土地活用とは?定番の活用方法8選と失敗を防ぐポイントを徹底解説

土地活用

「所有する土地を何らかの形で利用したいけれど、何をすればいいのかわからない」「土地活用っていうけれど、具体的にはどういうもの?」とお悩みではありませんか?持っている土地を活用して収入を手に入れたいものの、運用するための知識がなく、失敗してリスクを負いたくないと考えている方は多いのではないでしょうか?

土地は所有しているだけで固定資産税といった維持費がかかるため、早期の売却や活用が勧められています。自分で使う予定のない土地があるなら、土地活用をして利益を得ることも視野に入れましょう。

本記事では、はじめての方でも十分な土地活用の知識が身に付くよう、定番の活用方法から失敗を回避するためのポイントまで詳しく解説しています。この記事を読んで「土地活用はわからない」という漠然とした不安を解消し、次のステップに進めるよう役立てていただければ幸いです。

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土地活用とは?

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まず、土地活用とは何かという基本的な知識を身に付けましょう。明確な意味を知っておくと、応用的な情報を手にしたときにも対応できるでしょう。

所有している土地を使って利益を得ること

土地活用とは、所有している土地を使って利益を得ることをいいます。相続などで手にした利用予定のない土地を利用することが一般的ですが、土地活用をする目的で新たに土地を購入する場合もあります。

利益を得るにはそれなりの投資が必要です。土地活用には、更地のまま活用する方法と、建物を建築して活用する方法の2種類があり、基本的には建物を建てるほうが初期投資額が大きくなる傾向があります。

ここで、土地を活用するにあたってよく目にする単語として、未利用地低利用地について解説しておきましょう。未利用地は長期間にわたり利用されていない土地のことをいい、周辺地域の利用状況に比べて利用の頻度や整備基準、管理状況の水準が低い土地のことを低利用地といいます。これらは、法的に「使っていない土地」を表現するときにも利用される言葉です。覚えておくと良いでしょう。

土地活用を行うと節税対策にもなる

注目すべきは、土地活用は利益を得るためだけでなく、節税対策としても用いられることがあるという点です。

土地を所有していると、毎年固定資産税の納税義務が課せられます。固定資産税は土地の利用にかかわらず課せられるため、年間数十万にも及ぶ大きな出費になります。自分の住居を建てるなどして利用できれば良いのですが、自分で使えない土地は税金や維持費だけがかかるマイナスの資産になってしまいます。そのような土地を活用して利益を得ることで、所有する土地をプラスの資産に生まれ変わらせることができるのです。

また、更地のままでいるよりも、建物を建てたほうが固定資産税が安くなるといった軽減措置が適用されることもあります。このような理由から、土地の活用が勧められているのです。

空き家を放置するデメリットについて解説した次の記事もおすすめです。

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定番の土地活用方法8選

続いては、定番の土地活用の方法をご紹介します。具体的な活用方法を確認することで、自分の土地をどのように活用するか、イメージを膨らませてみましょう。

今回は以下の8つの活用方法を解説します。

  • 借地として貸し出す
  • 賃貸住宅経営
  • 駐車場経営
  • 高齢者向け施設経営
  • トランクルーム経営
  • 太陽光発電による売電
  • 商業施設経営
  • ホテル経営

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

借地として貸し出す

初期投資費用を抑えたいなら、借地として事業者に貸し出す方法がおすすめです。建築費や整地費といった費用は借主が負担するので、低リスクで始めることができます。人通りの多い通りに面する土地や駅に近い便利な土地なら、コンビニエンスストアなどの商業施設や駐車場、コインランドリーといったように、さまざまな事業の需要が期待できるでしょう。

借地は普通借地と定期借地の2つに分けられます。利用者が契約解除を主張しない限り契約が続く普通借地に対し、定期借地は契約期限を設けることができ、その期間を満了すると自動的に土地が自分のもとに戻ってくるという仕組みです。満了後にも両者の合意のもと再契約することもできるので、はじめての土地活用なら定期借地のほうが安心です。

ただし、利用目的によっては建物が建てられたり、コンクリートで舗装されたりと、もとの状態に戻すことが難しくなる場合もあります。借主の利用目的や、事業の信頼性を確認してから貸し出すようにしましょう。

借地として貸し出す場合の定期借地権について詳しい解説は次の記事で解説しています。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/16041

賃貸住宅経営

需要が高く、安定した収入を得やすい活用法が賃貸住宅の経営です。賃貸住宅はアパートやマンションのような集合住宅と、戸建て物件の2種類に分けることができます。なかでもアパートやマンションの経営は空室リスクが低いことから、人気の高い活用方法です。

集合住宅と戸建物件経営のメリットとデメリットをまとめました。

特徴 集合住宅 戸建物件
メリット
  • 空室リスクが低い
  • 坪あたりの収益が大きい
  • 建築費が安い
  • 長期の入居が見込まれる
  • 変形地や小さな土地でも建てられる
デメリット
  • 建築費が高い
  • 修繕が大規模になる
  • 空室になると収入がなくなる
  • 近隣トラブルの解決が難しい

いずれのタイプであっても、賃貸住宅を建設するための資金が必要です。事業用のローンを組むこともできますが、ある程度の自己資金があったほうが良いでしょう。駅から近い土地や、生活圏にスーパーマーケットなどの商業施設が整った土地というように、立地条件が良い土地であれば十分なニーズが見込まれます。

1万円から不動産投資ができる不動産クラウドファンディングを紹介したこちらの記事もおすすめです。

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アパートとマンション経営について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9422

駐車場経営

初期投資を少なくしたい方には駐車場の経営もおすすめです。駐車場にはコインパーキングと月極駐車場の2種類があり、それぞれ特徴や向いている土地が異なるので注意して選びましょう。

特徴 コインパーキング 月極駐車場
メリット
  • 稼働率が高ければ高い利益が得られる
  • 違法駐車のリスクが少ない
  • 安定した収入が得られる
  • 比較的初期費用が少ない
向いている土地
  • 駅や繁華街
  • 駐車場のない商業施設の近く
  • ある程度の広さがある土地
  • 駅や商業施設の近く
  • 住宅地やビジネス街

駐車場は人通りの多い土地だけでなく、月極駐車場であれば住宅地でも需要が生まれる可能性があります。また、短期間の収益化を目指すことができ、日々の管理も比較的楽なのでニーズのある土地ならぜひ候補に入れて検討してほしい活用方法です。

駐車場経営については以下の記事でさらに詳しく解説されていますので、併せて見てみましょう。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9151

高齢者向け施設経営

広い土地を持っているなら、高齢者向け施設の経営もおすすめです。多少立地が良くなくても、デイサービスやサービス付き高齢者向け住宅というような施設であれば、需要が見込まれる可能性があります。

また、高齢者向け施設の経営には補助金制度が整っており、投資額は大きいものの、高い収益を目指す方にもおすすめの活用方法です。ただし、高齢者向け施設はさまざまな基準を満たす必要があり、まったくの無知では経営は難しいでしょう。さらに、介護施設の種類によっては、民間企業や個人には建築が認められていないものもあるため事前の確認が必要です。

高齢者向け施設経営に興味がある場合、デイサービス経営について解説した以下の記事もおすすめです。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/10311

トランクルーム経営

トランクルームとしての土地活用では、住居に向いていない土地や、郊外の人通りが少ない土地も利用することができます。トランクルームは、建物を建てて収納スペースを貸し出す屋内型と、コンテナを設置しておこなう屋外型の2種類に分けられます。

さまざまな経営方式がありますが、トランクルーム業者と提携し、フランチャイズの店舗としての経営や、土地を貸し出しておこなう経営もおすすめです。特に屋内型のトランクルームは、建築費をはじめとして初期費用が大きくなりやすいので、業者と提携して初期費用を抑える経営方式を選択するのも良いでしょう。

貸倉庫やトランクルーム経営について詳しくは次の記事もご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/11053
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12237

太陽光発電による売電

太陽光発電用地として活用し、売電収入を得るというのも選択肢のひとつです。土地を更地のまま、舗装せずにおこなうことができ、初期費用が比較的少ないことは大きなメリットでしょう。

太陽光発電システムの設置に向いているのは以下のような特徴を持つ土地です。

  • 日当たりが良い
  • 日照時間が長い
  • 周りに建物がない
  • 電柱が近くにある
  • ある程度の広さがある

発電パネルが設置できれば、難しい管理をすることなく利益が得られるため、大変有用な活用方法といえます。しかし、最近では電気の買取価格が減少傾向にあり、期待したような利益が得られない恐れもあります。今後の動向に注目しながら活用方法を選びましょう。

太陽光発電用地としての活用について詳しくは次の記事も参考にしてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/14932
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商業施設経営

前述では借地として貸し出すことで商業施設を経営する方法をお伝えしましたが、自分で建物を建てて商業施設経営をすることもできます。人の集まりやすい土地や利便性の高い土地を持っていて、ある程度の資金や経営にかける時間がある方におすすめの活用法です。

借地として貸し出すと、その施設の利益によらず一定の借地料を得ることになります。安定した収入が得られることはメリットですが、自分で経営したほうが利益が大きくなる場合も多いです。もちろん、利益が得られなければマイナスの分も直接自分の収入に影響するため、それなりのリスクを覚悟する必要もあります。

商業施設の経営に興味があるなら、コンビニ建設費用について解説した以下の記事もおすすめです。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/14412

ホテル経営

商業施設経営のひとつですが、ホテルの経営も注目を集めている土地活用法です。特にビジネスホテルは、一部屋が小さいシングルルームがメインで部屋数を多く建設でき、大きな収益が期待できます。

しかし、ホテルの経営には多額の初期投資が必要です。また、ビジネスホテルは立地がニーズを大きく左右するので、駅近の土地など利便性が高い土地でなければ高収益は期待できないでしょう。駅近くの土地を持っていて、巨額の投資も可能なら、ホテル経営もぜひ選択肢に含めてください。

ビジネスホテルでなく、民泊やシェアハウスなら、立地にかかわらず機能やコンセプトによってニーズを生み出すことも考えられます。自分の土地のニーズに適した経営方針を選ぶことが大切です。

ホテルや民泊経営、シェアハウス経営について詳しくは次の記事をご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/10192
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土地活用方法を選ぶためのポイントと流れ

土地活用の方法はポイントをおさえ、次のような手順で慎重に決定することをおすすめします。

  1. 目的を明確にする
  2. 自分の土地を理解する
  3. 土地の特徴に適した活用方法を選ぶ

それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。

目的を明確にする

まずは土地を活用する目的を明確にすることから始めましょう。考え得る目的としては、次のようなものが挙げられます。

  • 収入を増やすため(収益重視)
  • 税金の負担を減らすため(節税対策重視)
  • 相続で揉めてほしくない(相続対策重視)
  • 資金はないが土地を何とかして利用したい(少額投資重視)
  • 安定した収入を得たい(低リスク重視)

自分がどのような目的で土地を活用したいのか明確にすることで、どういった点を重視して活用法を選びたいのかを明らかにすることができます。

自分の土地を理解する

自分の土地を理解することも大変重要です。特徴を把握して、どのような活用法にニーズがあるのか調べることも大切ですが、次のような土地にかかった制限を確認することも忘れないようにしましょう。

制限 内容 確認方法
地目
  • 土地の用途による区分のこと
  • 宅地、農地など23種類に分けられる
  • 法務局で確認
  • 固定資産税課税明細書に明記あり
用途地域
  • 都市計画法に基づき、用途に応じた13地域に分けられている
  • 主に住居系、商業系、工業系の3種類
  • 自治体ホームページを閲覧
  • 自治体の都市計画課に問い合わせ
建ぺい率、容積率
  • 建ぺい率:敷地面積に対する建築可能な面積の割合
  • 容積率:敷地面積に対する建築可能な延床面積の割合
  • 自治体ホームページを閲覧
  • 自治体の都市計画課に問い合わせ
建物の高さ制限
  • 用途地域、高度地区、都市計画などによって高さが定められている
  • 自治体ホームページ
  • 自治体の都市計画課に問い合わせ
接道条件
  • 道路に2m以上の間口で接しなければならない
  • 条件を満たしていないと建物の建築・増築ができない
  • 法務局で公図を取得する

このように、用途地域や地目によっては、建てられる建物の種類や目的が制限され、思ったような活用法が選択できないこともあるので注意しましょう。

土地用途の規制について詳しくはこちらの記事で詳しく解説されています。

第一種低層住居専用地域の土地用途って?具体的な制限や活用方法を解説!
都市計画法で低層住宅の良好な環境を守るための地域として定められた「第一種低層住宅地域」。厳しい制限が設けられてるのですが、どのように活用することができるのでしょうか?第一種低層住宅地域、第一種低層住居専用地域の土地の活用方法などについて解説しています.

土地の特徴に適した活用方法を選ぶ

土地の立地や周辺環境から、どのような活用方法にニーズがあるか考えましょう。例えば、人通りの多い土地なら商業施設や駐車場経営、利便性の高い土地なら賃貸住宅経営といったように、その土地の特徴を捉えて活用法を選ぶことが大切です。

ただし、目先のニーズだけにとらわれると、失敗したときのリスクが大きくなりかねません。いま需要があるからと短絡的に考えるのではなく、長期的に見ても需要の継続が見込まれるかどうかも含め慎重な判断を下しましょう。

また、競合事業者が周辺に点在していたり、大手企業が近くで同じ事業をおこなっていたりすると、期待するような利益がでない場合もあります。活用を始める前には、必ず現地を訪れて周辺環境の調査をすることをおすすめします。

さらなる土地活用法を知りたい場合は、以下の記事を参照してください。

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【重視するポイント別】おすすめの土地活用方法

前述したように、土地活用の方法を決めるならまずは活用の目的を明確にすることが大切です。続いては、土地活用で重視するポイント別に、それぞれのおすすめの活用方法をご紹介します。

重視するポイント おすすめの活用方法
収益重視
  • 賃貸住宅経営
  • 商業施設経営
  • 高齢者向け施設経営
  • ホテル経営
節税対策重視
  • 賃貸住宅経営
  • 保育園経営
  • 高齢者向け施設経営
相続対策重視
  • 集合住宅の賃貸経営
少額投資重視
  • 借地として貸し出す
  • 駐車場経営
  • 戸建物件の賃貸経営
低リスク重視
  • 借地として貸し出す
  • 屋外型トランクルーム経営

利益重視

収入を増やすことを目的に、利益重視の土地活用をおこなう場合、次の経営方法は高い収益を期待できます。

  • 賃貸住宅経営
  • 商業施設の経営
  • 高齢者向け施設経営
  • ホテル経営

賃貸住宅なら、より空室リスクが少なく収益性が高いマンションやアパートの経営がおすすめです。利益が大きいものは初期投資も大きくなることが多く、ある程度の資金が必要になります。

節税対策重視

固定資産税や相続税といった節税を目的としている場合、賃貸住宅経営や、保育園・高齢者向け施設経営といった福祉系の施設の運営がおすすめです。

居住用の建物を建てると、固定資産税が更地のときに比べ最大6分の1になり、かなりの節税効果が期待できます。戸建物件であれば、比較的少ない費用で建築できることに加えて固定資産税が安くなるため、メリットが大きいです。

また、保育園や高齢者向けの施設の経営は、国や自治体から補助金が得られる場合もあり、費用対効果が大きい経営方法です。

更地の場合と建物がある場合の固定資産税についてわかりやすく解説した次の記事もご覧ください。

更地にすると固定資産税は上がる?保有する土地で損をしない方法とは
更地にしたときの固定資産税の計算方法を把握することで、出費を抑えられる可能性があります。この記事は、固定資産税の計算方法や更地前と後で固定資産税額はどう変わるか、更地活用法、更地にする前に考えるべき4つの注意ポイントなどを解説します。

相続対策重視

「自分の資産を相続するときに迷惑をかけたくない」「揉め事を起こしたくない」という理由で土地を活用することも珍しくありません。相続をよりスムーズにおこなうなら、アパートやマンションのような集合住宅を経営することをおすすめします。

土地のまま相続すると、相続人が複数いた場合に明確に分割することができず、揉め事に発展する恐れがあります。対してアパートやマンションとして活用しておくと、部屋ごとに分割することができ、スムーズな遺産分与がおこなうことが可能です。

明確に分割することができるという点でいえば、売却して現金化するのも手ですが、現金のまま相続するほうが相続税の負担が大きくなるため、慎重におこないましょう。

少額投資重視

初期投資を抑えた活用方法を検討しているなら、借地としての貸し出しや、駐車場経営がおすすめです。また、賃貸住宅の経営がしたい場合、集合住宅よりも戸建物件の経営を選択するほうが初期費用を抑えられます。

借地として事業者に貸し出すと、自分で費用を出さずに建物を建てることができ、定期借地であれば契約満了後にその建物も含めて自分のものになるという点は大きなメリットです。

駐車場経営は、初期投資は土地の舗装費といった費用に限られ、比較的安く始めることができます。ただし、他の事業に転用したいと思ったときに、舗装したコンクリートを元に戻すのには大きな費用がかかるため注意しましょう。

なお、少額投資重視の活用をするなら、投資額が小さい分、リターンも小さいことが多いということを理解した選択をおすすめします。

低リスク重視

「活用して損益が出るのが怖い」「ローリスクの活用法から試したい」という方には、借地として貸し出す方法や、トランクルームの経営がおすすめです。

借地としての貸し出しは、その活用法のプロである事業者が土地を選択し、管理から経営まですべてを担います。そして、もしその事業で利益が出なかったとしても、土地の所有者には毎月決まった借地料が支払われるため安心です。

トランクルームの経営は、ローリスクを重視するなら屋外コンテナ型をおすすめします。屋外型のトランクルームは、初期費用が抑えられるだけでなく、土地活用の方法を変更したいときにもコンテナを撤去するだけで簡単に転用することが可能です。将来売却するときや、他の事業に活かす場合は、出口戦略が立てやすいというメリットがあります。

土地活用で失敗しないためにできること

最後に、土地活用を成功に導くためにおさえておきたいポイントをご紹介します。

  • 明確なプランを立てる
  • 収益よりもリスクに注目
  • 不労所得という認識は捨てる
  • 土地活用のプロの力を頼る
  • 売却という手段も視野に入れる

以上を心掛け、失敗やトラブルを避けて土地活用をおこないましょう。

明確なプランを立てる

まずは明確な経営プランを立てることが大切です。土地活用をすると、さまざまな業者や事業主と話をする機会が増えます。土地活用の初心者に多いのが、業者の言いなりになり、期待したような利益が得られなかったりするというケースです。

はじめての土地活用には、トラブルがつきものです。自力での解決が難しい場合、業者のアドバイスや進言を受けることもあるでしょう。その際、オーナーとして自分なりのプランや目的を明確にしておくことが重要です。

また、活用に必要な費用をあらかじめ把握しておき、十分な資金計画を用意しておくことも大切です。

収益よりもリスクに注目

活用法を選ぶときには、利益の大きさだけに目がいきがちですが、リスクやデメリットにも注目することが大切です。特にはじめての土地活用はトラブルや失敗のリスクも考えておきましょう。経営や不動産事業に明るくないのであれば、収益の大きさよりも安全性を重視するほうがおすすめです。

本記事でご紹介した8つの土地活用方法で考えられるリスクをまとめました。

活用方法 失敗事例やリスク
借地として貸し出す
  • 需要がなく、借主が見つからなかった
  • 景観に合わない建物を建てられてしまった
賃貸住宅経営
  • 利回りだけで決めてしまい損をした
  • 空室の間収入がなく、苦労した
駐車場経営
  • 建物を取り壊して始めたら、固定資産税が跳ね上がった
  • 他の用途に転用することが難しい
高齢者向け施設経営
  • 投資額が大きく、専門知識も必要だった
  • 他の用途に転用することが難しい
トランクルーム経営
  • 近隣住民の反対に遭い、撤退を余儀なくされた
太陽光発電による売電
  • 発電システムが故障したが保障がなく、修理費が大きくかかった
  • 当初よりも売電価格が下がった
商業施設経営
  • マーケティングが不十分で、経営が軌道に乗らなかった
ホテル経営
  • 費用が大きくかかり、軌道に乗るまで苦労した

こういったリスクも念頭に置いて、活用方法を検討しましょう。

不労所得という認識は捨てる

「土地活用をすれば不労所得が得られる」といった認識は捨てましょう。もちろん一般的な労働とは異なりますが、一切の労働をせず利益が得られるわけではありません。賃貸経営であっても、土地や建物の管理、日常的な点検、電話応対、経営といった業務をしっかりおこなう必要があります。

何もしなくても儲かるからという理由で土地活用を考えているなら、売却したほうがまとまったお金が得られて良いです。土地を活用して継続的に利益を得るには、オーナーとしての自覚を持ち経営していかなければ、経営に失敗し、最悪の場合借金を背負ったり土地を手放したりすることにもなりかねません。

土地活用のプロの力を頼る

土地活用の専門家や業者の力を頼ることも必要です。土地活用は、知識なくしてひとりで成功させられるほど、簡単なものではありません。わからないことがあれば、うやむやにせず、専門家に相談するほうがより良い答えを得られるでしょう。

ただし、土地活用の方法によって適した問い合わせ先は異なります。例えば、賃貸経営に悩んだ場合はハウスメーカーや不動産会社に、駐車場経営に悩んだ場合は駐車場事業者に相談するといったように、その分野の専門家に相談することが大切です。

また、どのような活用法にするか悩んでいるという場合には、土地活用コンサルタントという専門家への相談もおすすめします。

土地活用の相談先について解説した次の記事も参考にしてください。

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https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12794

売却という手段も視野に入れる

土地によっては、自分では活用が難しいことも考えられます。また、所有者の状況によっては、活用する時間や費用が不足していることもあるでしょう。そういった場合には、思い切って売却することも手段のひとつです。

売却することで、まとまったお金が手に入るだけでなく、固定資産税といった維持費がかからなくなり、経済的な負担も軽減することができます。最新の価値を調べたい方は、一括査定サイトを利用すると手間がかかりません。

しかし、活用方法が難しい土地は、売却も難しいので工夫が必要です。不動産会社に仲介してもらって売却するのも良いですが、隣地の所有者に買取を打診してみると良いでしょう。隣地の購入にはさまざまなメリットがあり、条件次第では快く受け入れてもらえる可能性があります。

土地売却の流れと必要な手続きについて詳しくはこちらで解説しています。

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隣地購入のメリットについて解説したこちらの記事もご覧ください。

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まとめ

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所有している土地は、活用して資産形成に役立てましょう。しかし、土地活用は事前の下調べや明確な目的なしに始めれば失敗リスクは高まり、時にはトラブルに発展したりする恐れもあります。土地活用を成功させるためには、自分の土地の特徴だけでなく、自分の状況や資金も照らし合わせ、より適した方法を選ぶことが重要です。

今回ご紹介した土地活用の方法のほかにも、さまざまな活用法が考えられます。周辺のニーズを調査し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けながら慎重に活用法を決定することで、土地経営を成功に導きましょう。

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