ワンルームマンション投資の収支とは？収益をプラスにする方法を解説

不動産投資を始めたいと考えている人は、少ない初期費用で始められるワンルームマンション投資を検討している人も多いと思います。

比較的手軽に始められることから、不動産投資の中でも注目を集めていますが、投資を始めても収支がマイナスになり資産を減らしてしまっては、意味がありません。

不動産投資を成功させるためには、どのようにして利益を生み、何の経費がかかるのかといった収支に関して理解しておくことが大切です。

そこでこの記事では、ワンルームマンション投資の収支について、基本的なことから、収益をプラスにする方法、マイナスになったときの対策まで紹介します。ぜひ参考にして投資の成功を目指してください。

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ワンルームマンション投資の収支に関する基礎知識

ワンルームマンション投資で収益を出し続けるため、まずは収支に関する基本的な知識から学んでいきましょう。ここでは収支の各項目や利益が出る仕組みについて解説をします。

収支とは

収支とは、ワンルームマンション投資の収入と支出のことです。いくら投資した物件で収入があったとしても、支出の方が多いと自己資金は目減りしていきます。ワンルームマンション投資で成功をするには、収支のバランスを取ることが大切です。

1980年代のバブル期であれば、短期間で売買を繰り返し収益を伸ばしている人はいました。しかしバブルが弾け短期売買に規制が入ったため、ワンルームマンション投資の目的は長期の運用で収支をプラスにすることにシフトしました。

収入の項目

ワンルームマンション投資で　収入となる項目にはどのようなものがあるのでしょうか。マンション1棟ではなく1部屋だけ物件を所有しているワンルームマンション投資の場合は、以下の3つが収入となります。

ワンルームマンション投資のメイン収入は家賃です。基本は前払いで毎月受け取り、入居者の希望によりまとめて先払いでも問題はないです。

礼金は入居者がオーナーに支払うお礼で、家賃の1～2ヶ月分が相場となっています。礼金と一緒に敷金も受け取りますが、これは家賃未払いや修理などで使われない限り、将来は全額返却するお金です。ワンルームマンション投資の収入として含まれません。

更新料は多くの場合2年ごとに支払われ、相場は礼金と同様に家賃の1～2ヶ月分です。周囲のライバル物件の状況次第では、礼金や更新料はなしにすることもあります。収入の中で家賃以外は、確実に得られるとは限らないのです。

支出の項目

ワンルームマンション投資の支出は運営方法によって差が出ますが、主に以下の5つがあります。

固定資産税や都市計画税は毎年4回に分けて支払う税金で、1月1日時点の所有者に請求されます。請求は固定資産税評価額に税率をかけたもので、それぞれ1.4％と0.3％です。固定資産税評価額は時価の7割程度となっています。

保険料はリスクに備えるために必要で、火災や地震、賠償責任に関するものに加入します。割引率が高くなる長期の加入が一般的となっており、火災保険だけの場合は10年で10万円程度かかります。

ローンの返済費用は、返済期間の長さや金利、融資を受けた額によって変動します。返済期間が長いほど毎月の支出は減らせますが、金利によってトータルの支払いは増えてしまいます。

管理費用は、空室になったときの募集や入居者からの家賃回収、日々の清掃などを委託した場合の支出です。家賃の3～5％程度が相場となっています。

修繕費用は、入居者が原因でない破損や経年劣化の修繕で必要になる支出です。修繕積立金だけで不足する場合は、自己資金を充てることになります。

利益を得る仕組みとは

ワンルームマンション投資で利益を得るには、購入した物件を賃貸にして、家賃収入などから各種支出を差し引いた額をプラスにする必要があります。将来購入時より高額で売却できた場合も、差額が投資の利益となります。

空室のワンルームマンションでも支出は続くため、入居者がいる状況で1ヶ月の収支がギリギリプラスでは、安定した利益は期待できません。

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ワンルームマンションの収支をプラスにするには

ワンルームマンション投資で収支をプラスにするには、何から始めたらよいのでしょうか。家賃収入とローンの返済額だけで判断をしてしまっては、収支がマイナスになっている可能性もあります。そこで、不動産投資で重要になる利回りの計算方法から解説していきます。

実質利回りを計算する

利回りとは投資した資金で得られる利益の割合で、1年間でどれだけ稼ぐことができるのかの目安となります。ワンルームマンション投資で収支の効率を見極めるため、以下の実質利回りを使います。

購入の経費には、不動産会社に支払う仲介手数料や、名義変更での登記費用が含まれます。

売り出し中のワンルームマンションでは、空室なしの収入で支出や経費を計上しない想定利回りや、空室ありの収入で支出や経費を計上しない表面利回りが使われます。実質利回りより効率がよく見えるため、数字にだまされないでください。

アパート経営の利回りや相場について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。

自己資本利回りを良くする

自己資金利回りとは、自己資金でどれだけ利益を出せているのかを判断する指標で、以下の式で計算をします。

自己資金利回りが高いほど、効率よく資金を増やせていると判断できます。金融商品への投資と違いローンを利用できるため、ワンルームマンション投資は自己資金を少なくできるメリットがあります。

自己資金利回りを良くするのならフルローンが良いと考えてしまいますが、それは間違いです。ローンの返済額は増えるため収支は減り、金利の上昇リスクも抱えることになります。またリスク回避のため自己資金を増やしすぎても、金融商品への投資より利回りが落ちて、ワンルームマンション投資をする意味がなくなります。

利益とリスクの兼ね合いで、自己資金利回りは20％以上を目指すことをおすすめします。株や債権より売却が困難な投資であるから、利益はしっかりと狙っていきましょう。

マンションローンの借り換えを検討する

ワンルームマンションの購入で不動産投資ローンの利用を検討している場合、将来の金利によっては借り換えで収支が改善する可能性があります。

固定金利でも変動金利でも、ローンを組む段階では金利が低い金融機関を優先的に選びます。しかし借入期間が数十年のローンを組むと、将来金利がよりお得な金融機関が現れるかもしれません。0.1％の違いでも長い目で見ると大きな違いになります。

借り換えでは、借入中のローンの一括返済と新規ローンの申し込みが必要です。それぞれの手続きで数十万円の手数料がかかることがあります。借り換えをするなら、手数料を差し引いてもお得になる場合だけにしておきましょう。

信頼できる不動産会社に依頼する

ワンルームマンション投資は、自身の力だけで収支をプラスにし、リスクも最小限にするのは困難です。信頼できる不動産会社へプラン作りを依頼し、物件を購入後もサポートしてもらうのが近道です。

ワンルームマンション投資は数十年も続くことを考え、次のポイントで不動産会社を選びましょう。

実績や評判は、公式ホームページやネット上の口コミから調べられます。気になる不動産会社を複数社ピックアップし、実際にワンルームマンション投資の相談をしてみましょう。信頼できるかどうかは、実際に担当と話してみて判断することが大切です。

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ワンルームマンションの収支をシミュレーション

ワンルームマンション投資を始めると、毎月どの程度の利益が期待できるのでしょうか？ここでは、購入するマンションの価格や金利、返済期間、頭金などを具体的に仮定して、収支をシミュレーションしてみました。投資を始めるかどうかを判断するための参考にしてください。

新築マンションを購入した場合

まずは新築のワンルームマンションを購入し、空室なしで経営を続けられた場合を考えてみましょう。物件の価格や管理費・修繕積立金などは以下のように仮定します。

頭金が10万円の場合と500万円の場合で、月々の収支がどのようになるのかを5年ごとにシミュレーションしてみました。

頭金として10万円支払った場合

支出は上記の2つだけとし、購入時で利益が出るように家賃を15万円とすると、5年ごとの1ヶ月当たりの収支は次のようになります。

	収入/月	支出/月	収支/月
購入時	15万円	12万8,039円	2万1,961円
5年後	14万2,649円	12万8,039円	1万4,610円
10年後	13万5,657円	12万8,039円	7,618円
15年後	12万9,009円	12万8,039円	970円
20年後	12万2,686円	12万8,039円	－5,353円
25年後	11万6,673円	12万8,039円	－1万1,366円
30年後	11万955円	12万8,039円	－1万7,084円
35年後	10万5,517円	12万8,039円	－2万2,522円
40年後	10万346円	1万5,200円	8万5,146円
45年後	9万5,428円	1万5,200円	8万228円

ワンルームマンションで家賃が15万円は一見高額に見えますが、20年後からローンが完済できる35年後まで赤字になってしまいます。少額な頭金のため、月々の返済額が高額になっているのが問題です。それでは頭金として500万円支払った場合、収支はどのようになるのでしょうか。

頭金として500万円支払った場合

家賃は頭金が10万円の場合と比較するため同額の15万円とすると、5年ごとの1ヶ月当たりの収支は次のようになります。

	収入/月	支出/月	収支/月
購入時	15万円	11万2,551円	3万7,449円
5年後	14万2,649円	11万2,551円	3万98円
10年後	13万5,657円	11万2,551円	2万3,106円
15年後	12万9,009円	11万2,551円	1万6,458円
20年後	12万2,686円	11万2,551円	1万135円
25年後	11万6,673円	11万2,551円	4,122円
30年後	11万955円	11万2,551円	－1,596円
35年後	10万5,517円	11万2,551円	－7,034円
40年後	10万346円	1万5,200円	8万5,146円
45年後	9万5,428円	1万5,200円	8万228円

頭金で500万円支払った場合でも、30年後から収支は完済までマイナスになってしまいます。実際は、家賃の端数は出ないようにしていたり、空室で収入がない月もあったりするため、収支はさらに悪くなるでしょう。

家賃15万円から始めて満室経営を続けマイナス収支を避ける場合は、頭金として800万円程度用意する必要があります。800万円ならローンが完済できるまで支出は月10万3,069円となり、ギリギリ黒字の経営ができます。

中古マンションを購入した場合

新築マンションでは、高額な頭金を用意してもローンの完済前に収支がマイナスになる可能性がありました。それでは中古マンションを購入した場合の収支はどうなるのでしょうか。できるだけ仮定を変えずに、以下の条件でシミュレーションをしてみます。

ローンの月々の返済額は4万4,251円となり、購入時の家賃を10万円と設定した場合の収支は、次のようになります。

	収入/月	支出/月	収支/月
購入時	10万円	5万9,451円	4万,549円
5年後	9万5,099円	5万9,451円	3万5,648円
10年後	9万438円	5万9,451円	3万987円
15年後	8万6,006円	5万9,451円	2万6,555円
20年後	8万1,791円	5万9,451円	2万2,340円
25年後	7万7,782円	5万9,451円	1万8,331円
30年後	7万3,970円	5万9,451円	1万4,519円
35年後	7万345円	5万9,451円	1万894円
40年後	6万6,897円	1万5,200円	5万1,697円
45年後	6万3,619円	1万5,200円	4万8,419円

満室でワンルームマンション経営を続けられるなら、完済直前でも月に1万円以上のプラス収支です。

ここまで3パターンのシミュレーションを紹介してきましたが、いずれも条件は簡略化されています。

変動金利を選択したり、空室のリスクを考慮したりすると、収支は変わってきます。より高い精度でシミュレーションをしたい人は、次で紹介する注意点も覚えておきましょう。

ワンルームマンションの収支に関する注意点

シミュレーション上ではプラスの収支になるようワンルームマンション投資を始めても、途中でマイナスになってしまうことはよくあります。そこで、次の4つの注意点について詳しく紹介していきます。

プラスの物件でもリスクが大きい場合がある

家賃を高く設定しておくと、シミュレーション上では簡単に収支をプラスにすることができます。しかし現実問題として、高い家賃では入居者が見つかりにくく、空室を無くすため値下げすることになります。不動産会社が勧める収支がプラスの物件でも、相場にあった数字で計算されているのか注意が必要です。

ワンルームマンション投資で空室を避けるため、不動産会社が一括借上げをして入居者に転貸するサブリースという方法があります。通常の家賃収入よりは不動産会社の利益分が差し引かれますが、収支は年間を通して安定します。

しかしサブリースには、契約更新で減額や打ち切りの可能性があります。サブリースでもプラスの収支になる物件でも、長期的に見るとリスクはあるということです。

賃料が下落する場合がある

どんなに立地がよいワンルームマンションでも、長期で家賃を維持できる物件はないです。都心部のマンションであれば下落しにくい傾向ではありますが、20年や30年先は大幅なリフォームでもしない限り、下落は避けられません。

家賃の下落は、新築のワンルームマンションで特に起きやすいです。1人目の入居者が退去すると、中古マンションでの募集となるため、新築の時と同等の家賃は望めないからです。

そこで、収支のシミュレーションを完済後までしておくと、家賃が下落してもプラスを維持できる物件で投資を始められるので安心です。

金利上昇リスクがある

ローンを変動金利や期間限定の固定金利で組んだ場合に、上昇のリスクを抱えることになります。もしローン残高が1,000万円ある状態で金利が1％上昇すると、返済額は1ヶ月で約5,000円増額となります。

ローンを組む時は、目先の金利の低さにだまされてはいけないです。完済するまでの支払い総額や、月々の返済額が家計の負担にならないかなどを考えて、最適なものを選びましょう。

空室で収入がゼロになることもある

ワンルームマンション投資の収支で、影響の大きなリスクは空室です。収入はゼロになっても支出はなくならないため、自己資金でカバーすることになります。サブリースを導入しても、入居者がいつまでも現れなければ早々に契約を切られます。

ワンルームマンションは、人の移動が増える3～4月頃や8～9月頃で空室が埋まらなければ、数ヶ月はそのままというケースも珍しくないです。サブリースを利用しない場合は、実績のある管理会社へ入居者の募集を委託していたほうがよいでしょう。

ワンルームマンション投資で収支がマイナスになった場合は

ワンルームマンション投資で、マイナス収支を確実に避ける方法はありません。しかし事前の準備や返済方法の変更などで、支出を最小限に抑えられます。ここでは、リスクを下げる3つの対策について解説していきます。

収益性が低いマンションには手を出さない

ワンルームマンション投資を始める段階で、重要なことは収益性の低い物件には手を出さないことです。不動産会社の担当や参加したセミナーなどで好条件だと紹介されても、うのみにしてはいけません。疑問に思うことは積極的に質問して、すぐに答えてもらえないマンションは購入を避けましょう。

長期で価値が下がりにくいワンルームマンションは、次の4つを基準に判断してください。

誰でも簡単に検索ができる不動産ポータルサイトに掲載されると、日頃から物件を探している人がすぐに購入してしまいます。地域の新聞やタウン誌などにもアンテナを広げて、理想のマンションを探しましょう。

ローンの支払金額を減らす

ワンルームマンション投資を始めていて、マイナス収支が出てしまうのなら、ローンの返済方法を変更して月当たりの支出を減らすことは可能です。

トータルの支払い額を減らすため返済期間を短くしている人は、長くすることで支出は減ります。ローンを組んでいる金融機関に相談してみてください。

またローンの繰上返済で残高を減らした場合でも、月当たりの支出は抑えられます。一部の繰上返済では、数千～数万円の手数料がかかることがあります。まとまったお金も必要になるため、どれだけ支出が減るのかを見積もりしてから実行しましょう。

売却を検討する

大幅なマイナス収支が続き将来の利益が望めなくなった物件は、対策として早めに売却をするのも一つの手です。いつまでも不良物件を所有していては、自由にできる資金がなく新たな投資の機会を失くしてしまいます。

ローンを組んでいるワンルームマンションは、売却のため完済する必要があります。ローン残高より高く売却するのがベストですが、マイナス収支の物件で高望みはできません。損を最小限にするため、一括査定で複数社の査定結果を比較しておくと、相場に合った価格での売却はできます。

まとめ

ワンルームマンション投資は、他の不動産投資より少額で始められても、収支をプラスにし続けるのは簡単ではないです。購入時点では利益が出ていても数年後にはマイナスとなり、売却しなければ資産が減少し続けます。

空室や家賃の下落、金利の上昇なども考慮して、長期的な投資計画を立てて購入するワンルームマンションを厳選しましょう。ローンによりレバレッジをかけられる数少ない投資方法のため、収支や利回りを理解した上で賢いワンルームマンション投資を目指しましょう。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/

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