サービス内容を変えなければ利用料を下げる必要もありません。

オーナー型整備や事業者型整備での活用なら、デイサービスの運営が続く限りは固定収入が入ってきます。利用者の数に左右されないのもメリットといえます。

管理の手間があまりかからない

デイサービス事業を運営会社に任せていれば、自分で管理をすることはほとんどありません。

建物の管理もオーナー型整備であれば、日頃の細かな修繕は運営会社にお願いし、大規模修繕のときだけ業者を手配すれば大丈夫です。事業者型整備にしていれば、基本的に管理することはなく、不労所得として地代が手に入ります。

ただし、自ら運営をする場合は、マニュアルを整備し管理体制を徹底しておく必要があります。

駅近でなくてもよい

土地活用の方法で問題になりやすいのが立地です。集客を必要とするものは、利便性が悪いと利用者は減り、融資の返済で生活が苦しくなります。

しかし、デイサービス施設であれば、自動車で通所する人や福祉車両での送迎利用者がほとんどのため、駅から離れた郊外の土地でも需要があります。

ただし、郊外でも需要があるからといっても、どんな土地でも収益が出るとは限りません。デイサービス施設の徒歩圏内にバス停があれば利用者が自力で通所できるので、生活費節約のためにバスで通所できる施設にニーズが高まる場合もあります。

社会貢献ができる

日本の高齢者の人口は、内閣府の予想では2042年頃まで増加し続けると言われています。デイサービスの需要は2021年現在でも高いですが、十数年先もますます高まっていくと見込まれています。

このように需要が高く、地域になくてはならない存在といっても過言ではないのにもかかわらず、残念ながらデイサービス施設の整備は遅れている状況です。そんな施設を地域社会に作れば、利用者はもちろん、利用者の家族やその周辺の人びとのにゆとりができ、いきいきとした生活が送れるようになります。また、雇用を創出するので、仕事を探している地域社会の人びとにも貢献できます。

デイサービス施設の開業までの流れ

それではデイサービス施設を開業する手続きなどを、どのような流れで進めたらいいのかを見ていきましょう。土地活用としてだけでなく、法人格の取得や介護保険事業者の指定が必要になるため、周到な準備が必要です。

• 法人格を取得する
• 開業場所を選定する
• 建物を建設する
• 職員を募集する
• 介護保険事業者の指定申請をする
• 開業準備をする

法人格を取得する

デイサービスを開業するには、法人格を取得する必要があります。法人の種類には次のようなものがあります。

株式会社は、比較的短期間に資本金1円から設立できます。ただし、高額な法人税がかかります。また定款の事業目的に介護事業を実施する旨の記載が必要です。

NPO法人は、資本金も不要で税金もかかりません。ただし、設立までに4～5か月以上かかり、理事・監事の選任などが必要です。

社会福祉法人も、税制面での優遇措置を受けることができます。ただし、設立までに1年以上かり、資産要件(1,000万円以上)や理事・監事の選任など、厳しい条件がついています。

開業場所を選定する

続いて開業場所を選定します。選定のポイントは次の通りです。

また、消防法、建築基準法、都市計画法、介護保険法、各都道府県の条例などで設置要件が決められているので、ひとつひとつクリアしているかの確認が必要です。

郊外も人気 ゆったり過ごせることが大事

利用者目線でのデイサービス施設の開業場所の大事なポイントとしては、利用者がゆったり過ごせるかということです。

アパート・マンション経営などの土地活用では、郊外の土地は利便性が悪く、収益性が期待できませんが、デイサービス施設であれば、自動車や福祉車両の送迎が前提になるため、近くに駅がなくてもあまり問題はありません。むしろ、利用者はのびのびとした環境で過ごすことを望んでいるため、郊外でも高い需要があります。

建物の建設工事をする

開業場所が決まったら、建設会社と契約を結んで建物の設計・建設工事をします。着工前に地元住民への説明会を開催するよう取り決めしている市区町村もあるので、役所の高齢者福祉課・介護保険課に確認します。

建物の規模は小さめでよい

デイサービス施設の建物の規模は、老人ホームなどと比較して小さくても構いません。

デイサービス事業を行うには、最低限、次の部屋・設備が必要です。

寝泊まり(ショートステイ)をしないのであれば、居住・宿泊設備が不必要なので、土地も建物も老人ホームほどの広さは必要ありません。30人程度が利用する平屋の施設であれば、建物部分の床面積は90坪、駐車場などを含めた土地の広さは200坪ほどあれば十分です。

ただし、建物の規模を抑えすぎると、同時に利用できる人数が減り、採算がとれなくなる恐れがあるので注意が必要です。

なお、内装は安全性が確保され、バリアフリーであることなど、要件を満たす必要があります。満たしていない場合は許可が下りない場合もあります。

職員を募集する

建設工事と並行して、職員を募集します。

職員の職種は、次の通りです。職員数は利用者の定員によって異なります。

介護保険事業者の指定申請をする

建設工事が完了したら、都道府県に介護保険事業者の指定申請をします。

介護保険事業者の指定を受けるには、人員、設備、運営の基準をクリアしていなければいけません。都道府県の担当課では事前相談や事前研修を実施しているので、不明な点はそこで確認しておきます。

開業準備をする

また、デイサービス施設開業のためのさまざまな準備をします。介護保険事業者の指定申請の他にも、官公庁への届出・申請書類の提出、スタッフの雇用契約・研修、利用者との契約など、数多くの事務処理が必要です。代表的なものをあげてみました。

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デイサービス施設の運営手法

開業までの流れでも分かるとおり、専門家の手を借りなければデイサービス施設の建設・運営はできません。そこで多くの施設で採用されているデイサービス施設の運営手法を見ていきましょう。

自分で運営する

1つ目は、自分で運営する手法です。所有している土地に自分で業者を選定して建物を建て、完成したら従業員や利用者を募って経営も行います。

利回りは自分の経営手腕で大きく伸ばせるため、利益重視で土地活用したい人におすすめです。

ただし、自分が代表者になって経営するためには、介護職や福祉系サービス運営の経験が求められます。いずれも無い場合は、厚生労働省が指定する研修を受ければ代表者となることが可能です。

デメリットは、全く知識が無い状態から挑戦するにはハードルが高いという点です。資金があれば建物部分の建設や従業員集めはなんとかなりますが、利用者を募ったり、利益を出しながら運営を続けたりするためには、経営はもちろん、高齢者福祉に関する専門的なノウハウも必要です。

オーナー型整備

2つ目は、オーナー型整備という手法です。デイサービス施設のための土地と建物は自分で用意をし、運営は事業者に任せます。

事業者からは地代や建物の賃貸料を毎月受取り、用意のためにかかった費用の返済などに充てます。長期的に安定した収入を得たい人におすすめです。

デイサービス施設の建設実績がある業者と契約すれば、必要な設備の設置漏れを防げ、間取りや内装などのアドバイスもしてもらえます。業者は価格の安さだけで選ばず、高齢者福祉にも造詣があり、信頼できるパートナーであるかどうかを見きわめましょう。

事業者型整備

3つ目は、事業者型整備という手法です。デイサービスの運営事業に自分が土地を貸すだけで、施設の建設や運営は全て運営事業者が行います。

元々所有している土地であれば新たな出費をせずに地代を得ることができるため、土地活用のリスクを避けたい人におすすめです。

しかし、他の2つの方法よりリスクは低い分、利益は地代のみになるため高い収益は期待できません。また、建物は自分のものでないため、簡単に他の土地活用方法に切り替えることもできません。

土地活用でまとまったお金が欲しいのであれば、デイサービスの運営事業者に土地を売却してしまうのも選択肢の1つです。売却で得られたお金で別の土地を購入し、自分に合った活用方法で資産運用をすることもできます。

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デイサービス施設運営に必要な資金

デイサービス開業には、建設工事費は当然ですが、建物が完成し開業した後も、運営費として多額の資金を必要とします。そこでどのような用途の資金を準備しなければならないのかを見ていきましょう。

人件費

施設の運営に関わる人員と人件費の目安は次の通りです。

人員の種類	役割	人件費の目安
管理者	施設全般の管理をする	25万円
生活相談員	利用者やその家族と書類手続きや面談を行う	20万円
機能訓練指導員	国家資格を持った人が利用者の機能訓練を指導	25万円
看護職員	利用者の看護（要資格）	20万円
介護職員	利用者の介護	15～20万円

自分が管理者になり、規模を小さくして人件費を節約したとしても、毎月100万円以上の人件費がかかると思っておきましょう。職員が集まりにくいようなら、給料を上げて募集をかけることになるため、さらに人件費は増えてしまいます。

施設費用

自分の土地でデイサービスを始めるなら、毎月の地代は無視することができます。ローンを組んで施設を建てた場合、返済額が施設費用となります。また、駐車場用の土地が足りなければ別途近隣の土地で駐車場代を支払うことになるでしょう。

もし賃貸物件を使っても、デイサービスであれば家賃だけでなく敷金や礼金もかかる場合があります。利用開始時は、家賃や敷金を数ヶ月分要求されることもあるため注意が必要です。

その他 車両費や雑費など

施設の運営のためには、車での送迎や消耗品の補充が欠かせません。人件費や施設費用以外の細かい出費として、次のようなものがあげられます。

特に備品や器具で高額なものは、将来の買い換えに供えて貯蓄をしておいたほうがよいでしょう。建物のちょっとした傷み程度なら、修繕をDIYで行うと節約に繋がります。

初期の運転資金

これまで紹介してきた費用は、通常デイサービスの収益から充てますが、まだ収益が出ていない初期の段階では、最低でも3ヶ月程の運転資金を用意していなければなりません。

なぜなら、デイサービスの報酬は介護保険を使って受け取ることになるため、入金まで約3ヶ月のタイムラグが生じるためです。

余裕を持って運営できるよう、数ヶ月分の人件費や施設費用を運転資金として用意しておくのが望ましいでしょう。

高額な運転資金は、まず普段使いしている口座の金融機関で融資の相談をしてみましょう。入金や出金の履歴があるため融資の交渉を進めやすくなる可能性があります。

他には、日本政策金融金庫から融資を受ける方法もあります。新創業融資制度の利用が認められれば担保も保証人も不要です。

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デイサービス施設開業のリスク

デイサービス施設の経営には大きなメリットがある反面、デメリットもあります。アパート・マンション・駐車場などの経営とは違った、高齢者福祉施設という特性からくる注意点もあります。運営を始めてから後悔しないためにもリスクをあらかじめ確認しておきましょう。

倒産リスクがある

デイサービス施設にも、倒産のリスクがあります。デイサービス施設でよくある倒産の原因は2つです。

1つは介護報酬の改定です。デイサービスの利用料の支払いは、利用者の負担(1割)と保険者から支払われる介護報酬(9割)で成り立っています。支払いの9割を占める介護報酬が、改定によって年々減額されています。改定は3年ごとですが、収入の低下に耐えられず倒産してしまうのです。

もう1つは同業者との競争です。自分の施設の周辺にデイサービス事業者が増えると利用者の取り合いになり、利用者が減少し収益をあげられず倒産に至ります。特に小規模な施設では利用者の減少数がわずかであっても経営が危うくなります。

特に介護報酬の改定は国が決めるため、経営者・事業者側は対応に限界があります。事業者整備型以外のデイサービス施設では、倒産リスクをしっかりと意識しておきましょう。

後継事業者が見付かりにくい

デイサービスのために建てられた施設は、廃業した後は他の用途に転用しにくく、後継事業者が簡単には見付かりません。他業種で使うため改装するには多額の費用がかかります。

別のデイサービス事業者から建物の使用契約や売却を持ちかけられても、使い勝手の悪さなどを理由に大幅な値下げなどを条件提示されることもあります。融資の返済が続いているなら、いつまでも後継事業者探しを続けるわけにはいきませんので、交渉にも応じざるを得なくなります。

職員が失敗した際のリスクが高い

デイサービスの利用者は要介護の認定を受けています。健常者に比べて万一の事態が起こりやすく、どんなに熟練した職員が対応しても、事故発生の確率をゼロにはできません。

たとえ避けられない事故だったとしても、マスコミやSNSなどで注目が集まってしまえば、代表者や従業員は糾弾される恐れがあります。一度悪い評判が広まってしまえば、利用者が減ってしまい、経営が立ちゆかなくなるでしょう。

ここまで紹介してきたリスクを避けるためには、事業者型整備で事業を開始するのが一番のおすすめです。

デイサービス施設以外の土地活用の方法も検討を

ここまで土地活用の方法のひとつとしてデイサービス施設の経営について見てきましたが、運営主体の法人化や介護保険事業者の指定などの手続きや要件が数多くあり、敷居が高いと思われたかもしれません。

デイサービス施設の経営は収益も得ながら地域社会に貢献するという特長がありますが、そのような土地活用の方法はデイサービス施設のほかにも数多くあります。

もしデイサービス施設以外のプランを検討していないようであれば、まずは土地活用比較サイトなどを利用して、土地活用の専門家に相談し、さまざまなプランを比較・検討することをおすすめします。

土地活用に関してより詳しく知りたい方は、こちらの記事をお読みください。

まとめ

デイサービス事業は、将来の需要の伸びと安定した収入が期待でき、地域社会に貢献もできるおすすめの土地活用の手段です。運営を事業者に任せれば、不労所得となり自分の老後にゆとりが生まれます。

しかし、事業者整備型以外での方法を選ぶと、運営開始に多額の費用を用意しなければならなかったり、倒産などのリスクもあります。

デイサービス事業は一旦始めたら簡単にやめることはできません。土地活用プランを幅広く比較・検討し、利益を得ながら地域社会に貢献できる土地活用の方法を見出してみましょう。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/

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