ガソリンスタンド跡地を活用しよう!解決すべき問題点や費用等を解説

土地活用

ガソリンスタンドの跡地を所有している方は「どうにか活用したい!」とお悩みではないでしょうか。放置しているだけでは維持費だけが掛かり続けてしまうため、土地を所有しているだけで損になってしまいます。とはいえガソリンスタンドの跡地は環境への影響などが懸念されるため、設備の撤去に特別な手立てが必要です。

しかし、きちんとその点の対応を行えば、他の土地活用にもしっかり役立てることができるでしょう。本記事ではガソリンスタンドの跡地の問題解決とその後の活用方法をご紹介します。

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ガソリンスタンド跡地の3つの問題点

実はガソリンスタンドの跡地は扱っていたガソリンの影響で設備の撤去に以下のような問題があります。

  • 埋め戻した地下の安全性
  • ガソリンに含まれる成分での土壌汚染
  • 施設に染みついた臭い

ガソリンスタンドは独自設備の規模も大きく、扱っていたガソリンが危険物であるため、跡地を活用するにはまずはこの問題を解決しなければいけません。

最初にそれぞれの問題点と解決方法を確認していきましょう。

埋め戻した地下の安全性

ガソリンスタンドは地下にガソリンタンクが埋めてあることが一般的です。そのためスタンドを辞める際は、このガソリンタンクを掘り出し、もしくは浄化処理をして埋めるなどで無害化しなければいけないという問題があります。危険物であるガソリンを入れていたタンクなため、跡地を土地活用しようとするなら、いずれかの対応が必要です。

また、この際にしっかりと地盤を安定させる工事をしなければ、将来的に土地が沈下したり、災害時の被害が大きくなる恐れもあります。新たに設置する何らかの活用物を守るためにも、地盤の工事はしっかりと行うほうが懸命でしょう。そのため、埋め戻しの際には信用できる専門の施工業者に造成工事を依頼しましょう。

ガソリンに含まれる成分での土壌汚染

ガソリンスタンドで扱うガソリンにはベンゼン、1975年以前のガソリンを扱っていた場合にはが含まれています。この2つは特定有害物質に指定されており、ガソリンスタンドの跡地では少なからず土壌汚染を受けてしまっているという問題があります。そのため、跡地を新たに活用するなら、土壌汚染対策法にのっとって土壌汚染濃度を測定し、所轄の都道府県への届け出が必要になる場合があります。

また、その際に有害物質の濃度が高かった場合には除染作業が必要になるでしょう。さらに都道府県の条例によっては、濃度に関わらず建物の建設に除染作業が必要な場合もあるため、正確な処理方法についてはガソリンスタンド跡地がある都道府県庁の環境問題対策担当課に相談しましょう。

施設に染みついた臭い

ガソリンスタンドの跡地では、廃業後もガソリンから発生していた臭いが染み付いている可能性があります。もし跡地を活用する際に集客が必要だったり、住宅にする場合でそのような臭いがしてしまうとなると、不快感は拭えないでしょう。

この問題を解決したい場合、油汚染対策ガイドライン環境省)に従って調査員に臭いや汚れのチェックを依頼することができます。土壌調査と違って強制力はありませんが、施設に染み付いた臭いや油汚れは軽視できないため問題がない確認することをおすすめします。

もしガイドラインの規定より汚染があると調査結果が出た場合には、施設内を含めて浄化処理を行うことになるでしょう。

ガソリンスタンド跡地でのおすすめ土地活用6選

もしガソリンスタンドの跡地を活用したい場合、以下の6つの土地活用がおすすめです。

  • 周囲に競合がいないならセルフガソリンスタンド
  • 設備を活かした洗車サービス店
  • 立地のよさを活かした商業施設
  • 車で利用しやすいトランクルーム経営
  • 広さを活かした太陽光発電
  • 立地に合わせた駐車場経営

このようにガソリンスタンドの設備を利用して活用することはもちろん、敷地の広さなどを利用した土地活用も不可能ではありません。方向性が違う土地活用では前述した浄化処理や工事が必要になりますが、それさえできれば様々な可能性が拡がるでしょう。

ここからはそれぞれのおすすめの土地活用について詳しくご紹介します。

周囲に競合がいないならセルフガソリンスタンド

もし周りに競合がいない場合にはセルフガソリンスタンドがおすすめです。ガソリンスタンドは人々の生活で少なからず必需品とされているため、ライバルがいないのなら集客が見込める可能性が高いです。さらにガソリンスタンドの跡地なら、設備も再利用できるというメリットもあります。

また、セルフガソリンスタンドにすることで人件費を抑えて、利回りを高くすることができるでしょう。

設備を活かした洗車サービス店

設備を再利用する方法として洗車サービス店(カーディテイリングサービス)を経営するという方法もあります。このカーディテイリングサービスとは、洗車、傷消し、コーティング、ラッピング、清掃といった言わば、車の美容室とも呼ばれている車の外装メンテナンスのお店です。施設内にカフェテリアなど設置したおしゃれなお店も多くなっており、車を大切にしたいという層に需要が高いです。

また、こういった洗車サービス店はガソリンスタンドの洗車設備を再利用できるため、転向しやすいというメリットもあります。さらに洗車サービス店はガソリンスタンドに比べて店舗が少ないため競合が起きにくく、車の所有者が多い地域なら一定の需要を見込める可能性も高いでしょう。

立地のよさを活かした商業施設

もし交差点や大きな道路、幹線道路に近いガソリンスタンドの跡地であるなら、立地の良さを活かして商業施設を経営することもおすすめです。例えばコンビニ、スーパー、ファーストフード店など、それなりの交通量があって車からアクセスしやすい場所となれば、集客が見込める可能性は高いでしょう。

また、敷地の広さを活用してレンタカーショップ中古車販売業を行うこともできます。ガソリンスタンドの跡地の立地の良さと敷地はこのような商業施設向きでもあることが多いため、十分検討する価値があるでしょう。

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車で利用しやすいトランクルーム経営

幹線道路沿いなどアクセスが良い立地ならトランクルーム経営もおすすめです。何故なら利用者の多くは車を使って預けたい荷物を持ち込むため、アクセスの良い場所のほうが有利なのです。

また、トランクルームは敷地面積に合わせてコンテナの数や大きさを選ぶことができるため、経営規模もコントロールしやすく気軽に始めやすいという特徴もあります。活用前後にする工事も少なく、費用をあまりかけずに長期的に収益が見込めるという点でもメリットが大きい土地活用といえるでしょう。

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広さを活かした太陽光発電

敷地面積の広さを活かすなら太陽光発電もおすすめです。太陽光発電では、どうしても太陽光パネルに場所を取られるため、小さい土地では大きい利益を出しにくい土地活用です。

しかし、ガソリンスタンドの跡地であれば3,000平方メートル前後の敷地面積であることが一般的なため、太陽光発電も大きな規模で行うことができるでしょう。

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立地に合わせた駐車場経営

周辺に住宅地や商業施設などが近いなら、駐車場経営が向いています。そもそもガソリンスタンドの跡地は車の搬入がしやすい土地にあることが基本なため、車を乗り入れる駐車場経営も向いている可能性が高いといえます。

また、駐車場経営は住宅街に近いなら月極(つきぎめ)、商業施設が近いならコインパーキングの人気が高いです。とはいえ駐車場は立地の良し悪しが明確に出るため、周辺環境や競合の調査をしっかりと行うことが必要になります。

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土地活用しないならガソリンスタンド跡地を売却

ガソリンスタンドの跡地を自身で活用するのが難しい場合には、土地売却を検討することおすすめします。土地に住むわけでもなく、活用にも使わないとなると税金だけが毎年負担になり続けてしまいます。土地を売却すれば、新天地で土地を購入して改めて活用をすることなども可能になるでしょう。

ここからはガソリンスタンドの跡地を売却する場合のポイントをご紹介していきます。

売却するときのアピールポイント

売却する場合にはガソリンスタンドの跡地であった影響を考慮しなければいけません。前述したように、ガソリンスタンドの跡地は埋め戻しが必要であったり、土壌への有害物質の影響、施設に染みついた臭いなどのために特別な対応が必要となるからです。そのため、簡単には売却できない可能性も念頭に置いておきましょう。

とはいえガソリンスタンドの跡地が汚染が酷いなどといった理由で売却できないことはほとんどないと言われています。しっかりと調査を行いその結果を包み隠さず提示すれば安全性が高い土地としてアピールできるはずです。また、立地もロードサイドにあるため様々な活用方法が望めます。売却は決して不可能ではありません。

一括査定でスムーズな売却手続き

ガソリンスタンドの跡地を売却する際には一括査定サービスを利用することがおすすめです。一括査定サイトでは様々な不動産会社に同時に査定をしてもらえるため、簡単に相場を知ることができます。

また、同時に複数社に査定してもらうことで、業者ごとの得意分野や信頼性を図る材料にもなります。不動産会社ごとに依頼をしなくても良いため、スムーズに売却手続きに進むことができます。

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以下の記事では不動産一括査定サイトのおすすめランキングを紹介しています。依頼する一括査定サービスを検討したい方はぜひご覧ください。

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契約不適合責任を守るため問題点は報告

ここまで読んだ方はガソリンスタンドの跡地であることで売却できないのではないかと、不安に思う方も多いでしょう。しかし、買い手が出てこないことを懸念して、何らかの理由を隠したまま売却してしまうと契約不適合責任を問われてしまいます。

契約不適合責任とは民法にある規定で、売買する不動産が契約時の認識と一致しない場合、買主が売主にその不動産の補修や代替、不足分の充填などを求められます。

第五百六十二条 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

”引用:e-gov法令検索民法 第3節売買 第2款売買の効力 562条~564条」”

このように契約と物品が適合しない場合は法律上責任を問われてしまうため、問題があるなら買主に対してきちんと報告をしておきましょう。また、その際には売主・買主双方の合意の上、売買契約書に免責条項を設定して、損害賠償責任の上限などを決めて、売主の責任を軽減すると安心です。

すぐに手放したいなら買取

もしガソリンスタンドの跡地をなるべく早く手放したいのなら、不動産会社に買取してもらうことがおすすめです。一般的な仲介契約をして買い手を探す時間や手間がなくなるため、より早く土地を現金化できます。

その場合は買取専門の不動産会社を選んでください。買取専門の業者ならガソリンスタンドの跡地のような特殊案件でも、価値をあまり損なうことなく売却できるケースも多いです。

しかし、買取では仲介での売却より売却価格が安くなる傾向があるとされているため、その点はあらかじめ留意しておきましょう。

不動産売却の買取保証や買取の仕組みについて詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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ガソリンスタンド跡地の整地にかかる費用とは

もしガソリンスタンドの跡地を全く別の活用に使う場合は整地や浄化処理が必要になるため、あらかじめ費用をある程度用意する必要があります。具体的に以下の項目で費用が掛かるでしょう。

  • 施設の解体・撤去費
  • 土壌・施設の浄化処理費
  • 埋め戻しや造成工事費

ここからはそれぞれに掛かる費用について詳しく解説します。

解体・撤去にかかる費用の相場

まずガソリンスタンドの施設全体の解体・撤去に掛かる費用はおおよそ300万円~1,000万円と言われています。解体・撤去工事の具体的な内容は前述したようにタンクの撤去もしくは埋め戻しです。さらに土地にある施設の撤去も含まれます。また、依頼する場合は以下の点をクリアする業者を選びましょう。

  • 危険物取扱者がいて現場で監督できる
  • 危険物・産業廃棄物の処理を法律に従って適切に行える

危険物取扱者はガソリンなど有害物質が関係する物の撤去を監督する人です。有資格者がいることで安全に適正に解体・撤去が行えるため、必ず危険物取扱者がいる業者を選びましょう。また、ガソリンタンクなどの危険物や産業廃棄物の処理は法律などにのっとって適切に行う必要があります。ガソリンスタンドの解体・撤去に実績がある業者を選ぶのがおすすめです。

これらの解体工事は、ガソリンスタンドの規模によって額が変わってくるため、何社か見積りを行ってみて確認してみてください。

土壌汚染対策にかかる費用の相場

ガソリンによる土壌汚染対策では、調査と浄化処理に以下の対策費用が掛かります。

項目 費用 内容
地歴調査費 約10~15万円 書類上どんな土地の歴史があるかなどを調べる
初期調査費 約20~30万円 現地で実際の強度・性質などを調べる
汚染土壌処分費 約1.2万円/t~1.7万円/t 重金属やガソリンなど汚染された土壌を処分する
VOC汚染土壌の処分費 約1.4万円~3.4万円 揮発性有機化合物などが含まれている場合に適用
埋め戻し費用 約1万円/t~1.5万円/t 掘削後の土壌の埋め戻し・運送
地下水対策費 約800万円~ 地下水が見つかった場合に行う沈下・湿気の対策

このように土壌汚染対策には数百万円以上、場合によっては数億円程度の費用が掛かることがあります。特にVOC汚染土壌であったり、地下水が見つかった場合には特別な処理や対策が必要になるため、しっかりとした資金計画も必要になるでしょう。

また、地下水対策では2年間の継続観測が必要になり、その都度調査費用が別途掛かるため留意しておいてください。

費用節約のため補助金の申請

じつはガソリンスタンドの解体では、全国石油協会からの補助金を利用することができます。主に中小企業や財務状況が厳しい人などを条件に、対象経費の3分の2まで(最大1,000万円)の補助を受けることが可能です。補助金の計算方法は以下の通りです。

補助金額=補助対象費用×補助率(3分の2)

また、補助対象となるのはガソリンタンクや配管などの地下埋設物です。これらの解体工事の費用は安くはないため、もし資金面で解体に悩んでいるなら利用するのがおすすめです。

補助金の申請は全国石油協会のホームページから撤去工事の申請書をダウンロードし、作成します。年度ごとに受付予算が決まっているため、ガソリンスタンドの解体を決めたら早めに公式サイトを確認するようにしましょう。

【Q&A】ガソリンスタンド跡地活用の気になる疑問

本記事の最後にガソリンスタンドの跡地で気になる以下の疑問について回答します。

  • ガソリンスタンド跡地で賃貸住宅経営は向いているか
  • ガソリンスタンド跡地を放置すると問題はあるか
  • ガソリンスタンド跡地活用の相談はどこがよいか

ガソリンスタンドの跡地をどうするか考えている時に出てくる選択肢やよくある疑問を紹介します。最後に目を通してガソリンスタンドの跡地の対応に役立ててください。

ガソリンスタンド跡地で賃貸住宅経営は向いているか?

ガソリンスタンドは幹線道路沿いにあることが多いため、跡地を賃貸住宅経営に活用することはあまり向いていると言えません何故なら幹線道路に近いとなると交通量も多く、騒音が大きすぎる傾向があるために住宅向けの立地とは言えないからです。

もし貸したりするなら、ロードサイト向けのコンビニなど、テナントとして貸し出した方が収益性が高いでしょう。

ガソリンスタンド跡地を放置すると問題はあるか?

ガソリンスタンドの跡地を放置することは、固定資産税や都市計画税が掛かり続けるため、あまりおすすめはできませんまた、放置され過ぎると将来的に解体工事により多く費用が掛かる可能性もあります。そのため、今すぐに問題があるわけではありませんが、負担が膨らむ恐れがあるためなるべく早く解体や売却をするほうが懸命と言えるでしょう。

また、ガソリンスタンドの跡地は活用や売却などに費用が掛かるため、どうしても今すぐ対処できないという場合には遊休地とすることが一般的です。そのまま放置するよりは税金が若干軽減されますが、それでも年間の負担額が大きいことは変わりないため、早めに資金計画を練って対処しましょう。

なお、ガソリンスタンドを廃業する場合は、次の書類を提出する必要があります。

ガソリンスタンド跡地活用の相談はどこがよいか?

ガソリンスタンドの跡地の活用に悩んだ場合には、相談内容によって以下の場所に相談することがおすすめです。

相談場所 特徴
ファイナンシャルプランナー(FP) 活用のための総合的な資金計画などを相談できる
税理士 税金対策などの相談ができる
金融機関 土地を活用するにあたって、その方法の相談と融資を受けることができる
土地活用コンサルタント 土地活用について専門的に相談できる

ガソリンスタンドの跡地は規模が中規模から大規模の土地となるため、活用には入念な計画が重要となります。そのため、もし資金計画や活用方法などに不安を覚えた場合には、各所の相談先を利用して計画をより強固なものにすることがおすすめです。不安点が解消されれば、安心して計画を進めることができるでしょう。

また、土地活用コンサルタントの選び方とメリットについてはこちらの記事でも解説しています。詳しく知りたい方はぜひご覧ください。

土地活用コンサルタント選び方とメリット4選!依頼できる内容も解説
土地活用を始めたい方は、その道のプロである土地活用コンサルタントに相談してみませんか。この記事では、土地活用コンサルタントが行う業務やコンサルタントの選び方、利用するメリット・デメリット、利用するときの流れなどを取り上げます。

まとめ

ガソリンスタンドの跡地は専門調査の後、解体工事と浄化処理などを行って初めて活用できるようになります。しかし、その点だけしっかりとクリアすれば商業施設やトランクルーム店などに転向することが可能なため、有益な土地として十分活用できます。

また、施設を再利用したセルフガソリンスタンドや洗車サービスといった活用も可能なため、周辺環境やニーズを把握してどちらの方向性に進めるか検討する必要があるでしょう。本記事でご紹介した活用方法や注意点を参考に、より良いと思える跡地の活用を検討してみてください。

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