セオリーファクトリーの評判とは？特徴やメリットデメリットを紹介

数ある不動産投資会社の中でも、セオリーファクトリーは京阪神エリアで投資物件を保有している注目の投資会社です。

しかしセオリーファクトリーの評判はどうなのか、信用の置ける会社なのか、どんなメリットやデメリットがあるのかなど、気になっている方もいるのではないのでしょうか。

そこで本記事では、セオリーファクトリーのサービスを徹底分析し、そこから見えたメリット・デメリット、注意点などについて解説します。利用を検討している方はぜひ参考にしてください。

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セオリーファクトリーとは？おすすめの人と3つの特徴

セオリーファクトリーは次のような方におすすめ

自社でマンション開発を行う不動産投資会社

セオリーファクトリーの大きな特徴として挙げられるのが、マンションを自社で開発しているということです。一般的な不動産投資会社では、投資の相談後に投資物件の紹介・買付・契約・融資手続き・物件管理などを行うことが多く、自社で物件の開発まで担うケースは多くありません。

しかしセオリーファクトリーでは、自社マンションブランドのセオリーシリーズの開発に力を注ぎ、施工から販売・購入後に必要なサポートまで、ワンストップでサービスを行っています。

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取り扱い物件は大阪がメイン

セオリーファクトリーは大阪市中央区に本社があり、主に大阪市の物件をメインに扱っています。

その他には京都駅エリアや神戸三宮エリアなどの物件もあり、大阪からアクセスしやすい好立地の物件が多く、主に大阪に居住する単身者がターゲットです。

このようにエリアを京阪神と限定しており、地域に根ざした物件を厳選して選ぶことができます。

土地の活用法も相談可能

セオリーファクトリーではマンション開発・販売事業、賃貸リフォーム業以外に、土地活用事業も行っています。事務所や店舗などの賃貸経営や土地の売却、定期借地や等価交換についてまで相談が可能です。

定期借地とは借地借家法によって定められているもので、所有している土地を第三者に貸し出す際に、期間を定めて貸す権利のことです。通常の借地は契約期間が終了しても、借主側が望めば契約期間は延長されます。しかし定期借地の場合は、あらかじめ期間が定められているので、貸主は期間終了後に他の用途へ変更して活用することができます。

等価交換とは土地の所有者がディベロッパーに、土地を譲渡する代わりに土地に建物を建ててもらい、譲渡した土地の割合の分だけ建物を所有することができる方法です。

不動産に詳しくない方が上記のような土地活用を行う際にも、セオリーファクトリーへ相談することで、土地に合った活用方法をスムーズに選択することができるでしょう。

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セオリーファクトリーのメリット・デメリット

不動産投資会社を選ぶ際は、サービスの良い点だけでなく悪い点も把握したうえで選択することが重要です。ここでは、セオリーファクトリーの特徴から見えてきたメリット・デメリットを3つずつ解説します。

セオリーファクトリーの3つのメリット

セオリーファクトリーのメリットとして、次の3つが挙げられます。

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

入居率99.3%の安定投資

入居率とは、マンション・アパート全体の室数に対して、どのくらいの入居者がいるかという割合のことです。不動産投資は入居率が低いと毎月の収益も下がるため、投資してもローンの支払いがあれば赤字になることもあります。

セオリーファクトリーの入居率は、2019年のデータによると99.3％です。入居率は日々変動するため、さまざまな指標をもって検討する必要がありますが、安定した不動産投資を目指すために、この数値の高さも一つの目安になるでしょう。

セミナーで不動産の最新情報をチェック

セオリーファクトリーでは「0から始める目からウロコの資産づくり」というテーマで、定期的にセミナーを開催しています。このセミナーでは、日本で2％の人しか所有していない1級ファイナンシャル・プランニング技能士が講師となっていて、資産運用方法や減税対策などについて学ぶことができます。

初心者向けのセミナーでオンラインでの参加も可能です。都合が合わずにセミナーに参加できない方は、全国で個別相談会も開催されているのでチェックしてみてください。

マンション経営は確定申告までフォロー

給与所得以外に、不動産投資で年間20万円以上の利益が出た場合は、赤字であっても確定申告が必要です。確定申告を行わなかった場合は、税務調査によりペナルティが課されることがあるため、必ず行いましょう。

確定申告は、必要な書類を揃えて決められた期日内に行う必要があります。初めて確定申告を行う方でも安心して手続きが行えるように、セオリーファクトリーではフォロー体制が整っていることも大きなメリットです。

セオリーファクトリーの3つのデメリット

セオリーファクトリーは安定した投資ができるなどのメリットがありますが、以下のようなデメリットも存在します。

ひとつずつ詳しく解説していきます。

自社ブランドマンションの実績の少なさ

セオリーファクトリーは2015年に自社ブランドのマンションを販売開始しており、過去の実績はまだ浅いです。マンション投資は何十年も続けて経営を行っていくため、実績の少なさは将来性を見極めるうえで大きなデメリットを感じるでしょう。

営業担当者の質にばらつきがある

セオリーファクトリーに在籍している営業担当者は約20人います。創業が2003年とまだ新しく、投資会社として急成長中の会社で新卒者を積極的に採用しているため、経験の浅い担当者からベテランまで社員の経験値もさまざまです。

特に不動産投資に明るくない方は、実体験に基づいたノウハウを持つ経験豊富な担当者を希望するでしょう。しかしセオリーファクトリーでは、大手企業のように社員数は多くないため、運悪く相性の悪い担当者に当たったとしても、変更できずに不満を抱いてしまう可能性もあります。

関西圏以外のエリアは利用しにくい

セオリーファクトリーは大阪エリアを中心に営業しており、事務所は大阪市のみです。投資については、メールなどで全国からでも問い合わせ可能ですが、対面で担当者に直接相談にのってもらいたいこともあるでしょう。

事務所へ出向きやすいエリアに住んでいる場合はともかく、地方に住んでいる方にとってはセオリーファクトリーの利用が難しいと感じるかもしれません。

セオリーファクトリーで投資をする流れ

次に、セオリーファクトリーで投資する流れについて説明していきます。賃貸経営開始までにどのようなステップがあるのか、あらかじめ頭に入れておきましょう。

①投資の目的を決めて相談開始

まずは相談する前に投資の目的を決めましょう。老後のための資産形成や相続税対策、資金を増やしたいなど人によってさまざまです。

目的をはっきりさせておくことで、どのように運営していくのかやどのような物件が向いているのかがわかり、失敗のない投資につながります。

目的をはっきり決めたあとに、購入するための予算や希望エリア、希望する物件、資金計画について相談しましょう。この際にわからないことや不安なことがあればきちんと伝えることで、こちらの要望に合わせた最適なプランを提案してもらえます。

②希望の物件で売買契約

物件が決まったら売買契約の締結を行います。売買契約締結前には、不動産取引に必要な事項が記載された「重要事項説明書」を、宅地建物取引士の資格保持者が交付して説明します。この書類には、建物に関する事項や取引条件に関する事項が記載されているので、よく確認しましょう。

重要事項説明書の内容に納得したら売買契約を締結しますが、ローンの借り入れを行う場合は、売買契約締結前にローンの事前審査に申し込みます。審査を通過したあとで売買契約を締結し、金融機関に本審査の申し込みを行うことが一般的です。

③決済をして賃貸経営を開始

売買代金決済の前に、買い主・売り主・不動産仲介会社が売買物件で立ち会って、現地確認を行います。物件に不具合はないか、引き渡し可能であるかなどを確認してから、売買代金の決済を行いましょう。

売買契約締結からおよそ1ヶ月以内に、ローンを借り入れる金融機関の店舗で、買い主・売り主・不動産会社・司法書士などが出席して代金を決済します。登記変更や融資の実行・決済金の処理などを行いますが、この決済時には物件の代金以外に、登記費用や仲介手数料・保険料などの支払いも必要です。よって事前に準備しておきましょう。

その後、不動産引渡確認証を取り交わして物件の鍵を受け取ることで、決済や引き渡しの手続きが完了して賃貸経営が始まります。

セオリーファクトリーでの不動産投資で失敗しないポイント

最後に、セオリーファクトリーでの投資で失敗しないためのポイントについて説明していきます。次の3つのポイントを押さえておきましょう。

管理をセオリーファクトリーに委託する

不動産の管理方法は自主管理と委託管理がありますが、購入した物件の管理は委託することをおすすめします。管理委託とは、物件の入退去・募集・リフォームなどの管理を管理会社に委託することです。

自主管理の場合と違い、委託することでこれらに対応する手間や時間もかかりません。また専門的な知識を持った会社が対応するので緊急時も安心して任せられます。

セオリーファクトリーに管理を委託する場合は、次のようなことを代行してくれます。

賃貸経営に関わるわずらわしい管理を、すべてセオリーファクトリーに任せることが、失敗しないためのコツです。

余裕のある返済比率でローンを組む

投資物件を購入するときにローンの借り入れをする際は、借入限度額一杯ではなく余裕を持った返済比率で組むようにしましょう。

返済比率とは、購入した投資物件から得られる年間の家賃収入に占める、借り入れ金額の年間返済額の割合のことを指します。一般的に金融機関は、融資の条件として返済比率を35％以下としている場合が多いです。

返済比率が低いほど不動産投資は安定した運営が可能です。得られた家賃収入にはさまざまな経費や固定資産税がかかり、さらにローンの返済もしていかなければなりません。賃貸物件の経営は常に満室であるとは限らないため、空室のリスクも考慮したうえで返済比率を決めましょう。

家賃保証はリスクに納得してから利用する

セオリーファクトリーでは、空室が起こった場合に備えて家賃保証制度を導入しています。この家賃保証制度は、急な退去が発生して空室がでたとしても、あらかじめ取り決めた金額がオーナーへ支払われるシステムです。

ただし借地借家法により、オーナー側へ支払う家賃の金額は不動産会社側が自由に決めることができます。2年ごとの更新時に、建物の老朽化などを理由に「家賃の減額＝保証額の減額」を告げられる可能性もあるでしょう。この場合は、借地借家法によって不動産会社側の権利が守られているため、減額を受け入れるしかありません。

空室リスクはあるものの、家賃保証制度を付けないほうが満室で経営できた場合は収入が大きくなります。どちらもメリット・デメリットはありますが、リスクに納得したうえで家賃保証を利用することが重要です。

まとめ

セオリーファクトリーは、京阪神エリアの物件を取り扱う不動産投資会社ですが、自社ブランドのマンションを企画・設計から施工・販売・アフターフォローまで行っています。また土地活用事業も行っており、所有している土地活用の相談にのって欲しい場合にもおすすめできる投資会社です。

入居率の高さなどのメリットもあり、セオリーファクトリーを利用することで面倒な確定申告のフォローもしてもらます。しかし、自社ブランドのマンションの運営実績はまだ浅いため、将来の予測が付きにくいことや、営業担当者の質にばらつきがあることはデメリットです。

関西エリアで不動産投資を始めてみたいという方は今回の内容を参考に、セオリーファクトリーの良い面と悪い面をしっかり把握したうえで、賢く利用してみてください。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/

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