「住宅ローンの返済がまだ残っている状態でも、家を売ることはできる？」と疑問に思っていませんか？結論からいえば、住宅ローン返済中でも家を売ることは可能です。しかし、実際に売却するには条件を満たして手順を守る必要があります。
本記事では、ローン返済中の家を売却できる条件から、スムーズに売却する手順を解説します。また、ローン返済中の家の売却を検討した際の注意点やよくある疑問にも回答しました。本記事を最後まで読んで、お金で後悔しないように正しい手順で売却しましょう。
- ローン返済中でも家の売却は可能です。ただし、売却には抵当権の抹消手続きが必須。売却代金でローンを完済するのが一般的です。
- ローン返済中の家を売却する場合、売却価格がローン残高を上回るアンダーローンか、下回るオーバーローンかで対応が異なります。
- いくつかのポイントを押さえることでアンダーローンでの売却が実現したり、売却にかかる費用・税金を節約できたりすることもあります。
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ローン返済中の家を売るのは抵当権抹消が前提
住宅ローンが残っている家でも、原則として売却は可能です。ただし、売却するには家や土地に設定された抵当権を抹消する手続きをしなければなりません。
抵当権とは、金融機関がローンを貸し出す際に、万が一返済が滞った場合に担保として不動産を処分できる権利のことです。
この抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済する必要があります。つまり、住宅ローンが残っている家を売却するには、住宅ローンを完済しなければなりません。
多くの場合、住宅ローンの完済には家の売却で得たお金を用いることが一般的です。ローン返済中の家を売却するなら、「売った金額や預金でローン残債を返済できるか」を考える必要があります。
抵当権について詳しく知りたい場合は、次の記事も参考にしてください。
ローン返済中の家を売る流れ
では、住宅ローン返済中の家を売却する流れを紹介します。スムーズに売却とローンの返済、抵当権抹消ができるよう、一連の流れを理解しておきましょう。
現在のローン残債をチェック
まずは、現在のローン残高がいくらかを確認します。ローン残高は次の3つで確認すると簡単です。
- 金融機関から届く残高証明書
- 契約時に作成された返済予定表
- ネットバンキングのローン契約内容
残高証明書は、毎年の年末調整用に金融機関から送付されます。ローンの契約時に作成した返済予定表も参考になります。ただし、繰り上げ返済などで当初の返済計画が変更されている場合は、最新の情報が記載された書類を確認することが大切です。
また、インターネットバンキングに登録している場合や、ネット銀行の住宅ローンの場合は、オンラインで住宅ローンの契約内容を確認できます。最新の残高が確認できるのでおすすめです。
家の売却価格を調査する
次に、家がいくらで売れるのかを把握します。売却価格を調べる方法はさまざまありますが、不動産会社に査定を依頼するのが確実です。信頼できる不動産会社なら、最新の不動産市況や地域の需要を踏まえて、実際の売却価格により近い査定価格を算出してくれます。
ただし不動産会社によって査定価格は異なるので、相場を知るには複数社に査定を依頼する必要があります。複数社に査定依頼をする手間を省くなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。一度必要な情報を入力するだけで、最新の相場を手軽に確認できます。
おすすめの不動産一括査定サイトを紹介した次の記事もおすすめです。
家の売却益で完済できるか試算する
住宅ローン残高と家の査定価格が揃ったら、ローン完済が可能か試算しましょう。単純に査定価格が住宅ローン残高を上回っているかの確認ではなく、家の売却費用も含めてシミュレーションする必要があります。
家を売却する際にかかる費用は次のとおりです。
| かかる費用 | 費用目安 |
|---|---|
| 不動産会社の仲介手数料 | 売却額×3％＋6万円＋消費税 （※400万円以上の売却額に対する、宅建業法の定める報酬上限、速算式） |
| 抵当権抹消登記費用 | 司法書士報酬（数万円程度）＋登録免許税（不動産1個につき1,000円） |
| 住宅ローンの一括返済手数料 | 数万円程度 |
| 印紙代 | 数千円～数万円程度 |
| 譲渡所得税 | 売却益×税率（所有5年以下39.63％、所有5年超20.315％） |
| 引越し費用 | 規模や時期によって異なる |
これらの費用を差し引いたうえで、売却代金でローンを完済できるかを確認しましょう。
金融機関へ家を売る相談をする
売却の見通しが立ったら、事前にローンを組んでいる金融機関に相談するとスムーズです。
金融機関によって、売却にともなうローンの一括返済方法や手数料などが異なります。事前に家を売却してローンを完済したい旨を伝えておくと安心です。
売却代金でローンを完済できる場合はもちろん、オーバーローンで売却したい場合も相談してみると、さまざまな選択肢を提示してくれるかもしれません。
不動産会社を選び家の売却活動をする
ローンが完済できる目途が立ったら、不動産会社を選んで家の売却に進みましょう。
とはいえ、実際に売却活動をするのは不動産会社の担当者です。売り主がおこなうのは基本的に内見対応のみなので、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
相場を知るために複数社で依頼した査定結果を比較して不動産会社を厳選しましょう。ただし、査定結果が高いという理由だけではなく、査定結果の根拠や電話・メールへの対応など、総合的に見て判断することが大切です。
アンダーローンで家を売るための5つのポイント
ローン残高よりも高い価格で家を売れるアンダーローンの状態であれば、自由に売却を進められます。ここでは、アンダーローンを実現するためのポイントを紹介します。
売却の依頼先は複数社を比較する
査定を依頼する際は、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼しましょう。査定額だけでなく、次のようなポイントで比較すると信頼できる不動産会社を選びやすいです。
- 相場からかけ離れた査定結果ではないか
- 納得できる根拠のある査定結果か
- 売却活動の戦略が優れているか
- 担当者とのコミュニケーションが円滑か
このような点で比較して、より信頼できる不動産会社・担当者に出会いましょう。
売り出す価格は値引き交渉を想定した上で決める
実際に売り出した価格でそのまま売れるとは限りません。購入希望者から値引き交渉を受ける可能性もあるため、多少の価格調整を見越して価格設定をおこなうのがポイントです。
ローン残高がある家の売却の場合、値引き交渉に応じたとしてもアンダーローンを維持できる価格設定にしなければなりません。不動産会社の担当者には、ローン残高も共有して、明確な値引き価格の上限を設定しておくと安心です。
売却費用を節約する
売却費用のなかには節約が可能なものもあります。少しでも費用を減らす努力をすることで、アンダーローンの状態を保つことができるかもしれません。
例えば、不動産会社に支払う仲介手数料は値引き交渉の余地があります。あまり過度な交渉は信頼に影響するのでおすすめできませんが、売却費用を減らしたいと相談してみるのもおすすめです。
また、抵当権抹消の手続きは自身でもできます。登記手続きを自身でおこなうことで、司法書士報酬の節約が可能です。ただし、手続きに不備があると売買が成立せずトラブルに発展するかもしれません。費用に余裕があれば、司法書士に依頼したほうが無難です。
不用品を売却するなどして引越し費用を節約するなど、手軽な節約方法も試してみてください。
家の所有期間の長さをチェック
家を売ったときに得た利益には、譲渡所得税という税金が発生します。この譲渡所得税にかかる税率は、所有期間によって異なります。所有期間と税率の関係は次のとおりです。
| 所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下 | 39.63%（所得税 30.63% ／住民税 9%） |
| 5年超 | 20.315%（所得税 15.315% ／住民税 5%） |
所有期間が5年を超えると税率が下がるため、売却時期を少し調整するだけで節税につながるかもしれません。家の所有期間をチェックしましょう。
所有期間が短い家の売却についてこちらの記事でも解説しています。
確定申告で節税する
売却益が出た場合は確定申告をして、譲渡所得税を支払います。しかし、譲渡所得税には3,000万円の特別控除制度が適用されるため、正しく申告すれば節税も可能です。
3,000万円の特別控除制度とは、不動産の売却益から最大3,000万円を差し引いて税金を計算できるという優遇措置です。例えば、売却益が2,800万円であれば、3,000万円の控除を使うことで課税される所得はゼロになります。
この特別控除を受けるには、「自分が実際に住んでいた家であること」「過去2年間に同じ控除を受けていないこと」
などの条件があります。確定申告をして、税金を節約しましょう。
家の売却の税金対策を解説したこちらの記事もおすすめです。
オーバーローンでも家を売る3つの対処法
ローン残高が売却価格を上回るオーバーローンの場合でも、売却ができないわけではありません。この章では、オーバーローンの家を売却するいくつかの対策を紹介します。
自己資産で不足額を補う
シンプルな対策としては、貯金などの自己資金を使って不足分を補う方法があります。売却金額がローンを下回った場合でも、自己資金を使ってローンを完済できれば、アンダーローンの場合と同様に家の売却が可能です。
ただし、無理して完済するのはおすすめできません。生活に支障が出ない範囲で計画的に対応することが大切です。完済できても、その後の生活・ライフプランに影響が出てしまっては意味がありません。信頼できる親族に一時的に資金を借りるなど、広い視野を持って検討しましょう。
新規で住み替えローンを組む
住み替えローンを組むという選択肢もあります。住み替えローンとは、売却で返済しきれなかった残債を新しい住宅ローンに上乗せする住宅ローンのことです。
仕事の都合などやむを得ない事情で家を手放さなければならない場合でも、住み替えローンを利用すれば新しい家を購入できます。ただし、借入額が増える点は大きなデメリットです。総返済額はもちろん、月々の返済額が上がる可能性もあるので入念な返済計画を立てることが大切です。
また、借入額が増えるためローンの審査が通りづらいというデメリットもあります。
住み替えローンについて解説したこちらの記事もおすすめです。
任意売却を依頼する
住宅ローン返済が難しく、家の売却を考えている場合は、任意売却を依頼するという方法もあります。任意売却とは、金融機関と合意のうえでおこなう売却方法です。自力でローンを完済できなくても家を手放すことができ、競売と比較するとより高く売れる可能性があります。
売却後も不足分の返済義務は残るので、ローンの返済義務から逃れられるわけではありません。しかし、住宅ローンを滞納して信用情報に傷がついたり、競売にかけられて安く売却されたりしてしまうよりもメリットの多い方法です。
安くなりやすい家の売り方に注意
家を早く手放したい場合でも、売却方法を誤ると大きく損をすることがあります。業者による家の買取や競売は価格が下がりやすい売却方法です。詳しく解説します。
業者による家の買取
不動産会社を介して家を買いたい個人を見つける仲介売却が一般的です。一方、不動産会社が直接家を購入する買取という方法もあります。
買取は、仲介売却と違って売却期間を設ける必要がなく、すぐに現金化できるメリットがあります。しかし、相場より安い価格で取引されることが多いため、急がない場合は仲介を優先した方がよいでしょう。
おすすめの不動産買取業者を紹介したこちらの記事もおすすめです。
ローン滞納からの競売
住宅ローンを滞納してしまうと、最終的に競売という形で家を売却します。競売とは、金融機関が裁判所を通じて家を強制的に売却する手続きのことです。業者による買取と同様に、仲介売却の相場よりも安く売却されます。
任意売却と混同されやすいですが、競売は金融機関が権利を行使して強制的に売却に踏み切ります。任意売却よりも信用問題への影響があるため、その後の生活への影響も大きいです。競売も売却後の返済は続くため、より高く売却できる任意売却のほうがメリットがあります。
住宅ローンの返済が厳しくなったら、滞納する前に金融機関に相談するようにしましょう。
ローン返済中の家を売る際のよくある疑問
最後に、ローン返済中の家を売る際によくある疑問3つに答えました。
離婚するとオーバーローンの負債はどうなるの？
離婚時には、家の資産だけでなくローン残債も財産分与の対象になります。基本的にはどちらも半分ずつ分けるのが一般的です。どちらがどの程度負担するかを話し合い、一方が全額を支払い、もう一方が養育費などで補うといった方法も取られます。
離婚時の不動産査定についてはこちらの記事で解説しています。
住み替える家はいつ買えばいいの？
家を売る前に新しい家を買う買い先行と、売ってから買う売り先行があります。
買い先行は引越しがスムーズですが資金負担が大きく、売り先行は一時的に仮住まいが必要な場合があります。自身の資金計画に合った方法を選びましょう。
売った後も住み続ける方法はある？
リースバックという仕組みを使えば、家を売却したあとも同じ家に賃貸として住み続けられます。
契約内容によっては、将来的に家を買い戻すことも可能です。住環境を変えずに資金を確保したい人に適した方法です。
おすすめのリースバック業者を紹介したこちらの記事も参考にしてください。
まとめ
住宅ローンが残っていても、抵当権を抹消できれば家の売却は可能です。大切なのは、ローン残高と家の売却価格のバランスを正しく把握することです。アンダーローンならスムーズに売却を進められ、オーバーローンの場合でも、住み替えローンの利用や任意売却など、状況に応じた対処法があります。
また、売却時には税金や手数料などの費用も発生するため、資金計画を立ててから行動することが重要です。売却方法にも注意して、できるだけアンダーローンに近づける努力もおこないましょう。
家の売却は一度きりの大きな決断です。焦らず、信頼できる不動産会社や金融機関に相談しながら、最適な方法で進めましょう。計画的に動くことで、ローン返済中でも安心して新しい生活へと踏み出すことができます。
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