不動産の物件調査でトラブル回避!調査項目や結果を見るポイントを徹底解説

不動産購入

不動産会社による物件調査は、物件の現況を買主に正確に報告するために行われ、トラブルを事前に防ぐ効果もある重要なものです。不動産購入時には、この物件調査によって得られた情報をきちんと理解し、吟味する必要があります。

しかし、いざ調査を依頼しても、提示された結果は専門的な用語が多く、素人目には難しい内容ばかりです。

そこでこの記事では、不動産の物件調査について調査項目や結果をチェックする際のポイントをわかりやすく説明します。また、物件調査をしなかったために起こってしまったトラブル事例や、反対に調査によって回避できたリスクなど具体的な事例も多数紹介します。これから不動産の購入を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

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  • 通常の物件調査では分からない近隣の情報を現地に赴いて徹底的に調査
  • 近隣住民のトラブルの有無や災害リスクについても購入前に分かる

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不動産購入における「物件調査」とは

一般的な不動産の物件調査は、土地・建物の特徴や法的な制限などを調べるもので、買主が物件を購入する際にとても重要な情報ですが、調査結果は契約書類には記載されません。

物件調査は主に、買主が正確に物件について把握する目的で行われ、物件トラブルを未然に防ぐことにも繋がります。買主は物件調査によって必要な情報を集めて吟味し、詳しく知ることで安心して物件を購入できます。

調査結果は契約書類には記載されない

不動産購入の際の物件調査には、契約書類に記載されない項目があります。

不動産会社によっては、建物・土地の概要や法的な制限など通常の物件調査に加えて、さらに深い調査も行っています。これは水害や周辺の治安、近隣トラブルなど、買主が「住んでから気になること」に関する調査で、契約書や重要事項説明書、告知書には内容が記載されません

一般的に「住んでから気になること」に関する詳しい物件調査は有料オプションとなり、契約書類とは別に物件調査報告書が作られます。

物件調査の目的

物件調査は物件の現況を買主に正確に伝え、購入後の物件トラブルを事前に防ぐ目的で行われます。買主が土地・建物の特徴や法的な制限などの情報を十分に理解し、納得したうえで契約できるように、不動産会社などの仲介業者が物件を調べて情報提供します。

ただし、売買契約に必要な情報を集めるための一般的な調査だけでは、気づくのが難しい問題点が潜んでいる場合も少なくありません。詳しい調査をせずに何も知らないままで購入すると、後にトラブルが起きる可能性があります。

物件調査にまつわる事例を紹介

ここでは、詳しい物件調査をしなかったことで買主に生じたトラブル事例と、物件調査でトラブルを回避できた事例を紹介していきます。

本当にあった怖い契約

まずは事前に詳しい調査を行わずに物件を購入し、買主が後悔することになった事例を紹介します。

①ご近所トラブル:気に入った物件を見つけたAさん

「早くしないと売れてしまいます!」と言う担当者を信じ、急いで契約しました。しかし実際に住んでみると、お隣さんがとても神経質な方で、少しの物音でも文句を言ってくる始末。実は、お隣さんは近所でも有名なトラブルメーカー。売主は何度も警察から注意を受けていることを知っていながら黙っていました。建物自体に問題があるわけではないので、売主は契約解除に応じてくれず、針のむしろのような生活を送る羽目に・・・

前面道路の権利関係トラブル:気に入った物件を見つけたBさん

私道の所有者のひとりが承諾書に判を押してくれないため、建築工事がストップ!私道承諾料を払うことで何とか承諾書を取り付けることができましたが、契約書にきちんと明記していなかったために売主は支払い拒否。承諾料は自腹で払うことになりました。事前に知っていれば購入を見送ったのに・・・

隣地境界トラブル:気に入った物件を見つけたCさん

建物を建築しようとしたら、隣の埋設管がすべて自分の敷地内に越境していることが発覚!売主が個人だったため、契約不適合の責任期間が短く、越境を知ったときには既に責任期間が過ぎており、すべて自費で隣の配管を治す羽目に。予想外の出費で、建築費が予算オーバー。建物のプランを変更せざるを得なくなりました。

実測面積トラブル:気に入った物件を見つけたDさん

土地の広さも問題ないはずでしたが、実際に土地を測ってみたら、土地の幅が2mも短いことが発覚!結果、10m²ほど土地面積が減ってしまい、当初希望していた建物が入らないという始末。また、公簿売買での契約だったため、実際の土地面積が契約書の面積よりも小さかったのに、その差額は返金されませんでした。

”参考:アドキャスト「当社オリジナル物件調査」”

物件調査でリスクを回避した事例

次に事前にしっかりと物件調査したことで、トラブルを回避できた買主の声を紹介します。

①ゴミ置場が目の前

物件を見に行くのが、いつも週末の昼間だったので気が付かなかったが実は物件の目の前がゴミ集積所。しかも、15世帯分のゴミが出される場所だった。朝のゴミ出し風景を写真に撮ってもらい確認したところ、週3回のゴミ出し日が憂鬱な日になりそうな状況だったので購入を断念することに。住む前にわかって本当に良かった。

地歴の調査

物件の地歴を調査した結果、戦後に宅地分譲された場所で、実は、昭和の初めまで墓地だったということが判明。知らないで購入してたらと思うとぞっとします。

③地盤改良が必要

建築家に頼んで、おしゃれなコンクリート打ちっぱなしの家を建ててもらう予定で、土地購入を検討していたところ周辺のボーリングデータを確認してみると、かなりの軟弱地盤と判明。しかも、液状化予想地域にも指定されていて、地盤改良費に数百万円単位の費用がかかりそう。もし、知らずに購入していたら、予算が足らなくなって、希望の家が建てれませんでした。

”参考:アドキャスト「当社オリジナル物件調査」”

ここまで物件調査にまつわる事例を紹介してきましたが、物件トラブルのリスクを抑えて後悔のない不動産購入をするためには、詳しい物件調査がとても重要なものだとわかります。

アドキャストは一般的な物件調査のほかに聞き込み調査を中心に、住んでから気になることを徹底的に調べて、オリジナル物件調査報告書を作成する不動産会社です。安心して物件を購入するためのサービスが詰め込まれているサポートパック(税込11,000円)への加入で、2物件まで無料で調査可能です。

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物件調査の内容

物件調査で調べられるのは、主に次のような内容です。

  1. 物件概要の把握
  2. 現地調査
  3. 役所調査
  4. 法務局調査

また、これらの一般的な物件調査だけでなく、居住してからでないと気付きにくい周辺情報を調べる不動産会社もあります。それぞれの調査項目とその内容について、詳しく紹介していきます。

①物件概要の把握

不動産会社は売主から提供される登記簿謄本公図などの資料をもとに、主に次のような内容を調べて、物件の概要を把握します。

  • 不動産の種類や土地の面積
  • 不動産の状況
  • 付帯設備(給湯・水回り・空調・照明・収納など)
  • 税金・管理費の支払い状況
  • 第三者による貸借や不法占有などがないこと
  • 法定相続人がいないこと

物件の基本的な概要をチェックした後、その内容に沿って現地調査や役所調査などを進めていきます。

②現地調査

現地調査では実際に土地・建物に足を運んで調査し、さらに周辺環境なども併せて確認します。

調査項目 主な調査内容
室内の状況
  • 使用状況の確認
  • 登記図面との照合作業
騒音や異臭調査 交通量の多い幹線道路などや大規模工場がある場合は、騒音・異臭のチェック
近隣エリアの状況
  • 近隣の建物の確認
  • 周辺エリアの治安チェック

現地調査では病院・スーパーなどの周辺施設の調査も行い、生活環境に関する情報を集めますさらに戸建て・マンションなどの対象物件ごとに、次のような調査も加えて実施します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンションの現地調査

マンションの場合では、次のような内容の調査が行われます。

調査項目 主な調査内容
マンションの管理形態・管理状況
  • ポスト・エントランス・エレベーター・駐車場・駐輪場など、共有スペースの管理・利用状況
  • 空き部屋のチェック
管理規約等の内容
  • ペット飼育や楽器などについての取り決めの有無
  • 長期修繕計画の内容
  • 大規模修繕の履歴
ごみ出しの場所 ごみの出し方やルールの確認

共有部分が管理規約に従って利用されていることを確認し、マンション全体が適切に運営されているのかもチェックします。

戸建ての現地調査

戸建ての現地調査では、建物と土地の状況について詳しく調べます。

調査項目 主な調査内容
建物・塀・庭の状況
  • 建物内外の管理状況
  • 壁材の種類・天井の造りの確認
  • 雨漏りの有無
  • 必要な場合は塀や庭の簡単な見取り図の作成
地勢
  • 平坦地・傾斜地の確認
  • 道路との高低差の確認
境界
  • 境界石の確認
  • 土地の寸法
前面に接している道路
  • 道路の幅員
  • 敷地と接している長さ
  • 舗装状況
電柱・電線・上下水道・ガス栓
  • 電柱の位置
  • 水道メーターの口径
  • 都市ガス・集中プロパンの供給エリアの場合、引き込み位置の確認

現場の状況を確認し、図面と相違ないかをチェックします。このほかに周辺での聞き取り調査も行って、地中埋没物や土壌汚染の可能性の有無を確認する場合もあります。

③役所調査

市区町村の役所では、建築やリフォームする際の法律による制限の有無や、道路状況の確認を行います。

調査項目 主な調査内容
建築基準法・都市計画法の制限
  • 用途区域
  • 建ぺい率
  • 容積率
  • 防火規制
  • 高度地区
  • 日影規制
そのほかの法令による制限の有無
  • 土地区画整理法
  • 農地法
  • 景観法
  • 宅地造成等規制法
  • 森林法
  • 土壌汚染対策法
  • そのほか各自治体の条例
道路調査
  • 建築基準法上の道路の種類

さらに電気・上下水道・ガスなどのインフラ設備状況を確認します。これは次のように、現地の状況と照らし合わせて行います。

電気

電気については、電柱の位置と配線の引き込み状況を確認します。調査の結果、電気工事が必要な場合は、費用や工期を電力会社に問い合わせて調査する流れになります。

上下水道

上下水道については役所や水道局から資料を取り寄せ、対象物件の前面道路配管と敷地内配管について確認し、現地状況と照らし合わせます。

上水道の引込管については口径の確認も必要です。13ミリの古い引込管が使用されている場合には、建物の再建築時に増径工事が必要になるため、費用と工期についても調査します。

また、対象物件が公共下水処理区域外の場合には、浄化槽などの設置が必要です。今後の下水道設備予定についても確認します。

ガス

ガスの種類は、都市ガス・個別プロパン・集中プロパンの3種類です。対象物件が都市ガス・集中プロパンの場合には、ガス会社から埋設図面を取り寄せ、前面道路配管と敷地内配管を確認し、現地で状況と照らし合わせます

④法務局調査

法務局では次の書類を取得して、不動産の公的データを調査します。

  • 不動産登記事項証明書
  • 公図
  • 地積測量図
  • 旧土地台帳
  • 旧紙公図

対象物件の地番や地目をチェックし、所有権や抵当権などの権利関係も調べて、売買が正常に行える状態であることを確認します。

⑤居住してからでないと気付きにくい周辺情報もある

ここまでは一般的に行われる物件調査について紹介してきましたが、物件によってはこの調査だけでは発見できない実態やトラブルが隠れている場合もあります。それらは一定期間居住してみないと気付けないものが多く、事前に把握するのは困難です。

しかし不動産会社の中には一般的な物件調査に加えて、さらに踏み込んだ調査も行っている会社があります。ここでは、住んでから気になることを事前に調査して情報提供している不動産会社 アドキャストを紹介します。

アドキャストの物件調査は「現地聞き込み調査」を徹底

・対象エリア:東京都内
・対応不動産の種類:マンション、戸建て、土地、投資用不動産
・URL:https://www.ad-cast.info/research/

アドキャストは、住んでから気になることを事前に徹底的に調査する不動産会社です。一般的な物件調査のほかにも、聞き込み調査を中心に次のような内容を調べます

  • 周辺の犯罪履歴などの治安調査
  • 前住民の近隣トラブルの有無
  • 電波障害の有無
  • 過去の水害の有無
  • ごみ置き場の場所確認
  • 周辺の地盤確認
  • 町内会の活動・地域性の調査
  • 学区内調査

過去の水害については、数十年前までさかのぼって地歴をチェックし、地盤の状況や液状化現象の有無も調査します。さらに近隣トラブルのほか、町内会の活動などを含む地域性も確認し、周辺の学校の評判などもチェックします。

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物件調査の結果をチェックするときのポイント

物件の調査結果をチェックする際には、次のようなポイントがあります。

  • 誠実に物件調査が実施されているか確認
  • 事前に調査報告書をコピーで確認
  • 気になることは必ず確認する

これらは、正確な物件情報を入手して不動産を購入するために、とても重要なことなので詳しく解説します。

誠実に物件調査が実施されているか確認

物件調査が不動産会社によってきちんと実施され、正確に記録されているのかをチェックしましょう。

不動産会社の中には、誠実に物件調査を行わずに売買契約に持ち込もうとする会社があります。特にマンションの場合にその傾向がみられ、他の部屋の売買で問題が見つからなかったことを理由に、細かい調査を省いてしまうケースがあります。その場合、契約後にトラブルが発生することが少なくありません。

気になる部分は詳しい説明を求め、担当者が物件の状況を熟知していることを確認しましょう。

事前に調査報告書をコピーで確認

調査報告書は契約日よりも前にコピーを受取り、確認しておきましょう。

物件調査の結果が記載される調査報告書は、ほとんどの場合で契約日当日に交付されて説明を受けます。しかし、はじめて見る書類の細かい内容を、その場で確認して理解するのは簡単ではありません。

そのため、不動産会社に調査報告書のコピーを請求し、契約日前に内容に目を通すのがおすすめです。その際、確認したい点や心配な点を見つけた場合にはチェックし、十分な説明を求めることもできます。

気になることは必ず確認する

物件調査の項目以外でも、気になることがある場合には必ず担当者に確認しましょう。どんな小さな疑問も残さず明確にすることが、後のトラブルを防ぎます。

不動産の売買は、一度契約をすると簡単に取消ができません。契約後に買主が物件の問題や心配になる点を見つけて契約取消を希望しても、自己都合とされて違約金を支払わなければならない場合もあります

不明な点は一つも残さずに物件を購入できるよう、気になる点については遠慮せずに積極的に質問しましょう。

まとめ

物件調査は買主が物件の現況を正確に把握し、購入後のトラブルを抑えることを目的に不動産会社が行う大切なものです。調査内容は売主から提出される資料による物件概要の把握からはじまり、現地調査、役所調査、法務局調査など、様々な場所・機関に足を運んで実施されます。

ただし物件の中には、一般的な調査では見つけられない問題が潜んでいるケースも少なくありません。トラブルを防ぐためには、居住しないと気付けないような隠れた問題点まで、徹底して調査する不動産会社を利用するのがおすすめです。

また物件調査の結果をチェックする際には、誠実に調査が実施されていて、担当者が物件に詳しいかどうかに注目してください。さらに調査報告書は事前にコピーを受取り、不明な点がある場合には質問して、十分に納得したうえで契約するようにしましょう。

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  • 電波障害の有無
  • 過去の水害の有無
  • ごみ置き場の場所確認
  • 周辺の地盤確認
  • 町内会の活動・地域性の調査
  • 学区内調査

過去の水害については、数十年前までさかのぼって地歴をチェックし、地盤の状況や液状化現象の有無も調査します。さらに近隣トラブルのほか、町内会の活動などを含む地域性も確認し、周辺の学校の評判などもチェックします。

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