年金生活が始まると、収入の減少に不安を感じる方は少なくありません。定年退職後、夫婦二人で暮らす隆さんもその一人。しかも、まだ住宅ローンの返済が残っていました。「せめて住宅ローンの負担が軽くなれば……」そんな都合のいい話があるはずない——そう思うかもしれません。ところが、そんな都合のいい話があるのです。どんな方法なのか、ぜひこの先を読み進めてみてください。
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※試算条件 借り換え前…当初借入額3,000万円、金利 年2.00％(固定)、当初借入期間35年/借り換え後…金利 年2.34％ と仮定した場合の例
定年後も住宅ローンの支払いが続いている隆さんご夫婦は、これから医療費や介護費用がかかってくることで生活に不安を感じていたところ、リバースモーゲージ型住宅ローン“家の恩返し”を知りました。
リバースモーゲージ型住宅ローンとは、自宅を担保にして、住宅の建設・購入資金を借り入れ、ご契約者さまの存命中は毎月利息のみを支払うシニア専用の住宅ローンです。元本は、ご契約者さまが亡くなった後に、自宅売却等により返済します。満60歳以上の方であれば、担保評価額に対して5割まで借り入れが可能です。
また、今借りている住宅ローンをリバースモーゲージ型住宅ローンに借り換えすることも可能です。毎月の返済が利息のみとなるので、月々返済額が大幅に軽減。家計にゆとりが生まれ、手元資金を確保することが可能です。
・定年後も住宅ローンの返済が続き、将来への不安がある
・収入が減り、毎月の返済が重くなっている
このようなお困りをお持ちの方は、現在の住宅ローンをリバースモーゲージ型住宅ローン“家の恩返し”に借り換えることをぜひ検討してみてください!
日本住宅ローンのリバースモーゲージ型住宅ローン“家の恩返し”は、万が一担保物件の売却代金で返済した後に債務が残った場合でも、相続人の方が差額を返済する必要はない「ノンリコースローン」。そのため、相続人の方に金銭面の心配をかけることなく、安心して借り換えをすることができます。(※1)
さらに、もしローン残高よりも物件売却代金の方が高い場合は、相続人の方が差額を受け取ることができます。(※2)
夫婦二人だけで暮らしており、今後、子や孫が住む予定のない家であれば、生前に自分たちで自宅処分の道筋をつけられる点も大きなメリットと言えるでしょう。
なお、もし相続人の方が家の相続を希望される場合は、元本部分を自己資金にて一括返済いただくか、相続人の方が新しくローンをお借入れすることで、ご自宅を残すこともできます。
(※1) 債務残高に満たない部分については、相続人の方に税務上、一時所得として課税される可能性があります。
(※2) 譲渡所得税として課税される可能性があります。
詳細は税務署にご確認ください。
「リ・バース60」取り扱い実績No1の金融機関は?
リバースモーゲージ型住宅ローンで代表的な商品は「リ・バース60」と言われるもので、独立行政法人 住宅金融支援機構が様々な金融機関と提携して提供しています。利便性のいい新築マンションに住み替える、バリアフリー住宅にリフォームする、住宅ローンの借り換え資金にするなど、多くの活用例があります。
「リ・バース60」の取扱い実績でNo1である金融機関が日本住宅ローン。日本を代表する大手住宅メーカー4社と三菱HCキャピタルが共同出資で設立した、住宅ローンに特化している新しいタイプの金融機関であり、他社に先駆けて2016年より『家の恩返し』として業界最低金利水準で提供しています。
また、2026年3月末までは『家の恩返し』の事務手数料が通常11万円のところ、無料になるキャンペーンを実施中! 大変お得なキャンペーンですので、ぜひ『家の恩返し』への借り換えを検討してみてください。
こんなケースも“家の恩返し”で解決できる!?
■ケース1：住宅ローン借換＋水回りリフォーム
住宅ローンが残っていることでリフォームを諦めていた場合も、“家の恩返し”で解決。今借りている住宅ローンの残高の借換分と併せて、リフォーム代金も“家の恩返し”で借りることができます。
たとえば、返済中のローン残高が約700万円、月々の返済が約10万円、新たにリフォーム代金300万円を借りた場合でも、月々の支払額は、借換とリフォームローンをあわせて約3万7,000円(利息相当分のみ)になります。利用前と比べて、月々の負担は約6万3,000円ダウンします。
※個別信用購入あっせん取引条件の表示
【試算内容】2025年4月3日借り換え融資実行、同日リフォームローン立替払いの場合／消費税込の試算例
借り換え前……現在ご返済中の住宅ローン 借入月 1996年6月3日、当初借入額3,000万円、金利2％(固定)、当初借入期間35年(420回)、月々返済額 99,378円、返済残回数75回、残高 7,001,077円
リフォーム&借り換え後……分割払手数料率/金利 リフォームローン年2.74%/借り換え年2.34%、支払/返済期間(回数)リフォームローン30年(360回)/借り換え30年(359回)、月々返済額 リフォームローン22,833円/借り換え13,650円/合計36,483円、事務手数料 165,000円(税込)、支払総額 30,293,120 円(税込)、実質年率 リフォームローン年2.735%/借り換え年2.418%(注)支払/返済期間(回数)はリフォームローン30年(360回)、借り換え30年(359回)と仮定し、支払総額を計算しています。「借換とリフォーム」の場合の事務手数料は、165,000円(税込)です。
年金収入のみのため、リフォームローンを借りられなかった方も申込可能で、手持ち資金を減らすことなくリフォームができるのが魅力です。
■ケース2：趣味にお金をかけてアクティブシニア生活
住宅ローンが残っていることで、旅行や趣味にお金をかけることを諦めていませんか？現在の住宅ローンから“家の恩返し”に借り換えをすれば、月々の支払いが利息のみになるので、浮いたお金で旅行に行ったり、趣味のゴルフに行ったり、アクティブな老後を過ごすことができます。 “家の恩返し”への借り換えがゆとりある老後を叶えてくれるかもしれません。
■FPからのアドバイス
リバースモーゲージ型住宅ローンは、自宅を担保にして融資を受けられる、シニア向けの住宅ローンとして注目を集めています。月々の支払いは利息のみで済むため、年金収入だけで生活している方でも利用しやすいのが特徴です。
ただし、いくつか注意点もあります。まず、利息のみの返済といっても、変動金利を選んだ場合には金利変動リスクがあります。また、一般的な住宅ローンは元本と利息を毎月返済するのに対し、リバースモーゲージ型住宅ローンは亡くなるまで元本を返済しない分金利が高めに設定されており、この点も考慮が必要です。
変動金利を選択して金利が上昇した場合でも、元本の返済がないため、一般的な住宅ローンに比べて返済負担は抑えられます。老後は医療費や介護費用が思った以上にかかってくるので、手持ち資金に余裕を持たせておくことが大切です。金利の上昇が不安な方は、固定金利を選択することで安心感を得られるかもしれません。
もう一つ注意しておきたい点は、契約前に相続人とよく話し合い、考えを共有しておくことです。担保となっている家を相続人が売却する場合は、金銭的負担は生じませんが、「家を残したい」と希望する場合には、相続人の自己資金で一括返済、もしくは新しくローンを借入れしなければなりません。将来、残された家族に負担やトラブルが生じないよう、相続や家の扱いについて、しっかりと話し合いをしておきましょう。
年金生活が始まると、シニア世代の暮らしにはさまざまな変化が訪れます。リバースモーゲージ型住宅ローン“家の恩返し”は住み慣れたわが家で、安心してこれからを過ごすための新しい選択肢となるでしょう。
取扱金融機関：日本住宅ローン株式会社
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東京都渋谷区代々木2-1-1／03-6701-7700／貸金業者登録番号［関東財務局長(1)第01528号］日本貸金業協会会員 第003413号／日本住宅ローン株式会社は、日本を代表する大手ハウスメーカー4社と大手金融機関が共同で出資した住宅ローンを中心に取り扱う金融機関。全期間固定金利である【フラット35】を中心として、様々なローン商品を展開。特に、【フラット35】保証型商品においては、業界初となる借入期間40年(通常は35年)の「フラット極40」を開発。さらに、同商品を活用し、5年後以降いつでも無料で変動金利に切り替えることができる「5年待てるローン」を提供するなど、先進的な取り組みを数多く実施している。また、住宅金融支援機構(旧：住宅金融公庫)が提供するシニア向け商品「リ・バース60」をいち早く取り入れ、「MCJご自宅活用ローン"家の恩返し"」として提供しており、取扱実績はNo.1を誇る。
