「3階建てのアパートを建築して経営したいが費用が心配」「3階建てアパートのほうが儲かるって本当？」など、アパート経営に関してお悩みではありませんか？
アパート経営は、戸建て物件の経営よりも空室リスクが低く、経営しやすいといわれています。しかし、部屋数が多く設備の整ったマンションよりも家賃相場が安いため、収益を上げにくいというデメリットがあります。アパート経営で高収益化を目指すなら、3階建てのアパートを建築して部屋数を増やすこともおすすめです。
そこで本記事では、3階建てアパートの建築費の相場と、3階建てにするメリット・デメリットを解説します。アパート経営の基礎知識から詳しく解説するため、経営初心者の方にもわかりやすいです。本記事を参考に、アパート経営を成功させましょう。
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アパート経営の基礎知識
はじめに、アパート経営について基本的な知識を身につけましょう。ここではアパート経営の概要、経営の始め方、管理方法、株式投資との違いを解説します。基礎的な知識をすでに持っているという方は読み飛ばしても構いません。
副業にもおすすめの不動産投資
アパート経営は、所有する不動産で収入を得る不動産投資の一種です。所有するアパートに入居者を募り、部屋ごとの賃料で収入を得ます。軌道に乗るまで時間がかかるため、サラリーマンなど十分な収入がある方が副業として始めることをおすすめします。
アパート経営に向いているのは次のような方です。
- 不動産投資で安定した収入を得たい
- 将来に備えた収入が欲しい
- 仕事が忙しく投資に時間を割けない
- 本業で十分な収入を得ている
このように、老後資金などのために本業として経営するだけでなく、管理を全て委託して副業として経営する場合もあります。
アパート経営の始め方は3種類
アパート経営は、次の3通りの始め方があります。
- 新築アパートを購入する
- 中古アパートを購入する
- 土地に新たなアパートを建築する
すでに建っているまたは建築中のアパートを購入して経営する場合は、初期費用が抑えられますが、自由度が低いというデメリットがあります。また、土地活用業者や不動産会社を介して購入・経営するため、初心者にとってハードルが低い点はメリットでしょう。
対して、新たなアパートを建築する場合、土地の購入費用や建物の建築費などの初期費用がかなり大きくなります。相続などで土地を所有している場合は比較的安く始められるでしょう。本記事では、土地にアパートを新たに建築するパターンを中心に解説します。
土地の購入からアパート経営を始めるなら、土地を安く買うコツを紹介したこちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/23917
管理業務は委託するのが基本
アパート経営は、単にアパートを建築して貸し出すだけでは安定した収入にはつながりません。経営を成功させるなら、管理業務を徹底することが大切です。管理業務を自分で行うのは手間や労力がかかるため、業者に委託することが一般的です。
アパート経営に必要な管理業務をまとめました。
- 家賃や更新料の入金管理
- 広告業務
- 定期的な設備点検
- 清掃業務
- クレーム対応
- 植木の管理
- 入居・退去の立ち合い
以上のような管理業務を業者に委託することで、オーナーは経営に集中することができます。特に副業として経営する場合には、日中の管理業務ができないため、管理会社に委託しましょう。
株式投資と比べると？
アパート経営を検討できる資金を持っている場合、資産運用として株式投資を選択肢として考えている方も多いでしょう。
株式投資とアパート経営などの不動産投資の最も大きな違いは、収入の安定性です。詳しくは次の表をご覧ください。
| 特徴 | アパート経営 | 株式投資 |
| 収入の得方 | 賃料で安定的な収入 | 売買で変動的な収入 |
| 価格変動 | 比較的緩やか | 値動きが激しい |
| 投資の手間 | 日常的な管理や対応が必要 | 株価や市況をこまめにチェックする |
上記のようにアパート経営などの不動産投資は、比較的値動きが安定していて運用しやすいといわれています。一方、株式投資は変動性が高く、運用には踏み込んだ知識と根気が必要です。アパート経営も管理業務は大変ですが、委託することができるため、経営初心者にも向いた運用法であるといえます。
アパート経営の基本をもっと知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9422
3階建てアパートの建築費相場
ここでは、建築費相場と費用の内訳を詳しく説明します。費用を把握して、アパート経営のイメージを具体的にしましょう。
構造によって相場は大きく変わる
アパートの建築費は、構造によって大きく異なります。構造と費用相場をまとめた次の表をご覧ください。
| 構造 | 3階建てアパートの費用相場（1坪あたり） |
| 木造 | 80〜100万円 |
| 軽量鉄骨造 | 90〜105万円 |
| 重量鉄骨造 | 90〜115万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 100〜120万円 |
このように、耐震性などに優れた強い構造になるにつれて建築費も高くなる傾向にあります。建築費がかかればかかるほど収益で回収するのが困難になるため、経営初心者には木造アパートがおすすめです。木造なら、1Kが9部屋のアパートで約5,000万円程度で建築できます。
坪単価×延床面積で計算する
建築費は建物の面積によって異なります。上記で紹介した相場から建築費を概算するなら、次の計算式を用いましょう。
延床面積とは、アパートの全ての床面積を足した面積のことをいいます。例えば、9坪の部屋が10戸ある3階建てアパートを建てる場合、「9 × 10 = 90」で延床面積は90坪です。木造アパートの場合、坪単価は80〜100万円のため、建築費は7,200〜9,000万円程度と予想できます。
本体工事費と付帯工事費がかかる
アパートの建築には、建物自体にかかる本体工事費と設備の設置にかかる付帯工事費の2つが必要です。また、測量費や税金といった諸費用もかかるため注意しましょう。
以下にアパート建設にかかる費用をまとめましたので参考にしてください。
| 費用の種類 | 内訳 |
| 本体工事費 |
|
| 付帯工事費 |
|
| 諸費用 |
|
建築費用は、本体工事費が80％に対して付帯工事費が20％程度の割合でかかることが一般的です。アパート取得にかかる諸費用は、数十万かかる負担の大きなものもあるため、あらかじめ費用計算を行うことをおすすめします。
杭工事費用が必要なケースも
前述した費用以外にも、3階建てのアパート建設には杭工事費用といった追加コストがかかる可能性があります。
杭工事費用とは、地盤強化のために杭を打ち込んで建築する工事のことです。一般的な2階建てのアパートでは、それほど強固な地盤でなくても問題ありませんが、3階建てのアパートは建物の荷重が大きいことから杭工事が必要なケースも多いです。
杭工事の費用は、1坪あたり5〜7万円程度といわれています。また、杭工事が必要か否かを判断するためにボーリング調査費用がかかる場合もあります。ボーリング調査は1回50万円程度かかるため、余裕を持った費用計算を心がけましょう。
3階建てアパートのメリット
アパートを3階建てにすると、オーナーにとってどのようなメリットがあるでしょうか？今回は次の4つのメリットを紹介します。
- 収入がより安定する
- 防犯性に優れている
- 高級感がある
- 構造計算から安全性を確保しやすい
以下でそれぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。
収入がより安定する
アパート経営は、入居者ごとに毎月家賃収入を得ます。3階建てにすることで部屋数が増え、回収できる収益が多くなることはメリットでしょう。
また、部屋数が増えることで空室リスクも減らすことができます。1つ空き部屋ができたとしても、他の部屋から家賃の支払いがあれば収入がなくなることはありません。3階建てにして部屋数を増やし、退去時の負担を軽減できることもメリットです。
このように、3階建てのアパートは2階建てのアパートに比べて、より安定した収入が期待できるでしょう。
アパート経営で儲かるコツについては、以下の記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9193
また、アパート経営は節税にも効果的です。節税対策について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/13418
防犯性に優れている
2階建てのアパートに比べ、3階建てのアパートのほうが防犯性に優れている点は大きな利点です。これは3階部分に侵入しづらいことはもちろんですが、オートロックの設備を設置しやすいことも由来しています。
オートロックの設置にはコストがかかるため、2階建てのアパートで期待できる収入には見合わない場合が多いです。3階建てのアパートなら部屋数が多く収益性も高いため、オートロックを設置することもできます。また、オートロックだけでなく費用のかかりやすい設備投資を行いやすく、管理体制が整った建物として犯罪者たちを避けることにもつながるでしょう。
また、こうした防犯性の優れたアパートには、入居者が集まりやすいメリットもあります。
高級感がある
マンションのような高級感・重厚感が得られることもメリットのひとつです。
アパートは、重厚感がないとして入居者から敬遠される場合もあります。3階建ての防犯性や耐火性に優れた高級感のある造りであれば、アパートを避けて物件を探している人の目にも留まる可能性が高いです。
また、需要があれば賃料も高く設定でき、より高い収益化を目指すことができるでしょう。
構造計算から安全性を確保しやすい
3階建てのアパートには、建築時に構造計算や耐火性能の基準を満たすことが義務付けられています。構造計算では建物の強度が基準を満たしているか入念な検査が行われ、耐火基準を満たすために火災に強い資材が使用されるため、3階建てのアパートは安全性が高いです。
建物の安全性の高さは、建物を建築するオーナーとしてだけでなく、入居者からしても安心につながります。入居者を募る際、広告等で安全性の高さをアピールできるとよいでしょう。
3階建てアパートのデメリット
では、3階建てのアパートを建築するデメリットはあるでしょうか？考え得るデメリットは次の3つです。
- 建築費用が若干高い
- 完成までに時間がかかる
- エレベーターの設置が必要な場合がある
以下で詳しく解説します。
建築費用が若干高い
3階建てのアパートは、2階建てのアパートに比べ建築費用が高くなりやすいため注意しましょう。
アパート経営はマンション経営に比べ建築費用が安く始めやすいといわれています。しかし、それは一般的な2階建てアパートの場合です。性能の高い設備や資材を設置することで、小規模マンションを建設するのと変わりないコストがかかる場合もあります。
3階建てアパートを建設するなら、初期投資のためにしっかりとお金を用意することが大切です。
完成まで時間がかかる
3階建てのアパートは完成までの期間が長期にわたることもデメリットです。2階建てよりも建築時の作業工数が多く、検査などにも時間がかかるためです。
完成まで時間がかかるということは、投資開始から収益化までが遠くなるということでもあります。事業用ローンを利用してアパート経営を始めた場合、ローンの支払いが始まっても収入がないといったことになりかねません。
2階建てアパートでも完成までに日数がかかりますが、3階建てアパートではより日数を要します。収入がない期間についての計画も忘れずに経営を始めましょう。
エレベーターの設置が必要な場合も
3階建てのアパートでは、エレベーターが設置されていないと入居者が集まりにくい点もデメリットです。階数が高くなるほどエレベーターの必要性は高くなり、エレベーターがないことがそのアパートの弱点になる可能性があります。
特に高齢者や女性などには敬遠されやすく、エレベーターがないことで3階部分の部屋が埋まらない可能性が高いです。また、設置する場合には高い費用がかかることもデメリットです。
このように、3階建てのアパートは2階建てに比べ、必要な設備や費用が多くなると念頭に置いておきましょう。
3階建てアパートを建設する際の注意点
最後に、3階建てアパートを建築する際の注意点を解説します。場合によっては3階建てにできない地域もあるため、必ず確認してから計画を立てましょう。
3階建てが建設できない地域に注意
土地の地域によって容積率や高さ制限が決められており、上限を超えるような建物を建てることはできません。アパートを建てる前には、必ず所有する土地や購入する土地の用途地域を確認しましょう。用途地域は市区町村のホームページ等で確認できます。
3階建てのアパートを建てるには、土地の容積率が200％である必要があります。150％では2階までしか建てることができません。
また、地域や土地の条件によっては、そもそも居住用の物件が建てられないこともあります。用途地域や建築基準法に注意して計画しましょう。
容積率について詳しくはこちらの記事をご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12356
複数社のプランを見比べる
土地活用業者や不動産会社を介して経営を行う場合や、建築を依頼する時など、業者を選ぶ際は複数社のプランを比較することが大切です。
1社しか見ずに契約を決めてしまうと、料金相場がわからず、本来よりも高い金額を払うことにもなりかねません。また、不要なオプションをつけられたり、担当者と相性が悪かったりといったトラブルも起こりやすくなります。
自分に適した業者を選ぶなら、複数社のプランを比較して検討するようにしましょう。
アパート建築でおすすめの会社は以下の記事でご紹介しているので、ぜひ合わせてご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/20715
土地活用の方法に迷っているなら「HOME4U土地活用」がおすすめ
- どの土地活用方法を選べば良いのか迷っている
- 土地活用の相談をどこにしたら良いのかわからない
- 初期費用や将来得られる収益のバランスを見ながら検討したい
木造アパートを建設する場合の注意点
木造アパートは初期費用が比較的安く、経営初心者からも人気が高いです。しかし、以下のような注意点もあるため気をつけましょう。
防音性が低いためトラブルに注意
木造アパートは建築費用が比較的安価であるものの、防音性に難がある場合があります。騒音で住民同士のトラブルに発展し、対応に追われる恐れがあります。特に3階建てのアパートでは、2階に住む住人が上と下の階に挟まれ、騒音に悩まされやすいため注意が必要です。
オーナーができる対応としては、生活音に関して定期的に注意喚起を行うことが一番です。また、クレームが発生した場合には、真摯な対応を心掛けましょう。こうしたトラブル対応は、空室リスクの低下にもつながります。
ローンの借入期間に注意
事業用にローンを借りる場合、建物の構造によって借入期間が異なるため気をつけましょう。鉄筋コンクリート造の耐用年数が47年に対し、木造アパートの耐用年数は22年と短いです。耐用年数が満了すると建物としての価値はほとんどなくなるといわれています。つまり、耐用年数が短ければローンの借入期間も短くなる可能性が高いのです。
ローンの借入期間が短ければ、その分毎月の支払額は大きくなります。毎月の収入に対する負担が大きくなるため、きちんと返済していけるのか事前に計算しておくことをおすすめします。
アパートの耐用年数の違いや減価償却との関係性については以下の記事がおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/8419
まとめ
アパート経営は、マンション経営に比べて初期費用が安く済むとされていますが、3階建てにすることで設備費用などのコストがかさむ可能性があります。特に耐震性に優れた鉄筋コンクリート造は費用が高いです。
しかし、3階建てのアパートを建築することで、2階建てのアパートよりも収入が安定し、防犯性や安全性に優れるといったメリットが得られます。より高い収益性や安定収入を望むなら、用途地域に注意して3階建てを選ぶこともおすすめです。
費用やメリットを比較し、自分や土地に適した階数を選んでアパート経営を成功に導きましょう。
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