「200坪の土地を相続することになったが、何かに使える？」「広い土地の活用法がわからないので、手放すか迷っている」という方も多いのではないでしょうか？
200坪の土地は、一般的な住居であれば希望通りの家が問題なく建てられる広い土地です。売却する場合でもある程度の価格で手放すことができるでしょう。さらに、その土地にマンションを建てるなどすることで活用することも可能です。
本記事では、200坪の土地についての基本的な情報から、値段、活用方法まで詳しく解説します。正しい知識を身に付け、200坪の土地を有効的に活用しましょう。
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200坪の土地はどのくらいの広さ？
200坪といってもイメージがつかめない方も多いでしょう。まず、200坪の土地が具体的にどの程度の広さかを解説します。
25mプール2つ分の広さ
200坪の土地のイメージを掴むなら、25mプール2つ分の広さを想像しましょう。かなり広い土地であることがおわかりいただけるかと思います。
具体的な数字で捉えると、1坪は約3.30578平方メートルであるため、200坪は約660平方メートルです。660平方メートルもの面積があれば、大抵の建物は希望通りに建てることができます。建ぺい率や容積率といった制限にもよりますが、駐車場付きの店舗を建てることも可能でしょう。
一般的な住宅なら自由な間取りで建てられる
200坪もの広さがあれば、一般的な住宅なら希望通りの家を建てることができるといえるでしょう。庭付き、駐車スペース付きはもちろん、平屋や二世帯住宅など、ある程度の広さが必要な建築プランも問題ありません。
6SLDK以上の建物に3台以上の駐車スペース、広い庭のある家が問題なく建つと想像すれば、広大な土地であることも理解しやすいと思います。
そこまで広い家を建てないなら、1つの土地に複数の家を建築することも可能です。1つは自分の住居として利用し、ほかの家に家族を住まわせたり、人に貸し出したりすることができます。
200坪の土地の値段の調べ方
では、200坪の土地はどの程度の価値を持っているのでしょうか。ここでは、土地の価格の調べ方を中心に解説します。土地価格を調べるなら、次の5つの方法がおすすめです。
- 固定資産税評価額から算出する
- 取引事例を参考にする
- 路線価図を参考にする
- 地価公示を参考にする
- 不動産会社に査定を依頼する
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
固定資産税評価額から算出する
固定資産税評価額は、土地に対してかかる税金の基準となる価格です。固定資産税は土地の価値に応じて課せられるため、固定資産税評価額から土地の価格を把握することもできます。
固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書に明記されています。相続したばかりで所持していない場合や紛失した場合には、役所窓口で固定資産税評価証明書を取得しましょう。
とはいえ、固定資産税評価額と実際に取引される市場価格は同額ではありません。固定資産税評価額は市場価格の70％程度といわれています。次のように求めましょう。
ただし、この価格はあくまで目安です。土地の状態や周辺環境によって上下するため、参考価格として捉えましょう。
取引事例を参考にする
市場価格を算出するなら、過去に取引された事例を参考にすることをおすすめします。国土交通省運営「土地総合情報システム」を利用すると、過去の取引事例を簡単に確認でき、おすすめです。
土地総合情報システムを使って取引事例を調べる方法は次の通りです。
- 「不動産取引価格情報検索」をクリック
- 取引時期を選ぶ（最新のものを選ぶのがおすすめ）
- 不動産種類から土地を選ぶ
- 地図やフォームで地域を選んで検索する
- 取引事例情報が一覧で表示される
- 駅までの距離や面積など似た条件の取引事例をチェックする
土地の価格はエリアによって大きく異なります。都心部の土地は高額で取引される反面、地方の土地は低価格で売り出されていることも多いです。取引事例を調べる際は、自分の土地に似たエリアや条件の土地に絞って調べましょう。
路線価図を参考にする
国税庁が発表する相続税路線価も、土地価格を知るうえで重要な価格です。相続税も固定資産税と同様に土地の価値に応じて税金が課せられます。路線価に基づいて決定される相続税の基準価格を相続税評価額といいます。
相続税評価額は、国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」を見て自分で計算することも可能です。相続税評価額は市場価格の80％程度といわれており、次のように計算できます。
しかし、路線価はその名の通り道路に対して決められた価格であるため、土地の用途や使い勝手といった内容まで評価することができません。また、複数の道路に接している場合など、計算が複雑になることも多いため、固定資産税評価額で概算するほうが比較的容易です。
路線価についての基礎知識や計算方法について詳しく知りたい人は、こちらの記事をご覧ください。
相続評価額についての詳細は、こちらの記事で解説されています。
地価公示を参考にする
不動産取引の基準価格とされる地価公示を参考にすることもおすすめです。地価公示も先ほど紹介した国土交通省の「土地総合情報システム」で確認できます。地価公示とは、国土交通省が毎年発表する土地価格です。全国各地に設定した標準値の価格を提示することで、土地取引が公正に行われることを目的としています。
土地総合情報システムで地価公示を調べる方法は次の通りです。
- 「地価公示都道府県地価調査」をクリック
- 地図上から都道府県を選ぶ
- 地図上から市区町村を選ぶ
- 対象、調査年、土地の用途区分などを選んで検索する
- 自分の土地に近い基準地の価格を確認する
地価公示は1平方メートルの価格を示しています。200坪の土地の価格を調べるなら、660平方メートルとして計算しましょう。ただし、地価公示が参考にできるのは、土地の近くに基準地が設けられている場合です。地番や地図を見ることで、参考にしてよい価格かどうか判断できます。
公示地価について解説したこちらの記事もおすすめです。
不動産会社に査定を依頼する
土地の価格はさまざまな要因で常に変化しているため、土地の正確かつ最新の価値を知りたいなら不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。また、不動産会社によって査定額が異なるので、複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定サイトがおすすめです。
一括査定サイトなら、一度の入力で複数社に一括で査定を依頼することができます。複数の会社を訪ねる時間や電話をする手間を省くことができ、査定結果を比較して相場を知りたいときに最適です。
ただし、査定後に不動産会社から営業の電話がかかってくることも多いので注意しましょう。依頼フォームの備考欄に売却の予定がないことや、価格が知りたいだけである旨を記載しておくことをおすすめします。
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おすすめの一括査定サイト21選を紹介したこちらの記事もぜひご覧ください。
節税したいなら土地活用がおすすめ
200坪の土地の利用方法に迷っているなら、何らかの形で土地活用することをおすすめします。200坪もの広大な土地は、所有しているだけでも固定資産税をはじめとする維持費が必要です。土地を活用することで、収入が得られるだけでなく節税効果も期待できます。ここでは、なぜ土地活用がおすすめであるのか、その理由を解説します。
更地のままでは固定資産税が高額になる
土地の維持費のなかでも特に大きな出費となるのが固定資産税です。前述の通り、固定資産税は土地の価値に応じて課せられます。具体的には次のように計算されます。
たとえば、4,000万円の評価を受けた土地であった場合の固定資産税は56万円です。しかし、この土地に建物が建っていた場合、用地面積に応じて減額措置が適用できます。減税の内容は次の通りです。
| 用地面積 | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 敷地面積200平方メートル以下 | 評価額を1/6にして計算 | 評価額を1/3にして計算 |
| 敷地面積200平方メートル超え | 評価額を1/3にして計算 | 評価額を1/3にして計算 |
200坪の土地の場合、固定資産税評価額に1/3をかけて計算することができます。4,000万円の更地の固定資産税は56万円でしたが、建物を建てることで土地にかかる固定資産税を19万円以下に抑えられます。ただし、建物を建てた場合、土地だけでなく建物にも税金が課せられるため注意しましょう。
広い土地の固定資産税について触れたこちらの記事もおすすめです。
相続税評価額の節税ができる
200坪土地を相続した際、多額の相続税がかかって苦労したという方も多いのではないでしょうか。土地活用をすることで、いつか自分の子どもにその土地を相続する際の相続税を減らすことも可能です。
具体的には次のような効果が期待できます。
- 建物を人に貸し出すことで評価額が30％減額
- 賃貸不動産を所有することで評価額が10～30％減額
- 小規模宅地等の特例で評価額が80％まで減額
- ローンを組むことで総遺産額を減らす
以上のように、建物を建てたり人に貸し出したりすることで、更地のままよりも相続税の負担を軽くできます。
次の記事ではマンション経営での節税対策例を取り上げていますので、併せてご参考ください。
高額な収入が見込める
土地活用をすることのメリットとして、高額な収入が得られることも挙げられます。200坪もの広大な土地であれば、ポテンシャルを活かして収益性の高い土地活用法を選ぶこともおすすめです。
初期費用をかけずに広さを活かした活用を行うなら、駐車場経営やトランクルーム経営、太陽光発電などがよいでしょう。200坪の土地ならほかにもさまざまな活用方法が考えられます。活用法の選択肢が多いこともメリットです。
200坪の土地で考えられる土地活用法例については次で詳しくご紹介します。
200坪の土地におすすめの活用例7選
200坪の広い面積があれば、ほかの土地では諦めてしまいがちな大規模な土地活用法を選ぶこともできます。200坪の土地におすすめな土地活用法は次の7つです。
- 賃貸住宅経営
- 駐車場経営
- トランクルーム経営
- 太陽光発電
- 小規模商業施設の経営
- 医療施設の経営
- 小規模介護施設の経営
賃貸住宅経営
マンションやアパートを貸し出す賃貸住宅経営は、土地活用のなかでも人気が高いです。建物を建てる土地活用法であるため、相続税対策として使われることもあります。
賃貸住宅経営の最大のメリットは、入居者がいれば安定した収入を得ることができる点です。毎月ある程度のまとまった収入が得られるため、本業としている人もいます。ただし、入居者が見つからず、空室が増えると維持費のほうが大きくなり、収入がマイナスになる点はデメリットです。
200坪もある土地なら、間取りによっては10部屋程度貸し出すことができ、空室リスクを減らしながら経営できます。
賃貸物件の種類ごとに不動産投資のメリット・デメリットを紹介したこちらの記事もおすすめです。
駐車場経営
立地によっては駐車場経営でも十分な利益が得られる場合があります。
駐車場には月極駐車場とコインパーキングの2種類があり、それぞれ特徴が異なります。それぞれのメリット・デメリットは次の通りです。
| 駐車場の種類 | メリット | デメリット | 向いている土地 |
| 月極駐車場 |
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| コインパーキング |
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駐車場経営は、ほかの土地活用法に比べて初期費用が安く始めやすいといわれています。管理を業者にすべて委託することも可能なので、遠方に土地がある場合にもおすすめです。また、建物を建てないため転用もしやすいため、短期的な土地活用を希望する方にも向いています。
駐車場経営について詳しく知りたい方は、次の記事がおすすめです。
トランクルーム経営
賃貸住宅を建築するほど初期費用をかけたくない方や、日当たりがよくないため住環境に向かない土地、アクセスの悪い土地を所有している方は、トランクルーム経営を検討しましょう。
トランクルームは、自宅に近く車で行きやすいところに位置していれば需要があるといわれています。駅からのアクセスが悪い土地や、郊外の人通りが少ないエリアであっても、トランクルームなら十分な収益が得られる可能性があります。
また、コンテナを設置するだけの屋外型トランクルームであれば、初期費用をおさえた経営も可能です。
トランクルームの経営については、こちらの記事で詳しく取り上げています。
太陽光発電
広さのある土地なら、太陽光発電用地としても利用できます。太陽光発電パネルを設置し、発電した電力を売ることで収入を得る活用方法です。人口が少ないエリアや、人通りの少ない土地でも、日当たりがよければ活用できます。
電柱を建てるといった工事が必要になる場合もありますが、基本的にはソーラーパネルを設置するだけで活用を始められます。初期費用を抑えることができ、管理も比較的簡単であるため、注目を集める活用法です。
ただし、昨今太陽光発電の売電価格は減少傾向にあるため、固定資産税などの費用に見合う収入が得られるかどうか十分に計算しましょう。
太陽光発電での投資を考えるならば、リスクや設置費用なども知っておきましょう。
小規模商業施設の経営
コンビニなどの小規模商業施設を経営することもおすすめです。人通りの多い集客が見込まれるエリアに限定されますが、立地によっては高い収益も期待できます。
立地条件のよい土地なら、店舗を運営する事業者に土地を貸し出し安定した収入を得る定期借地方式を選択することも可能です。管理を全て任せ、売り上げに左右されない収入を得られます。
ただし、200坪の土地は一般的なサイズのコンビニを数個建築できるポテンシャルを持っています。ほかの土地活用法と組み合わせたり、土地の形によっては中大型の商業施設を経営したりすることもおすすめです。
以下の記事では、コンビニの設置費用について取り上げていますので併せてご参考ください。
医療施設の経営
小規模医療施設の経営も200坪の土地に向いている活用法です。収入が得られるだけでなく、周辺住民の生活を向上させることにもつながるため、社会貢献度の高い土地活用法といえます。
開業希望の医師や医療法人に土地を貸し出す方法と、医療施設を建築して貸し出す方法が選べます。建築にはある程度の知識が必要になるため、医療知識がない場合は前者のほうがおすすめです。
200坪の土地があるなら、クリニックだけでなく調剤薬局も併設することができます。付随する施設をつくることで、さらに人々の暮らしを豊かにすることができるでしょう。
社会貢献度の高い活用法なら保育園経営もおすすめです。
小規模介護施設の経営
小規模の介護施設なら200坪で経営することが可能です。具体的にはグループホームやデイサービスセンター、リハビリテーション施設などが挙げられます。
経営方式は、建物を建築して貸し出すリースバック方式か、土地を貸し出す定期借地方式の2つから選ぶことができます。長期間の安定した収益が見込まれることがメリットです。
ただし、介護施設として運営するにはいくつかの条件を満たす必要があり、専門的な知識が必要になることも多いです。専門家と相談しながら建築するか、定期借地方式を選ぶほうが無難でしょう。
こちらの記事ではデイサービスの経営について紹介しています。
土地活用法を幅広く紹介したこちらの記事も参考にしてください。
200坪の土地を活用する際の注意点
本記事の最後に、200坪の土地で土地活用する際に気をつけておきたいポイント4つを解説します。
- 用途地域で活用が限定される場合がある
- 初期費用の上限を決めておく
- ニーズに合わせた活用方法を選ぶ
- 自分だけで判断せず専門家に相談
用途地域で活用が限定される場合がある
土地の所在によっては、用途地域の制限で活用が限定される場合があるため注意しましょう。土地は計画的な市街地形成のため、行政によって用途が指定されることがあります。この指定を用途地域といい、次の13種類に分けられます。
| 用途地域 | 内容 |
| 第一種低層住居専用地域 |
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| 第二種低層住居専用地域 |
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| 第一種中高層住居専用地域 |
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| 第二種中高層住居専用地域 |
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| 第一種住居地域 |
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| 第二種住居地域 |
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| 準住居地域 |
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| 田園住居地域 |
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| 近隣商業地域 |
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| 商業地域 |
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| 準工業地域 |
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| 工業地域 |
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| 工業専用地域 |
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このように、用途地域によっては建築できない建物に当てはまる場合もあるので注意しましょう。用途地域は自治体のホームページや窓口で確認できます。
こちらの記事では、用途地域ごとの制限について詳しく取り上げています。
初期費用の上限を決めておく
どの活用法を選ぶかによって初期費用は上下します。必要に応じて事業用のローンを組む必要もあるため、あらかじめ初期費用の上限を決めておきましょう。
初期費用の上限を決めることで、数ある活用法のなかから適した活用方法を選ぶこともできます。
特にアパートやマンション、商業施設、医療施設といった建物を建築する場合はローンを組むことが一般的です。ローンを組まずに自己資金で土地活用をしたいなら、駐車場経営やトランクルーム経営といった初期費用が比較的抑えられる活用法を選択しましょう。
ニーズに合わせた活用方法を選ぶ
土地活用を成功させるために大切なのは、ニーズに適した活用法を選ぶということです。
自分のやりたい土地活用を選ぶだけでは収益化が見込まれない場合もあります。たとえば、保育施設を経営しても、周辺住民が高齢者ばかりの土地では利用者は現れないでしょう。活用方法を選ぶ際には、次のような周辺環境の調査が必要です。
- エリアの人口
- 近隣住民の年齢層
- 周辺の交通量や人通り
- 周辺の商業施設
赤字経営にならないよう、所有する土地の周辺のニーズに合った活用方法を選択しましょう。
自分だけで判断せず専門家に相談
土地活用するなら、専門家のアドバイスを聞くこともおすすめです。特に200坪もの広大な土地では、建築費や維持コストも大きくなる場合があります。費用や節税効果など総合的に相談できると安心です。
ローンについての相談は金融機関、収支に関するアドバイスはファイナンシャルプランナーや土地活用コンサルタント、税金問題については税理士など、悩みに合わせて複数の専門家を頼ることもおすすめします。
自分だけで考えず、さまざまな人の意見を聞くことで、より幅広い視野で土地活用を考えることができるでしょう。
土地活用に関する相談先を詳しく取り上げたこちらの記事も参考にしてみてください。
活用法選びで頼れる土地活用コンサルタントについて解説した記事はこちらです。
まとめ
200坪の土地は25mプールを2面設けられるほど広大な土地です。その広さの分固定資産税をはじめとする維持コストがかかります。「維持費がかかるくらいなら利用したい」「少しでも維持コストを減らしたい」と考えているなら、土地を活用しましょう。面積が広い分、活用方法の選択肢も幅広いです。
土地活用を成功させるなら、地域のニーズに適していることや、自身の目的に合った活用方法を選びましょう。自分だけで悩まず、専門家のアドバイスを聞くこともおすすめです。
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・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
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