「不動産投資に興味があるけれどいつが買い時なんだろう？」「今持っている不動産の価値はどう変化するのだろう」と、悩んでいる人も多いのではないでしょうか？さらには新型コロナウイルスの影響による景気の低迷などで不安要素も多いと思います。
不動産の価値はその時々の景気動向や社会問題、自然災害などによって変動します。
この記事では今後起こりうる社会問題などをひも解きながら、先の読めない状況の中で、いま考えられる不動産業界の問題と未来について掘り下げていきます。
- 2020年の不動産問題は、東京オリンピックの延期や新型コロナウイルスの影響で不動産価値が下落する可能性があり、特に湾岸エリアの供給過多が懸念されています。
- 2022年には生産緑地が多く解除されることで、宅地化が進み、不動産価格が暴落する可能性があります。特に郊外のファミリー向け住宅が影響を受けやすいです。
- 2025年問題では、団塊の世代が後期高齢者となり、相続による不動産の売却が増え、空き家が増加し不動産価格が下がると予想されています。
2020年の不動産問題
東京オリンピックが開催される予定だった2020年。新型コロナウイルスの影響で延期が決定しましたが、開催されるとどのような影響があるのでしょうか？また、2020年には新たな省エネ基準を設ける法律が義務化されました。それらを踏まえて起こりうる不動産への影響をみていきましょう。
2020年の不動産問題とは
不動産投資などを検討していたり、すでに不動産をお持ちの場合はご存じの方も多いかと思いますが、延期が決まった東京オリンピックの影響で不動産価値が下がる可能性があると言われています。
不動産の価値は、アベノミクスの効果も影響して2013年後半から長期上昇傾向にあります。東京オリンピックの開催が決まったのもこの年でした。特に選手村が建設される湾岸のエリアの人気は高く、価格も上昇。外国人観光客増加を狙ったホテルや商業施設も増えて、その周辺では新築マンションの建設が進み、不動産の価値は高まっていったのです。
しかし、東京オリンピック開催後は増えた不動産がそのまま空き家になってしまい、不動産の価格が暴落してしまうのではという見方もあります。特に湾岸エリアでは増えすぎた居住用マンションがすでに供給過多になっているともいわれていて、値下がりすると見込まれています。さらに、新型コロナウイルスの影響で外国人観光客の来日が予想を下回るなどオリンピック自体の盛り上がりも懸念されていますので、今後の動向に注視する必要がありそうです。
価格が暴落する要因・しない要因
2020年をきっかけに不動産が暴落すると言われている一方で、価値があまり変わらない不動産もあると見込まれています。次で詳しく見ていきましょう。
省エネ基準が厳格化されたため
まずは不動産価格の暴落が見込まれる根拠についてですが、中古不動産をすでにお持ちの方が特に必読なのが、省エネ基準の厳格化です。2016年から段階的に施行された「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」がついに義務化されます。
この影響で、基準を満たしていない中古不動産などは価格が暴落する可能性があるのです。これから購入を検討している方は、この省エネ基準を満たしているかチェックするよう心がけましょう。
オリンピック後の空室の増加
上記でもお話したように、東京オリンピック後の空室の増加も不動産価格の暴落につながるのではないかと言われています。
それに加え、価格高騰の要因の一つにオリンピックに向けた建設費用の増加がありましたが、単純に不動産の積極的な建設がなくなることで価格が下がることが予想できると思います。さらに海外投資家のマンション購入はオリンピック開催を境に減少すると見込まれています。
空き家の増加、建設費用の減少、投資の減少など、様々な要因が重なって暴落につながる可能性が高いのです。
都内の需要増加
一方で暴落しない可能性を持っている不動産もあります。それは東京都内のマンションです。
日本の人口は東京一極集中といわれているように、地方から東京へは常に人口が流入しています。コロナでリモートワークが推進されていると言えども、都内への進学や就職など東京の不動産は一定の需要があるため、空き家の急増もなく価格は暴落しにくいと言えるでしょう。
価値のある土地や物件は安定している
価値のある土地や物件は暴落する可能性が低いと言えます。
特にバブル崩壊やリーマンショックなどこれまでに景気低迷した時期を乗り越えてきた物件は、この2020年問題も乗り越えられる可能性が高いのです。良質な土地や物件は高止まりが続くと予想されていますので、過去のデータも参考にしながらより慎重にリサーチする必要がありそうです。
2022年の不動産問題
2022年の不動産業界で特に注目すべきなのは「生産緑地」に関する問題です。この影響で多くの土地が売り出される可能性があるのです。詳しく見ていきましょう。
2022年の問題とは
「生産緑地」という言葉を耳にしたことはありますか？2022年の不動産業界で最も大きな出来事となりそうのでぜひ覚えていただきたい言葉です。
これまで生産緑地に指定された農地は、農業以外の使用を禁止されていました。高度経済成長期に都市化が進む中、古くから農業を行っている人たちから「農業を続けたい、農地を守ってほしい」などの社会的な要請があり1974年に制定されました。この制度は、指定を受けてから30年間は農地としてしか利用できない代わりに税制において優遇を受けられるというものです。
しかし2022年になると、30年の期限を迎える生産緑地が立て続けに出てくるのです。農地を別の用途に利用してもよくなり、宅地化が進むと言われています。後継人がいないなどの耕作放棄地も問題となっている中で多くの土地が宅地として売りに出されることが見込まれていて、その結果価格が暴落すると予想されています。
生産緑地とは
それでは、「生産緑地」について詳しくみていきましょう。
1970年代の前半、日本は高度経済成長期の終盤を迎えており、経済は大きく前に進んでいました。そんな中「市街化区域」という都市化を進める区域が指定され、緑地や農地が次々と宅地用の土地として売りに出されたため農地が減少。農業を続けたい人たちからの不安の声が上がりました。
そこで1974年に始まったのが「生産緑地」の指定です。指定を受けてから３０年間は農地としてしか利用できない代わりに固定資産税軽減や相続税の猶予など、税制において優遇を受けられるというもので、主に三大都市圏で農業を続けたい多くの農家が指定を受けました。
令和元年3月末時点の国土交通省調査によると、全国の市街化区域内農地約6.6万haのうち1.2万haが生産緑地に指定されていて、その９割以上が三大首都圏に集中しています。
参考：国土交通省ＨＰより
生産緑地の条件
では、農地を生産緑地に指定するにはどのような条件が必要なのでしょうか？詳しく解説していきます。
用地として適していること
まず条件の１つ目は用地として適していることです。そもそも生産緑地は農家の要望ももちろんですが、良好な都市環境を維持するためのものです。
農林漁業と調和した都市環境の保全などのため長きにわたって農地として残し、円滑に都市計画を行えるか、また公共施設等と共存する土地として適しているかを判断し指定しています。
さらには急速に都市化が進むと地盤の保持や保水などが難しくなってしまいます。地震や大雨などの災害が発生した際に災害を防止するために必要な土地かということも判断材料です。
300㎡以上の面積
生産緑地がスタートした当初は、”面積が単独または近隣の農地と合わせて500平方メートル以上であること”が条件でした。しかし2017年６月に市町村条例により生産緑地法が一部改正され、300平方メートルまで引き下げられました。
したがって現在は、近隣の農地(面積が100平方メートル以上)と合わせて300平方メートル以上の農地が生産緑地の対象となります。
農林業の継続が可能
最後の条件として、農業等の継続が可能な条件を備えていることがあります。
なぜなら、今後農業を継続できず耕作放棄地などとなる可能性があるのにもかかわらず税制の優遇があってはならないからです。
指定を受けるためには、用排水を始めさまざまな施設の整備状況が整っい、なおかつ身体的にも農業の継続が可能であるとの認識を得られる必要があります。
条件を満たすと判断した所有者は生産緑地の申請を行い、市町村が都市計画の原案を作成したのち、都道府県と協議して指定の決定となります。
生産緑地で優遇されていること
なぜ都市部の多くの農地が生産緑地に指定されているかというと、農家にとってもメリットがあるからです。優遇されている税金について解説します。
相続税の納税猶予
生産緑地に指定された農地は相続税の納税が猶予されるという優遇があります。
その内容としては、相続や遺贈によって取得した生産緑地を農業を目的に使用する場合に相続税の一定額の納税猶予が申請できるというものです。
猶予となる条件は以下の通りとなります。
- 農業相続人が死亡した場合
- 農業相続人が特例農地等の全部を後継者に生前一括贈与した場合
- 市街化区域内農地で農業を20年間継続したとき
※三大都市圏の特定市の生産緑地では営農期間が終身となる
参考：国税庁ＨＰ【農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例】
しかし、農地を譲渡したり貸したりした場合や、「継続届出書」を３年ごとに提出しなかった場合、相続税が免除になる前に相続人が農業経営を廃止した場合には納税猶予が打ち切られる場合もあります。その場合は相続時までさかのぼって課税される「さかのぼり課税」が課せられることになります。
固定資産税の減額
固定資産税が減額されるのも生産緑地の指定が増えた要因の一つです。
通常農地の固定資産税の納税額は通常、宅地より安くなっています。しかし生産緑地に指定されていない一般市街化区域農地に関しては宅地並みの価値があると評価され、納税額は高くなります。さらに東京、大阪、愛知などの三大都市圏にある農地は、「特定市街化区域農地」として宅地と同等の価値があると評価され、納税額はさらに高くなるのです。
そこで生産緑地の指定を受けることで市街化区域にあったとしても農地として必要な土地としてみなされ、固定資産税が減額される仕組みが受けられます。
以下、農林水産省が公表している税額のイメージです。表にまとめましたので参考にしてみてください。
| 農地の分類 | 評価(課税方法) | 税額のイメージ | |
|---|---|---|---|
| 一般農地 | 農地評価(農地) | 千円／10ａ | |
| 市街化区域農地 | 生産緑地地区の指定を受けた農地 | 農地評価(農地) | 数千円／10a |
| 一般市街化区域農地 | 宅地並み評価(農地に準ずる) | 数万円／10a | |
| 特定市街化区域農地(三大都市圏) | 宅地並み評価(宅地並み) | 数十万円／10ａ |
参考：農林水産省ＨＰ【農地の保有に対する税金（固定資産税）】
2022年問題における生産緑地の問題点
「1974年に制定され30年後はとっくに過ぎているのになぜ2022年の問題？」と不思議に思っている人もいるのではないでしょうか？
実は生産緑地法は1992に改正されており、条件が緩和されたのです。それをきっかけに多くの農地が生産緑地に指定され、その年から30年が2022年ということなのです。
令和元年３月末時点で約1.2万ヘクタールある生産緑地の約８割が2022年に指定解除となると見込まれています。今後は「農業を続けなければならない」という縛りがなくなるため後継者の問題などで農業の継続が難しいと判断する農家が増えると言われており、多くの農地が宅地へ転用される可能性が高いのです。
その生産緑地の８割が市場に出回るとすれば、需要と供給のバランスが大幅に変化し土地価格の下落につながるかもしれません。
2022年問題で取られている対策
これまで問題ばかりを取り上げてきましたが、政府が2022年問題に対して対策をしていないわけではありません。
2017年の生産緑地法の改正はその一つといえます。政府は生産緑地法を改正し相続税や固定資産税の税制優遇措置を10年延長できる「特定生産緑地指定制度」を設けました。この制度は繰り返すことができ、10年後に再び指定を受けることでさらに10年延長することができます。(※特定生産緑地制度が適用されると同じく10年間宅地への転用は不可)
そしてもう一つの対策としては、2018年に可決成立した「都市農地借地法」です。所有する農地をほかの農家や事業者に貸し付けすることができるようになりました。近年農業への関心が高まってきていることもあり、都市部の農地の多様化に一役を買っていて、後継者のいない農家にとっても農地が活用しやすくなりました。
上記の政府の対策が、2022年に急激に膨大な面積の農地が宅地へと売却されることを防ぐと期待されています。
2022年問題で価格の下落が起こりそうな地域
では、2022年問題で価格の下落が懸念されている地域はどこなのでしょうか？それはずばり、郊外のファミリー向け住宅が多い地域です。生産緑地のほとんどは三大都市圏に集中しており約８割が2022年に期限を迎えると言われています。その総面積は東京ドーム約700個分。戸数にすると約25万戸にのぼります。
とはいえ、都心部の駅が密集している地域には生産緑地はほとんどなく、都心から少し離れて駅からもやや遠い、郊外のファミリー向け住宅に生産緑地の多くが存在しているのです。実際に東京都八王子市や町田市、立川市などは生産緑地が多いという統計が出ています。
駅から離れていて宅地としての需要があるのか？と考える方もいるかもしれませんが、ファミリー層は自家用車を持っている割合も高く、郊外でも土地や物件を求める人は多くいると考えられています。
郊外の不動産を所有している人は早めの検討を、郊外の不動産購入を考えている人は2022年以降まで様子を見るのも一つの手立てかもしれません。
2025年の不動産問題
続いて2025年に起こると考えられている不動産問題について掘り下げていきます。この年の問題は日本の経済の発展に尽力してきた団塊の世代がキーワードになります。
戦後の1947年~1949年の第一次ベビーブームに産まれた団塊の世代は2025年には75歳を迎え、後期高齢者となります。その人数は約800万人、日本の総人口の5人に1人になると言われています。これだけ多くの人が後期高齢者となると付随してくる問題といえば社会保障です。医療、年金、福祉、介護など合わせて、今よりも約20兆円増えるとも見込まれているのです。
2025年問題が与える影響
団塊の世代が後期高齢者となることで起こりうる2025年問題。より深刻になる少子高齢化社会や、社会保障の増額が不動産にどのような影響を与えるのでしょうか？詳しく見ていきましょう。
相続で不動産が売却される
この章の冒頭でお話ししたように、2025年に約800万人になる団塊の世代はいま、日本人の人口で一番多いとされています。そのため起こりうるのが相続による不動産の売却です。その中でも65歳以上の高齢者のいる世帯の8割が持ち家に居住。単身の場合は6割強の高齢者が持ち家を所有しています。
相続人が引き続き居住する場合は問題ありませんが、不動産を引き継げない場合は売却するという選択をせざるを得なくなります。単身世帯が6割というデータを見ると、その数が少ないないことが読み取れると思います。
2025年には75歳以上が5人に1人になるというデータもある一方で、家を買う中心となる世代である30代は減少傾向にあるため供給過多となり空き家が増え、不動産の価格が下がると予想されているのです。
不動産価格が上がる地域が限定される
団塊の世代が生まれた第１次ベビーブームの時、国内出生数は１年間に270万だった一方で、2019年の国内出生数は年間86万4千人となり(厚生労働省発表)、1899年の統計開始以来初めて90万人を下回りました。また出生数が死亡数を下回る、人口の「自然減」も約51万人と初めて50万人を超え、少子化や人口減少がどんどん加速しているのがデータとして明確に現れました。
人口減少に比例して減っていくとされているのが公共施設です。それを見越して自治体が策定を急いでいるのが「立地適正化計画」です。自治体が推奨する居住エリアに住むことを勧め、公共施設やインフラを集約して費用を抑えようという取り組みです。
この取り組みにより、学校などの教育機関を始めとするさまざまな公共施設が統廃合され、自治体が居住を推奨する地域とそれ以外のエリアの不動産の価値に大きな差が生まれると見込まれています。
一定の層向けの需要が高まる
一方で、後期高齢者向けの住宅の需要は高まると予想できます。中でもバリアフリーなど高齢者の身体に配慮したものや、負担の少ない低層階の賃貸物件などが増える可能性もあります。
そういった賃貸マンションの建設や購入を検討している場合はリスクも生じることを覚悟してください。というのも、身体機能の低下によりより安全上のリスクをより考えなければなりませんし、万が一死亡してしまった時のリスクもあります。保証会社を利用するなど、通常のマンション建設よりも入念な受け入れ準備が必要となりそうです。
2025年問題で影響のあるエリア
これまでの内容から推測すると、高齢者が多い地域ほど影響を受けやすいことが読み取れると思います。2015年の総務省の統計によると、高齢化率の高い順に、
- 秋田県(33.84％)
- 高知県(32.85％)
- 島根県(32.48％)
などとなっている一方で、高齢化率が24％未満と高齢者が比較的少ないエリアは、低い順に下記のようになっています。
- 沖縄県(19.63％)
- 東京都(22.67％)
- 愛知県(23.79％)
- 神奈川県(23.86％)
高齢化率の高いエリアは、より影響があると言えるでしょう。
不動産問題で起きる価格下落の対策
これまでに述べた不動産問題による価格下落を乗り越えるためにはどのような対策が必要なのでしょうか？詳しく見ていきましょう。
好条件の物件探し
今後の不動産業界に起こる問題を乗り越えるためには、今まで以上によりよい物件をしっかりと吟味する必要があります。駅近や高齢化の少ない地域、省エネ基準を満たしているか、これまでのバブル崩壊やリーマンショックを乗り越えてきたかなど、価値が下がりにくいと考えられる付加価値のある不動産なら、例え2020年、22年、25年に問題が起こったとしても影響は受けにくくなるでしょう。
そのためにはなるべく多くの不動産を見比べて土地や地域性などについて調べる必要があります。活用したいのが不動産の比較サイトです。SUUMOやHOME’Sなど多くの不動産を取り扱っているサイトで、なるべく好条件の物件を探してみるのもいいかもしれません。
不動産投資の物件の選び方について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。
不動産投資は物件選びが超重要！投資に成功する物件の選び方をご紹介
物件情報は丁寧にチェックする
投資を検討いている不動産に今後需要があるのか知るためには、物件の情報についてこまめに探す習慣をつけることが大切です。生産緑地の多い地域か、高齢化率はどのくらいかなどのエリアの詳細な情報も合わせて調べて頭に入れておくとよいでしょう。
さらに2020年から始まる住宅の省エネ基準の厳格化にも注意を払い、物件がきちんと基準を満たしているか、満たしていない場合はそれに見合う価格をしているかなど、細かい物件情報のチェックも忘れずに行うように気を付けましょう。
早めの損切りを心がける
投資用不動産売却の失敗でよくあるのが、決断ができず損切りのタイミングが遅れるということです。入居者や家賃が減少しているにも関わらず売るタイミングを見送ってしまい、多額の赤字を抱え込んでしまう人も少なくありません。その理由としては「また価格が上がるかもしれない・・・」という一縷の望みにかけてしまうからです。
しかし、不動産売買に関しては、売却損などでマイナスになることよりも1円でも多く手元に残して、残った資産で今後可能性がある不動産に投資したほうが良い場合もあるのです。
少ない可能性に賭けるのではなく、価格の下がってしまった不動産は早めに売却して新たな投資に回す「損切り」の決断も必要になるのです。一括査定サイトを利用すると、最新の相場を簡単に把握でき、売却で大損をするリスクを下げられます。
不動産の価値を調べるなら不動産一括査定サイトがおすすめ
※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）
こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさってできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。
また、次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9915市場の確認もまめにする
これまで解説してきた不動産業界に起こるであろう問題ですが、特に2020年の問題については起こるとも起こらないとも断言できないのが現状です。しかし、”起こらないとも言えない状況”の場合は万が一を考えて行動することが、自分の資産、自分の身を守る最善の策となるのです。
したがって必要となるのがこまめな市場の確認です。不動産市場で価格の低下が始まったのかもしれないなど小さな市場の変化を感じ取れるようにするには、とにかくこまめにチェックする必要があります。市場の小さな動きも、ご自身が所有する不動産にも影響してくることでしょう。
まとめ
2020年、22年、25年にそれぞれ起こると予想されている不動産業界の問題について詳しく掘り下げてきました。どの年に起こりうる問題も根拠があり、対策可能であることがお分かりいただけたと思います。特に都心部以外に不動産を所有している人は何かしらの問題に該当したのではないでしょうか？
このタイミングで不動産に投資するということはリスクもあるため勇気のいることだと思います。ましてや早めの損切りの決断は赤字を出す可能性もありますので売却を検討する場合は複数の不動産会社に査定を依頼し、ご自身でもしっかり調べておくようにしたいものです。
しかし、問題を把握しているということは大きな強みでもあります。タイミングをしっかりと見極めて、これまでよりさらにこまめな情報収集を心がけ、少しでも影響を少なく済ませられるよう対策していただきたいと思います。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
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