祖父母や両親などから受け継いだ土地を活用して、せっかくなら土地活用で不労所得を得たくありませんか？ 相続した土地は所有しているだけでは、その資産を活かすどころか税金ばかりがかかってしまいます。しかし土地とニーズに見合った活用を行えば、将来的にも大きな収入源になりえます。
本記事ではそんな「土地を相続したけれど、どうしよう？」という方に向けて、土地の有効活用法10選を紹介します。各活用法でのメリット・デメリットや都市部・郊外それぞれの場合などについて詳しく解説するので、土地についてお悩みの方はぜひご覧ください。
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土地を有効活用しないとこんなデメリットが
譲り受けたばかりの土地を「活用法がわからないからとりあえず置いておこう」と考えている方もいるかもしれません。しかし、実は土地は譲り受けても活用せずに放置すればするほど、デメリットが大きいのです。問題となるデメリットは以下の3つが挙げられます。
- 固定資産税などがかかり続ける
- 近隣トラブルの原因となる
- 雑草の手入れなどで維持費がさらにかかる
このように税金や維持費、さらには近隣に迷惑をかけてしまう恐れもあります。まずは放置することで起こりえるデメリットについて知っていきましょう。
固定資産税などがかかり続ける
土地は資産であるため、毎年固定資産税や都市計画税の納税が必要になります。すなわち、所有しているだけでお金がかかり続けるということです。ではこれらの税金はどのようなもので、どれ程かかるのでしょうか？
- 固定資産税とは…1年以上使用・保有する土地や家に課税される税金（税率1.4％）
- 都市計画税とは…都市開発を行う目的として都市計画区域にある土地や家に課税される税金（税率0.3％）
・都市計画税額 ＝ 課税標準額 × 税率0.3％
※税率・計算式は2021年12月時点のものです。
課税標準額とは、資産に課税される固定資産税の基礎となる金額をいいます。この金額に税率をかけることで固定資産税を算出します。似た用語に固定資産税評価額（もしくは評価額）がありますが、これは土地の時価の価格のみを指すものなので、別な言葉であると認識してください。
このように税金は、土地＝資産に対し一律でかかります。土地の規模にもよりますが、おおよそ数万円～数十万の税金を納めることになるため、決して安い経費とは言えません。だからこそ土地はなるべく早く売却するか、活用して収益を得るほうが賢明です。
近隣トラブルの原因となる
土地を放置してしまうとそれだけトラブルのリスクを抱えることになります。例えば、手入れがされてないと、不法投棄、害虫被害、景観への影響が起きる可能性があります。さらに最悪の場合、犯罪に使われるという懸念もあるのです。
また、それぞれのリスクは自身だけではなく、近隣に住む人にも被害が及ぶ恐れもあるため、放置するのはリスクが高いと言えます。状況が酷くなれば近隣住民とトラブルになることも考えられるでしょう。だからこそ土地の活用を迷ってる間でも土地の管理には責任を持ち、なるべく早く対応を考えていくことが必要です。
雑草の手入れなどで維持費がさらにかかる
土地が手つかずであったり更地である場合には雑草が生えてきてしまいます。これらの雑草の手入れを怠ると害虫被害・景観悪化を招き、近隣の人の迷惑になってしまうため、除草のための維持費が必ず必要になります。
つまり土地を活用せずにいると、これらの維持費も永続的にかかってきてしまうということです。土地が大きければ尚更、税金に加えて維持費が高くかかるため、何らかの形で土地を活かしていかなければ、将来的にこれらのデメリットだけが重くのしかかってきてしまうでしょう。
都市部にある土地の有効活用方法5選
土地活用では、土地によって向いている活用方法があります。そのため、より効果的に運用していくにはその土地に合った活用法を選ぶことが重要になります。
そこでここからは都市部にある土地の場合の有効活用方法を以下の5つご紹介します。
- 駐車場
- アパート・マンション
- オフィスビル
- 商業ビル
- 自動販売機
各活用法ごとに概要とメリット・デメリットを見やすくまとめました。それぞれの特徴を見て、所有している土地で活用できそうな選択肢を見つけていきましょう。
1.駐車場
中規模～小規模の土地で、あまり手をかけず費用も安めで土地活用したい人
駐車場は代表的な土地活用法です。簡単な整地と駐車設備さえ導入できれば、比較的費用も安めに行える土地活用なため人気があります。駐車場には月極駐車場とコインパーキングという2つの形式があり、以下のような違いがあります。
- 月極駐車場…利用者と月ごとの契約を結んで賃料を貰う。月ごとの契約のため機械の導入はない。
- コインパーキング…利用者から時間毎で1時間○円といった形で利用料を貰う。機械で利用料と出入りを管理するため設備費が必要。
このように収益と契約の形態が異なるため、土地のニーズに合いそうな選択肢を選ぶことが必要です。例えば商業施設や駅近などでは人の出入りが多いため、コインパーキングで収益化が望めます。逆に住宅地や郊外などでは安定的に駐車したい人に向け、月極駐車場の需要が望める可能性があるでしょう。
| メリット | デメリット |
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駐車場経営について興味がある方は以下の記事もご覧ください。
2.アパート・マンション
ある程度の初期投資が可能かつ、しっかりとした収益を狙った土地活用を行いたい人
ある程度の土地の大きさがあるのならアパートやマンションの経営、いわゆる不動産経営もおすすめです。一定の初期投資費用があれば行うことができ、住居の需要が高い土地であれば入居者も集まりやすく長期的に賃料を得ることができます。
また、不動産経営は自身で大家として管理することも可能ですが、管理会社へ委託して管理を任せることもできるため、副業として活用することも可能です。
| メリット | デメリット |
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アパート・マンションの不動産経営についてご興味がある方は、以下の記事を参考にご覧ください。
3.オフィスビル
都市部、特に東京都内でオフィス需要が高い場所に土地を持っている人
都市部ならアパート・マンションのような住宅より収益が高い、オフィスビルもおすすめです。オフィスビルでは複数社から各階ごとに賃料を得たり、もしくは1社からビル1棟の賃料を得られるため、住宅より高い収益を望めます。
ただし、オフィス需要は土地によって偏っているため、その点は注意が必要です。
| メリット | デメリット |
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オフィスビル経営について知りたい方は以下の記事もご覧ください。
4.商業ビル
都市部で人の流入が多く商業施設の需要が高い土地を持っている人
ビルを建てられる土地があるのなら、アパレルメーカーや飲食店などが入る商業ビルとして貸し出すという選択肢もあります。テナントそれぞれから賃料をもらうことができるため、これも住宅より高収入が望める可能性が高いです。
ただし、オフィスビルと同じく、駅近や人の流入が多い土地であったりと、条件が揃わなければテナントの需要がないため注意が必要です。
| メリット | デメリット |
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商業ビルの土地活用について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
5.自動販売機
狭い土地や変形地での活用・もしくは他の土地活用と併用を考えてる人
自動販売機を設置して、その売り上げから収益を得る方法もあります。自動販売機の設置会社から設備を借りて月々電気代の支払い、自動販売機の売り上げで収益を得る仕組みです。狭い土地や変形地、駐車場経営と合わせて活用するなど、スペースがあれば自由に活用できるというのが大きな特徴です。人通りが多い場所など自動販売機の利用が望めそうな場所でなら、利用者も多くなるでしょう。
| メリット | デメリット |
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自動販売機の土地活用については以下の記事でも解説しています。
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郊外にある土地の有効活用方法5選
続いて郊外にある土地の場合の土地の有効活用法について解説していきます。ご紹介するのは、以下の5つです。
- 太陽光発電
- 資材置き場
- 貸し農園
- 福祉施設
- トランクルーム
1.太陽光発電
郊外に広大な土地持っており、費用にも余裕がある人
郊外で広い土地を持っているなら、太陽光発電はおすすめの土地活用です。太陽光を利用した発電設備を導入することでクリーンなエネルギーを生み出し、それを売電して収益を得ることができます。発足当時は設備費も高く、設備も大きかったりと条件が厳しかった太陽光発電ですが、現在では設備費も安くなり柔軟な設置も可能です。
また、太陽光発電は自身の家で使うこともできるため、売電して収益を得なくても、自宅で電気を賄うことで実質的にお得になることも期待できます。
| メリット | デメリット |
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太陽光発電の一括見積もりサービスを紹介したこちらの記事もおすすめです。
2.資材置き場
比較的広めの土地で近隣の工事現場や建築会社での需要が望めそうな土地
広い土地は物の置き場としての需要も望めます。その1つが資材置き場としての活用です。建築会社が資材や重機を置く場所として貸し出しをします。
土地が更地であれば、特に手をかける必要なく貸し出しするだけで良いため、手間も費用も少ない土地活用法と言えます。再開発が活発な土地や建築会社が近隣にある場所などであれば、需要がある可能性が高いでしょう。
| メリット | デメリット |
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3.貸し農園
広めで斜面などがない土地で農園・農業がしやすい環境の土地を持っている人
農業をしたいという人向けに貸し農園という選択肢もおすすめです。農業をやっている人、農業を始めてみたいという個人の人に向けて土地を貸し出すだけなので、初期投資が安いという魅力があります。
また、もし相続した土地が元々農地であれば、法律上の問題で農地以外の土地活用に使うことができません。農地転用で他の活用方法を模索するということもできますが、一般的には農地として活用するのが無難です。貸し農園は広くて整った土地でないとしにくい土地活用なため、郊外という立地を活かすことができるでしょう。
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4.福祉施設
郊外でありつつ利便性がある土地で、かつ人に貢献できる土地活用をしたい人
静かな立地であるなら福祉施設を建てて、地域貢献をしながら土地を活用するのもおすすめです。福祉施設は有料老人ホーム・デイサービス施設、サービス付き高齢者向け住宅、保育園などがありますが、どれも需要が高いものの施設数が増えにくいというのが現状です。そのため、地域にこのような施設が少ない場合は、地域住民にも喜ばれることでしょう。
福祉施設の経営は、自ら行うか、福祉施設経営者に貸し出すかのいずれかの方法を選ぶことができます。
| メリット | デメリット |
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福祉施設に興味がある方は以下の記事もご覧ください。
5.トランクルーム
住宅地や事務所が入り組んだ近隣の土地で、費用負担が軽めな土地活用をしたい人
誰かに土地を貸し出すという選択肢では、一般向けにトランクルームという貸し倉庫にするという手段もおすすめです。トランクルームは土地にコンテナなどを設置し、利用者の荷物を預かって、その貸し出し料金を貰う活用法です。
始め方はトランクルームの専門業者に土地を借上げしてもらう、もしくは自身でトランクルームを設置して管理だけ業者に依頼するという方法があります。いずれかを選ぶことでコンテナなどの設備費の有無が異なりますが、更地であれば、土地にかかる費用は少なめな土地活用と言えます。
人が多いエリアなら、荷物を持て余している個人の方や事務所の物を他所で管理したい会社の方など、さまざまなニーズに需要が望める可能性があるでしょう。
| メリット | デメリット |
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トランクルームについて詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
土地を有効活用するためのポイント
ここまでおすすめの土地活用方法を見て、してみたいと思える土地活用が見えてきたのではないでしょうか？ここからはその土地を、さらに有効活用するためのポイントをご紹介します。ポイントは以下の4つです。
- 法規制を確認する
- マーケットリサーチはしっかり行う
- 経費がいくらかかるかをシミュレーションする
- リスクについても想定する
費用負担が少ない土地活用でも大切な資産を運用するからこそ、失敗はあってはいけません。それぞれのポイントを見て、計画をより堅実なものにしていきましょう。
法規制を確認する
土地はそれぞれに種類と分類があり、それにより適用される法律と条例が異なります。つまり土地によって建物が建てられる・建てられない、またはその規模や種類も異なるということです。
そのため、まずは譲り受けた土地の性質を詳しく理解し、法規制を確認することが最重要になります。
例えば土地に影響する法規制で挙げられる代表的なものとして、以下のようなものがあります。
- 接道義務…建築物を建てる場合は道路に2m以上接してなければ、建物を建てることができない
- 都市計画区域…該当地域がこの区域でさらに市街化調整区域であった場合は建物が建てられない
このように法律または区域で該当してしまう場合、望む土地活用をできない恐れがあります。しかしこれらは代表的な土地活用で起こりやすい障害の一例で、これに加えて地域による法規制の影響も考えられます。
そのため必ず土地の活用法を検討する前に、まずは法規制（国・都道府県・市区町村等）を確認するようにしましょう。
接道義務や都市計画区域については、次の記事で詳しく解説しています。
マーケットリサーチはしっかり行う
次にマーケットリサーチ（市場調査）もしっかりと行いましょう。土地活用では人の需要＝ニーズを捉えることが効果的に収益化するには必須です。調べる際には以下のポイントで調査を行って下さい。
| 調査ポイント | 調査内容 |
| 土地の査定 | 土地自体の価値を知るため |
| 周辺を含めた立地 | 学生街やオフィス街といった地域柄から需要を知るため |
| どのような物が地域に求められているか | 周辺に足りているものと足りてないものを調査 |
| 似た条件の土地・望む活用法での人気の調査 | 似たケースで収益が望めそうか・競合はどれ程いるか |
上記のような入念な調査を行うことで、需要と反した土地活用で失敗してしまう可能性が低くなるでしょう。また、これらの調査をもとに計画を立て、土地活用でどれ程の収益を得られるか概算をしてみることもおすすめします。
経費がいくらかかるかをシミュレーションする
あらかじめ計算をする部分では「経費がいくらかかるか？」という部分もシミュレーションすることが重要です。いずれの土地活用でもすぐに黒字化するとは限らず、ほとんどの土地活用では少なからず初期投資が必要になるためマイナススタートになります。
さらに永続的に活用していく場合、諸経費が何割であるかで利益が異なるため、シミュレーションは欠かせません。赤字になってしまわないためにも、諸経費にいくらかかるのか把握してから土地活用の計画を本格的に立てていくようにして下さい。
また、利益は以下の計算式で算出しましょう。
会社に委託したり、不動産経営といった管理会社を通す場合には諸経費にかかる金額を担当者に問い合わせて確認するようにして下さい。
リスクについても想定する
あらゆることに備えて、土地活用ではリスクについて想定することが大切です。土地活用というものは、誰かが成功を保証するものではなく、成功するかどうかの可能性を分析、数値として理解してそれが有効な活用法か判断していきます。そのため、保証がありません。
例えば金利の変動や周辺地域の開発の影響、災害のリスクなど想定できるリスクが土地によってあります。これらに備えて保険や策といったものを講じるようにして下さい。
せっかく相続した土地で、将来的に苦しむことがないようリスク管理をしておきましょう。
土地の有効活用に関する相談先
本記事を通して具体的な活用法が見えてきた反面、疑問や悩みも生まれてきた方もいるのではないでしょうか。そこで最後に土地活用に関する相談先をご紹介します。
各相談先で行える相談内容方法について知って、ぜひ計画にご活用下さい。
- 金融機関…お金やローンに関する相談がしたい人におすすめ
- ファイナンシャルプランナー…キャッシュフローなど収支の計算の相談がしたい人におすすめ
- 税理士…土地活用にかかる税金と控除について詳しく相談したい人におすすめ
金融機関
土地活用で初期費用に悩んでいるなら、金融機関に相談しましょう。金融機関では土地活用のための融資商品があり、相談・融資の受付を行っています。比較的費用がかからない土地活用や資金が潤沢な方は融資が必要でない場合もありますが、大きな土地活用の場合は初期投資額も大きいために融資を受けて始めるのが一般的です。
そのため、自身に好条件な融資を望めそうな金融機関を何箇所かで相談を行い、融資の打診を行ってみて下さい。もちろん相談だけでも可能なので、まずは気軽に専門窓口に問い合わせてみましょう。
ファイナンシャルプランナー（FP）
土地活用で収支のバランスに不安がある方、より綿密な計画を立てたい方はファイナンシャルプランナーへの相談がおすすめです。ファイナンシャルプランナーはお金の専門家と呼ばれており、収益構造を計算・計画を立てるのに長けています。
例えば不動産経営でいくら収益があり、そのうち経費がいくらかかって、結果どれほどの利益がもたらされるのかプロの目線から綿密に計算を行ってくれます。また、ライフプランと合わせてどれほどの蓄えと影響があるのか、という計算も可能です。将来的に必要になるお金についても計画立ててくれるため、堅実な土地活用を想定しているなら利用してみるのもおすすめです。
税理士
土地は資産なため、その活用にあたり税金は切っても切れない関係性です。そのため、もし土地活用を規模が大きく、自身で税計算が難しいとなった場合には税理士への相談がおすすめです。税理士は特に税金に詳しいため、金融機関やファイナンシャルプランナーより税金問題にさらに踏み込んだアドバイスを貰える可能性があります。
控除・節税方法の提案を受ければ、かかってしまう税金負担を軽くしてくれる可能性が高まるでしょう。土地にかかる税金は安いものではないため、なるべくお金を手元に残せるように賢く税金と付き合うコツを聞いてみて下さい。
まとめ
相続した土地はもしニーズがあるのなら、それに合った活用を行うことで収益を得ることができます。そのためには土地の調査を行い、法設備の確認やマーケットリサーチをして計画をしっかりと練ることが大切です。土地と周辺を分析していけば、自ずと適した土地活用法が絞れてくるでしょう。
また、それらの土地活用法では収支がいくらになるのかといった部分は事前に計算をし、収益予想をしっかりと具体的な形で出しておいて下さい。同時にメリットとデメリットを冷静に分析し、「本当に自身と土地に適した選択であるか？」という部分も検討するようにしましょう。
せっかく土地があるのなら放置してしまっては、費用だけがかさんでしまいます。ご紹介した土地活用法を参考に、受け継いだ大事な土地の活用法を検討してください。
土地活用については以下の記事でも解説しています。ぜひご覧ください。
※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/
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