家を売却すると、売却益に対して所得税・住民税が課されます。しかし、税制上の特例を正しく活用すれば、数百万円単位の節税も可能です。
本記事では、家の売却で使える5つの節税特例の適用条件と、確定申告に必要な書類をわかりやすく解説します。「自分はどの特例が使えるの？」という疑問にフローチャートで答えるほか、特例の併用ルールや確定申告のスケジュールまで網羅しています。
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家の売却にかかる税金の基本【概要】
家を売却すると、主に以下の3つの税金がかかります。
| 税金 | 概要 | 目安 |
| 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税） | 売却益に対して課税 | 所有5年超：20.315%／5年以下：39.63% |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付 | 1万〜6万円（売却価格1,000万〜1億円の場合・軽減税率適用時） |
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記 | 1件につき1,000円 |
最も金額が大きいのが譲渡所得税です。譲渡所得は次の計算式で求めます。
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍変わるため、売却タイミングも重要です。税金の種類や計算方法の詳細は「戸建て売却にかかる税金の種類と計算方法」で詳しく解説しています。
本記事では、上記の計算式にある「特別控除」をはじめとする節税特例の適用条件と、確定申告の必要書類に焦点を当てて解説します。
家の売却で使える5つの節税特例【2026年最新】
家の売却で譲渡所得が発生した場合でも、税制上の特例を活用すれば税負担を大幅に軽減できます。ここでは、個人が家を売却する際に使える主要な5つの節税特例を、適用条件・必要書類とともに詳しく解説します。
あなたに合った特例はどれ？かんたん判定フローチャート
まずは自分の状況に合った特例を確認しましょう。
所有期間は10年超？
→ 10年超：① 3,000万円控除 ＋ ② 軽減税率（併用可）がおすすめ
→ 利益が3,000万円を超える＆買い換え予定あり → ③ 買換え特例も検討
→ 10年以下：① 3,000万円控除を適用
買い換え予定はある？
→ ある：④-A 損益通算（買換えあり）
→ ない：④-B 損益通算（買換えなし）※住宅ローン残高が必要
→ 旧耐震基準（1981年5月以前）の一戸建て？ → ⑤ 相続空き家の3,000万円控除
節税効果ランキング
| 順位 | 特例 | 節税効果の目安 | 適用の難易度 |
| 1 | ① 3,000万円特別控除 | 最大約600万円 | 低（要件がシンプル） |
| 2 | ③ 買換え特例 | 課税額の全額繰り延べ | 中（売買両方の要件あり） |
| 3 | ⑤ 相続空き家控除 | 最大約600万円 | 中（旧耐震・居住要件あり） |
| 4 | ② 10年超軽減税率 | 最大約370万円 | 低（①と併用可能） |
| 5 | ④ 損益通算・繰越控除 | 所得税・住民税の還付 | 中（所有5年以上が必要） |
※節税効果は一般的な住宅売却のケースに基づく概算です。
① 居住用財産の3,000万円特別控除
自分が住んでいた家（マイホーム）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。所有期間の長短に関係なく適用できるため、最も利用されている節税特例です。
- 自分が住んでいる家屋を売ること、または家屋とともにその敷地を売ること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊した場合は、取壊し日から1年以内に売買契約を締結し、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った年の前年および前々年にこの特例、または買換え特例・収用等の特例の適用を受けていないこと
- 売った年・前年・前々年にマイホームの譲渡損失についての損益通算・繰越控除の適用を受けていないこと
- 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 別荘など趣味・娯楽・保養のための家屋でないこと
- 災害によって家屋が滅失した場合は、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる場合
- 仮住まいなど一時的な目的で入居した場合
- 配偶者や直系血族、同族会社への売却
- ☐ 確定申告書（第一表・第三表）
- ☐ 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- ☐ 売却した物件の登記事項証明書（登記簿謄本）
- ☐ 売買契約書の写し
- ☐ 住民票の写し（売却した家の所在地と現住所が異なる場合）
- ☐ 取得費・譲渡費用の領収書等
具体的な節税効果
売却価格4,500万円、取得費2,000万円、譲渡費用200万円（長期保有）の場合：
| 項目 | 金額 |
| 控除なし | 譲渡所得2,300万円 × 20.315% ＝ 約467万円 |
| 控除あり | 譲渡所得 2,300万円 − 3,000万円 ＝ ゼロ → 税金ゼロ |
| 節税効果 | 約467万円 |
② 所有期間10年超の軽減税率の特例
10年以上所有した家を売却した場合に、通常の長期譲渡所得税率（20.315%）よりもさらに低い税率が適用される特例です。①の3,000万円控除と併用可能であり、3,000万円控除を適用してもなお譲渡所得が残る場合に大きな節税効果を発揮します。
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
- 居住用財産であること（①と同様の要件を満たすこと）
- 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
- 買換え特例（③）との併用は不可
軽減税率表
| 課税される譲渡所得 | 税率 | 内訳 |
| 6,000万円以下の部分 | 14.21% | 所得税10% ＋ 住民税4% ＋ 復興特別所得税0.21% |
| 6,000万円超の部分 | 20.315% | 通常の長期譲渡所得税率と同じ |
- ☐ ①の3,000万円控除と同じ書類一式
- ☐ 売却した物件の登記事項証明書（所有期間の確認用）
①との併用シミュレーション
売却価格8,000万円、取得費2,000万円、譲渡費用300万円（所有12年）の場合：
| 項目 | 特例なし | ①のみ適用 | ①＋②を併用 |
| 譲渡所得 | 5,700万円 | 2,700万円 | 2,700万円 |
| 適用税率 | 20.315% | 20.315% | 14.21% |
| 税額 | 約1,158万円 | 約549万円 | 約384万円 |
| 節税額 | — | 約609万円 | 約774万円 |
③ 特定の居住用財産の買換え特例
家を売却して新しい住居を購入（買い換え）する場合に、売却益にかかる税金の支払いを将来に繰り延べられる特例です。「課税されない」のではなく「課税を将来に先送りする」制度である点に注意が必要です。
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
- 居住期間が通算10年以上であること
- 売却価格が1億円以下であること
- 売却年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得すること
- 取得した翌年12月31日までに居住すること
- 床面積50㎡以上、土地面積500㎡以下であること
- 築25年以内、または一定の耐震基準を満たすこと
- ① 3,000万円控除との併用不可
- ② 軽減税率の特例との併用不可
- ☐ 確定申告書（第一表・第三表）
- ☐ 譲渡所得の内訳書
- ☐ 売却物件の登記事項証明書
- ☐ 売買契約書の写し（売却・購入の両方）
- ☐ 新居の登記事項証明書
- ☐ 新居の住民票の写し
- ☐ 耐震基準適合証明書（中古住宅の場合）
課税繰延の仕組み
売却価格5,000万円（取得費1,000万円）で新居7,000万円を購入する場合：
- 売却益4,000万円 → 買換え特例により課税を繰り延べ（売却時の納税なし）
- 将来、新居を売却する際には、繰り延べた分も含めて課税される
この特例を選ぶべきケース：
- 譲渡所得が3,000万円を超え、①の控除だけでは足りない場合
- すぐに新居を購入する予定がある場合
- 買い換え時の資金負担を抑えたい場合
④ 居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除
家を売却して損失（譲渡損失）が発生した場合に、その損失を給与所得など他の所得と相殺（損益通算）し、控除しきれない分を翌年以降最大3年間繰り越せる特例です。「売却損が出た場合の救済制度」といえます。
この特例には2つのパターンがあり、それぞれ適用条件が異なります。
パターンA：買い換えありの場合
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
- 売却年の前年1月1日から翌年12月31日までに新居を取得し、翌年12月31日までに居住すること
- 新居で償還期間10年以上の住宅ローンを組んでいること
- 合計所得金額が3,000万円以下の年のみ繰越控除を適用可能
- 親子や夫婦など特別な関係者への売却でないこと
パターンB：買い換えなしの場合
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
- 売却契約日の前日時点で住宅ローン残高があること
- 損益通算できる金額は「住宅ローン残高 − 売却価格」が上限
- 合計所得金額が3,000万円以下の年のみ繰越控除を適用可能
- 新居の購入は不要
- ☐ 確定申告書（第一表・第三表）
- ☐ 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
- ☐ 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
- ☐ 売却物件の登記事項証明書
- ☐ 売買契約書の写し
- ☐ 住宅ローンの残高証明書
- ☐ 【パターンAのみ】新居の売買契約書・登記事項証明書・住宅ローン残高証明書
具体的な節税効果（パターンAの場合）
年収700万円（給与所得）、売却損失2,000万円の場合：
| 年度 | 給与所得 | 繰越損失残高 | 課税所得 | 節税効果（概算） |
| 売却年 | 700万円 | −2,000万円 | 0円 | 約100万円 |
| 翌年 | 700万円 | −1,300万円 | 0円 | 約100万円 |
| 翌々年 | 700万円 | −600万円 | 100万円 | 約85万円 |
| 3年目 | 700万円 | 0円 | 700万円 | — |
住宅ローン控除との併用：④の損益通算・繰越控除は、住宅ローン控除と併用可能です。新居購入時に住宅ローン控除も適用したい方にとって、大きなメリットとなります。
参考：国税庁「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」
⑤ 相続空き家の3,000万円特別控除
相続した被相続人（故人）の自宅を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できる特例です。増加する空き家問題への対策として設けられました。
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
- 区分所有建物（マンション等）でないこと
- 相続開始の直前まで被相続人が住んでいたこと（老人ホーム入居も一定条件で可）
- 相続開始の直前に被相続人以外に居住者がいなかったこと
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却価格が1億円以下であること（共有の場合は合計額で判定）
- 相続から売却まで、事業用・貸付用・居住用に使用していないこと
- 売却時に現行の耐震基準を満たすか、家屋を取り壊して更地で売却すること
- 相続人が3人以上の場合、控除額が3,000万円から2,000万円に引き下げ
- 家屋の耐震リフォームまたは取壊しは、売買契約に基づき譲渡日の属する年の翌年2月15日までに行えばOK（買主が行うことも可）
- ☐ 確定申告書（第一表・第三表）
- ☐ 譲渡所得の内訳書
- ☐ 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村が発行）
- ☐ 売却物件の登記事項証明書
- ☐ 売買契約書の写し
- ☐ 耐震基準適合証明書（耐震リフォームした場合）または取壊し費用の領収書
- ☐ 被相続人の住民票の除票の写し
具体的な節税効果
売却価格4,000万円、取得費1,000万円、譲渡費用100万円の場合：
| 項目 | 金額 |
| 控除なし | 譲渡所得2,900万円 × 20.315% ＝ 約589万円 |
| 控除あり | 譲渡所得 2,900万円 − 3,000万円 ＝ ゼロ → 税金ゼロ |
| 節税効果 | 約589万円 |
参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
特例の併用ルールと住宅ローン控除との関係
複数の特例を使いたい場合、併用できる組み合わせと併用不可の組み合わせがあります。選択を誤ると数百万円の差が生じるため、事前に確認しましょう。
併用可能な組み合わせ
| 組み合わせ | メリット |
| ① 3,000万円控除 ＋ ② 軽減税率 | 控除後の残額に低税率（14.21%）を適用。最も利用されるパターン |
| ① 3,000万円控除 ＋ ⑤ 相続空き家控除 | それぞれ別の物件に適用する場合に併用可能 |
併用不可の組み合わせと選択の判断基準
| 組み合わせ | 理由・注意点 |
| ① 3,000万円控除 × ③ 買換え特例 | どちらか一方のみ選択。一般的には①＋②が有利なケースが多い |
| ② 軽減税率 × ③ 買換え特例 | ③を選ぶと②も適用不可 |
| ③ 買換え特例 × ④ 損益通算 | 課税繰延と損失控除は同時適用不可 |
選択の判断基準
| 状況 | おすすめの選択 |
| 譲渡所得が3,000万円以下 | ① 3,000万円控除（＋②軽減税率）で十分 |
| 譲渡所得が3,000万円超＆買い換えあり | ①＋② と ③ を比較して有利な方を選択 |
| 売却損が出た＆買い換えあり | ④パターンA |
| 売却損が出た＆買い換えなし | ④パターンB |
住宅ローン控除との関係
新居を購入して住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けたい場合、以下の制約があります。
- ① 3,000万円控除を適用した場合、新居の入居年とその前2年・後3年の計6年間は住宅ローン控除を受けられない
- ② 軽減税率も同様に住宅ローン控除と排他的関係
- ③ 買換え特例も住宅ローン控除と併用不可
- ④ 損益通算・繰越控除は住宅ローン控除と併用可能
住宅ローン控除は最大13年間適用できるため、「特例による一時的な節税額」と「住宅ローン控除による長期的な節税額」を比較検討することが重要です。判断に迷う場合は、税理士に相談することをおすすめします。
特例以外にもある！知っておきたい節税テクニック
上記の特例以外にも、家の売却時に知っておくと得する節税テクニックがあります。
ふるさと納税で控除額を最大化する
家を売却して譲渡所得が発生した年は、所得が大幅に増えるため、ふるさと納税の控除上限額も大幅に上がります。
通常の給与所得だけでは控除上限額が数万円〜十数万円の方でも、売却益が加わることで数十万円以上のふるさと納税が全額控除対象になる可能性があります。
- ふるさと納税は売却した年の12月31日までに行う必要がある
- 控除上限額は、特例適用後の課税所得をもとに計算する
- 3,000万円控除などで課税所得がゼロになる場合は、ふるさと納税のメリットもなくなるため注意
- シミュレーションサイトで事前に上限額を確認してから寄付する
売却タイミングで税率を大幅に下げる
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍変わります。「5年」と「10年」の区切りを意識しましょう。
| 短期譲渡所得（5年以下） | 長期譲渡所得（5年超） | 10年超の軽減税率 | |
| 税率 | 39.63% | 20.315% | 14.21%（6,000万円以下） |
たとえば2021年4月に購入した家を2026年に売却する場合：
- 2026年4月に売却 → 実際には5年超だが、2026年1月1日時点では4年9ヶ月 → 短期譲渡所得（39.63%）
- 2027年1月以降の売却で長期譲渡所得（20.315%）が適用
数ヶ月の違いで税額が約2倍になることもあるため、売却時期は慎重に判断しましょう。
譲渡費用を漏れなく計上する
売却にかかった費用は「譲渡費用」として譲渡所得から差し引けます。漏れなく計上することで課税所得を減らせます。
- 仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 建物の取壊し費用・整地費用
- 測量費
- 借家人への立退料
- 売却のために支払った広告費
- 修繕費・リフォーム費用（売却のためのものでない場合）
- 固定資産税・都市計画税
- 引越し費用
- 住宅ローンの利息
経費として計上できる費用の詳細は「不動産売却で経費計上できるもの」で解説しています。
確定申告の進め方と必要書類チェックリスト
特例を利用して節税するには、確定申告が必須です。たとえ3,000万円控除の適用で税額がゼロになる場合でも、申告しなければ特例は適用されません。
確定申告が必要なケース・不要なケース
| ケース | 確定申告 | 理由 |
| 売却益が出た（特例を使わない） | 必要 | 譲渡所得税の納付が必要 |
| 売却益が出た（特例で税額ゼロ） | 必要 | 特例の適用には申告が必須 |
| 売却損が出た（特例を使いたい） | 必要 | 損益通算・繰越控除には申告が必須 |
| 売却損が出た（特例を使わない） | 不要 | ただし還付を受けたい場合は申告が必要 |
売却から確定申告までのスケジュール
| 時期 | やること |
| 売却時 | 売買契約書・領収書を保管。取得費関連の書類も整理 |
| 売却年の12月まで | ふるさと納税の検討。確定申告に備えた書類収集の開始 |
| 翌年1月〜 | 必要書類の取得（登記事項証明書、住民票、残高証明書等） |
| 翌年2月16日〜3月15日 | 確定申告書の提出・所得税の納付 |
| 翌年6月頃 | 住民税の決定通知書が届く（住民税額に反映） |
※損益通算の繰越控除を利用する場合は、翌年以降も毎年確定申告が必要です。
全特例共通の必要書類
すべての特例に共通して必要となる基本書類です。
| 書類名 | 入手先 |
| 確定申告書 第一表・第三表（分離課税用） | 税務署 or 国税庁HP |
| 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書） | 税務署 or 国税庁HP |
| 売却物件の登記事項証明書（登記簿謄本） | 法務局（オンライン申請可） |
| 売買契約書の写し | 手元に保管しているもの |
| 取得費・譲渡費用を証明する書類（領収書等） | 手元に保管しているもの |
特例別の追加書類一覧
上記の共通書類に加えて、各特例で追加で必要となる書類です。
| 特例 | 追加で必要な書類 | 入手先 |
| ① 3,000万円控除 | 住民票の写し（住所変更がある場合） | 市区町村窓口 |
| ② 軽減税率 | ①と同じ書類＋所有期間を確認できる登記事項証明書 | 法務局 |
| ③ 買換え特例 | 新居の売買契約書・登記事項証明書・住民票・耐震基準適合証明書（中古の場合） | 各所 |
| ④ 損益通算 | 住宅ローン残高証明書・損失の明細書・計算書／【買換え】新居の契約書・ローン残高証明書 | 金融機関・税務署 |
| ⑤ 相続空き家控除 | 被相続人居住用家屋等確認書・被相続人の住民票除票／耐震基準適合証明書（リフォーム時） | 市区町村・建築士 |
税理士に依頼する場合の費用相場
自分で確定申告を行うことも可能ですが、特例の適用判断や計算が複雑な場合は税理士への依頼も選択肢です。
| 依頼内容 | 費用相場 |
| 不動産売却の確定申告（基本） | 10万〜15万円 |
| 特例適用あり（3,000万円控除等） | 15万〜20万円 |
| 複数特例の検討・買換え特例 | 20万〜30万円 |
※費用は地域や税理士事務所により異なります。複数の事務所から見積もりを取ることをおすすめします。
よくある質問
3,000万円控除と住宅ローン控除は同時に使える？
同時には使えません。3,000万円控除を適用した場合、新居の入居年とその前2年・後3年の計6年間は住宅ローン控除を受けられません。売却益の金額と住宅ローン控除の総額を比較して、どちらが有利かを判断しましょう。
共有名義の家を売却した場合、特例はどうなる？
共有名義の場合、各共有者がそれぞれ3,000万円控除を適用できます。たとえば夫婦2人の共有名義なら、合計で最大6,000万円まで控除可能です。ただし、各自が適用条件を満たす必要があり、確定申告もそれぞれが行います。
相続した実家を売却する場合に使える特例は？
主に「⑤相続空き家の3,000万円特別控除」が利用できます。ただし、1981年5月以前に建築された旧耐震基準の一戸建てであること、被相続人が一人暮らしだったことなどの要件があります。要件を満たさない場合でも、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」（相続税の一部を取得費に加算できる制度）が使える可能性があります。
確定申告を忘れた場合でも特例は適用できる？
3,000万円控除や軽減税率の特例は、原則として期限後申告でも適用可能です。ただし、買換え特例や損益通算の一部は期限内申告が要件とされています。また、申告が遅れると無申告加算税（50万円以下：15%、50万円超300万円以下：20%、300万円超：30%）や延滞税が課される可能性があるため、申告期限（翌年3月15日）は必ず守りましょう。
売却損が出たら確定申告は不要？
売却損が出た場合、確定申告は義務ではありません。しかし、「④損益通算・繰越控除」の特例を使えば、売却損を給与所得などと相殺して所得税・住民税の還付を受けられます。申告しなければ還付は受けられないため、売却損が出た場合こそ確定申告をすることをおすすめします。
まとめ
家の売却では、適切な節税特例を活用することで数百万円単位の節税が可能です。最後に、本記事のポイントを整理します。
- 5つの節税特例を状況に合わせて選ぶことが重要。最も利用されるのは「3,000万円特別控除」
- ①3,000万円控除と②軽減税率は併用可能。10年超保有なら必ずセットで申請を
- ③買換え特例は①②と併用不可。どちらが有利か事前にシミュレーションする
- 売却損が出ても④損益通算で所得税が還付される。確定申告を忘れずに
- ふるさと納税は売却益が出た年に活用すると効果大
- 売却タイミングは「5年超」「10年超」を意識する（1月1日基準に注意）
- 特例の適用には確定申告が必須。税額ゼロでも申告が必要
- 書類の準備は早めに。特例ごとに追加書類が異なるためチェックリストで確認を
不動産の税制は改正されることがあります。最新情報は国税庁のホームページで確認するか、判断に迷う場合は税理士に相談することをおすすめします。
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