アパート建築の坪単価が知りたい|建築時の費用を抑える方法を解説

マンション・アパート経営

土地活用としてアパート経営を考えている方は、アパートの建築費がどのくらいになるのかが気になるのではないでしょうか? 正確な建築費がわかるのは設計後ですが、実はその前でも1坪(約3.3平米)あたりの単価がわかれば、だいたいどのくらいの金額か調べることが可能です。

そこで本記事ではアパート建築の坪単価について詳しく紹介します。坪単価がわかれば、どのくらいの資金を用意すればいいのかがわかり、建設会社の比較がしやすくなります。建築時の費用を抑える方法などについても解説するので、アパート経営を検討している方はぜひ参考にしてください

アパート建築の坪単価相場

はじめにアパート建築の坪単価についてと、100坪のアパートを建てた場合の建築費の目安を紹介します。それらを把握して自分が所有する敷地の坪数から、建築費がだいたいどのくらいになるかを計算してみましょう。

アパート建築の坪単価は約60~90万円

まず坪単価から見ていきましょう。以下は国土交通省の「建築着工統計調査」から、2020年(令和2年)に着工した全国の共同住宅(アパートを含む)の建築費の坪単価を構造別に計算したものです。なお、1坪=3.30579平米で計算しています。

【新築住宅】全国・共同住宅・貸家

構造 1戸あたり工事費予定額 1平米あたり工事費予定額 坪単価
木造 597万円 17万円 56.2万円/坪
鉄骨造 1,168万円 24万円 80.3万円/坪
鉄筋コンクリート造 1,093万円 25万円 82.3万円/坪

“参考:e-Stat建築着工統計調査 住宅着工統計(2020年)」第34表(国土交通省)を元に作成”

【プレハブ新築住宅】全国・共同住宅・貸家

構造 1戸あたり工事費予定額 1平米あたり工事費予定額 坪単価
木造 931万円 21万円 67.8万円/坪
鉄骨造 1,227万円 25万円 81.0万円/坪
鉄筋コンクリート造 1,375万円 26万円 86.0万円/坪

“参考:e-Stat建築着工統計調査 住宅着工統計(2020年)」第36表(国土交通省)を元に作成”

【ツーバイフォー新築住宅】全国・共同住宅・貸家

構造 1戸あたり工事費予定額 1平米あたり工事費予定額 坪単価
木造 742万円 18万円 58.8万円/坪

“参考:e-Stat建築着工統計調査 住宅着工統計(2020年)」第45表(国土交通省)を元に作成”

上記を総合すると、各構造の坪単価の相場は次の通りです。

構造 坪単価の相場
木造 56.2~67.8万円/坪
鉄骨造 80.3~81.0万円/坪
鉄筋コンクリート造 82.0~86.0万円/坪

100坪の場合のアパート建築費の目安

例えば100坪(約330平米)のアパートを建てた場合に、建築費はどのくらいになるのでしょう。上記の坪単価に100坪をかけて、各構造の建築費の目安を求めてみましょう。

構造 建築費の目安(100坪)
木造 5,620~6,780万円
鉄骨造 8,030~8,100万円
鉄筋コンクリート造 8,230~8,600万円

このように100坪の場合のアパート建築費は、5,600万円~8,600万円程度はかかると見込まれます。

アパート建築の坪単価に影響するものとは?

続いてアパート建築の坪単価に影響を与える要素を紹介します。

  • アパートの構造
  • アパートの間取り・戸数
  • アパートの階数
  • アパートの建築場所

ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

アパートの構造

アパート建築の坪単価は構造によって変わってきます。木造のほうが、鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも坪単価は安くなります。アパート建築でよく採用される構造について見ていきましょう。

木造(W造)とは

木造は1~2階建てのアパート建築で採用されています。木造の際によく採用されるツーバイフォー工法は、あらかじめ工場で生産・加工した建材を現場で組み立てるため、品質が安定しており工期も1~3ヶ月と短いのが特徴です。

また、建材を規格化して大量生産できるので建築コストを抑えられ、鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比べて坪単価は約20万~30万円も安く済みます。そのため家賃も安く設定でき、入居率を高めることができることがメリットです

鉄骨造(S造)とは

鉄骨造は、柱や梁などの建物の骨組みに厚さ6mm未満の鋼材を使う軽量鉄骨造と、厚さ6mm以上の鋼材を使う重量鉄骨造の2つに大きく分けられます。2~3階建てのアパート建築は軽量鉄骨造プレハブ工法がよく採用され、木造よりも耐震性が優れておりシロアリなどの虫害に強い点もメリットです。

プレハブ工法も木造のツーバイフォー工法と同じように、あらかじめ工場で生産・加工した建材を現場で組み立てます。そのため工期の短縮化品質の安定化低コストが実現でき、木造よりは高いものの家賃を安く設定することが可能です。

鉄筋コンクリート造(RC造)とは

鉄筋コンクリート造は柱や梁などの建物の骨組みに、鉄筋の型枠にコンクリートを流し込んだ素材を使用するため、耐震性耐火性耐久性遮音性などに優れています

木造や鉄骨造よりも建築コストが高くなりますが、入居者に良いイメージを持ってもらえることから、近年はアパート建築でも採用されるようになりました。

アパートの間取り・戸数

坪単価はアパートの部屋数によっても変わってきます。単身者向けの1Rや1Kなどは、面積に対して部屋数が多くなり、その分建材を多く使用したり、建具や設備などの数が増えたりするため坪単価が高くなります。一方ファミリー向けの2DKなどは、面積に対して部屋数が少なくなるため坪単価は安くなることが一般的です。

アパートの形状

アパートの建物の形も坪単価に影響を与えます。長方形や正方形などシンプルな形であれば坪単価は安くなりますが、複雑な形になると工数が増えるため坪単価は高くなります。

アパートの階数

坪単価はアパートの階数が増えれば、その分高くなることが一般的です。ただし、アパートの需要が高いエリアでは、坪単価が高くなっても3階建てにしたほうが、より収益をあげられる場合もあります。

アパートの建築場所

坪単価は建築場所によっても異なります。国土交通省の「建築着工統計調査」から、2020年に着工した主要都道府県の共同住宅(アパートを含む)の建築費の坪単価(1坪=3.30579平米)を計算してみました。

【新築住宅・プレハブ新築住宅・ツーバイフォー新築住宅】共同住宅・貸家

都道府県 木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造
北海道 47.9~69.4万円/坪 62.8~71.4万円/坪 57.2~120.0万円/坪
宮城県 24.8~58.5万円/坪 76.0~76.4万円/坪 74.4万円/坪
東京都 65.8~72.1万円/坪 98.2~99.2万円/坪 96.9~108.1万円/坪
愛知県 55.5~70.7万円/坪 73.7~74.4万円/坪 67.1~78.0万円/坪
大阪府 52.9~61.2万円/坪 74.0~75.0万円/坪 72.4~71.7万円/坪
広島県 48.9~58.2万円/坪 73.7~76.0万円/坪 78.7万円/坪
福岡県 49.9~77.0万円/坪 68.8~69.1万円/坪 69.8万円/坪

“参考:e-Stat建築着工統計調査 住宅着工統計(2020年)」第34表・第36表・第45表(国土交通省)を元に作成”

また、都市部と地方でも次のように差が出てきます。

【新築住宅・プレハブ新築住宅・ツーバイフォー新築住宅】共同住宅・貸家

地域 木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造
全国市部 56.2~68.1万円/坪 80.7~81.3万円/坪 82.3~85.3万円/坪
全国郡部 56.2~56.5万円/坪 70.1万円/坪 120.0万円/坪

“参考:e-Stat建築着工統計調査 住宅着工統計(2020年)」第34表・第36表・第45表(国土交通省)を元に作成”

アパート建築時の費用を抑える対策

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ここまで坪単価が高くなったり、安くなったりする要素がわかったところで、次にアパートの建築コストを抑えるコツを4つ紹介します。

  • 複数の建設会社を比較して検討する
  • 設計施工一括方式の建設会社で建てる
  • 内装や設備のグレードを抑える
  • 1戸の床面積を40平米以上にする

続いてこれらをひとつずつ解説します。

複数の建設会社を比較して検討する

建設会社を選ぶときは、必ず複数の会社を比較してから契約しましょう。多くの会社のプランについて情報を得ていると、値段交渉しやすくなります。

依頼するのは3社がおすすめ

提案書や見積書の提出を依頼する数は、まずは3社がおすすめです。1~2社では比較するには情報が少なく、4社以上だと逆に情報が多すぎて判断が大変になることもあります。

建設会社の選び方は、次のような組み合わせの中から選ぶとよいでしょう。

  • 大手の建設会社から3社
  • 得意分野が異なる建設会社から3社
  • 希望の構造・工法を得意とする建設会社から3社
  • 大手・地元密着型・低価格を売りとしている建設会社からそれぞれ1社

依頼するときは条件をそろえてイメージや予算を伝える

建設会社に依頼するときは次の点に注意しましょう。

  • 3社に提案・見積もりを依頼しており、検討中であることを伝える
  • 条件をそろえて依頼する
  • 雑誌の切り抜きやウェブページのプリントなどを見せてイメージを伝える
  • 要望の優先順位を伝える
  • 予算はありのままに伝える(月々にローン返済にあてられる金額でも可)

設計施工一括方式の建設会社で建てる

設計部門と施工部門の両方ある建設会社を選ぶのがおすすめです。このような設計施工一括方式はデザインビルド方式といい、設計と施工を別々に契約するよりも安く契約ができます。さらに工事に入った段階で設計変更が必要になった場合でも、一括して契約したほうがスムーズに工事が進むでしょう

ただし、オーナーや設計者のチェック機能が働きにくくなることもあるため、建設会社に丸投げしないようにすることをおすすめします。

内装や設備のグレードを抑える

内装や設備はグレードを抑え、オーダーメイド品を使用するのではなくシンプルな規格品を選びましょう。規格品であれば安く導入できますし、入居者の多くはよりシンプルなデザインを好む傾向があるので、低コストで入居率を高めることができます。

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1戸の床面積を40~240平米にする

1戸の床面積を40平米以上240平米以下にすることもポイントです。床面積をこの範囲内にすることで、不動産取得税が軽減されます。

また不動産取得税は、家屋(住宅)の場合は次の式で計算します。

不動産取得税の税額=(住宅の価格ー控除額(※最大1,200万円))×税率3%

このように軽減措置が適用されると最大1,200万円の控除が受けられます。住宅の価格は固定資産評価額です。

“参考:東京都主税局Q12 新築住宅を取得したときに不動産取得税の軽減制度はありますか。」”

アパートやマンション建築でおすすめの建設会社については、以下の記事がおすすめです。

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アパート建築費用には利回り計算も重要

アパートの建築コストや坪単価を検討するときには、アパート経営の利回りについて理解しておくことが大切です。そこで表面利回りと実質利回りの違いや計算方法、平均値などについて紹介します。

利回りとは

利回りとは、アパートの建築費に対して家賃収入(収益)の割合を表したもので、建築費を回収するために必要な年数などを知る目安になります。利回りには表面利回りと実質利回りの2種類ありますが、それぞれ詳しく見ていきましょう。

表面利回り

表面利回りは、空室や諸経費を考慮せずに計算します。そのため、主に年間の家賃収入と建築費のおおよそのバランスを知るために使われる指標です。計算式は次の通りです。

表面利回り=年間の家賃収入÷建築費×100

例えばアパートの建築費が3,000万円で、年間の家賃収入が300万円の場合は次のように計算します。

表面利回り10%=年間の家賃収入300万円÷建築費3,000万円×100

実質利回り

実質利回りは入居率や諸経費を考慮して計算します。主に具体的な経営計画を練る際など、アパート経営を本格的に進める際に使われる指標です。計算式は次の通りです。

実質利回り=(年間の家賃収入×入居率ー年間の管理費などの諸経費)÷建築費×100

また、入居率は次の計算式で求めます。周辺のアパートなどの空き室状況を参考にして計算しましょう。

入居率=入居部屋数÷全体の部屋数×100

例えば、アパートの建築費が3,000万円で年間の家賃収入が300万円、入居率80%、年間の諸経費が45万円(経費率15%)の場合は、次のように計算します。

実質利回り6.5%=(年間の家賃収入300万円×入居率80%ー年間の諸経費45万円)÷建築費3,000万円×100

表面利回り6~7%・実質利回り4~5%が平均

ここまでの内容を踏まえ、アパート経営の平均的な利回りは次の通りです。

  • 表面利回り:6~7%
  • 実質利回り:4~5%

この際にアパート経営に適した利回りバランスは、実質利回りが5%前後~最低でも3%以上であるかを確認しましょう。

また良い利回りを割り出すために、アパートの建築費や諸経費をギリギリまで抑え、家賃を高く設定するケースもあります。しかし必ず空室は出るものなので、バランスの取れた現実的な数字であるかをチェックしてください。

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アパート建築の坪単価についての注意点

最後にアパート建築の坪単価についての注意点を3つ紹介します。

  • 坪単価に含まれるものをチェックする
  • 坪単価を下げ過ぎると入居者が集まらない
  • 修繕費用も考慮する

どれもアパート経営を成功させるための大切なポイントです。あらかじめ知っておくことで失敗のリスクを減らすことができるでしょう。

坪単価に含まれるものをチェックする

建設会社が提示する坪単価(建築費)に、何を含めるかについては特に決まりはなく各社に任されています。そのため、計画時に提示された坪単価が安くても、実際の総工事費が高くなるケースがあります。中でも本体工事費以外の付帯工事費(別途工事費)については注意が必要です。

付帯工事とされる主な工事は次の通りです。

  • 造成工事・整地工事・地盤改良工事
  • 仮設工事
  • 給排水設備工事
  • 電気設備工事
  • ガス配管・設備工事
  • 外構工事・植栽工事

例えば、各社から提出された提案書や見積書を比較するなかで見積内容もチェックし、上記の付帯工事費が計上されていないなど疑問点があったら、必ず担当者に確認しましょう。

坪単価を下げ過ぎると入居者が集まらない

坪単価が高いことを気にしすぎて、必要以上にコストを下げてしまい、ニーズと合わないアパートができ上がってしまったというケースもあります。

ニーズからずれていると入居率が上がらず、無理して入居者を集めるために、当初の予定よりも大幅に家賃を下げなければならなくなるかもしれません。このような状況になった場合は利回りが下がり、経営が立ち行かなくなってしまう可能性も出てきます。

こうしたリスクを避けるためには、物件の周辺にどのような施設があるのか、どのような人々がそのエリアに行き交い、人々の賃貸ニーズがあるのかをしっかり把握する必要があります。アパートは一度建ててしまうと簡単には直せません。ニーズに合った間取り・内装・設備・外観を選びましょう

また、このような調査や判断は素人にはなかなか難しいので、コンサルタントや建設会社の担当者の知恵と力を借りるのがおすすめです。

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修繕費用も考慮する

アパート経営の計画時に提示された坪単価が安かったのに、アパート経営を始めてからの修繕費が想像以上に高かったというケースもあります。一般的には坪単価(建築費)に修繕費は含まれませんが、次のような修繕は必ず発生します。あらかじめ費用を考慮しておきましょう。

種類 タイミング 費用の目安 注記
原状回復 入居者の退去 数万円~20万円
  • 原状回復の実費は敷金から支払う(残金は入居者に返還)
  • 通常損耗や経年変化についてはオーナーが負担する(破損や紛失がない鍵の交換、クロス・ふすまなどの交換など)
修繕
  • 設備の故障・破損
  • 突発的な事故・災害
数万円~数十万円
予防保全
  • 1年~数年ごと
  • 入居者の退去
数万円~数十万円程度(内容・規模によっては百万円単位になることもある) 古い設備の交換、シロアリ対策など
大規模修繕 10~15年ごと 数百万円程度~1千万円 外壁、屋根、ベランダなど共用部の修繕・補強・部品交換など

まとめ

坪単価の相場はアパートの構造、間取り・戸数、階数、建築場所によって変わってきます。この坪単価は、建築コストを把握したり、建設会社を比較したりするための指標として活用できるでしょう。

しかし坪単価に含まれない内容のチェックを怠ったり、無理にコストダウンしたりすると、あとで余分な費用負担が増えたり、入居者が集まらなかったりするリスクもあります。その点は本記事で解説してきたポイントに注意して、アパート経営の計画に坪単価の計算を活かしながら進めてください。

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