100坪の土地活用おすすめ7選を紹介！メリットデメリットも解説

「100坪程度の土地を所有しているけれど、上手い活用方法はないかな？」と考えていませんか？

100坪といえば約18㎡（200畳）の土地なので、何もせずに放置しておくのはもったいないと考える人は多いはずです。しかし、土地活用の経験や知識がないため、どう活用すべきか困っているケースは少なくありません。

そこで本記事では、初めて土地活用をする人でも分かりやすい100坪の土地の活用方法と、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

最後までお読みいただければ、自分に合った活用方法が分かるだけでなく、土地運用に関する不安も解消できるはずです。

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100坪の土地活用おすすめ7選

では早速、おすすめの100坪分の土地活用方法を紹介していきます。土地をそのままにしておくと、固定資産税が高額になってしまうため、積極的に活用した方がよいでしょう。土地活用法には主に次の7つのパターンがあります。

居住用の住宅を建設する人もいますが、別の土地に住居を持っている人が多いため、マンション経営をしたり駐車場にしたりする人が多いようです。それぞれの土地活用法のメリットとデメリットをまとめてみました。

戸建て住宅を建てる

100坪をある程度の広さで分割し、戸建て住宅を建てる方法です。建設した住宅は売却するか、賃貸物件として貸し出して家賃収入を得ることができます。

メリット

都心部ではアパートやマンションは多くても、戸建て住宅は少ない傾向にあるため安定した需要があります。売却してもよいですが、賃貸にした場合でもファミリー世帯の入居が見込めるので、長期的に安定した収入が得られるのがメリットです。

特に100坪ぐらいの土地の場合、2～3つに分割して1区画（およそ33坪）に住宅を建てて売却あるいは賃貸物件としても、都心部であれば十分な需要があるでしょう。更地のまま所有している人もいますが、居住用の建物がある方が固定資産税が安くなるので、節税しながら収入を得られます。

デメリット

土地の形状によっては、分割しての活用が難しい場合があります。間口と奥行によって土地ごとに価値が変わってしまうことが多く、さらに道路の幅が4m以上の道路に対して2m以上の間口が接していなければ土地に建物を建築できない決まりになっているため、立地によっては戸建てが建てられない可能性もあるので注意しましょう。

また、地方の場合は戸建てを建築しても買い手や借り手がつかず、そのまま空き家になってしまうリスクもあるので、土地の場所に居住ニーズがあるかどうか、必ず確認しておくことが重要です。

アパート・マンション経営をする

100坪の土地にアパートやマンションを建築し、オーナーになって賃貸経営する方法もあります。

土地活用法としてはかなりスタンダードな方法で、2階建てや3階建ての物件にすることで、より多くの家賃収入を得ることが可能です。

メリット

単身世帯向けの間取りの場合、広さ100坪の物件ならば部屋数を増やすことにより、多くの家賃収入を得られます。

戸建て物件の場合と同様に、土地を更地として所有しているよりも固定資産税が安くなります。居住ニーズを捉えたアパートやマンションを建築すれば、安定した収入が見込めるでしょう。

デメリット

戸建てを建築する場合に比べて供給数が多くなるため、事前に居住ニーズを十分に調べておかなければ、入居者が集まらず空き部屋が出てしまう可能性が高いです。

また、駅から遠い立地の場合、入居者は車を使って通勤する必要があるので駐車場も必要になるでしょう。100坪の一部を駐車場にするとなると、マンションの戸数を減らさなければならない可能性もあります。

当該エリアの需要に見合ったアパートやマンションを建築することが重要なので、事前にしっかりと市場調査をしておきましょう。

トランクルーム経営

トランクルームやコンテナハウスなどを土地上に設置して、利用者から賃料を得る活用方法も考えられます。

トランクルームとは収納スペースのレンタルサービスのことで、大きな荷物の一時的な預け場所（貸倉庫）として利用されるのが一般的です。

貸倉庫経営の経営形態や利回りについて詳しく知りたい人は、こちらの記事を参考にしてください。

メリット

トランクルームや貸倉庫用のコンテナハウスなどは、駅から遠い場所や日当たりの悪い場所などでも土地の活用ができるのがメリットです。土地がL字型だったり三角形だったりするなど、いわゆる不整形地の場合でも活用できます。

戸建てやマンションなどに比べて設置が簡単で、初期費用を抑えつつ安定した賃料収入を得られるでしょう。さらにアパートやマンションに比べて管理に手間が掛からず、不要になった場合は撤去も比較的に簡単にできます。

デメリット

アパートやマンション経営に比べると、トランクルームやコンテナハウスのレンタルは収益性が低めなのがデメリットです。建物を担保にして融資を受けようとする人は多いですが、トランクルームを担保にしても融資を受けられるケースはほとんどありません。

さらに、アパートやマンションを建築する場合、土地の固定資産税が安くなりますが、トランクルームの場合は住宅用地の軽減措置が適用されなくなってしまいます。結果として、更地の状態と同じように、土地の固定資産税が高くなってしまう点も注意が必要です。

駐車場経営

100坪の土地を駐車場として活用する方法もあります。

アパートやマンションに付属している駐車場のように契約した人のみが使用できる月極タイプと、時間で区切って貸すコインパーキングタイプの2種類が考えられます。

初期費用がそれほど掛からないため、土地の活用に困ったら駐車場にする人は少なくありません。

なお、駐車場経営を成功させるポイントと注意点について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。

さらに、駐車場経営を行った場合の固定資産税や節税方法については、次の記事で詳しく解説しています。こちらも参考にしてください。

メリット

土地を駐車場にするメリットは、アパートやマンションの建築に比べて、圧倒的に初期費用が掛からないことです。

土地の形状に合わせて柔軟に駐車場の配置を変えられるうえに、撤去費用も安く抑えられるため、短期間での土地活用にも向いています。

建物を建築する場合に比べて管理の手間が掛からないのも駐車場経営の利点といえるでしょう。

デメリット

駐車場はアパートやマンションの家賃収入と比べると、かなり収益性が低いです。

特に地方の場合、時期や時間帯によっては利用者がいないことも多く、収入にならない場合も珍しくありません。住宅用地の特例も受けられないので、土地の固定資産税が増額してしまう点も覚えておく必要があります。

コンビニなどの商業施設

土地をコンビニなどの商業施設の運営のために貸し出して収益を得る方法も考えられます。所有者が自らコンビニを運営してもよいでしょう。駅の近くや人通りの多い場所の土地はコンビニの利用者も多いため、十分な収益を得られる可能性があります。

コンビニの建設費用や、建設費の調達方法に関して詳しく知りたい人は、こちらの記事がおすすめです。

メリット

コンビニの運営はコンテナハウスや駐車場の経営よりも収益性が高いのがメリットです。

土地の所有者が自らコンビニを経営する場合はもちろん、コンビニの経営を希望する人に土地を貸し出す場合も十分な地代が望めるでしょう。一般的に契約期間が長いため、安定した収入が長期的に得られます。

デメリット

都市部で人通りの多い場所のように、コンビニの利用者が多いエリアは限定されるため、経営がうまくいかない可能性があります。

特に地方や郊外にあるコンビニの場合、車で利用する人が多いので駐車場も併設させる必要がありますが、100坪の土地では十分な駐車スペースが確保できないケースは珍しくありません。

それに加えて、コンビニなどの商業施設は住宅用地の特例措置の適用対象外のため、土地に住宅を建築する場合に比べると節税効果は低いです。

コインランドリー

空いている土地にコインランドリーを経営する方法もあります。施設内の洗濯機や乾燥機の利用料金がそのまま収入になります。

特に最近では、住居に洗濯機を持たずにコインランドリーで洗濯をする人や、乾燥機のみ使用する人も増えているので、場所によっては安定した収入が望めるでしょう。

メリット

すべてセルフサービスなのでコンビニのように人を雇う必要がなく、在庫リスクがないのがコインランドリーのメリットです。

エリアによっては供給が少ないため、多くの利用者が見込めるところもあります。洗濯機や乾燥機の定期的なメンテナンスは必要ですが、基本的に従業員は不要なので人件費が掛からず、管理コストも安いです。

デメリット

コインランドリーは専用の建物を建築する必要があるのに加え、洗濯機や乾燥機など、ある程度の初期投資が必要となります。さらに毎月の水道光熱費の負担も考えなければいけません。

また、コインランドリーは基本的に無人のため、洗濯物の盗難事件が起こったり若者の溜まり場になったりして、運営責任を問われてしまう可能性もあります。監視カメラを設置するなど、盗難対策は万全にしておかなければいけません。

太陽光発電

都心部では珍しいケースではありますが、空いた土地に太陽光パネルを設置して発電し、それを電力会社に売却して収益を得る方法もあります。田舎の日当たりのよい土地に適した土地活用方法で、国も推進しているため助成金が得られる場合もあります。

太陽光発電による収益や太陽光パネルの設置リスクについて詳しく知りたい人は、こちらの記事を参考にしてください。

また、太陽光発電の設置費用の相場と節税方法については次の記事で詳しく解説しています。

メリット

太陽光発電は人の行き来しない郊外の土地でも活用できるのがメリットで、一度発電用のパネルを設置してしまえば、基本的に管理の手間が掛かりません。

発電した電気は国の再生可能エネルギーの固定価格買取制度（FIT制度）によって、電力会社に買い取ってもらうことが可能です。一定期間中は単価を変えずに電力会社が買い取ってくれるため、安定した収入が期待できます。

デメリット

太陽光パネルの設置数によっては、100坪だと十分な収益とならない可能性が高いのが太陽光発電のデメリットです。

単価を変えずに電気を買い取ってもらえるFIT制度には20年の期限（※10kW未満の場合は10年）があり、その後は市場価格に従って買い取られることになります。

電力の市場価格は年々下がっているので、太陽光パネルの設置費用を考えると、十分な収益にならないケースは少なくありません。また、地震や台風といった自然災害によって太陽光パネルが破損してしまうリスクも考える必要があります。

太陽光発電をする際のデメリットについては、次の記事でも詳しく解説しているので、こちらも参考にしてください。

さらに、土地活用の基礎知識や10通りの活用方法について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。

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100坪の土地活用のために必要なこと

次に、100坪の土地をうまく活用するために必要な、用途地域や建ぺい率と容積率について詳しく説明していきます。当該土地に建設できる建物に制限がないか、建ぺい率と容積率はどうなっているかなど、事前に必ず調べておきましょう。

建設可能な建物について用途地域を調べる

土地の場所によっては、建設できる建物の種類や用途に制限が掛けられている場合があるので、事前に当該土地の用途地域を調べておきましょう。

用途地域とは都市計画法に基づいて分割された地域のことで、大きく分けて住宅専用地域と商業用地域、工業地域に分けられています。

用途地域は13種類に分類

上記のように、用途地域は計画的な市街地形成のために都市計画法によって分けられたエリアのことで、具体的には次の13の地域に分けられます。

用途地域の分類	概要	居住場所の建築（戸建て・アパート・マンション）	トランクルームの設置	駐車場	コンビニなどの商業施設の運営	コインランドリーの運営	太陽光発電パネルの設置
第一種低層住居専用地域	低層住宅の良好な環境を保全するための地域。建築できる建物の高さ制限（10～12m）があり、商業施設の場合は限定的な店舗しか建設できない	可	不可	可	不可	不可	可
第二種低層住居専用地域	第一種低層住居専用地で建設できる建物に加えて、床面積150㎡以内で2階建て以下の商業施設も建設可能	可	不可	可	条件による	条件による	可
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅の良好な環境を保全するための地域。500㎡までの商業施設や大学、病院などが建設可能	可	不可	可	条件による	条件による	可
第二種中高層住居専用地域	第一種中高層住居専用地域で建設できる建物に加えて、1500㎡までの店舗や事務所なども建設可能	可	条件による	可	条件による	条件による	可
第一種住居地域	一般的な住居環境を保全するための地域。3,000㎡までの店舗や事務所、ホテルなどの建設可能	可	可	可	条件による	条件による	可
第二種住居地域	第一種住居地域で建設できる建物に加えて、カラオケボックスなどの娯楽商業施設も建設可能	可	可	可	条件による	条件による	可
田園住居地域	田畑と調和した低層住宅の環境を保全するための地域	可	可	可	条件による	条件による	可
準住居地域	道路に面した土地で自動車関連施設などと住居が調和した環境を保全するための地域	可	可	可	条件による	条件による	可
近隣商業地域	周辺住民が食料や日用品などの買い物をするための地域。住宅や店舗の建設が中心	可	可	可	可	可	可
商業地域	大規模な飲食店や百貨店、映画館や銀行などを集まった地域	可	可	可	可	可	可
準工業地域	軽工業の向上や施設を建設するための地域	可	可	可	可	可	可
工業地域	分野に関わらず、あらゆる工場が建設できる地域。環境悪化が懸念されるため、学校や病院などは建設不可	可	可	可	条件による	条件による	可
工業専用地域	工場の建設に特化した地域。工場以外の建物は基本的に建設不可	不可	可	可	条件による	条件による	可

このように、工業専用地域以外は居住用施設の建設が可能ですが、住居専用地域にはコンビニなど商業施設を建築できない場合があるので注意しましょう。

用途地域の調べ方

活用したい土地がどの用途市域に該当するかを調べるには、インターネットで「（市区町村名）用途地域」または「（市区町村名）都市計画図」と検索しましょう。

各市区町村で公開している用途地域情報にアクセスできます。また、国土交通省のウェブサイトからも用途地域データのダウンロードが可能です。

どの市区町村も色分けで表示されているので、目的地が用途地域かどうかするに判別できるはずです。白色で色が付けられていない場合は、用途地域がないことを表しています。土地の活用方法を考える前に調べておきましょう。

建ぺい率と容積率も確認する

土地に建物を建てて運用する場合、 建ぺい率や容積率もチェックする必要があります。

両者は用途地域ごとに限度が決められているので、次の表を参考に当該土地に定められた上限を確認しておきましょう。

用途地域	建ぺい率	容積率
第1種低層住居専用地域	30・40・50・60％のうち、都市計画で定められている割合	50・60・80・100・150・200％
第2種低層住居専用地域	同上	同上
第1種中高層住居専用地域	同上	100・150・200・300％
第2種中高層住居専用地域	同上	同上
第1種住居専用地域	60%	200・300・400％
第2種住居専用地域	同上	同上
準住居地域	同上	同上
田園住居地域	30・40：50・60％	50・60・80・100・150・200％
近隣商業地域	80％	200・300・400％
商業地域	同上	200・300・400・500・600・700・800・900・1000％
準工業地域	60％	200・300・400％
工業地域	同上	同上
工業専用地域	住居の建築は不可	住居の建築は不可

建ぺい率や容積率の上限が異なる地域にまたがるなど判断しづらい場合は、各市区町村の都市計画課に問い合わせれば回答してもらえます。

100坪の土地活用を成功するためのポイント

続いて、100坪の土地をうまく活用するためのポイントを解説します。活用方法に応じて起こり得るリスクを想定し、余裕のある収支計画にすることや、分からない部分は専門家に相談するなどの工夫が必要です。

リスクを想定して余裕ある収支計画にする

土地をどのように活用するにせよ、必ず何らかのリスクは存在します。できるだけ多方面からさまざまなリスクを想定し、対策を練っておきましょう。土地を活用するうえで考えなければならない主なリスクは次の通りです。

これら以外にもさまざまなリスクが想定されるので、活用方法に応じて対処法を考えておきましょう。

専門家に相談する

初めて土地を活用する場合は、専門家に相談して最適な活用方法を提案してもらうことをおすすめします。活用法用にしたがって、次の相談先の中から選択するとよいでしょう。

活用方法	工務店	ハウスメーカー	専門業者	建設業者（ゼネコン）
戸建て	〇	〇
アパート経営	〇	〇
マンション経営	規模による	規模による		〇
駐車場			〇
商業施設				〇

さらに土地活用専門のポータルサイトも利用できます。完全無料で複数社から資料を取り寄せられるサービスもあるので、積極的に活用してください。

なお、土地活用の専門コンサルタントについて詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。

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まとめ

100坪の土地は戸建てやアパート・マンションなどの住宅物件を建てるのにも十分な広さを持っています。物件を売却してもよいですが、賃貸物件として家賃収入を得てもよいでしょう。初期コストを抑えたいのであれば、トランクルームや駐車場の経営をするのもおすすめです。

それぞれメリット・デメリットがあるので、周囲の環境と予算に応じて最適な活用方法を選択する必要があります。また、100坪の土地活用にあたっては事前に当該土地の用途地域や建ぺい率と容積率もチェックしておかなければいけません。せっかく運用方法を決めても、法的な制限によって建築できないケースもあるので注意しましょう。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/

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