マンションの外壁塗装を行うタイミング
新築当時は綺麗なマンションでも、時間と共に外壁が劣化していきます。マンションの外壁の劣化が見られたら外壁の再塗装が必要です。
ただ、マンションの外壁塗装といったメンテナンスにはまとまった費用や施工期間がかかるので、劣化してきたからすぐに再塗装するというわけにはいきません。外壁の再塗装やメンテナンスの周期を決めて、その周期に合わせて費用の積み立てやスケジュールの立案を行うのが一般的です。
マンションはどのくらいの周期で再塗装やメンテナンスを行うべきなのでしょうか。まずはマンションの外壁の再塗装・メンテナンスの周期の目安について説明します。
12年に一度の大規模修繕が目安
国土交通省の『令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査』によると、マンションの外壁の再塗装・メンテナンスは12年～15年ごとに行われているという結果でした。また、同じく国土交通省の『長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン 長期修繕計画作成ガイドラインコメント』では、マンションの外壁塗装といった修繕に関する計画の立て方が示されています。
マンションは国土交通省のガイドラインを参照の上で計画を立て、12年ほどを目安に外壁塗装・メンテナンスなどをするのがおすすめです。ガイドラインに沿ってマンションの外壁塗装・メンテナンスの計画を立てたら、周辺環境や建物の状況などを踏まえて、5年に1度は計画の見直しをすることが望ましいとされています。
マンションの外壁塗装の年数・周期で悩んだら12年ほどを目安にして計画を立てる、建物や周辺環境なども踏まえ計画は5年ごとに見直すという流れで計画の立案・スケジュール・資金の積み立て・施工業者への相談などを行うと良いでしょう。
劣化症状に気づいたら検討段階
マンションのメンテナンスや再塗装の基本的な周期は12年ほどが目安です。ただ、建物の状態によってはそれよりも早く外壁塗装した方が良いケースもあります。
マンションの外壁塗装の時期を早めた方が良いのはマンションの劣化が進んでいるケースや劣化が進んだ結果、建物や住む人への危険性が高くなっているケースが挙げられます。
また、具体的に危険が迫っていないケースでも、明らかな劣化が見られる場合は早めの再塗装を検討した方がよいでしょう。
よくあるマンションの劣化症状
マンションの外壁塗装の目安は12年に1度ですが、それ以外にも劣化が著しい場合や危険度の高い場合は、早めに外壁塗装した方が良いと言えます。
マンションの外壁塗装を検討したい劣化状況は次の通りです。なお、星はそれぞれの劣化状況の危険度を表しています。危険度が高いほど外壁塗装の緊急性は高くなります。
| 症状 | 危険度（緊急性） |
|---|---|
| 外壁の色褪せ | ★☆☆☆☆ |
| チョーキング | ★★☆☆☆ |
| 塗膜の浮きや剥がれ | ★★★☆☆ |
| 雨漏りやそのシミ | ★★★☆☆ |
| 外壁のひび割れ | ★★★★☆ |
| コーキングの痩せや割れ | ★★★★☆ |
| コンクリートの剥離 | ★★★★★ |
| タイルの浮きや剥がれ | ★★★★★ |
外壁の色褪せ
外壁の色褪せはマンションの劣化症状のひとつです。外壁塗装に使った塗料は時間が経つごとに劣化します。劣化すると最初は鮮やかだった時間が経つにつれて色も褪せてしまいます。
色褪せ自体は建物や住む人にとって直接的な危険にはなりませんが、審美面においてはマイナスです。塗料の色が褪せてしまうと、第三者の視点ではどうしてもマンションが古臭く見えてしまいます。マンションの入居者を募っている状況では、色褪せはマイナス要素になると言えるでしょう。
また、外壁の色褪せはすでに劣化が進んでいる状況です。放置すると劣化症状が進行し、外壁のひび割れや剥離などさらなる症状が出てしまいます。いずれにしろ早いタイミングでの外壁塗装を検討した方がよいでしょう。
チョーキング
チョーキングとは白亜化現象とも呼ばれる外壁の劣化症状のひとつです。外壁に触れると手に白い粉が付く状態がチョーキングになります。黒板に触ると手にチョークの粉が付きます。それと同じで、外壁に触れるとチョークの粉のようなものが付く状態だと考えれば想像しやすいはずです。
チョーキングは外壁に使った塗料が劣化・分解することにより起こる現象を指します。チョーキングが起こるということは、外壁の塗料の劣化がかなり進んでいる、つまり塗料の持っている耐水性や耐候性など各種の効果が消えかけているということです。塗料がマンションを守れていない状態です。
チョーキングが起きたからといって即座に住んでいる方や建物に危険があるわけではありませんが、前に塗った塗料がかなり劣化していますので、早めに外壁を塗り直した方が良いと言えるでしょう。 チョーキングを放置すると、マンションの雨漏りやひび割れなどさらにリスクの高い症状が出てきます。
塗膜の浮きや剥がれ
塗膜の浮きや剥がれは外壁塗装の劣化症状のひとつになります。外壁塗装が剥がれたり浮いたりすると、塗料の機能性をしっかり発揮できません。雨や紫外線などの影響を受けやすくなり、外壁塗装の劣化がさらに進みやすい状態です。
また、外壁の塗装がさらに剥がれてしまうことで、マンションの建物自体に影響が出てしまうことも少なくありません。雨漏りやシミなどの原因になります。
塗膜の浮きや剥がれが見られるようになったら、早めに計画を立てて外壁塗装を行うことが重要です。建物に影響が出ないうちに、劣化に対処するようにしましょう。
雨漏りやそのシミ
外壁塗装の劣化がさらに進むと、建物そのものや構造内部にも影響が出始めます。
よくあるのが雨漏りや雨漏りによるシミです。塗料の効果がしっかり持続していれば、雨や水汚れは外壁が弾いてくれますが、外壁の塗装が劣化していると耐性も薄れているため雨や水汚れを防げずマンションの内部にまで染み込んでしまうことも少なくありません。
マンションに雨漏りやシミがある場合に放置すると、さらに雨漏りが悪化し、シミの範囲が広がってしまう可能性があります。また、雨漏りやシミが原因でコケやカビなどが発生し、マンションの衛生環境が著しく低下する可能性もあります。
さらに劣化を放置するとマンションの腐食などにも繋がり、多額の修繕費を要することもあるのです。雨漏りやシミが見られたら、早期に雨漏りの修繕をおすすめします。
外壁のひび割れ
外壁塗装の劣化が進むと、やがて外壁のひび割れが発生することがあります。外壁のひび割れが起きると外壁の内部まで汚れや雨水などが侵入します。結果、マンションなどの建物の雨漏りやシミがさらに深刻化する可能性がある他、腐食やカビなどに発展する可能性もあります。
また、外壁の剥離などが起きてしまい、生活に困難が生じることや、建物に崩れなどのリスクが生じる可能性もあります。
外壁のひび割れが確認できる場合は早急な対処が必要です。早めに外壁塗装すると共に、ひび割れた外壁を補修しておきましょう。建物のためにも、これ以上状況を悪化させないことが重要です。
コーキングの痩せや割れ
外壁のひび割れだけでなくコーキングの痩せや割れなどが起こることもあります。
コーキングとは施工の際にパネルを張り合わせる際の隙間の補填（穴埋め）のことです。施工の際に建材の隙間をコーキング剤で埋める処置を行っていた場合、外壁塗装の経年劣化によってコーキング剤が割れてしまったり、痩せてしまったりすることがあります。
コーキングの痩せや割れが起きてしまうと、建物の内部に雨水や汚れが侵入します。コーキングは目地を埋めることによる防水と衝撃を和らげる意味でも必要なため修復をしましょう。コーキング剤や建物の隙間にトラブルが見られた場合は、早めの対処が必要です。
コンクリートの剥離
マンションのコンクリートの剥離まで状況が進むと、居住環境に影響が出てしまいます。雨漏りが酷くなる可能性があるほか、カビに悩まされて衛生環境が悪化することも珍しくありません。
また、コンクリートの剥離が進むと、外壁が崩れてしまうリスクもあります。外壁のコンクリートが剥離している場合は早急に外壁の補修を行う必要があります。マンションに住む方の生活や安全が脅かされないうちに、急いで対処してください。
タイルの浮きや剥がれ
コンクリートの剥離と同じくらい危険なのがタイルの浮きや剥がれです。外壁塗装の劣化が進んだ結果、マンションの建物そのものに影響が出てしまったケースになります。
タイルの浮きや剥がれを放置すると、状況がさらに悪化します。状況がさらに悪化してタイルの浮きや剥がれが進んだ結果、外壁そのものが崩れてしまったり、大きな損傷が出てしまったりと、建物の状態もさらに悪くなると言えるでしょう。マンションでの生活に多大な影響が出てしまうほか、外壁の崩れにより住人だけでなく周囲を歩く人が怪我をするリスクがあります。
外壁塗装の劣化がこの状態まで進んだら、早期に対処する必要があります。タイルの浮きや剥がれは外壁専門業者に依頼をし、点検または補修を早めに行いましょう。
マンションの外壁塗装にかかる費用相場
マンションの外壁塗装をする場合、まとまった費用が必要になります。費用の目安について説明します。
1戸あたりの目安は12万～22万円
マンションの外壁塗装の費用目安は1戸あたり12.9万円～21.6万円とされています。
仮に30戸のマンションだと、単純計算で390万円～650万円ほどかかる計算です。ただ、塗料によっても費用が変わってきますので、より具体的に費用を把握したい場合は専門業者の見積もりなどを活用することをおすすめします。
選ぶ塗料による費用の差
マンションの外壁塗装に使う塗料によって費用の目安には大きな差が出てきます。マンションの外壁塗装に使う場合の1缶あたりの費用相場は次の通りです。
- シリコン塗料：1.5万円～4万円
- フッ素塗料：4万円～10万円
- 無機塗料：5万円～12万円
このように塗料によってかなり費用は変わってくるため、どのような塗料を使いたいかも考慮した上で積み立てを行うなど、あらかじめ準備しておくことが望ましいです。
マンションの外壁塗装にかかる施工期間
外壁塗装の一般的な期間の目安は2週間ほどかかります。ただ、マンションの場合は建物としての規模が大きいため、大きさに比例してさらに時間がかかると考えるべきです。
マンションの外壁塗装をする場合、小規模から中規模・大規模・タワーマンションなど、マンションの建物の規模によっても施工の目安期間が変わってきます。具体的にどのくらいの期間が目安になるのか、マンションの規模ごとに分けて説明します。
小規模マンションの場合は1ヶ月～2ヶ月が目安
戸数8戸ほどの小規模マンションであれば外壁塗装の施工目安期間は2週間ほどです。
さらに戸数が増えると施工により時間がかかり、戸数30戸ほどになると施工期間の目安は1ヶ月～2ヶ月ほど見積もっておくとよいでしょう。
中規模マンションの場合は4ヶ月～6ヶ月ほど
中規模マンションになるとさらに施工期間は長くなります。戸数50戸超～100戸ほどになると、外壁塗装の施工期間の目安は4ヶ月～6ヶ月ほどになります。
大規模マンションの場合1年前後を想定
戸数が100を超えるマンションやタワーマンションなど大規模な建物になると、さらに長い施工期間が必要です。
大規模マンションの外壁塗装をする場合の施工期間の目安は半年以上かかることも珍しくありません。タワーマンションのような高層マンションであれば1年近い期間を要することあります。
大規模改修前に知っておくべきこと
マンションの大規模修繕前には知っておくべきことがあります。知っておくべきポイントは次の通りです。
- 塗装工事の工程
- 修繕積立費用が足りないときの対処法
- 工事を主導すべき組織
- 大規模修繕工事の発注方式
- 住民説明会の機会
- 近隣の住宅への案内
- 非協力的な区分所有者への対応
塗装工事の工程
マンションの塗装工事の工程を小規模～中規模マンションを例として解説します。
| 工程 | 期間の目安 |
|---|---|
| 事前準備 | 15日～20日 |
| 下地処理や補修 | 2週間～1ヶ月 |
| 外壁塗装 | 1ヶ月～3ヶ月 |
まずは外壁塗装の準備をします。準備とは足場の仮設や塗料の飛散対策を主とした養生シートです。
事前準備が完了したら、次に行うのは下地処理。外壁の下地処理や補修を行い、それから外壁塗装を行うという流れになっています。
修繕積立費が足りないときは
マンションの修繕を視野に積み立てをしておいても、実際に修繕するときに費用が足りないことがあります。マンションの修繕費用が足りないときは金融機関から資金を借り入れる方法もあります。また、施工内容や修繕時期の計画を見直すことで対処することも可能です。
管理組合が主導すべきか
マンションの大規模修繕では管理組合が主導する方法や専門委員会を発足する方法もあります。マンションの大規模修繕は管理組合のみで主導するかが問題です。
結論から述べるとマンションの大規模修繕の際は管理組合だけで主導するのではなく、専門委員会などを組織して進めた方が良いケースが多いです。
なぜなら、マンションの大規模修繕は確認する情報や書類が多いからです。業務量が膨大なので、それぞれに役目を作って負担を分散した方が効率良く進みます。また、業務量の多さによりパンクせずに済みます。効率良く、かつ業務量を上手く分散させる方法を全員で考えてみましょう。
大規模修繕工事の発注方式
マンションの大規模修繕工事には2種類の発注方法があります。
- 責任施工方式
- 設計管理方式
責任施工方式とは？メリットとデメリット
責任施工方式とは企画から施工まで専門業者に一貫して依頼する方法です。
専門業者が責任を持ってすべてやる方法だと考えればわかりやすいでしょう。責任施工方式には費用を抑えやすいなどのメリットがあります。ただ、すべてを任せるため信頼できる専門業者かどうかをしっかり見定めて選ぶ必要があります。
設計管理方式とは？メリットとデメリット
設計管理方式とはプロに施工の管理を委託する方法です。
設計管理方式にはプロが施工を管理してくれるので、安心して任せられるというメリットがあります。ただ、プロへの依頼料がかかってしまうことなどがデメリットです。
住民説明会は設けるべきか
マンションの大規模な外壁塗装などを行う場合は住民説明会を行った方が良いと言えるでしょう。なぜかと言うと、住民は住み続けられるのか、施工はいつなのか、騒音や振動、臭いなど、不安だからです。そこに住む住民たちの生活のためにも詳しい情報開示や説明は必要になります。
説明や情報開示が不十分だと、修繕工事に非協力的な住民が出てしまう可能性があります。住民の協力を得るためにも、住民説明会は余裕を持った日程で設けるべきでしょう。
近隣の住宅への案内
マンションの大規模な外壁塗装では、マンションの住民だけでなく近隣住民にも音や振動、施工時の汚れなどで迷惑をかける可能性があります。したがってマンションの住民に日程や工事方法などを伝えておくだけでなく、近隣住民にも挨拶や説明を徹底し、協力を求めておくことが重要です。
近隣住民への挨拶や説明が足りていないと、近隣住民とトラブルになる可能性があります。トラブルを避けるためにも、近隣住民に忘れずに案内をしておきましょう。
非協力的な区分所有者への対応
非効力的な区分所有者が出てしまうと外壁塗装の施工がストップしてしまう可能性があります。また、施工を妨害されるリスクもあります。こうした非協力的な区分所有者にしっかり対処するためにも、事前の告知・挨拶を徹底することが重要です。
非協力的な区分所有者を出さないために、事前に協力を求め理解を得ておく必要があります。
依頼する塗装業者の選び方
マンションの外壁塗装を依頼するときはどのような専門業者に依頼すればいいのでしょうか。塗装業者の選び方について4つのポイントで説明します。
大型建物の実績があるか
マンションの外壁塗装を依頼する際はマンションなどの大型建物の外壁塗装・メンテナンスの施工実績があるのか確認する必要があります。マンションなどの大型建物・集合住宅の外壁塗装のノウハウは通常の戸建て住宅とは異なります。だからこそ、ノウハウを理解している専門業者であることが重要です。
マンションなどの大型建物への施工実績があるかどうか確認したいときは、専門業者のホームページを確認する方法があります。また、大型建物への施工に関する情報がホームページに掲載されているかもチェックポイントです。
実際に専門業者に相談してみて、対応や提案内容などをチェックしてみてもよいでしょう。
職人の資格や会社の許可証を確認
マンションの外壁塗装を依頼する専門業者を選ぶときは、専門業者が持っている資格や許可証を確認することをおすすめします。
外壁塗装は基本的に資格なしでもできないことはありません。ただ、資格や許可証を持っているということはその仕事を行うことを都道府県知事や国土交通大臣から許可されている、技術や知識を認められているということです。
資格や許可証によって知識や技術、仕事の裏付けがあるので、安心して外壁塗装を任せられます。持っているか確認したい資格や許可証は次のようなものです。
持っているか確認したい資格
マンションの外壁塗装を依頼するなら、次のような資格を持っているか確認してみましょう。次のような資格は外壁塗装の専門業者・職人が持っていることの多い基本的な資格になります。
- 塗装技能士
- 有機溶剤作業主任者
- 足場の組み立て等作業主任者
上で挙げた以外に雨漏り診断士や外壁劣化診断士などを持っている専門業者・職人だと、外壁の状態や再塗装のタイミングなども相談しやすいでしょう。
持っているか確認したい許可証
外壁塗装を依頼する専門業者が建設業許可証などを持っているか確認することをおすすめします。建設業許可証を持っているということは、外壁塗装だけでなく建物や建設に関する専門知識も持っているということです。マンションのメンテナンス全般を安心して相談することできます。
担当者の対応は丁寧か
外壁塗装の契約をするときは、担当者の対応も判断材料になります。担当者の対応は丁寧か、わかりやすく説明してくれるか、有益な提案やアドバイスをしてくれるかなどチェックしてみましょう。
この他に契約を急がせないか、金額面や契約内容をわざとぼやかして説明していないかなどもチェックポイントです。
必ず相見積もりを取得する
外壁塗装の見積もり費用は専門業者によって異なります。これは、専門業者によって施工の料金設定が違っているからです。したがって、マンションの外壁塗装をする際は複数の専門業者の見積もりを取って内容・費用を比較することをおすすめします。そのうえで内容や費用、対応が良いと感じた専門業者に依頼すると良いでしょう。
ただ、複数の見積もりを取るとしても、何社くらいから見積もりを取るかが問題です。見積もりを取る専門業者の数は3社～4社がおすすめです。
あまりに多くの業者から見積もりを取ってしまうと、見積もりの依頼や相談だけでかなり時間と手間がかかってしまいます。最初に対応などで専門業者を比較して候補を絞ったうえで3社～4社への見積もりの依頼がおすすめです。
ポイントを押さえて長く安心して住めるマンションに
マンションの外壁塗装は費用や期間が大がかりになります。マンションの大がかりな外壁塗装を行う場合は事前の積み立てなどの準備が重要です。
また、信頼できる専門業者をしっかり選ぶことも大切になります。見積もりなどを有効活用し、信頼できる専門業者を選んでください。
本サイト外壁塗装Naviではお役立ち情報の発信だけでなく、全国の塗装業者を紹介しています。マンションの外壁塗装を行える業者を自身で探すのは大変なので情報収集にご活用ください。