路線価のアルファベットは何を表している?評価額の算出方法まで解説

土地売却

将来的に相続や贈与が発生する予定のある人は、相続する土地の相続税額がどの程度なのかが気になるところでしょう。相続税額を調べるためには、その土地の価値がいくらなのかを調べますが、価値を調べる際に必要になるのが路線価です。この路線価について調べてみると、数字の後ろにアルファベットが付いていることがわかります。

本記事ではそのアルファベットの意味や、路線価を使った評価額の求め方を紹介します。さらに土地の持つ特徴によって、公正な評価を出すことが必要になることについても解説するので、知識を蓄え相続に備えていきましょう。

路線価にあるアルファベットの意味とは

国税庁のサイトで路線価を見ると、路線価価格の右側にアルファベットが「○○○A」のように表示されています。ここでは、表示されている路線価の概要やアルファベットの意味、アルファベットはどのような計算をする際に使われているのか、路線価はどこが公開しているのかについて解説していきます。

路線価とは

路線価のアルファベットの意味を説明する前に、まず路線価の概要について知っておきましょう。路線価とは、1平方メートルあたりの価格を千円単位であらわしたものです。

例えば、路線価が「400C」と表示されている場合は、「1平方メートルあたり40万円」という意味になります。

アルファベットは借地権割合を表す記号

次に、数字の後ろのアルファベットは、土地に対する借地権の割合がどのくらいであるかを表しており、割合が高いほうから順にA、B、C…となりGまであります。路線価にAと表示されていれば評価が90%、Bと表示されていれば評価が80%というように割合が変わっていきます。

記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

借地の評価額の計算に使われる

どのような土地に、このアルファベットは使われるのでしょうか。自己所有地に居住しているなら、土地の評価額は100%で計算するのでアルファベットは関係ありません。

自己所有地以外の借地権や貸家建付地、貸宅地といった土地について評価額を計算する際は、アルファベットの記号の割合を使って評価額を計算します。この場合の借用地の評価額を算出する方法は、自用地の評価額に借地権割合を掛けて算出できます。

都会ほど借地権は割合が高い傾向がある

借地権の割合は全国どこでも一定ではなく、借地事情が似ている地方ごとに国税局がその割合を定めています。東京都などの都心部の商業地はAの90%、Bの80%のように割合が高くなり、住宅地ではCの70%、Dの60%と低くなります。

そして都心部から離れるにつれてE、F、Gと割合が低くなる傾向があります。アルファベットが付いていない地域は借地権の取引慣行がないので、割合は0となることを覚えておいてください。

借地権割合を含む路線価は国税庁が公開している

次に、借地権の割合を知る方法について説明します。国税庁のサイトの「財産評価基準」の路線価・評価倍率表に記載されている。現在の最新分は、令和2年の財産評価基準が、都道府県ごとに記載されているので、確認してみると良いでしょう。

”参考:国税庁財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」”

路線価の公表時期

相続税額を計算する元になる路線価は「相続税路線価」「固定資産税路線価」の2つがあります。この公表時期は主体となる機関や基準日公表日が違いますが、それぞれ以下の表のとおりです。

項目 相続性路線価 固定資産税路線価
主体となる機関 国税庁 市町村(東京都は区)
基準日 毎年1月1日 前年毎年1月1日(更新は3年に1度)
公開日 7月1日 3月1日

さらに基準価値について詳しく知りたい方は、路線価とともに知っておきたい基準価値について解説している以下の記事をご覧ください。

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路線価を使った土地の評価額の計算方法

路線価の種類は、相続税路線価と固定資産税路線価の2つありますが、単に路線価といった場合は相続税路線価のことを指すのが慣例です。相続税路線価は、市街地にある公道に面した土地の評価をする際に使われています。

そして相続税路線価を用いて、相続税評価額がどのくらいになるかを算出することを路線価方式といいます。以降で、実際に路線価方式を使った計算について見ていきましょう。なお、計算する土地の面積と路線価は下記の設定にします。

  • 土地の面積は150平方メートル
  • 路線価は「200D」
  • アルファベットの前の数字は千円単位で表しています

更地の評価額

更地の評価額の計算は、単に路線価に面積を掛けることで算出できます。

評価額=路線価×面積(平方メートル)

20万円×150平方メートルで3,000万円になります。

借地の評価額

借地人や土地を貸している地主、それぞれの評価額を計算します。

  • 借地人の評価額計算式

土地を人から借りて家を建てている「借地」のときは、借地権割合に応じた評価額の算出を行います。

20万円×150平方メートル×60%=1,800万円(平方メートル)
借り主の権利分を減額して計算する理由は、自己所有地よりも借地のほうが売ることが難しいなどの理由で、借地の制限がかかるからです。借地人の評価額のDは60%になるので、1,800万円になります。
  • 土地を貸している地主の評価額計算式

自己所有地を貸している地主分の評価額の算出は、更地の評価額から借地人分の評価額を差し引くことで求めることができます。

3,000万円ー1,800万円=1,200万円

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路線価の役割と公示地価との関係

実際に、路線価はどんな役割を果たす性質なのでしょうか。路線価が持つ役割や路線価の種類、使われるものの種類についてまとめてみました。

税金を計算するために基準にする価格

路線価は、公道に面している土地の宅地1平方メートルあたりの土地評価額が、どのくらいになるのかを算出するときに使用されます。路線価には相続税路線価と固定資産税路線価の2つあり、それぞれ算出する税金の種類が違い、公表する時期や決定する機関なども異なります。

相続税路線価

一般的に、路線価とは相続税路線価のことをいい、相続や贈与で土地を譲り受けた際にかかる相続税や贈与税の算出に使われています。

なお、該当年度の路線価発表前に相続や贈与が発生した場合は、7月の国税庁の発表を待ってから計算しましょう。なぜなら毎年変動するものなので、前年発表の相続税路線価を使用してしまうと、正確な額の算出ができなくなってしまうからです。

固定資産税路線価

固定資産税路線価とは、土地に関する以下の4つの税額を算出するために、市町村(東京都は区)が公表している数値です。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税

相続税路線価は毎年調査して公表していますが、この見直しは3年ごとです。例外で土地の価格が下落した場合は、見直しの年とされていなくても、下落修正が行われます。特に都市部は土地価格の変動が大きい傾向があるため、東京都の場合は2009年から毎年修正されています。

土地の税金に関係する借地権割合ですが、下記の記事でさらに詳しく解説しているのでご覧ください。

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路線価は公示地価と連動している

地価公示法に基づいて、土地価格は公平な土地取引を行うために国が公示地価を定めています。公示地価を元に同一の場所においては、相続税路線価は公示地価のおよそ8割、固定資産税路線価はおよそ7割程度になるように設定されています。

さらに、公示地価について詳しく知りたい方は、下記の記事もおすすめです。

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相続税路線価は補正が必要なケースと補正方法

土地の形状や条件などが一律ではないため、補正をして公平な評価を出す必要があります。例えば、正方形や長方形などの近い形であるときは、宅地として使いやすい土地であるので、補正が必要ないでしょう。反対に、用途が限られるような不整形地の場合は土地形状、利便性などの条件を考慮して調整を行っています。そのため必ず補正を行って、路線価の方式で計算をした後に、相続税評価額を出す必要があります。

また、路線価の補正方法には種類があります。土地それぞれの特徴によって補正率が変わることも把握しておきましょう。以下で詳しく解説します。

土地の形状や条件による補正

相続税路線価を低く補正される土地は、どのような特徴であるかを説明します。

  • 奥行が長いまたは短い土地
  • 宅地の形状がいびつになっている土地
  • 間口が狭い土地
  • 間口に対して奥行きが長い土地
  • 宅地内に崖がある土地

上記の土地の補正率は、国税庁のサイトで公開されていて誰でも見ることが可能です。

”参考:国税庁奥行価格補正率」”

奥行価格補正

奥行価格補正とは、一般の宅地と比較して宅地の間口が狭くて奥行きがあり、土地の一部分だけが道路に接するような特徴の土地に対する補正のことです。奥行が長かったり短かったりする土地は、宅地としての用途が制限されるので、土地の評価額は低く補正することになっています。

また極端に長いか短い場合は、補正率もさらに大きくなるのです。なお、奥行補正率表に定められた補正率に路線価を掛けることで、路線価評価額は求められます。

不整形地補正

長方形や正方形などの整っている形の土地と比較して、複雑でいびつな形の宅地を不整形地といいます。正方形や長方形に見えていても、公道に対して斜めに接道している土地も不整形地とされます。

不整形地は、建築物を宅地内に建てる際に制限があるため、使い勝手が悪くなることが多いです。この特徴を持つ土地は、不整形地補正率によって固定資産税路線価は低く算出されます。

  1. 公道からの距離を測るために垂線を引き想定整形地を作成
  2. 奥行きの距離を測る
  3. 実際の窓口距離と想定整形地の距離を比べる
  4. 短いほうが奥行距離となる

間口狭小補正

次に説明するのは道路に接している宅地の間口が、一般的な宅地と比べて狭い土地に行う補正です。間口が道路に接している部分が1つだけではなく、それ以上に別れている場合や、通路として使われる幅の狭い部分だけが接している土地についても、補正の対象になります。

同じ面積の宅地であれば、間口の広いほうが出入りがしやすく使い勝手も良くなるので、利便性が高いと評価されます。つまり間口が狭い宅地は、固定資産税路線価の評価額が低く算出できるような補正が必要です。

この補正については間違いやすい点があり、交差点の通行がしやすいように角が切り取られているような土地は、角があるとして計算します。また、間口が2つ以上に分かれている土地は、間口が接している部分だけを計算することに注意が必要です。

奥行長大補正

この補正は、道路に接する宅地の間口の広さに対して、奥行きが長すぎる土地の場合に行います。公道に接する間口と比較して、奥行の距離が何倍に相当しているのかということと、宅地の区分によって補正率は変わり、評価額は減額になります。この補正が対象となるケースについては「奥行きの長さ÷間口の幅=2以上」であれば利用可能です。

がけ地補正

次に、通常の宅地の用途として使うことのできない「がけ地」が、宅地内にある場合に行われる補正です。

  • 平坦部分とがけ地などが一体になっている
  • ひな壇状に造成された住宅団地によくある擁壁部分を有している宅地

上記のような土地が、がけ地補正率の対象です。がけ地が宅地内にあると、がけ地部分は宅地として使えないため建物が建てられません。利用できる面積が狭くなるので、評価額が低く算出されるような補正を行います。ここで注意したいのが、がけ地割合が全体の10%より下になると、この補正は適用されないことです。

がけ地を補正する方法は、宅地が平坦な土地であると仮定して求めます。がけ地も含んだ土地の面積の他に、がけ地の向きでも補正率は変わります。がけ地の向きがわからない場合は、地図や公図などの図面を参照してみるとよいでしょう。

がけ地の向きは北向きが一番評価額が低く、西、東、南と評価額が高くなっていきます。北西・南東のような東西南北のどれかに一致しない向きのときは、方位別のがけ地補正率に、がけ地の面積を加重平均することで求められます。下記のような手順で求めてみてください。

  1. 土地の総面積に対するがけ地の割合を求める
  2. 割合に対する各方位のがけ地補正率をがけ地補正率表で確かめる
  3. それぞれのがけ地補正率を方位別のがけ地の地積で加重平均する

接道状況に応じて行われる補正

評価額が下がるような土地以外にも、土地の使い勝手がよく、さまざまな使い方ができる土地もあります。そのような特徴を持つ土地は利便性が高いので、評価額が増額するように補正が行われます。補正率と同様に、加算率については国税庁のサイトの「影響加算率表」に公開されています。

  • 交差点の角または曲がり角にある土地
  • 宅地の裏側にも道路がある土地

それぞれの土地の特徴と求め方について説明します。

側方路線影響加算

この加算方法は、以下のような場合に使われます。

  • 宅地が交差点の角にあるか、曲がり角の2面に接している角地
  • 道路がL字型状かクランク状の準角地といわれる公道に宅地が接している

正面の決め方は、路線価が高くなっている方の道路を正面路線とし、また路線価の低いほうを側方路線とします。求め方は以下の通りです。

評価額=正面路線の路線価+側方路線の路線価×側方路線影響加算率

2方向の道路に接している宅地は、正面路線をどちらにするかで評価額が変わるので注意しましょう。なお、準角地と角地の加算率は変わることを覚えておいてください。

ニ方路線影響加算

家の裏と表両方が公道に挟まれている土地は、一面が公道に接している土地と比べると出入り箇所が増えるため、利便性が高いと考えられるので評価額は高く調整されます。この補正のことを二方路線影響加算といいますが、この場合も路線価の高い道路を正面路線、他方を裏面路線とします。

評価額=正面路線の路線価+側方路線の路線価×二方路線影響加算率

まとめ

路線価のアルファベットは借地の評価額算出に使われ、評価額は土地の特徴で補正を行います。土地の相続の予定があっても、自分で路線価を調べて土地の特徴に合わせて補正を行い、評価額を算出するということを調べてみましょう。そのうえで不安なことがあれば、専門家へ早めに相談することをおすすめします。

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