収入を増やしたり老後の不安で「不動産投資」に興味を持つ方も増えてきています。しかし、
「元手がないと始められないのではないか」
「自己資金は最低いくらあればよい？」
「リスクや失敗しない方法はある？」
などわからないことが多く、行動に踏み出せない方も少なくないはず。
そこでこの記事では、不動産投資初心者の方に向けて不動産投資の基礎知識や投資の種類、メリット・デメリットから投資に向いている人など詳しく解説していきます。
始めようか悩んでいる方はこの記事を参考に、自分にあっているか判断してみてください。
株式会社ストレージ王 取締役 常務執行役員 開発部長兼経営企画室長
10年以上不動産業界に携わり財務面や銀行融資なども含めて様々な知見を有し
投資家や法人に対しトランクルームの売買や、私募ファンドのアレンジャーなどの経験がありトランクルームだけではなく、太陽光発電所やホテル案件など多種多様なアセットタイプに精通。
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不動産投資とは
不動産投資とは、マンションやオフィスなどの不動産を購入・運用することで利益を得る投資方法です。
マンションの場合、購入して入居者に貸し出し、家賃収入を得ることで利益を出すといった流れで、物件選びを慎重に行い入居者が入れば長期的に安定した収益が見込めます。
また、老後の年金対策にもなると注目されているため、近年では20〜30代の若い世代も始める方が増えています。
不動産投資の基礎知識
まずは、不動産投資を始める前に覚えておきたい基礎知識を抑えましょう。
利回り
利回りとは、不動産物件を購入した価格（投資金額）に対して得られた収益の割合のことを指します。一般的には1年間の収益の割合を示す「年利回り」のことを利回りと呼びます。
また、利回りには投資物件を売却した際に得られる「売却損益」も含みます。
さらに、不動産投資の利回りにはいくつか種類があり、
物件の価格に対して、家賃収入を効率よく得られるかを算出したものを「表面利回り」、上記に加え、固定資産税や修繕費、保険料などのコストも考慮したものを「実質利回り」といいます。
佐藤さん表面利回りの事をグロス利回り、実質利回りの事をNet利回りと表現することもあります。
それぞれの利回りの計算式は以下の通りです。
- 表面利回り(%)＝年間家賃収入÷税込物件価格×100
- 実質利回り(%)＝（年間家賃収入-年間コスト）÷（税込物件価格＋購入時のコスト）×100
佐藤さん建物のグレードにもよりますが、
一般的にマンションやオフィスの場合、経費は収益の約20％かかることが多く、仮に満室時、表面利回りが10％だとした場合、実質利回りは8％程度と考えておくと安心です。融資を受けている場合、ここから更に金利が差し引かれますので、表面利回りだけに目が行くとリスクを伴うことが多く注意が必要です。
インカムゲイン／キャピタルゲイン
不動産投資で得られる利益は、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つに分類されます。
インカムゲインは資産を保有することで定期的に得られる利益を指し、不動産投資では家賃収入に該当します。不動産を保有しているだけで定期的に利益を得られるため、長期的に安定した収益がほしい方に適しています。
キャピタルゲインは、保有している資産を売却することで得られる利益のことで、不動産投資では値上がり後に得られる売却益を指します。
不動産価格が大きいため短期間で大きな利益を出せる場合がありますが、価格変動のリスクも大きく不景気などの要因で値下がりした場合は損失額も大きくなるといったデメリットもあります。
佐藤さん不動産投資は安定的なインカムゲインを重視する傾向がありますが、市場や経済情勢に応じてキャピタルゲインを狙う戦略も重要です。自分の投資スタイルに応じたプランニングが必要です。
一般的に日本人はインカムゲインを重視する傾向が強く、長期的に安定した収入を好む人が多いです。一方で海外の投資家は、投資した物件がいくら値上がりしたか、キャピタルゲインを重視する人が多い傾向があります。日本経済が安定しており、急激なインフレなどは発生しないなど様々な要因が考えられます。
不動産投資でかかる税金
不動産投資でかかる税金は、以下のタイミングそれぞれで発生します。
| 不動産の購入・取得時 | ・不動産取得税 ・登録免許税 ・印紙税 ・消費税 ・所得税 |
| 不動産の運用時 | ・固定資産税 ・都市計画税 ・所得税 ・住民税 ・個人事業税 |
| 不動産の売却時 | ・譲渡所得税 ・住民税 ・復興特別所得税 ・印紙税 ・登録免許税 |
| 不動産の相続・贈与時 | ・贈与税 ・不動産取得税 ・登録免許税 ・相続税 |
上記の通り各タイミングでさまざまな税金が発生するので覚えておきましょう
佐藤さん上記税金に加えほとんどの場合、登記が必要になります。登記に必要な司法書士費用等も別途、予算として見ておく必要があります。
例として、不動産購入時の場合一般的に、取得コストは5％程度と想定します。
5％の内訳は、不動産仲介手数料が3％＋登記に要する司法書士費用と不動産取得税、登録免許税などをまとめて2％とするのが一般的です。
また、居住用にマンション等を購入する場合、登録免許税の軽減や固定資産税の軽減措置を受けれる場合が多く、住むための不動産に関しては投資に比べ経費が安価になる事が多いです。
参考文献：国税庁「不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」「印紙税額の一覧表」
不動産投資の種類
ここからは、不動産投資の種類を紹介していきます。
マンション・アパート一棟投資
一棟投資は、マンションやアパートを建物全体丸ごと1棟購入・所有して各部屋を賃貸して家賃収入を得るタイプの投資方法です。
複数の部屋からの家賃が収入源となり、全体の部屋数が多いほど利益を得られます。
ひとつの部屋が空室になっても他の部屋からの家賃収入は継続しているため全ての部屋が空室にならない限り収入がゼロになることがないのは大きなメリットといえるでしょう。
一棟物件は家賃の回収、入居者募集、清掃など管理会社に一任できるため、管理に時間を取られないのもメリット。本業が忙しく時間に余裕がない方に向いています。
ただし、初期費用や管理維持費が高くなるため、年収が高い方や800〜1000万以上の金融資産を持つ方におすすめです。
佐藤さん一棟投資の方が区分所有物件よりスケールメリットが効くので、経費率は一般的に下がります。が、一方で初期費用や管理リスクも高まります。ローン返済や空室リスクに耐えうる資金計画をしっかり立てることが大切です。
区分投資
区分投資は、分譲マンションの1室を購入してその部屋を賃貸し家賃収入を得るタイプの投資方法です。
一棟投資と比較すると初期費用が低く、初心者でも比較的始めやすい点がメリット。少ない費用で投資を始めたい人におすすめです。
ただし一棟投資と違い1室のみの保有なので、空室になると収益が発生しない点には注意が必要です。都市部のマンションで駅からよほど遠くない限りは賃貸需要も安定しているので空室リスクを減らすことができるでしょう。
佐藤さん投資金額的に、初心者が最初に取り組みやすい区分投資ですが、1室のみのため空室リスクが直接的に収入減につながります。立地や築年数、管理体制など総合的に判断しましょう。
都心ターミナル駅徒歩5分以内の物件は、居住用需要もさる事ながら、事務所利用ニーズも堅調なので、立地勝負の側面が強い傾向にあります。
戸建て投資
戸建て投資は、賃貸用の戸建て住宅（一軒家）や中古住宅などを購入して貸し出し、家賃収入を得る投資方法です。
ファミリー層の需要に期待でき、一度入居が決まると長期間住み続けてくれる可能性が高く長期的な安定収益が見込めます。建物と土地を所有する形となるので、土地の資産価値が上がれば、売却時に利益が出る可能性もあります。
ただし、立地や地域によっては入居者が決まらないといったリスクもあるため、慎重に選ぶ必要があります。
佐藤さん戸建ては長期入居が期待できる反面、出口戦略（売却）を考えた立地選びが重要です。1室のみのため空室リスクが直接的に収入減につながる事から、一棟投資より区分投資に近い形態になります。そのため戸建て投資も立地がとても重要になります。
基本的に戸建てで投資商品の場合、収益還元で売価を設定するため、入居の継続率（トラックレコード）と賃料坪単価が重要になります。土地値段は安くて、貸出賃料単価が高いエリアの物件を根気よく探すことになるでしょう。
少額不動産投資
少額不動産投資とは、その名の通り小さな資金で不動産投資をする方法で、1万円程度から始めることができます。これから不動産投資を始めようとしている投資初心者の方はここから始めて投資に慣れていくものよいでしょう。
少額不動産投資は主に以下の3つが代表的です。
- 不動産クラウドファンディング
- 小口投資商品
- REIT（不動産投資信託）
不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングは、インターネットで多数の投資家から資金を集め、集めた資金を元に不動産を購入・運用を行い、得た利益を投資家に分配する投資方法です。
投資家は1口1万円など少額から参加可能なので、不動産投資を気軽に始めたい方や専門知識がない投資初心者でも始めやすくおすすめです。
佐藤さん小口商品といっても、不動産を複数で共同所有する持ち分形式の商品と、匿名組合や任意組合等への出資形態の商品に分かれます。解約不可の商品もあるので留意が必要です。
佐藤さんあまり指摘する人がいませんが、小口商品は投資に回せる金額が低い人向けの商品で短期間のものが多くなります。キャピタルゲインを積極的に狙うものではなく、期間での配当利回りを追求する商品となります。
小口商品を販売している会社にもよりますが、販売されている商品の中には、販売会社が不動産融資を受けるのに難易度が高い商品を、市場の一般投資家から金融機関の金利よりも高い利回りをつけて資金調達をし案件として成立させることも散見されるので、ピカピカの物件でない事もあり得ます。その為、運営会社の信頼と与信がすごく重要になります。商品を販売する会社やファンドのデフォルトリスクを頭の隅に入れたうえで、運営会社をきちんと見分ける事がとても重要です。
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小口投資商品
不動産小口投資商品は、高額な不動産を1口100万円など少額に小口化して多数の投資家に販売し、事業者が不動産を管理・経営して得られた利益を投資家に分配する投資方法です。
ただし不動産小口投資商品の利回りは2〜7%程度が相場なのでそこまで大きな利益は出せない点には注意しましょう。
佐藤さん小口商品は、期間収益をどう得ていくかといった商品なので、単純に保有する不動産とは線引きが必要です。小口の商品によっては所有権の有無が別れたりと商品構成は複雑です。REITの商品同様に配当を狙うことを前提に考えましょう。
あまりに高配当な商品は、その配当を投資家に還元するために、運営側は裏側で相当な無理をどこかでする必要がありますので先が長く続くかは見極めが必要です。
いずれにせよ少額であれば投資ができる人向けの商品ですので、商品の構造をよく理解できるかが肝心となります。
REIT（不動産投資信託）
REIT（不動産投資信託）とは、事業者が投資家から集めた資金でマンションなどの不動産を購入し、収益を投資家に分配する金融商品です。日本ではJ-REIT（ジェーリート）といいます。
小口投資商品と同様に、少額から始めやすく複数の不動産に分配投資しやすいことが大きなメリット。また、運用も投資のプロに任せることができるため管理の手間もほとんどかかりません。
佐藤さんREITは小口商品より、証券取引所で売買できるため流動性が高く、株式と同様に日々の値動きもあります。小口商品よりリスクとリターンのボラティリティが低く安定してるといえるでしょう。投資信託を買う感覚に近くなります。
不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資のメリット
長期間安定した収入を得られる
購入したマンション・アパートからの家賃収入で毎月安定した収入を得られます。長く住んでもらえるほど利益を続けて得られるので、立地などの影響で空室がでやすい物件や利回りが低い物件を避けてより良い物件選びが重要です。
カンタンな税金対策
不動産投資は運用次第で所得税や住民税の税効果が見込めます。
管理費用や減価償却、ローンの利息など経費にできる部分が多く、特に不動産物件を購入した年は購入費用が確定申告で経費計上できるため、不動産の収入を本業の給与収入と損益通算して課税所得を減らすことができます。
課税所得が減ることで前年分の所得税のほか、次年度の住民税も安くなるのは大きなメリットといえるでしょう。
生命保険・死亡保険として活用できる
不動産をローンで購入する場合は、団信（団体信用生命保険）に加入します。ローンの契約者に死亡事故など万一のことが起きた場合、ローンの負債がゼロになるという保険です。
ローン返済がなくなれば、所有している不動産は遺族の手元に残り、月々の家賃収入も得られるので保険として活用できます。
老後の年金対策になる
仕事を定年退職したあとは一定の収入がなくなるため、年金を頼りにした生活になりますが、不動産投資をしていることで毎月の家賃収入を得られ、老後の生活資金となります。
年金のみに頼るのが不安な方は、年金対策として不動産投資を検討してみるのもよいでしょう。
インフレに強い
インフレで物価が上昇すると現金の価値が下がりますが、不動産の価値は上昇する傾向にあります。
それに伴い家賃の値上げで収入を増やしたり、不動産を売却して現金化、より高い収益を見込める不動産を購入するといった機会が期待できます。
佐藤さん不動産投資のメリットの一番はレバレッジが利くことです。「レバレッジを利かせる」とは、少ない自己資金で大きな利益を狙うために、他人資本（借入金など）を積極的に活用することを指します。投資やビジネスにおいて、資金効率を高め、より大きな成果を追求する戦略的な手法です。
元手が少なくても資金の運用効率をあげ収益を最大化できるため、「借金は悪」という発想が日本では根強いですが、一度考え方を見直すのもいい機会かもしれません。ただ、レバレッジを掛けすぎるとか価格が下がった時のマイナスも大きいので、計画的に判断が必要です。
不動産投資のデメリット
初期費用がかかる
不動産投資を始める際には、物件購入の頭金、印紙税や不動産取得税といった各種税金、融資の手数料や保証料などローン関連費用、登記費用、仲介手数料、火災・地震保険などの初期費用がかかります。
不動産投資は融資を利用して少ない資金で物件を購入できるとはいえ、物件価格の10〜15%程度の初期費用が必要になるため、自己資金も用意しておきましょう。
空室時は家賃収入が得られない
入居者がいないと当然家賃収入も発生しないので、ローンの支払いがある場合は自己資金で賄う必要があります。
空室を避ける対策としては、物件や立地などを慎重に見定めて賃貸ニーズが高い物件を購入することが重要です。
ランニングコストがかかる
新築の物件であればそこまで気にする必要はありませんが、築年数がある程度経っている物件は修繕・リフォームに費用がかかります。
他にも固定資産税や都市計画税など毎年納める税金や火災・地震保険料、物件の管理を管理会社に任せている場合は委託料などさまざまなランニングコストがかかります。
災害リスクがある
台風や地震、火災などの災害によって建物が損壊するといった避けられないリスクもあります。
対策としては、耐震性が高い物件を選んだり、購入前にハザードマップを確認して災害リスクが低い物件を選ぶなど事前のリサーチが重要です。
流動性が低い
株式や有価証券などは数日で簡単に現金化することが可能ですが、不動産の売却は査定をして売りに出し、買い主が見つかったら契約・引き渡しと現金化するまでに数ヶ月はかかります。
緊急時にすぐにお金が必要な場合に対応できないのはデメリットといえるでしょう。
売却まで考慮する場合は都心部の物件かつ区分マンションなどを選ぶと売却しやすいためおすすめです。
佐藤さんデメリットを事前に把握し、備えることで投資リスクは大きく軽減されます。特に空室・災害・修繕コストに関しては、計画段階で十分に考慮しましょう。
不動産投資に向いている人・向いていない人
ここまで不動産投資の基礎知識やメリット・デメリットを解説してきたことを踏まえて、不動産投資はどんな人に向いているのか、どんな人に向いていないのかを解説します。
不動産投資に向いている人
不動産投資に向いている人は以下のような人です。
安定した収入があると金融機関からの評価が高く、ローン審査に通りやすいほか、空室発生時に自己資金で賄えるといった強みがあります。また、不動産投資はまとまった初期費用が必要になるため、自己資金に余裕がある人にも向いています。
不動産投資は株と違い、大きな値上がりによる利益を得る機会は少ないですが、コツコツと安定した収益を長期的に得られることが特徴なので、目標を立てて計画的に進めていくことが大切です。
専門知識も覚えることが多いため投資の勉強を積極的にできる人にも向いているといえるでしょう。
佐藤さん基本的に融資を受け購入する商品なので、銀行をはじめとした金融機関から見た与信が良くなるように日頃の投資や、お金の使い方に気を付けることが大事となります。
日々の光熱費や支払が遅延等していれば評価は悪くなり信用がなくなります。投資も日々の生活の延長であることを忘れないようにしましょう。
不動産投資に向いていない人
反対に、不動産投資に向いていない、おすすめできない人は以下のような方です。
- 年収が低い
- リスクを負えない
まず年収が低い場合は、金融機関から返済能力が低いと判断される傾向が多く融資の審査に通りにくい場合があります。勤続年数が短かったり、非正規雇用の場合も同様に審査は厳しくなるでしょう。
また、不動産投資には必ずといっていいほどリスクがつきものです。空室や修繕費、災害などさまざまなリスクが考えられるためリスクを負いたくない方にはおすすめできません。
佐藤さん予想外の出費や費用や災害等も起きるため、日々の生活にある程度の余裕をもてる投資金額から始めるようにしましょう。
不動産投資の始め方
ここからは不動産投資を始める基本的な流れを紹介します。
投資の基礎知識を学ぶ
不動産投資には利回りなどさまざまな専門用語が多いため、あらかじめ基本的な用語は覚えておくとその後の理解がスムーズにできます。用語のほかにも利益が出る仕組みやリスクなども学んでおくとよいでしょう。
周りに不動産投資をしている家族や友人がいればそこから情報を得るのもよいですが、不動産投資のプロが開催するセミナーなどに参加してみるのもおすすめです。
不動産投資の勉強方法
不動産投資の勉強方法には、以下のようなものがあります。
- 不動産投資のセミナーに参加
- 不動産投資の本を読む
- 不動産会社に相談
- 不動産投資の経験者に話を聞く
- 不動産投資のサイトを見る
佐藤さん最初に「目的」と「資金計画」を明確にしておくことが成功への近道です。焦らず情報収集し、複数の物件や不動産会社を比較する姿勢が重要です。不動産はよく「ご縁とタイミング」と言われるように焦らず、腰を据えて商品を吟味しましょう。
投資初心者におすすめの記事！Amazonギフト券がもらえる不動産投資セミナー
不動産投資セミナーは、不動産投資の基礎知識を得たり、優良な投資物件を紹介してもらえる利点がありますが、「セミナーに参加したら投資しないといけないの？」「営業がしつこくて怪しいのでは？」というイメージを抱いている人も多いのではないでしょうか。
上記の記事では、Amazonギフト券がもらえる不動産投資セミナーを10選紹介しています。セミナーや面談不要でアマギフがもらえる会社や、信頼性の高いセミナーを厳選しているので、ぜひご覧ください。
目標や投資金額を決める
「毎月〇〇万円の安定収入を得たい」「老後の年金対策をしたい」など投資をする目的をや投資金額をはっきりと決めましょう。
何年後にいくらの利益を出すのかを明確に目標設定することで、それをもとに計画をたてることができます。
投資物件を探す
一棟、区分、新築、中古など物件の種類はさまざまあるため、決めた目標を達成するためには、どんな物件がよいのか見定める必要があります。
多くの情報収集が必要となるため、不動産会社に相談したり、不動産ポータルサイトで検索したりして投資物件を探しましょう。
ローン審査を受ける
物件が決まったらローンの審査を受けます。融資額が多いほど返済額も増えるため毎月無理なく返済可能な金額をしっかり計画しましょう。
物件を購入する
物件の売買契約や金融機関と金銭消費賃借契約をして、物件を購入します。仲介手数料の支払いや各種税金の支払い、ほかにも多くの手続きがあるため準備しておきましょう。
管理会社を選ぶ
投資物件を購入したら、物件を管理する会社を選びます。自分で管理することもできますが、家賃の回収や入居者募集、清掃などやることが多いので本業が忙しい方は管理会社に任せるのがおすすめです。
上記の対応をすべて一任するので、管理会社選びも慎重に行いましょう。
佐藤さん投資にあたり融資を多額に受けるためには、返済のトラックレコードが必要になります。長期にわたり確実に返済をしている額が大きいほど与信評価よくなるため、中長期で自信の与信をどう良くしていくかが大事となります。
少額でも返済を継続していれば、次の投資ではさらに大きい額の融資を受けれることに繋がり、結果として収益が増加していきます。
不動産投資に関するよくある質問をプロが回答
不動産投資に関するよくある質問や悩み、今後の不動産投資について専門家の佐藤さんにお答えいただきました。
マイナビニュース不動産投資ガイド運営Q.不動産投資に失敗する人の特徴はありますか？また、失敗を避けるにはどうすればよいですか？
佐藤さんいい加減でずぼらな人。税金がどうかかるのか勉強をしない人。
失敗を避けるには少額の投資から始めましょう。
マイナビニュース不動産投資ガイド運営Q.不動産投資の知識がない初心者では難しいですか？あらかじめ知識を得てから始めるべきでしょうか？
佐藤さん初心者は難しいと思っています。
知識もしかりですが、初心者が一人で判断できる事は少ないため、信頼できるパートナー探しが先になります。
マイナビニュース不動産投資ガイド運営Q.初心者におすすめの物件はなんでしょうか？
佐藤さん不動産REITです。まずはさわりの理解から。区分マンションが一番おすすめできません。
マイナビニュース不動産投資ガイド運営Q.不動産投資を始めるのにおすすめのエリアはありますか？
佐藤さん都心5区＋隣接区です。
有名大学付近でキャンパスが移転しなさそうなエリア。
港区／渋谷区駅徒歩3分以内の物件がおすすめです。
マイナビニュース不動産投資ガイド運営Q.不動産投資は新築・中古渋谷区どちらがよいですか？
佐藤さん築浅中古（地区20年以内程度）が総合的によいと思います。
法人／個人、投資スタイルによるので二元論で判断はできませんが、新築は新築プレミアが乗る反面、融資のアモチが利くので資金効率と損益分岐点をどう考えるかで逆算して最適投資効率の案件を探すのが正解になります。
マイナビニュース不動産投資ガイド運営Q.不動産投資をこれから始めても利益は出せますか？また現在運用中の場合これからも続けてよいですか？
佐藤さんもう数年は大災害が無い限りは、不動産価格は下がりそうにないので、市場がインフレしていくのであればこれから始めても、投資を継続しても十分に利益は出ると思います。
マイナビニュース不動産投資ガイド運営Q.日本の不動産価格は今後どう動くと予想されますか？
佐藤さん市場インフレ率と円の貨幣価値がどうなるか次第かと。不動産価格の最近の高騰は海外からの投資資金の流入が大きいため。
しばらくは堅調に推移すると思います。
まとめ
初めての不動産投資では、不動産投資の知識をしっかり学ぶことが重要です。メリットなどよい部分だけでなくリスクの可能性や注意点も理解したうえで目標設定、綿密な収支計画を立てましょう。
インターネットや本で勉強すること以外にも、セミナーに参加したり経験者から話を聞いたりとさまざまな方法で情報収集をして理解を深めていきましょう。
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URLサービスサイト：https://www.storageoh.jp/
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※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
- https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
- https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
- https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
- https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
- https://www.fsa.go.jp/
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