全国の中でも特に不動産価格が下がりにくいのは東京です。その東京で空き家を無償譲渡してもらえたら夢のようですよね。実のところ、東京で無償譲渡の空き家を手に入れることは可能です！
この記事ではそもそも無償譲渡とはどのようなものなのかを解説し、東京で実際に利用できる空き家バンクについても紹介していきます。合わせて知りたい利用時の注意点も解説していくので、ぜひ記事を最後まで読み内容をフルに活用してお得に空き家を手に入れましょう。
※株式会社リンクアンドパートナーズによる調査。アンケートモニター提供元：GMOリサーチ株式会社
そもそも空き家の無償譲渡とは
とても魅力的な空き家の無償譲渡ですが、どのようなシステムで実現しているのでしょうか？
空き家譲渡は空き家のオーナーである個人の所有者の希望があった場合に、その不動産を贈与してもらうというのが基本的な流れです。無償譲渡はこれまで家族や親族間で行われるのが一般的でした。
しかし昨今では相続した不動産処理に困る人が増え、少しでも早く手放すために家族以外の相手へ無償譲渡するケースも増えています。では無償で手放したいと考えている人たちは、どのような理由でそうするのでしょうか？
ランニングコストの節約で家を無償でも手放したい
家や土地の不動産は、その所有者が使用しているかどうかに関わりなく毎年固定資産税が課せられます。固定資産税は不動産所有者にとって特に負担になる高い税として知られています。
使用していないもしくは使用する予定のない土地や建物に毎年税金を支払うのはランニングコストがかかり、かなりの痛手となります。
また以下のような状況は無償でも譲渡したいと感じさせる原因の一つです。
- 売却活動費がどんどんかさんでしまう
- 取り壊しの費用を負担できない
せっかく売却活動をしても長い期間売れ残ってしまったり、更地にする費用を考えると出費を抑えるために少しでも早く無償譲渡したいと考えるオーナーも増えつつあるのです。
無償譲渡には空き家バンクが利用される
不動産の無償譲渡のためによく利用されるのは空き家バンクです。どのような仕組みが取られているのでしょうか？
空き家バンクは主に自治体が指揮をとりつつ運営する空き家情報提供サービスで、その名の通り管轄自治体内の無償譲渡空き家情報がまとめてストックされています。買手はその情報から気になる物件情報を取得し、不動産オーナーに直接連絡して購入や賃貸の契約を交わすというシステムです。
自治体は不動産会社よりも管轄地域にどれほどの空き家があり、そのオーナーは誰なのか詳しく把握しています。空き家バンクを利用すると、不動産会社が提供する情報では挙がっていない物件情報も得ることができるので所有者や買手にメリットが大きいサービスなのです。
空き家バンクは補助制度も有り
空き家バンクを利用する不動産オーナーは、さらにお得な補助制度を活用することもできます。この制度の補助内容は各自治体によって異なりますが、一例として以下のような制度を設けている自治体もあります。
| 補助例 | 補助内容 |
| 家財道具等処分補助金 | 家具の処分費用を補助してくれる |
| 老朽化危険家屋等解体撤去補助金 | 家を解体して更地にする費用を補助してもらえる |
| 解体撤去時の固定資産税減免 | 解体時に発生する固定資産税軽減措置 |
このような制度が充実している自治体には、無償譲渡を依頼するオーナーが多くなる傾向にあります。豊富な情報から無償譲渡可能な空き家を見つけたい場合には、希望地域自治体の補助内容が充実しているかチェックしてみるのもおすすめです。
無償譲渡の空き家は将来増える可能性がある
平成30年に総務省が取りまとめた住宅・土地統計調査結果によると、日本の総世帯数に比べ総住宅数は上回っている傾向にあります。これは少子高齢化の影響で空き家が増え続けていることを示しているデータです。
将来的な人口年齢推移から考えても、住宅余りはさらに進行することが考えられます。また、日本では新築を好んで所有する傾向もみられています。
これらの点から空き家率はさらに加速的に増えていくことが予想され、それに伴って無償譲渡の空き家が増える可能性も高まりつつあるのです。それは不動産価値が高い東京も例外ではありません。空き家への関心度、増加傾向から考えて、無償譲渡の物件を探すには今がぴったりの時期といえるでしょう。
東京の6つの空き家バンクで無償譲渡の家を探そう
東京都には6つの空き家バンクがあり、それぞれ特徴が違います。以下に大まかな特徴を挙げてみました。
| 空き家バンク名 | 買い手問い合わせ方法 | 補助金制度の有無 | 全国版空き家バンク利用有無 |
| 青梅市空家バンク | 電話 | 〇 | × |
| 国分寺市空き家バンク | 登録申請 | 〇 | 〇 |
| 奥多摩町空家バンク | 登録申請 | 〇 | 〇 |
| 檜原村定住促進空き家活用事業 | 電話 | 〇 | × |
| 新島村空き家バンク | メール or FAX | 〇 | 〇 |
| 荒川区空き家流通促進事業 | 電話 | 〇 | × |
それでは各空き家バンクの利用方法や運営方法ついて、さらに詳しく見ていきましょう。
青梅市空家バンク
青梅市では公益社団法人全日本不動産協会東京都本部多摩西支部と公益社団法人東京都宅地建物取引業協会西多摩支部の協力を得て、空き家バンクでの情報提供サービスを行っています。
また、青梅市を含むその他5団体が定期的に住宅に関連した施策を協議しつつ、所有者の依頼があった場合は協議された基準のもと登録の可否を判断しています。
公表されている過去の空き家バンク利用成約数は4件です。公表されている件数は多くありませんが、空き家バンクに登録されている物件中8割は成約済みなので、徹底した管理のもと譲渡されていることがうかがい知れます。
以下は青梅市の空き家バンクを利用する際の方法や問い合わせ先です。
| 問い合わせ先 | 空き家バンク専用ページ |
| 青梅市空家バンク専用ダイヤル
0428-25-1234 |
青梅市空家バンク |
上記の問い合わせ先は青梅市で空き家を探している人向けのものです。空き家を譲渡したい方は市住宅課まで問い合わせて、登録申請書を記入の上申し込むことができます。
また、所有者が空き家を改装する際には工事費を最大50万円まで補助してもらうこともできます。利用したい場合は申請書を事前に作成して申し込みを行うとスムーズに手続きを済ませられます。
国分寺市空き家バンク
国分寺市では空き家バンクを利用して中古物件を探したい人向けにアットホームとLIFULL ホームズの2社が提供する全国版空き家バンクにて情報を公開しています。
また特定条件の物件情報を知りたい方は事前に申し込みを申請する必要があり、申請受理後に条件該当物件があればメールでお知らせを受け取ることが可能です。
| 問い合わせ先 | 空き家バンク専用ページ |
| まちづくり推進課
042-325-0111 |
国分寺市空き家バンク |
自身の所有する空き家を登録したい場合には、直接まちづくり推進課にて申請書記入のもと登録する必要があります。
また、国分寺市では以下2つの空き家に対する補助金制度を設けています。
- 耐震改修工事で最大100万円の補助
- 増改築や設備設置リフォーム代金の借り入れ利子を最大450万円補助
いずれの制度も事前の申請が必要です。利用する際にはあらかじめ申請書類を用意しておくと良いでしょう。
奥多摩町空家バンク
奥多摩町内で定住する、もしくは定期的に滞在することを目的とする人に向けて町HPで空き家情報を公開するサービスです。不動産所有者、買い手ともにサービス利用には事前に申請を行う必要があります。買い手は希望する物件があった場合には町の担当者を通して所有者へ物件交渉申し込みを行い、契約を締結します。
問い合わせ情報は以下のとおりです。
| 問い合わせ先 | 空き家バンク専用ページ |
| 奥多摩町役場若者定住推進課
0428-83-2310 |
奥多摩町空家バンク |
また奥多摩町では若者用空家バンクも提供しており、以下の条件に適用しているなら利用することができます。
- 35歳以下の単身者
- 45歳以下の夫婦
- 50歳以下で中学生以下の子どもがいる夫婦
さらに定住する人向けの補助金制度を利用するのもおすすめです。移住や定住を目的に住宅の購入や改築を行ったなら、その工事費用や購入費、または借入金額の利子補給を補助してもらえます。
檜原村定住促進空き家活用事業
檜原村では登録された空き家情報をホームページで公開し、気になる情報があった場合は委託先の不動産会社にかけあって内覧から契約まで仲介してもらうことができます。
| 問い合わせ先 | 空き家バンク専用HP |
| 株式会社めるか檜原
042-519-9601 |
檜原村空き家バンク |
さらに、檜原村では物件の所有者に向けた補助金制度が充実しています。以下に挙げるのは主な補助内容です。
- 空き家登録時に5万円補助
- 成約後に10万円の補助
- 家財処分費を最大10万円補助
- 改修費用を各最大100万円補助
- 仲介料を最大10万円補助
上記の補助のうち、家財処分や改修費の補助は買い手も利用することができます。さらに、買い手は条件により以下の補助も受けられます。
- 解体費用を最大100万円補助
- 引っ越し費用の補助
引っ越し費用の補助は引っ越し代金だけでなく、子どもがいる場合に一人当たり5万円の補助金を受け取ることもできます。
新島村空き家バンク
新島村では地区ごとの空き家情報をホームページ上で公開し、入居希望者はメールかFAXで市担当者に申込書を送る方法をとっています。不動産所有者との取引は全て村指定の不動産会社が仲介を行い契約締結します。
以下は問い合わせ情報です。
| 問い合わせ先 | 空き家バンク専用HP |
| 新島村役場企画財政課企画調整室
電話：04992-5-0204（内線204） FAX：04992-5-1304 |
新島村空き家バンク |
空き家に関する補助金制度は3つの分野に分けて設けられています。
- 空き家の改修費用最大100万円補助
- 空き家の解体費用最大100万円補助
- 空き家敷地内の草刈り費用最大50万円補助
これらの補助を利用するためには事前に空き家バンクへの登録がなされていなければなりません。また改修の場合には申請をした年度内に改修を終えていなければならないという条件もあります。
荒川区空き家流通促進事業
荒川区では空き家バンク情報をホームページにて公開し、利用したい人は区が直接委託している不動産会社に連絡を取り所有者と契約することができます。
| 問い合わせ先 | 空き家バンク専用HP |
| 防災都市づくり部施設管理課管理・住宅係
電話：03-3802-3111（内線：2822） |
荒川区空き家バンク |
空き家に関しての補助制度は主に以下の2種類です。
- 空き家除去費用を最大50万円補助
- 空き家再利用費を最大200万円補助
空き家再利用とは、空き家を改築してカフェを経営したり新事業のために用いたりすることです。補助金はそのような事業の資本金として用いることができます。
東京で無償譲渡の空き家を探す注意点
ここまで東京都にある空き家バンクについて紹介し、無償譲渡の空き家を探すのに役立てられる情報をお伝えしましたが、東京都で空き家を探すときに知っておいてほしい気をつけるべきことがあります。
それらの点を知っておくと、空き家選びに失敗するリスクを回避したり、希望の空き家がみつからないときに失望感を軽減することができます。続く内容から注意すべき点を一つずつみていきましょう。
東京で無償譲渡の空き家を探すのは難しい
まず知っておきたいのは、東京で無償譲渡の空き家を探すのは不可能ではないもののとても難しいということです。先に紹介した空き家バンクでは、地域によって載せられている情報が豊富な所もありますが、基本的に賃貸もしくは売却譲渡物件を多く取り扱っています。
価格帯は安い物件で400万円台～となっていて、無償譲渡物件情報が寄せられるのはかなり少ない傾向にあります。どうしても無償譲渡物件を探しているという場合には期間を気にせず待つことができますが、早く物件を決めたいときには物件に出せる最低価格条件を設定することをおすすめします。
暮らしやすい地域とは限らない
無償譲渡の物件がある地域は必ずしも交通や生活の利便性がある場所とは言えません。無償譲渡物件となっているのにはそれなりの理由がある場合が多く、その理由として多く挙げられるのが不便な立地です。
例えば以下のような不便さがみられます。
- 生活に必須のスーパーや商業施設が少ない
- 東京都にぎりぎり入っている状態で都市から遠い
- 公共交通機関が少なく不便
- 幹線道路から離れていて自家用車の移動も不便
上記理由の中でも特に致命的なのがスーパーや商業施設の少なさです。この点は日々の生活にも直結するため必ず確認しておく必要があります。それ以外の点については、都心部に出勤する必要がないリモートワーク形態の会社に勤務しているのであれば不便さを解消できるでしょう。
空き家自体に問題がある可能性
無償譲渡物件は空き家自体に問題があるという可能性も否定できません。例えば以下のような例が挙げられます。
- 事故物件で売却することができない空き家
- 接道義務を満たしておらず建て替えできない空き家
以前に事件や火災、自殺などが起きた物件は事故物件と呼ばれ、次に新たな居住実績がなければいつまでも事故物件となってしまいます。そのような物件が無償譲渡として出されていた場合、仲介する不動産会社やその所有者は事故物件であることを告知する義務があります。
また、国は建築基準法で土地の接道面積を定めており、幅員4m以上の道路に2ｍ以上の面積が道に接していないなら、接道義務を満たしていないとされて空き家を建て替えることができません。
無償譲渡の空き家を見つけたときにはすぐに飛びつかず、事故物件ではないか、接道義務を満たしている土地かをきちんと確認するようにしましょう。
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無償譲渡の空き家でも手続きで費用が発生する
無償譲渡の空き家であれば全ての費用がかからないというわけではありません。手続きの際や不動産を取得したときには以下のような税金の支払い義務が発生します。
| 支払うべき税 | 税の概要 |
| 不動産所得税 | 不動産の価値額に応じて支払う税 |
| 固定資産税 | 資産の評価額に応じて毎年支払うべき税 |
| 登録免許税 | 不動産の名義変更手続きなどの際に支払う税 |
| 贈与税 | 資産の贈与を受けたときに控除額以上の部分にかかる税 |
これらの税金はそれぞれどのような特徴やどういった条件のもと課税されるのでしょうか？ひとつずつ解説していきます。
不動産所得税とは
不動産所得税は当該不動産を有償、無償どちらで手に入れたかに関わりなく支払い義務が発生する税金です。支払う税金の算出は固定資産課税台帳に記載されている固定資産評価額に応じて決まります。
ただ例外として、土地の評価額が10万円未満、家屋の評価額が12万円未満の場合は課税対象ではありません。また不動産を相続で手に入れた場合も非課税になります。不動産を取得したら60日以内に各都道府県の管轄する税事務所にて申請を行う必要があります。
不動産売却時の税金についてさらに知識を深めるにはこちらの記事がおすすめです。
固定資産税
固定資産税は毎年1月1日に所有している資産の評価額を算出し、その資産額に応じて課せられる市県民税です。また、当該不動産がある区域が市街地としての活性化を進めている市街化区域に指定されている場合には、都市計画税も同時に課税されます。
無償譲渡を受けたケースではこれらの税金を支払う義務は、譲渡を受けた翌年から始まります。
固定資産税で損をしないために合わせて読みたい記事として、こちらの記事をおすすめします。
登録免許税とは
不動産を取得したときには所有権や所有者名を変更する必要があります。そのような手続きのことをまとめて転移登記といますが、登記の際にかかってくるのが登録免許税です。これらの税金は固定資産の評価額に税率をかけて求められます。
登録自体は個人で手続きをすることもできますが、集めるべき資料が多かったり、専門知識が必要な部分もあるので司法書士に依頼するのが一般的です。その際には司法書士への報酬も支払う必要があります。
不動産売却時の登記費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
贈与税とは
贈与税とは家族、他人関係なく個人から無償で資産の贈与があった場合に支払うべき税金です。毎年1月1日～12月31日までの一年間単位で贈与を受けた資産があれば、先の表で解説があったように評価額から110万円の基礎控除を行った後、残った額に課税されます。
贈与税支払い時には、資産贈与の翌年2月1日～3月15日までの間に申告を済ませる必要があります。
贈与税の負担を減らすためにできる対策を知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
空き家の傷みが激しいと修繕費用がかかる
空き家は直前まで人が住んでいないこともあり、痛みがひどく修繕が必要なケースが多い傾向にあります。よく修繕がおこなわれるのは次のような点です。
- 雨漏り
- 水道管、電気配線など内部設備の劣化
- 害虫、害獣による被害部補修や予防
修繕箇所が多いと無償譲渡であっても住み始める前に費用がかさむ可能性も大いにあり得ます。どれほどの修繕が必要かも購入前にチェックし、修繕が必要であれば補助金制度も活用できないか考慮しましょう。
空き家バンクを使った直接契約は問題が起きやすい
空き家バンクを利用して契約する際には次の2通りの方法があります。
- 売主と直接契約を結ぶ方法
- 不動産会社に仲介を依頼する方法
売主と直接契約を結ぶ際には、不動産のプロが準備すべき書類を確認することがないので不備が起こりやすく、契約後にトラブルになることもあります。
先に挙げた東京都の各自治体空き家バンクはどれも不動産会社を介して契約できるような仕組みがなされていますが、自治体によっては希望者のみのサービスとなっていることが多々あるので、自分の利用しようとしている空き家バンクはどのように取り決められているのか事前に確認しておきましょう。
東京でお得な空き家を探すポイント
空き家を探す前や空き家バンクを利用してもなかなか良い物件に出会えないときに役立つのは、効果的に空き家を探すポイントを知っておくことです。続く部分では、お得な空き家探しに役立つ5つのポイントをご紹介します。
親族や知人を頼って東京で空き家を探す
どうしても東京都の中で良い空き家物件に出会いたいと思う場合に試したいのは、親族や知人の紹介で不動産オーナーを探すということです。
不動産会社や自治体の情報源だけで探さなければ良い物件に出会えないということはありません。むしろ、優良物件ほど不動産情報サイトに載せられていない場合が多く、知人や親族づてですぐに買い手が決まってしまうためインターネット上には挙がっていないということも少なくありません。
東京都周辺に住んでいる知人や親族に不動産を探していることや、どんな条件を考えているかなどの情報をあらかじめ知らせておくと、良い空き家と運命的な出会いができる確率が上がります。また、知り合い同士であれば値段交渉に応じてもらえる可能性もあります。試しに一声かけてみることをおすすめします。
住みたい地域の相場を調べておく
地方であればもちろんのこと、東京都内であってもエリアによって人気の場所とそうでないリーズナブルな場所があります。住みたい地域を具体的に決めているなら、まずはそのエリアの中古家屋価格の相場を調べておきましょう。
価格相場をあらかじめ知っていることのメリットは、価格交渉がしやすくなったり、高値で吹っ掛けられていないか判断したりする基準をもてるということです。
賢く購入するためにも、事前の相場チェックを忘れずに行いましょう。
相場をチェックするときは、一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に査定依頼し、結果を比較・検討することをおすすめします。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
すまいステップで一括査定する
不動産査定サイトを利用するときのヒントやおすすめのサイトを知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
移住の支援制度がある地域で空き家を探す
東京都23区内では、移住者が魅力を感じてもらえるよう移住支援制度を導入しているところが多くあります。例を挙げると、以下の地域は移住制度を導入している地区です。
| 移住制度導入地区 | 制度概要 |
| 千代田区 | 5年以上居住中の親世帯付近に移住する子世帯に住宅助成金を付与。 |
| 墨田区 | 親との同居または近居目的での移住者に受託取得費用の助成。 |
| 清瀬市 | 清瀬市内在住の親または子との同居や近居目的で移住する際の引っ越し費用を最大10万円補助。 |
このような移住支援制度を利用するなら引っ越しや空き家の取得費用の負担を軽くすることができるので、この制度を導入している地域で空き家探しができないかを検討するのもおすすめです。
賃貸の空き家も視野に入れる
誰しも空き家を自分所有にして住みたいと考えるものですが、不動産を所有するということはそのぶん求められる維持管理責任や費用の負担が出てくることも無視できません。
無償譲渡でない空き家だった場合にはローンの支払いや、固定資産税などの出続ける出費が重荷になってくることもあります。そういった懸念材料をクリアにしたいという人には、思い切って空き家を賃貸で借りるという手もあります。
近年特に不動産所有者の高齢化に対しての対策として、マイホーム借り上げ制度を導入している物件もあり、老後の安定した収入目的で空き家を賃貸として扱っているオーナーも増えています。自分の年齢から考えた人生設計や収入に合わせて、購入するのか賃貸を利用するのか検討してみましょう。
将来の資産価値まで考える
最近では東京都内であっても将来的に不動産価値が下がるエリアが出てくるのでは、という話題が持ち上がっています。働き方改革に加え、新型コロナウイルスの流行による経済状況変化などがその要因になるのではとも言われています。
もちろん、そのような情報全てを把握して将来性のあるエリアだけを条件にするのは現実的ではありませんが、将来の資産価値がどうなるのかという点も考慮に入れ、空き家探しを行うことは不動産購入成功のヒントになりえます。
現時点で不動産価値が下がりにくい可能性が示されているエリアは次の地区です。
- 通勤や新築マンション計画が上がっている渋谷区エリア
- 再開発が進められている西新宿エリア
- 治安の良さに定評がある東急沿線エリア
- 交通の利便性注目が集まっている日暮里エリア
これらの地区は今現在価格上昇や人気が高まっているエリアです。各不動産会社媒体は、毎年このような人気エリア情報を収集・公開しています。こういった情報を活用し、自分の住みやすさの次に将来その資産価値はどう変化するのかという点を考えつつ、空き家探しを行いましょう。
まとめ
これまで東京で無償譲渡の空き家情報を探す方法や活用できる空き家バンクについて紹介してきましたが、日本の中でダントツ人気の東京で無償譲渡の空き家を見つけるには上手な探し方や根気強さが求められます。
この記事で紹介した空き家選びのポイントや注意点を活用し、自分の将来設計や、経済状況、将来的な資産価値の見通しなどを考慮に入れつつ、賢い空き家選びで夢のマイホームを手に入れましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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